Sự tiếp nhận lực lượng lao động từ nông thôn về thành phố đòi hỏi lực lượng đó đảm bảo trình độ tay nghề đáp ứng nhu cầu phát triển trong đô thị mới có thể tồn tại và phát triển được.
Trong bối cảnh, giai đoạn đầu sự phát triển biểu hiện những yêu cầu cấp bách trong đô thị và các yếu tố tác động như nhu cầu nhà ở, nhu cầu về công ích xã hội - y tế - giải trí - đi lại trong đó yếu tố thu nhập và tính ổn định trong công việc chi phối rất nhiều đến các nhu cầu trên.
Lực lượng lao động này phát triển thật nhanh đó là công nhân cho các khu công nghiệp - sản xuất; công nhân làm công tác dịch vụ trong đô thị, là sinh viên, học sinh, sự dịch chuyển dân cư từ nông thôn vào thành thị (đây là hiện thực nảy sinh do hệ thống phục vụ vận chuyển công cộng còn giới hạn vì nếu phục vụ vận chuyển công cộng tốt, phủ đều các địa bàn người ta vẫn ở ngoại ô làm việc trong đô thị). Hiện tượng nhiều hộ sống trong một mái nhà, hoặc gia đình phát triển lấy vợ, gả chồng nảy sinh nhu cầu chỗ trú ngụ. Trong những thời gian đầu lập nghiệp, sự ra ở riêng, chủ động trong cuộc sống chắc chắn khó khăn do thu nhập thấp, không ổn định, vấn đề khả năng chi trả thấp khiến nhà đầu tư không thoả mãn được vì lý do an toàn.
Nhu cầu này chiếm tỷ trọng lớn trong xã hội. Như vậy, giải quyết vấn đề này phải thiết thực và căn hộ bán cho các đối tượng trên là để ở chứ không để cho họ kinh doanh mua đi bán lại.
Do thu nhập thấp và không ổn định, họ không có khoản tiền thanh toán theo yêu cầu của chủ đầu tư nên cần có giải pháp tín dụng, vay ngân hàng hỗ trợ để đảm bảo an toàn cho chủ đầu tư.
Mặc dù đầu tư giá thành thấp nhưng căn hộ họ ở phải đầy đủ tiện nghi tối thiểu nhất và được xây dựng tại nơi có hạ tầng xã hội, kỹ thuật đô thị đầy đủ để thu hút họ đến ở.
Để đảm bảo các mục tiêu trên căn hộ cần thiết kế phải đảm bảo được yêu cầu cuộc sống cơ bản, chất lượng xây dựng tốt, giá trị căn hộ đạt mức tối thiểu nhất, nằm trong khả năng chi trả bao gồm giá đất chuyển quyền sử dụng, năng lực, giải pháp tín dụng của cơ quan tài chính như ngân hàng, quỹ tín dụng, quỹ phát triển đầu tư nhà ở, an sinh xã hội... cùng tham gia quản lý cung cấp vốn, bảo lãnh, để người lao động có khả năng có quyền sở hữu, chủ đầu tư an toàn trong kinh doanh.
2. Giải pháp nhà ở xã hội của một số nước lân cận
Giải pháp này đã thành công tại Singapore, quốc đảo này có những chiến lược xây dựng nhà ở cho người lao động (Public apartment); (Housing Development Board Apartment viết tắt là HDB Apartment) thu nhập thấp rất tốt. Họ sử dụng nguồn tín dụng từ quỹ an sinh xã hội của người lao động, người lao động được mua nhà 2 lần trong cuộc đời của họ, lần thứ 3 buộc phải mua giá kinh doanh. Chương trình nhà ở tại Singapore thành công được là nhờ chính sách và sự hỗ trợ của nhà nước.
3. Các yếu tố quy hoạch cần quan tâm
Tính khả thi của các chương trình ngoài giải pháp tín dụng, chính sách hỗ trợ của nhà nước cần có rất nhiều yếu tố tác động đến quyết định trị giá ngôi nhà. Đó là giải pháp quy hoạch chọn vị trí và quy mô khu đất.
Vị trí xây dựng nhà ở xã hội quyết định sự thành bại của chương trình. Không thể nào sử dụng đất ở trung tâm để xây dựng được dù rằng nhà nước cho không, người cư trú sẽ chuyên quyền sử dụng để lấy chênh lệch.
Đất được xây dựng nhà ở xã hội thường ở ngoại vi, với điều kiện phải có giao thông vận chuyển công cộng đến tận nơi. Vì bản chất thành phần lao động này không sở hữu phương tiện giao thông cá nhân.
Nơi họ ở phải có đầy đủ tiện nghi, phúc lợi xã hội, khu quy hoạch mới, nếu dự án đơn lẻ phải xây dựng cạnh khu dân cư và đã có hạ tầng xã hội. Trong bối cảnh hiện nay tại trung tâm thành phố đang bị bế tắc giao thông, chúng ta nên chọn phương án ở ngoại vi kết hợp xây dựng hạ tầng xã hội đầy đủ để thu hút cư dân ở trung tâm ra ngoài.
Về giải pháp quy hoạch ngoài các công trình ở cần có các công trình xã hội như: trường học, y tế, giải trí, TDTT, chỗ để xe.
Tầng trệt cần để trống không dùng để ở mới giữ được môi trường xã hội rất an toàn. Bù đắp lại vị trí xây dựng ở ngoại ô xa trung tâm. Khu dân cư này cần có: bãi xe, cây xanh, mặt nước, khoảng không gian sinh hoạt cộng đồng, chỗ đi dạo cho người lớn tuổi, chơi TDTT, họp mặt cuối tuần rất cần thiết trong khu quy hoạch.
Bản chất khu dân cư này phục vụ người thu nhập thấp, nhưng tên gọi cần cẩn trọng vì sẽ ảnh hưởng đến lớp trẻ dễ bị mặc cảm trong xã hội.
4. Giải pháp kiến trúc
Kiến trúc ở, nhu cầu thực sự người có thu nhập thấp rất quan tâm, có các loại hình như sau:
- Nhà ở thấp tầng, quyền sở hữu riêng như công trình nhà ở cho cán bộ công nhân viên của Công ty 586 tại Cần Thơ đã thoả mãn được về vị trí quy hoạch. Ngay kiến trúc ở - Chủ đầu tư đã thiết kế, tính toán đảm bảo chất lượng, giá trị thấp nhất đương nhiên lợi nhuận của Chủ đầu tư thu được cũng vừa phải, đã thành công.
Thí dụ: kích thước lọt lòng bên trong phòng phải vừa đủ viên gạch, không hao phí vật tư, tránh không bị chặt bỏ phí phạm, kết hợp sản xuất vật liệu có giá gốc, kiến trúc đơn giản, không cầu kỳ, thoả mãn nhu cầu sinh hoạt gia đình v.v... Về loại hình này giá trị tương đối, giúp đối tượng có nhu cầu có cơ hội được quyền sở hữu ngôi nhà và đất.
- Nhà ở chung cư thấp tầng: loại hình này tiết kiệm chi phí lắp đặt thang máy, chi phí dịch vụ hàng tháng. Nhưng nhiều quốc gia không còn áp dụng vì giá trị đất vẫn còn chi phối đến giá trị căn hộ.
- Nhà cao tầng: loại hình này phát triển chiều cao, nhưng có giới hạn số tầng để không ảnh hưởng đến giải pháp móng kết cấu công trình.
Về giao thông đứng, sử dụng hành lang chung, thang máy bố trí một chiều với số lượng phục vụ trên 10 hộ. Một tầng điểm dừng đi đến các tầng, ví dụ: dừng tầng 5 - 8 - 11, tầng 1 - 2 - 3 đi bộ, tầng 5 lên 6 xuống 4, tầng 8 lên 9 xuống 7, tầng 11 lên 12 xuống 10 đương nhiên giá mỗi tầng sẽ khác nhau.
Thang bộ 2 hộ hoặc 4 hộ thang bộ, hành lang, lan can là tường giá thành rẻ hơn sắt thép. Cầu thang đều láng xi măng không lát gạch.
- Giải pháp bố cục các phòng trong căn hộ; căn hộ có nhiều loại:
+ Loại A: 2 vợ chồng nghèo ra riêng cần chỗ ngủ, khách, ăn chung bếp nhỏ, vệ sinh diện tích khoảng 40 m2. Loại này tồn tại trong cuộc đời của họ từ 5 đến 10 năm. Trong thời gian đó sẽ có thêm tối thiểu 2 thành viên cần có chỗ để trẻ ngủ đặt cạnh cha mẹ để trông nom dễ dàng diện tích khoảng ≥ 50m2
+ Loại B: Khi gia đình ổn định, thu nhập khá giả họ sẽ điều chỉnh chỗ ở lần 2. Lúc đó lớp trẻ đã đi học cần chỗ học tập, ngủ,v.v..., tối thiểu phòng ngủ 2 trẻ hoặc mỗi trẻ 1 phòng ≥ 8m2 một phòng như vậy căn hộ bốn người 40 +16 = 56m2 (số tối thiểu) 60 đến 70m2 - 80m2.
Với giải pháp bố cục mặt bằng căn hộ đơn giản phải có giải pháp kết cấu đơn giản, các vật liệu sử dụng trong căn hộ như lát gạch phòng WC, hệ thống ánh sáng... hợp lý. Tất cả các đường ống kỹ thuật đều lắp đặt nổi để dễ sửa chữa, lấy rác ở tầng trệt. Căn hộ này không có bancon, logia. Mặt đứng công trình cần đơn giản để giá thành thấp.
Chi phí tại nơi ở như chi phí an ninh, chi phí vệ sinh, chi phí điện cho thang máy, đèn công cộng... cũng ảnh hưởng tới thu nhập hàng tháng nên cần có phương án quản lý, chi phí hợp lý giảm bớt sự khó khăn trong cuộc sống của cư dân ở đó.
Đây là nhu cầu rất bức thiết của xã hội, nhu cầu này chiếm một tỷ trọng lớn trong xã hội và nó tiếp diễn không ngừng. Nền kinh tế phát triển, đất nước giàu có, thì giải pháp quy hoạch và kiến trúc cũng như sử dụng vật liệu sẽ sang trọng hơn, diện tích rộng rãi hơn và kiến trúc hôm nay sẽ được thay đổi trong tương lai thể hiện chất lượng cuộc sống ngày càng cao.
Nguồn: Hội thảo "Các giải pháp xây dựng để phát triển nhà ở cho công nhân, sinh viên và người có thu nhập thấp", tháng 7/2009