Bởi thế đã xuất hiện những nhu cầu cấp bách của người dân trong các đô thị: các nhu cầu về nhà ở, nhu cầu về công ích xã hội, y tế, giải trí, đi lại. Nổi trội là nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình. Đó là những người lao động cho các khu công nghiệp- sản xuất- dịch vụ; là sinh viên, học sinh. Đó là những người mới bước đầu lập nghiệp tại các thành phố lớn. Nhiều gia đình thu nhập thấp hiện tại còn gặp nhiều khó khăn về nhà ở. Nhiều hộ sống chung trong cùng một nhà. Và nhiều người ở chung trong cùng một phòng.
Nhu cầu này chiếm tỷ trọng khá lớn trong xã hội.
Do thu nhập thấp và không ổn định họ không có khả năng thanh toán theo yêu câu của chủ đầu tư, nên cần có giải pháp tín dụng hay ngân hàng hỗ trợ. Và mặc dù có giá đầu tư thấp, nhưng căn hộ họ ở phải có đầy đủ tiện nghi tối thiếu nhất và được xây dựng tại nơi có hạ tầng xã hội, kỹ thuật đầy đủ để thu hút họ đến ở. Vì thế, căn hộ phải đạt được những yêu cầu cơ bản nhất của cuộc sống, chất lượng xây dựng tốt, giá trị căn hộ đạt mức tối thiểu nhất, nằm trong khả năng chi trả với sự hỗ trợ và bảo lãnh từ các giải pháp tín dụng của cơ quan tài chính, quỹ an sinh xã hội.
Bên cạnh đó, xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp còn phải tính đến yếu tố phát triển môi trường ở bền vững, môi trường xã hội và môi trường sinh kế. Tại Việt Nam, cách thức tiếp cận phổ biến hiện nay là xây dựng những khối nhà ở có chiều cao từ nhiều tầng đến cận cao tầng (trên dưới 10 tầng). Kinh nghiệm thế giới cho thấy, tại các đô thị lớn, xây dựng nhà ở cao tầng ban đầu tuy chi phí cao, nhưng có hiệu quả kinh tế dài hạn. Nhất là trong bối cảnh tài nguyên đất ngày càng thu hẹp do phát triển đô thị và biến đổi khí hậu toàn cầu.
Kinh nghiệm xây dựng nhà ở cao tầng trên thế giới
Từ những năm 196- 1970, ở Mỹ đã xây dựng những khối nhà cao tầng (>30 tầng) cho người thu nhập thấp. Những mô hình này đã nhanh chóng giải quyết được vấn đề thiếu nhà ở tạo các thành phố lớn. Tuy nhiên, việc chưa tính đến môi trường sinh kế và môi trường xã hội đã dẫn đến hình thành các khu “ổ chuột” kiểu mới tại những khu ở này.
Ở Hồng Kông các khối nhà ở có chiều cao trung bình trên 30 tầng. Trong số 100 ngôi nhà ở cao tầng cao nhất thế giới, thì ở Hồng Kông có tới gần 40 chiếc. Các căn hộ đều có thiết kế ở dạng “tối thiểu”. Điều này cũng dễ hiểu bởi vì đất ở Hồng Kông có giá trị cao. Ở Trung Hoa lục địa, công nghệ xây dựng đương đại cho phép trung bình “mỗi ngày một tầng”, các khối nhà cao 30- 40 tầng, với chi phí rất hợp lý . Người Trung Quốc đã sáng tạo ra những tấm tường/vách ngăn rất nhẹ, siêu bền, có thể gia công tại công trường bằng dụng cụ xây dựng phổ thông. Do đó đã giảm được giá thành xây dựng. Thượng Hải là thành phố đi đầu trong phát triển nhà ở cao tầng cho người thu nhập thấp tại Trung Quốc.
Ở Malaysia, tại Thủ đô Kua Lampur, tại thành phố Penang hầu hết những khối nhà cho người thu nhập thấp (lost- cost apartment) đều là nhà ở cao tầng. Những khối nhà này thường ở dạng nhà mỏng, dạng tấm, không chỉ đáp ứng được yêu cầu hợp lý về giá thành mà còn có khả năng tiết kiện năng lượng do được ứng dụng những công nghệ xây dựng và vật liệu mới như hệ tấm sàn và hệ thống điều hoà nước. Đây là một kinh nghiệm đáng để nghiên cứu vì GDP bình quân của họ và khí hậu cận nhiệt đới ẩm gần giống Việt Nam.
Ở Hàn Quốc, Nhật Bản nhà ở cho người thu nhập thấp đều được xây cao tầng tại các vùng ven đô thị. Họ không chỉ thiết kế hợp lý tối ưu mà còn quan tâm đến vấn đề phát triển bền vững và tối ưu năng lượng. Kinh nghiệm của Hàn Quốc là xây dựng những cụm nhà “mỏng”, dạng tấm cao tầng để tối ưu về thông gió và chiếu sáng.
Còn ở Singapore, vừa khánh thành đầu năm 2013 một tổ hợp nhà ở cao 50 tầng cho người thu nhập thấp và trung bình (public housing). Tổ hợp này gồm 7 toà tháp quây xung quanh một lõi. Các toà tháp nối nhau liên hoàn bằng các phó trên không, đường đi bộ, tập thể dục, ngắm cảnh. Đây là một mẫu mực về kiến tạo không gian ở theo chiều cao.
Ở Việt Nam, nhà ở thu nhập thấp cao tầng ít được thảo luận.Tuy nhiên xu thễ hình thành những khu nhà ở cao tầng xen kẽ, với hạ tầng kết nối tới nơi làm việc là xu hướng tất yếu để phát triển đô thị hoá. Vấn đề là cao bao nhiêu tầng? Đi kèm giải pháp kiến trúc là giải pháp quy hoạch khu ở như thế nào? Cũng như những vấn đề khác như phát triển môi trường xã hội và sinh kế bền vững?
Mô hình nhà ở nào cho người thu nhập thấp tại các đô thị?
Dư luận xã hội đang đánh đồng khái niệm nhà ở thu nhập thấp và nhà ở xã hội. điều này thể hiện rất rõ qua những kết quả không mấy khả quan trong cuộc thi nhà ở thu nhập thấp vừa rồi do Hội kiến trúc sư Việt Nam tổ chức. Theo quan điểm chúng tôi, về định hướng khu nhà ở cho người thu nhập thấp cần có những yếu tố sau:
- Một trong những ưu tiên hàng đầu của dư luận hiện nay đó là giá thành căn hộ. Tuy nhiên, đây không phải là vấn đề quan trọng nhất. Chúng ta có thể có quỹ đất sạch hợp lý, xây nhà cao tầng, hỗ trợ vốn… để giảm giá thành tốt nhất. điều đáng quan tâm hơn là sự phát triển bền vững của các khu ở thu nhập thấp này, nhất là bền vững xã hội. Vì thế, cần kiến tạo những khu ở hỗn hợp, tăng tính tương tác giữa các đối tượng ở.
- Khu ở hỗn hợp có tỷ lệ hợp lý (cần nghiên cứu) giữa người thu nhập thấp- thu nhập trung bình và trên trung bình. Tạm thời đề xuất mô hình 60%- 30%- 10%. Có nghĩa là nhà ở cho người thu nhập thấp nên nằm trong một khu nhà ở xã hội. Kinh nghiệm thế giới cho thấy những khu nhà ở chỉ có người thu nhập thấp đều phát triển không bền vững (ví dụ điển hình khu ở Prutt - Igore ở Mỹ, thiết kế của KTS. Yamasaki0. Khu nhà ở xã hội tại đô thị Bắc An Khánh (Splendora) do Vinaconex đầu tư đang theo hướng này.
- Khi quy hoạch- thiết kế cần lưu ý đến yếu tố “chợ” trong khu ở hoặc giữa các cụm khu ở. Đây là yếu tố an sinh xã hội hết sức cần thiết đối với những người thu nhập thấp không có khả năng mua hàng trong các siêu thị (như các khu đô thị mới), đồng thời đây còn là không gian tương tác và môi trường sinh kế đáng kể.
- Về mặt sở hữu, sử dụng nhà ở cho người thu nhập thấp nên là nhà ở cho thuê ngắn hạn hoặc dài hạn. Khi điều kiện kinh tế phát triển, họ có thể mua hay thuê mua nhà ở cho người có thu nhập trung bình/ trên trung bình trong chính khu ở đó.
Những yếu tố quy hoạch cần quan tâm:
- Về vị trí xây dựng, những khu đất ở vị trí trung tâm không phù hợp với nhà giá rẻ, bởi người sử dụng sẽ chuyển quyền sử dụng để lấy chênh lệch.
- Về mặt giao thông, với những vị trí phù hợp thường ở ngaọi vi, cần phải có giao thông công cộng đến tận nơi ở. Vì thông thường người thu nhập thấp không có khả năng sở hữu những phương tiện giao thông cá nhân.
- Về hạ tầng xã hội, phải có đầy đủ tiện nghi, phúc lợi xã hội. Với khu quy hoạch mới, nếu dự án đơn lẻ phải xây dựng cạnh khu dân cư và đã có hạ tầng xã hội. Trong bối cảnh hiện nay tại trung tâm thành phố đang bị bế tắc giao thông, chúng ta nên chọn phương án nhà ở ngoại vi kết hợp xây dựng hạ tầng xã hội đầy đủ để thu hút dân ở trung tâm ra ngoài.
- Về giải pháp quy hoạch, ngoài các công trình ở cần có các công trình xã hội như trường học, y tế, giải trí, thể dục thể thao, chỗ để xe… Ngoài ra, cần có các không gian mặt nước, khoảng không gian sinh hoạt cộng đồng, đi dạo cho người lớn tuổi, họp mặt tổ dân phố cũng là những yếu tố cần lưu ý khi quy hoạch.
Những giải pháp kiến trúc cần quan tâm:
Ở Việt Nam, thông thường nhà ở giá rẻ là loại chung cư thấp tầng. Loại hình này tiết kiệm chi phí lắp đặt thang máy, chi phí dịch vụ hàng tháng. Nhưng nhiều quốc gia không còn áp dụng vì giá trị đất vẫn còn cho phối đến giá trị căn hộ. Xu hướng thế giới hiện nay là phát triển nhà ở theo chiều cao, nhưng với điều kiện nước ta, cần có giới hạn số tầng để không ảnh hưởng đến giải pháp kết cấu móng của công trình. Chiều cao trung bình trong khoảng từ 15 - 25 tầng, hạn chế xây dựng trên 25 tầng.
- Về giao thông chiều đứng, nên sử dụng hành lang chung. Thang máy bố trí 1 chiều với số lượng phục vụ trên 10 hộ/tầng. Theo kinh nghiệm của Singapore, các tầng liền nhau nên bố trí 1 đến 2 điểm dừng cho từ 2 đến 3 tầng. Thí dụ, tầng 1-2- 3 đi bộ, tàng 5 lên tầng 6 hoặc xuống tầng 4, tầng 8 lên tầng 9 hoặc xuống tầng 7, tầng 11 lên tầng 12 hoặc xuống tầng 10…khi đó, giá căn hộ mỗi tầng cũng phải điều chỉnh khác nhau.
- Về vật liệu xây dựng, nên sử dụng khối xây gạch thường hoặc gạch không nung có giá thành rẻ hơn sắt thép, hoặc các vật liệu dạng tấm có trọng lượng nhẹ để làm vách ngăn. Tối thiểu về ốp lát trong căn hộ để giảm giá thành và giảm tải trọng. Bề mặt cầu thang có thể láng xi măng trộn phụ gia ở độ cứng. Các khu vệ sinh, nhà bếp cũng nên tối thiểu về diện tích các vật liệu ốp lát.
- Về kiến trúc mặt đứng, càng đơn giản càng tốt. Mặt đứng nên lặp đi lặp lại theo chiều cao, chỉ khác nhau về màu sắc. Tối thiểu hoá các chi tiết mặt đứng, càng có nhiều chi tiết sẽ nâng giá thành lên cao.
- Về hệ thống kỹ thuật toà nhà, chẳng hạn như hệ thống cấp điện và cấp nước chung nên đi “nổi”, “lộ thiên’ để giảm chi phí xây dựng và dễ dàng bảo trì khi cần thiết.
Còn đối với các không gian phụ trợ như nhà để xe, không gian sinh hoạt cộng đồng có thể bỏ trống một phần tầng trệt (tầng 1) hoặc để ra ngoài nhà (kinh nghiệm của (Đà Nẵng). Xét trên khía cạnh kinh tế, thì xây dựng một tầng nổi giá rẻ hơn nhiều so với xây dựng một tầng hầm, để trống một tầng cho các không gian phụ trợ (để xe, lấy rác, dọn vệ sinh…) và trở thành một không gian đa năng khi cần thiết (họp tổ dân phố, tổ chức các sự kiện cho trẻ em, người cao tuổi hay đám cưới…)
- Về chiều cao căn hộ:, kích thước thông thuỷ hợp lý là từ 2,4m- 2,8m. Cửa sổ nên để sát trần (hay bụng dầm) để không cần làm các lanh tô, đồng thời với những căn hộ giá rẻ có chiều cao thấp thì cửa sổ sát trần có ưu thế về mặt thông thoáng.
Các căn hộ cũng không cần có bancông hay logia vì ít sử dụng mà phải trả tiền gây tốn kém. Đường ống kỹ thuật đều lắp đặt nổi để dễ dàng sửa chữa, rác có thể lấy ở tầng trệt.
Người Việt ta có câu “an cư lạc nghiệp”, ngoài nơi ăn chốn ở thì nghề nghiệp sinh kế là mọt yếu tố không thể thiếu. Bởi thế khi quy hoạch- thiết kế các khu nhà ở cho người thu nhập thấp, ngoài yếu tố giá thành căn hộ, cần quan tâm hơn nữa đến môi trường làm việc và môi trường tương tác xã hội, để các khu ở này không chỉ đáp ứng được nhu cầu cần trước mắt mà còn bền vững trong tương lai.
Nguồn: Tạp chí Quy hoạch xây dựng , số 62/2013