Khái niệm tổng diện tích lô đất khi tính hệ số sử dụng đất

Căn cứ Quy chuẩn 01/2021 Quy chuẩn quốc gia về quy hoạch xây dựng. Theo đó tại mục 1.4 Giải thích từ ngữ có hướng dẫn như sau: 1.4.10 Lô đất: Bao gồm một hoặc nhiều thửa đất liền kề có chức năng sử dụng đất giống nhau được giới hạn bởi các tuyến đường giao thông, các đường ranh giới tự nhiên hoặc nhân tạo khác. 1.4.21 Hệ số sử dụng đất: Tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên "tổng diện tích lô đất". Xin hỏi Bộ Xây dựng hướng dẫn giúp tôi trường hợp như sau Thửa đất chuẩn bị xây dựng trong hẻm <12m có tổng diện tích đất công nhận 100m² (trong đó phù hợp quy hoạch là 80m², ảnh hưởng quy hoạch là 20m²); theo bản đồ QH 1/2000 của khu vực thì thửa đất này có ký hiệu chức năng sử dụng là đất ở đô thị hiện hữu. Vây khi xây dựng thì khối công trình chính sẽ xây dựng đúng ranh giới QH nhưng "Tổng diện tích lô đất" dùng để tính hệ số sử dụng đất thì là lấy diện tích 100m² hay 80m².

- Theo khoản 1.1 và 1.2 của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2021/BXD), đối tượng áp dụng của QCVN 01:2021/BXD là hoạt động quy hoạch xây dựng vùng huyện, vùng liên huyện, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn (sau đây gọi tắt là quy hoạch đô thị - nông thôn) bao gồm quá trình lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch và không bao gồm công tác quản lý trật tự xây dựng và cấp phép xây dựng. Việc cấp phép xây dựng (trong đó có nội dung về hệ số sử dụng đất) thực hiện theo quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị và quy chế quản lý kiến trúc đã được phê duyệt trên địa bàn.

- Theo khoản 1.4.21 của QCVN 01:2021/BXD, hệ số sử dụng đất là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất. Theo khoản 2.7.7 đối với các khu vực hiện hữu trong đô thị hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại Bảng 2.12. Như vậy, tổng diện tích lô đất để xác định hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất phải căn cứ vào ranh giới lô đất tại đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị được phê duyệt.

Vụ Khoa học Công nghệ và Môi trường