Chung cư vẫn đang là điểm sáng của thị trường bất động sản. Ảnh: Thùy Chi
Những tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản Hà Nội
Tại buổi công bố báo cáo thị trường bất động sản quý II/2023 do Batdongsan.com.vn tổ chức, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường bất động sản Hà Nội và các tỉnh phía Bắc đã và đang đón nhận nhiều các tín hiệu tích cực. Nhiều tỉnh, thành phố phía Bắc có tốc độ tăng trưởng GRDP (Tổng sản phẩm trên địa bàn tỉnh, thành phố) cao nhất cả nước trong quý II/2023.
Theo số liệu từ Cục Thống kê, Bắc Giang, Hải Phòng, Quảng Ninh lọt nhóm 4 địa phương tăng trưởng GRDP cao nhất cả nước trong quý II/2023. Thuộc khu vực Đồng bằng Sông Hồng, Hải Phòng có mức tăng trưởng GRDP cao nhất, đạt 9,9%, kế đến là Quảng Ninh và Nam Định với các con số tăng trưởng lần lượt là 9,5% và 8,5%. Khu vực trung du và miền núi Bắc Bộ, Bắc Giang có tăng trưởng GRDP cao nhất, đạt 10,9%. Những con số này cho thấy các trung tâm sản xuất ở phía Bắc đang nằm trong nhóm tăng trưởng cao nhất...
Đáng chú ý, Dự án đường vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội được khởi công với tốc độ triển khai nhanh chóng được kì vọng sẽ tạo nên những chuyển biến lớn cho diện mạo đô thị Hà Nội. Đường vành đai 4 được kì vọng sẽ giảm áp lực giao thông cho vành đai 3, kết nối 7 tuyến cao tốc; thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội các vùng xung quanh; tái cấu trúc đô thị và phát triển 5 đô thị vệ tinh.
Bên cạnh đó, Đông Anh và Gia Lâm dự kiến lên quận vào cuối năm 2023 cũng sẽ tạo những biến chuyển tích cực cho thị trường bất động sản thủ đô khi quá trình lên quận sẽ thúc đẩy các huyện này phải hoàn thành các tiêu chí bắt buộc về hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội, cũng như các chỉ tiêu kinh tế khác. Đặc biệt, việc Hà Nội cho phép phân lô tách thửa trở lại được kì vọng sẽ là tia sáng cho thị trường đất nền thủ đô.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn của Savills Hà Nội cho biết, tại Hà Nội nguồn cung thị trường căn hộ trung và cao cấp vẫn chiếm tỉ lệ cao, trong khi tỉ lệ căn hộ vừa túi tiền ngày càng giảm và ở mức thấp trong tương quan với tổng nguồn cung được chủ đầu tư tung ra bán trên thị trường.
Điểm nổi bật trong 6 tháng đầu năm 2023 là Chính phủ, các bộ, ngành, chính quyền địa phương đã nỗ lực trong việc vào cuộc gỡ khó cho thị trường bất động sản thời gian qua: Nghị định 08/NĐ-CP giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp; Nghị quyết 33/NQ-CP tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường trong cả ba nhóm vấn đề về pháp lý, nguồn vốn và nhà ở xã hội; chính sách điều hành kinh tế, tài chính, tiền tệ đang tạo ra tâm lý tích cực hơn cho thị trường.
Đặc biệt gần đây, UBND TP. Hà Nội đang xem xét thu hồi các dự án chậm triển khai nhiều năm tại các khu vực giúp dần tạo sự minh bạch cho thị trường, loại bỏ các dự án kém chất lượng.
Bên cạnh đó, những nỗ lực của Chính phủ, các bộ, ngành, chính quyền địa phương trong việc vào cuộc gỡ khó cho thị trường bất động sản thời gian qua được đánh giá rất có ý nghĩa và hỗ trợ đáng kể không chỉ trong ngắn mà dài hạn cho thị trường.
Đặc biệt, theo Đề án 338/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ, trong tổng số 1 triệu căn nhà ở xã hội của cả nước, chỉ tiêu của Hà Nội là 56.200 căn. So sánh với nguồn cung căn hộ tương lai có thể có trong những năm sắp tới của Hà Nội 95.200 căn (số liệu của Savills), nguồn cung nhà ở xã hội tương đương 59% nguồn cung nhà ở thương mại.
Nguồn cung theo Đề án này sẽ góp phần giảm áp lực thiếu nguồn cung nhà ở giá hợp lý, vừa túi tiền cho người dân trong thời gian sắp tới, giúp nhiều người dân và công nhân thực hiện được ước mơ có nhà.
Chung cư vẫn đang là điểm sáng của thị trường bất động sản
Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, trên thị trường mua bán, đối với phân khúc chung cư, giá rao bán và lượng giao dịch chưa cải thiện đáng kể. So với cùng kì năm ngoái, giá rao bán ở cả 3 phân khúc là cao cấp, trung cấp và bình dân gần như không tăng. Về mức độ quan tâm, trừ 4 quận là Nam Từ Liêm, Hà Đông, Hoàng Mai và Long Biên có mức độ quan tâm tăng từ 1%-6%, thì tất cả các quận, huyện còn lại đều ghi nhận sự sụt giảm của mức độ quan tâm, dao động từ 1%-13%.
Với thị trường chung cư cho thuê, ông Nguyễn Quốc Anh cho biết không có biến động mạnh về giá rao và mức độ quan tâm. Trừ Nam Từ Liêm, có giá chào thuê tăng 6%, Thanh Xuân có giá thuê giảm 7%, Hai Bà Trưng giảm 4% thì các quận, huyện còn lại đều ghi nhận giá chào thuê đi ngang. Mức độ quan tâm ở thị trường chung cư cho thuê cũng không có biến chuyển đáng chú ý, trừ quận Đống Đa có mức độ quan tâm tăng 6%, Thanh Xuân tăng 2%. Các quận, huyện còn lại không có biến động đáng kể. Chung cư có diện tích nhỏ, dưới 35m2 tiếp tục thu hút người thuê nhất khi mức độ quan tâm liên tục tăng qua các quý gần đây.
Dù không ghi nhận những biến động mạnh về con số nhưng Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, giá chung cư trong thời gian tới sẽ khó giảm sâu vì các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực vẫn đang là điểm sáng của thị trường.
Liên quan đến thị trường bất động sản Hà Nội thời gian qua, Báo cáo của Cushman & Wakefield cho thấy, phân khúc nhà đất đang từng bước có giao dịch trở lại với 48 căn được giao dịch thành công, tăng 37% so với quý trước nhưng vẫn giảm 96% so với cùng kỳ năm ngoái.
Không chỉ ở sức cầu, nguồn cung nhà đất cũng có tín hiệu lạc quan. Trong quý I, Hà Nội không có thêm dự án nhà liền thổ mới. Tuy nhiên, bước sang quý II, nguồn cung đã được cải thiện với 102 căn được mở bán. Dẫu vậy, con số này vẫn giảm 92% so với cùng kỳ năm trước.
Nguồn cung trong quý II chủ yếu đến từ giai đoạn mở bán tiếp theo của dự án HUD Mê Linh Central (huyện Mê Linh) và lượng hàng mở bán mới đến từ dự án Rue De Charme (quận Thanh Xuân).
Về giá bán, đa số chủ đầu tư vẫn giữ nguyên giá nhưng đồng thời cũng đưa ra các chính sách bán hàng ưu đãi theo tiến độ thanh toán. Tuy nhiên, việc khan hiếm dự án cao cấp và sự đóng góp của các sản phẩm mới nằm ở khu vực vùng ven Hà Nội có mức giá thấp hơn đã kéo giá sơ cấp trung bình nhà liền thổ toàn thị trường còn 4.150 USD/m2, giảm 44% so với quý trước và giảm 39% so với cùng kỳ năm ngoái.
Cần có sự kết hợp đồng bộ nhiều giải pháp cho thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có nhiều tín hiệu phục hồi trở lại nhờ những chính sách tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của thị trường. Trong giai đoạn hiện nay, để tháo gỡ khó khăn về pháp lý và dòng tiền, các chuyên gia của Savills cho rằng, để thị trường đi lên, cần có giải pháp đồng bộ từ tất cả các bên liên quan, từ cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, nhà đầu tư tới các tổ chức tín dụng. Bên cạnh đó, cần có sự kết hợp đồng bộ nhiều giải pháp từ chính sách pháp luật, hoàn thiện hóa các Luật sửa đổi như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.
Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn của Savills Hà Nội Đỗ Thu Hằng cho rằng, bên cạnh đó cần có các chính sách giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… hài hòa lợi ích chung hướng đến phát triển thị trường ổn định, bền vững.
Thêm vào đó, phát triển hạ tầng giao thông tiện ích giúp người dân dễ dàng di chuyển giữa các khu vực tạo sự linh hoạt sẽ phát huy tối đa nguồn cầu về nhà ở.
Về phía chủ đầu tư, cần linh hoạt trong việc tìm kiếm nguồn vốn phát triển dự án bên cạnh nguồn vốn từ ngân hàng như hợp tác đầu tư, kinh doanh đưa ra các sản phẩm tốt, chính sách giá, bán hàng hấp dẫn, đa dạng đáp ứng hầu hết các yêu cầu của người mua.
Thêm vào đó, triển vọng thu hút được tín dụng/vốn từ các công ty/quỹ đầu tư bất động sản nước ngoài vào khu vực trọng điểm kinh đang rất tích cực. Các công ty/ quỹ đầu tư này đang có mặt ở Việt Nam đã và đang nghiên cứu cơ hội đầu tư để có thể rót vốn. Đây cũng là cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản trong nước nếu khai thác được.
Đặc biệt, Ttrong giai đoạn này, doanh nghiệp cần rà soát toàn bộ danh mục dự án, phân loại dự án theo nhiều hướng như bán buôn, bán lẻ hay đưa ra thị trường trước sản phẩm đủ điều kiện pháp lý, có thể thu hút người sử dụng, tiềm năng để đầu tư.
Mặt khác, cần có chính sách bán hàng hấp dẫn, linh hoạt, phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng như thanh toán sớm, thanh toán dài, cần hỗ trợ ngân hàng với tỉ lệ vay đa dạng.
Đối với các dự án chưa thể tung ra thị trường, cần xem xét, cân đối đẩy nhanh tiến trình hoàn thiện thủ tục, cân nhắc hợp tác đầu tư với các chủ đầu tư nước ngoài có kinh nghiệm, tài chính đang muốn tham gia thị trường với cấu trúc hợp tác phát huy rõ thế mạnh của mỗi bên. Trong đó, cải thiện dòng tiền cho dự án là một trong những nhiệm vụ trong tâm cần hướng đến.
Dự báo về triển vọng thị trường những tháng cuối năm, bà Hằng nhận định, thời điểm và khả năng hồi phục của thị trường phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, bao gồm tháo gỡ về pháp lý, nguồn vốn, sản phẩm phù hợp… Theo đánh giá của Savills, thị trường sẽ có những chuyển biến tích cực hơn vào cuối năm khi các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi dự kiến được thông qua. Như vậy người dân có thể tiếp cập vốn vay với mức lãi suất hợp lý hơn nửa đầu năm 2023.