Bộ Xây dựng nhận được văn bản của UBND tỉnh Điện Biên, trong đó có nội dung đề xuất kiến nghị như sau: “Dự án khác được hiểu là dự án độc lập hay có phần nội dung gắn với nội dung hợp đồng BT đã ký kết, hiện chưa có quy định cụ thể. Dẫn đến trong quá trình phê duyệt Dự án khác cần tuần thủ theo Nghị định 49/2021/NĐ-CP ngày 01/04/2021 về việc bố trí tối thiểu 20% đất ở xã hội, tức giao 20% đất ở xã hội này cho Nhà đầu tư thực hiện đầu tư cơ sở hạ tầng, sau đó bàn giao lại cho chính quyền địa phương theo quy hoạch được phê duyệt hoặc Chủ đầu tư dư án đó không thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, mà chỉ đầu tư đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, sau khi hoàn thành bàn giao lại diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội cho chính quyền địa phương. Theo đó, đề nghị hướng dẫn để có cách hiểu thống nhất trong cả nước, đặc biệt là hướng dẫn trong trường hợp nếu giao diện tích đất ở xã hội thì trong trường hợp điều chỉnh dự án do giảm giá trị thanh toán dự án BT có cần giảm tương đương diện tích đất ở xã hội này hay không để đảm bảo theo quy định của Nghị định 49/2021/NĐ-CP ngày 01/04/2021”.
Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:
1. Quy định pháp luật
- Tại khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ. Đối với các loại đô thị còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội”.
- Tại khoản 4 Điều 26 Luật Nhà ở năm 2014 quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm: Dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
- Tại điểm b khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Trường hợp phải dành quỹ đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật này thì giao chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trừ trường hợp Nhà nước sử dụng diện tích đất này để giao cho tổ chức khác thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội”.
- Tại khoản 1 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị như sau: “Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và hình thức xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội; Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đó có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% (trừ trường hợp Nhà nước thu hồi quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách và trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì chuyển giao quỹ đất này cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án)”.
- Tại khoản 1 Điều 4 Luật đầu tư theo phương thức đối tác công tư năm 2020 (Luật PPP) (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2021) quy định về lĩnh vực đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) bao gồm: “a) Giao thông vận tải; b) Lưới điện, nhà máy điện, trừ nhà máy thủy điện và các trường hợp Nhà nước độc quyền theo quy định của Luật Điện lực; c) Thủy lợi; cung cấp nước sạch; thoát nước và xử lý nước thải; xử lý chất thải; d) Y tế; giáo dục - đào tạo; đ) Hạ tầng công nghệ thông tin” (Không có lĩnh vực nhà ở).
- Tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/4/2021) quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội”.
- Tại khoản 1 Điều 2 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thực hiện theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) thì việc xử lý chuyển tiếp được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công - tư.
- Tại khoản 1 Điều 78 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định: “ Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) thực hiện theo quy định của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ thì việc xử lý chuyển tiếp được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công - tư”.
Ý kiến của Bộ Xây dựng như sau: Trước thời điểm Luật PPP có hiệu lực: Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành (Nghị định số 100/2015/NĐ-CP) quy định Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành 20% diện tích đất ở trong phạm vi dự án để xây dựng nhà ở xã hội. Trường hợp phải dành quỹ đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội thì giao chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trừ trường hợp Nhà nước sử dụng diện tích đất này để giao cho tổ chức khác thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (điểm b khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở năm 2014).
- Sau ngày 01/01/2021 thì: Luật PPP không điều chỉnh đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thực hiện theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT). Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành (Nghị định số 49/2021/NĐ-CP) đã có quy định chuyển tiếp, việc xử lý chuyển tiếp được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công - tư. Việc thực hiện điều chỉnh dự án cho giảm giá trị thanh toán dự án BT thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công - tư. Do đó, đề nghị UBND tỉnh Điện Biên có văn bản hỏi Bộ Kế hoạch và Đầu tư để được hướng dẫn cụ thể theo thẩm quyền.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 6412/BXD-QLN.