Trong thời kỳ bao cấp, chính sách sữa chữa, cải tạo nhà ở đô thị của nhà nước được thể hiện trong nhiều văn bản, như: Thông tư về sữa chữa nhà ở của Phủ thủ tướng, số 363/TTg, ngày 12/9/1961; Quyết định về sữa chữa nhà hư hỏng trong thành phố, thị xã của Bộ Nội vụ, số 168/NV, ngày 23/9/1963; Chỉ thị về đẩy mạnh công tác quản lý sữa chữa nhà và công trình đô thị của Hội đồng Bộ trưởng, số 199/CT, ngày 5/6/1985; Thông tư về chủ trương, biện pháp sữa chữa, cải tạo nhà ở đô thị của Bộ Xây dựng, số 1037/BXD- QLND, ngày 27/11/1987. Qua đó cho thấy, trong các dự án cải tạo, xây dựng nhà chung cư đô thị thực hiện ở thòi kỳ bao cấp trước đây chỉ có duy nhất một chủ thể nhà nước. Nhà nước vừa là chủ sở hữu nguồn vốn đầu tư sữa chữa, cải tạo, xây dựng vừa là chủ sở hữu quĩ tài sản nhà ở, đất ở. Người thuê nhà chỉ là khách thể. Nhà nước không bắt buộc người thuê nhà đóng góp kinh phí cho dự án sữa chữa, cải tạo, xây dựng nhà chung cư. Khi thực hiện dự án sữa chữa, cải tạo nhà chung cư chỉ có người thuê nhà được hưởng lợi nhiều nhất. Vì vậy, họ luôn luôn đồng tình ủng hộ dự án, sẵn sàng bàn giao mặt bằng nhà chung cư đang thuê cho chủ dự án.
Ngày nay, điều kiện thực thi dự án xây dựng mới nhà chung cư đã có nhiều thay đổi căn bản. Về kinh tế, nhà nước đã xoá bỏ cơ chế tập trung, bao cấp chuyển sang cơ chế thị trường có định hướng XHCN. Về pháp luật, nhà nước đã cho chuyển đổi quĩ nhà chung cư thuộc quyền sở hữu nhà nước trước đây thành quyền sở hữu tư nhân (theo Nghị định 61/CP). Về chủ thể tham gia dự án, trước đây chỉ có một chủ thể duy nhất, ngày nay có nhiều chủ thể cùng tham gia. Chẳng hạn, với dự án cải tạo xây dựng mới nhà chung cư thuộc quyền sở hữu tư nhân, có tới 03 đối tượng chủ thể: 1/ Đại diện chủ sở hữu tư nhân về vốn tài sản nhà ở, đất ở; 2/ Đại diện chủ sở hữu doanh nghiệp về vốn đầu tư xây dựng nhà ở; 3/ Đại diện chủ sở hữu nhà nước về vốn tài sản công trình hạ tầng kỹ thuật phục vụ điều kiện ở. Vì vậy, để thực hiện tốt các dự án cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư cũ, cần phải có cơ chế quản lý đặc thù phù hợp với tình hình đất nước đổi mới và bảo vệ một cách đầy đủ, công bằng, minh bạch quyền lợi hợp pháp của các đối tượng chủ thể tham gia dự án.
Cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư cũ ở Thủ Đô là công việc rất khó khăn, phức tạp. Có ý nghĩa quốc gia và quốc tế to lớn. Có quan hệ đến nhiều phương diện: chính trị, kinh tế, xã hội, luật pháp, quan hệ quốc tế. Có tác động đến nhiều nguồn lực: đất đai, tài chính, vật tư, lao động, kỹ thuật, thị trường. Có liên quan đến nhiều chính sách: đầu tư phát triển, liên kết liên doanh, cải thiện dân sinh, công bằng xã hội. Có quan hệ đến nhiều đối tượng xã hội: nhà quản lý, nhà tư vấn, nhà đầu tư, nhà doanh nghiệp, nhà môi giới, người lao động, người tiêu dùng, bọn đầu cơ tích trữ v.v...Là mảnh đất dễ nẩy sinh ra nhiều hiện tượng tiêu cực xã hội, như: Lạm dụng quyền lực, tranh giành quyền lợi, móc ngoặc bè cánh, đầu cơ trục lợi, tham nhũng chèn ép, man trá lừa đảo. Vì vậy, trong công tác quản lý nhà nước cần phải có sự chú ý đặc biệt đến lĩnh vực hoạt động này.
Qua những ý kiến phát biểu đầy lo âu, bức xức của người dân trên các phương tiện thông tin đại chúng gần đây cho thấy, tại hầu hết các dự án đầu tư xây dựng mới nhà chung cư cũ thực hiện trên địa bàn Thủ Đô Hà Nội và TP Hồ Chí Minh hiện nay, đều chưa có sự chuẩn bị chu đáo, đầy đủ; còn nóng vội, mang tính áp đặt, chưa coi trọng công tác vận động quần chúng. Điều đó đã gây nên những phản cảm, không đồng thuận và sự nghi ngờ sâu sắc trong nhân dân. Việc người dân bày tỏ thái độ bất hợp tác với các chủ đầu tư dự án do chính quyền chỉ định, nói lên mối quan ngại sâu sắc của cộng đồng các chủ sở hữu nhà ở tư nhân đối với việc chính quyền địa phương đã tuỳ tiện tước bỏ “quyền định đoạt” đối với tài sản nhà ở, đất ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của họ theo qui định của bộ Luật dân sự. Việc áp đặt sự lựa chọn chủ đầu tư từ bên ngoài lên dự án mà họ là đối tác liên doanh chủ chốt là trái với Luật đấu thầu. Việc ấn định mức giá đền bù tái định cư trong dự án kinh doanh mà họ là thành viên đối tác chính là trái với Luật doanh nghiệp. Việc các chủ đầu tư tổ chức triển khai dự án một cách đơn giản, tuỳ tiện, thiếu minh bạch, không đúng trình tự pháp luật là trái với Luật xây dựng và Quy chế quản lý đầu tư XDCB của Chính phủ.
Để tổ chức thực hiện và quản lý tốt các dự án đầu tư xây dựng mới nhà chung cư cũ tại đô thị, Chính phủ cần có cơ chế quản lý dành riêng cho lĩnh vực hoạt động đặc thù này, phù hợp với điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội nước ta trong thời kỳ đổi mới, mở cửa, hội nhập kinh tế thế giới. Vì đặc điểm, trong nền kinh tế nước ta hiện nay tồn tại nhiều thành phần kinh tế, nhiều hình thức sở hữu; vận hành theo cơ chế thị trường; quản lý theo luật pháp nhà nước. Nên trong chỉ đạo cần thống nhất quan điểm, việc thực hiện các dự án đầu tư xây dựng mới nhà chung cư cũ tại các đô thị là thuộc diện hành nghề kinh doanh; các chủ thể tham gia dự án là các đối tác liên doanh, trong đó chủ sở hữu vốn nhà ở, đất ở giữ quyền quyết định lựa chọn đối tác liên doanh. Quyền lợi kinh tế và nghĩa vụ pháp luật của các đối tác kinh doanh, dựa trên cơ sở các thoả thuận được ghi trong hợp đồng kinh tế và qui định của Luật doanh nhiệp. Về quản trị, không nên giao cho chủ doanh nghiệp kinh doanh nhà tiếp tục quản lý khai thác sử dụng tầng hầm, cầu thang máy, mặt bằng cửa hàng, cửa hiệu cho thuê ở tầng trệt như hiện nay, vì nó vừa trái với thể chế quản lý nhà nước, vừa tạo cho doanh nghiệp điều kiện tích tụ nhà đất, trở thành thế lực đầu cơ lũng đoạn nhà, đất xã hội. Cần trao cho chủ thể nhà nước quyền làm chủ sở hữu tầng hầm, cầu thang máy, mặt bằng tầng trệt làm cửa hàng, cửa hiệu cho thuê, để chuyển giao cho các cơ quan quản lý nhà nước chức năng địa phương tổ chức khai thác sử dụng nhằm bảo đảm an sinh xã hội và phúc lợi xã hội trong lĩnh vực nhà ở cho dân cư, phù hợp với định hướng XHCN mà Đảng ta đã đề ra. Cần đề ra các chế tài xử lý tiêu cực nghiêm minh để bảo vệ quyền lợi hợp pháp các chủ thể tham gia dự án.
Nguồn: Tạp chí XD số 07/2009