Nghị định mới về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai

Thứ hai, 13/02/2006 00:00

Ngày 27/01/2006 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/2006/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai.

Đây là Nghị định rất quan trọng quy định việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai gọi là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai gọi là Nghị định số 182/2004/NĐ-CP; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất gọi là Nghị định số 197/2004/NĐ-CP, Nghị định số 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03 tháng 12 năm 2004 về thu tiền sử dụng đất gọi là Nghị định số 198/2004/NĐ-CP, Nghị định số 187/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 16 tháng 11 năm 2004 về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần gọi là Nghị định số 187/2004/NĐ-CP.
Nghị định này sửa đổi nhiều vấn đề , tháo gỡ nhiều vướng mắc trong việc thi hành Luật Đất đai.
Vướng mắc nhất hiện nay về công tác đền bù giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất là giá đền bù không phù hợp. Nghị định 197 được sửa đổi là giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương quy định và công bố, không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng. Trong trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá đất do UBND tỉnh, Thành phố quy định và công bố chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, UBND tỉnh, Thành phố quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp. Đây là điểm mấu chốt để tháo gỡ vướng mắc và tránh tình trạng các tỉnh, Thành phố cứng nhắc trong việc lấy giá đất mà mình quyết định và công bố vào ngày đầu của mỗi năm để áp giá đền bù.
Nghị định sửa đổi lần này đã giúp người nông dân không bị trắng tay, thất nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất. Sắp tới, nếu bị thu hồi đất nông nghiệp, người dân được bồi thường đất nông nghiệp, nếu không còn đất nông nghiệp thì được bồi thường bằng đất phi nông nghiệp, nếu không có đất phi nông nghiệp thì mới bồi thường bằng tiền. Như vậy người bị thu hồi đất sẽ được tạo điều kiện để chuyển đổi nghề nghiệp. Thí dụ nông dân bị thu hồi đất ruộng sẽ được giao đất phi nông nghiệp để mở cửa hàng dịch vụ, để xây nhà cho thuê nhằm ổn định cuộc sống sau khi mất ruộng. Tinh thần của việc sửa đổi lần này là kết hợp bồi thường bằng đất và chuyển đổi nghề nghiệp. Những hộ nghèo còn được hỗ trợ vượt nghèo trong thời hạn không dưới ba năm và không quá 10 năm.
Nghị định mới có điểm thay đổi quan trọng tạo thuận lợi cho người dân và cũng nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Đó là người được cấp giấy chứng nhận QSDĐ nếu chưa có khả năng nộp tiền sử dụng đất sẽ được ghi nợ số tiền ấy trên giấy chứng nhận QSDĐ; số tiền ghi nợ tính theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận, không tính theo giá đất tại thời điểm trả nợ.
Đối với việc chuyển mục đích sử dụng ở khu vực nông thôn như chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở; từ đất nông nghiệp sang đất ở, cũng được ghi nợ cho đến khi chuyển quyền sử dụng.
Nghị định mới cũng quy định các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà đất đó đã sử dụng từ ngày 15-10-1993 đến nay đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, nếu còn nợ tiền sử dụng đất sẽ được tiếp tục ghi nợ. Số tiền sử dụng đất ghi nợ được tính theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Các hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện các giao dịch về QSDĐ chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ… hoặc được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mới phải nộp cho Nhà nước số tiền nợ và sẽ được xóa số tiền nợ ghi trên giấy chứng nhận. Các giao dịch QSDĐ đối với đất mà trên giấy chứng nhận QSDĐ còn ghi nợ đều không có giá trị pháp lý. Điều các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở quan tâm nhất là sắp tới có được phép phân lô bán nền hay không. Nghị định mới quy định như sau: sửa đổi điều 101 của NĐ 181 là: đất tại khu đô thị là Thành phố, thị xã không được chia lô bán nền, nhưng đất ngoài khu vực ấy thì được chia lô bán nền với điều kiện phải hoàn thành hạ tầng cơ sở. Các dự án nhà ở tại các huyện nếu thực hiện xong hạ tầng cơ sở như giao thông, điện, nước..., nhà đầu tư được chia lô bán nền cho các hộ gia đình, cá nhân. Còn dự án ở các quận thì không được.
Lần này có thêm cơ chế tháo gỡ là dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần trong các khu đô thị, Thành phố, thị xã được chuyển nhượng QSDĐ cho các tổ chức kinh tế sau khi hoàn thành việc đầu tư hạ tầng theo dự án thành phần của dự án đầu tư đã được xét duyệt. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thiết kế và tiến độ ghi trong dự án thành phần đó.
Hiện có nhiều khu vực đất quốc phòng, đất công nghiệp... không được chuyển mục đích sử dụng thành đất ở kể từ khi có Nghị định 181. Quy định này trong Nghị định 181 rất cứng. Nghị định mới quy định mềm hơn là nếu đất đã giao để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, xây dựng khu công nghiệp, làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì không được chuyển sang mục đích xây dựng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp đã được phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch kế hoạch sử dụng đất.
Vấn đề giao đất trực tiếp không qua đấu giá cũng được tháo gỡ. Nhiều doanh nghiệp từng kiến nghị được giao đất trực tiếp mà không phải đưa ra đấu giá, nhất là đất xây dựng nhà cho người thu nhập thấp, nhà tái định cư rất cấp bách về thời gian… Trường hợp đất không phải đưa ra đấu giá QSDĐ trước đây cũng quy định rất cứng, nhưng lần này nếu xây dựng kinh doanh nhà ở khu dân cư nông thôn mà chưa có quy hoạch xây dựng hạ tầng và chưa có quy hoạch phát triển khu dân cư nông thôn không phải đấu giá mà chỉ thu hồi rồi giao đất cho dự án. Hoặc đối với các dự án xây nhà công vụ, nhà cho người nghèo, người có thu nhập thấp, nhà tái định cư cũng không phải đưa ra đấu giá. Đặc biệt đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh nhà ở mà chỉ có một nhà đầu tư xin sản xuất để kinh doanh trên một dự án đã được xác định cũng không phải đấu giá.
Trong trường hợp giao đất ở cho cán bộ, công chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan, nếu có dự án xây dựng nhà ở cho những cán bộ phải chuyển công tác như vậy về nguyên tắc phải đấu giá, nhưng lần này quy định chỉ giao đất xây nhà chứ không phải đấu giá.
Một số điều khoản khác bất hợp lý, trái luật trong các Nghị định đã ban hành trước đây nay đã được điều chỉnh: Điều 163 của NĐ 181 có một điểm trái luật về thời hạn được khiếu kiện tiếp. Lần này sẽ sửa lại là trong thời hạn không quá 45 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của chủ tịch UBND quận, huyện, thị xã thay cho nội dung cũ là kể từ ngày ký quyết định mà người khiếu kiện không đồng ý với quyết định giải quyết sẽ có quyền khởi kiện ra tòa án nhân dân hoặc khiếu kiện đến UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương.
Nghị định này có hiệu lực thi hành sau 15 ngày, kể từ ngày đăng Công báo ./.

Nguyễn Thị Đỗ Hạo