Ba luật liên quan đến thị trường bất động sản (BĐS) gồm Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 là một bước ngoặt lớn, mở ra nhiều cơ hội mới, giúp thanh lọc, định hướng thị trường phát triển lành mạnh hơn, qua đó, hoạt động M&A (sáp nhập và mua bán) cũng sẽ sôi động hơn.
Các chuyên gia kỳ vọng, các luật liên quan thị trường BĐS có hiệu lực, mở ra nhiều cơ hội mới, giúp thanh lọc, định hướng thị trường phát triển lành mạnh, qua đó, hoạt động M&A (sáp nhập và mua bán) cũng sẽ sôi động hơn. Ảnh: VGP/LA
Đây là nhận định của các chuyên gia tại Hội thảo "Pháp lý và tài chính trong giao dịch M&A bất động sản dưới tác động của khuôn khổ pháp lý mới" do Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) phối hợp Liên đoàn Thương mại Công nghiệp Việt Nam chi nhánh khu vực TPHCM (VCCI-HCM) tổ chức ngày 11/7.
Theo ông Trần Ngọc Liêm, Giám đốc VCCI-HCM, cho rằng việc 3 luật liên quan đến BĐS có hiệu lực từ ngày 1/8 tới đây sẽ là một bước ngoặt lớn, mở ra nhiều cơ hội mới cho lĩnh vực bất động sản nói riêng và cả nền kinh tế nói chung. Bên cạnh đó, các luật này cũng được kỳ vọng sẽ giải quyết những vướng mắc tồn đọng, khơi thông nguồn lực cho các dự án mới, làm minh bạch hơn thị trường bất động sản… góp phần hài hòa lợi ích và nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai.
Thực tế trong những năm gần đây, thị trường BĐS Việt Nam rất có sức hút đối với nhà đầu tư nước ngoài như Mỹ, Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc thông qua cả M&A (sáp nhập và mua bán) và FDI.
Ông Lê Xuân Đồng, Giám đốc EY-Parthenon, Tư vấn Chiến lược (Công ty Cổ phần Tư vấn EY Việt Nam) cho biết giai đoạn 2021 đến nay, mặc dù thị trường sáp nhập và mua lại (M&A) BĐS tại khu vực Đông Nam Á có xu hướng suy giảm. Tại Việt Nam, số lượng thương vụ M&A trong nửa đầu năm 2024 có giảm nhẹ, tuy nhiên giá trị giao dịch tăng lên gần 9% so với cùng kỳ năm 2023.
Đáng chú ý, 6 tháng đầu năm 2024, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký trong lĩnh vực BĐS tại Việt Nam tăng vọt, lên đến 61,4% so với cùng kỳ năm 2023. Trong đó, BĐS công nghiệp gần các tuyến đường cao tốc, cửa khẩu, cảng biển, sân bay và bất động sản bán lẻ khu vực trung tâm tỉnh, thành lớn tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng tìm kiếm, mua lại các dự án bất động sản nhà ở hoặc quỹ đất sạch lớn ở các khu vực ngoại thành hoặc các tỉnh, thành phố lân cận đô thị lớn như TP. Hà Nội, TPHCM để phát triển các dự án nhà phức hợp. "Có thể thấy, thị trường BĐS Việt Nam rất có sức hút đối với nhà đầu tư nước ngoài như Mỹ, Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc thông qua cả M&A và FDI nhờ tiềm năng tăng trưởng kinh tế ổn định" ông Đồng đánh giá.
Đồng quan điểm trên, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính-Tiền tệ Quốc gia cho biết Việt Nam hiện nay vẫn còn nhiều dư địa để phát triển thị trường tín dụng nhà ở, bất động sản khu công nghiệp do các phân khúc đều đang thiếu nguồn cung.
Việc thực thi các Luật mới liên quan BĐS được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những điểm nghẽn về cơ chế, pháp lý cho DN và khuyến khích sử dụng tài nguyên đất hiệu quả hơn. Ảnh: VGP/Anh Lê
Tuy nhiên, theo TS Lực, vấn đề trước mắt phải giải quyết được những vướng mắc hiện hữu cho các dự án bất động sản, đẩy mạnh giải ngân đầu tư công. Song song với đó, hoàn thiện thể chế bằng cách ban hành kịp thời các văn bản hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và Luật Tổ chức tín dụng…về phía các DN kinh doanh BĐS, cần chủ động nghiên cứu các luật mới, đánh giá tác động đối với doanh nghiệp để xây dựng kế hoạch cụ thể, khả thi.
Luật sư Nguyễn Trúc Hiền, thành viên Công ty Luật Trách nhiệm hữu hạn Quốc tế Việt Nam (VILAF) nhận định, thời gian qua, vẫn tồn tại nhiều rào cản, đặc biệt là rào cản về pháp lý khiến hoạt động M&A chưa thể bứt phá. Tuy nhiên, tới đây, nhiều quy định thay đổi toàn diện sẽ giúp các chủ đầu tư dễ dàng hơn trong việc đền bù, giải phóng mặt bằng. Giá đất theo giá thị trường sẽ tăng, vừa tạo ra lợi ích cho người sở hữu đất vừa giúp giảm khó khăn cho các chủ đầu tư trong quá trình đền bù ở các dự án.
Cụ thể, theo ông Hiền, "Luật Đất đai 2024 sẽ bổ sung thêm nhiều quyền lợi cho nhà đầu tư nước ngoài như về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, sử dụng đất do nhận chuyển nhượng dự án BĐS và mở rộng phương thức nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Báo cáo của Cục Thống kê TPHCM, doanh thu lĩnh vực kinh doanh BĐS trong 6 tháng đầu năm 2024 ước đạt 123.887 tỷ đồng, tăng 6,1% so với cùng kỳ.
Năm 2023, tăng trưởng của ngành này là âm 6,38%. Tuy nhiên, đến năm 2024, kinh doanh BĐS đã tăng trưởng dương trở lại, từ mức tăng 2,51% trong quý I đã nâng lên 2,94% trong quý II/2024. Theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chi nhánh TPHCM, tín dụng bất động (BĐS) sản trên địa bàn TPHCM đã duy trì tốc độ tăng trưởng dương trong những tháng gần đây. Trong đó, tín dụng BĐS để phát triển hạ tầng khu chế xuất - khu công nghiệp; văn phòng cho thuê tiếp tục duy trì xu hướng tăng trưởng và tăng trưởng cao nhất so với lĩnh vực khác trong ngành cùng ngành.
Theo đánh giá của Hiệp hội DN TPHCM (Huba), việc thực thi các Luật mới liên quan BĐS được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những điểm nghẽn về cơ chế, pháp lý cho doanh nghiệp và khuyến khích sử dụng tài nguyên đất hiệu quả hơn. Đồng thời, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ xóa bỏ tình trạng hai giá, làm cơ sở hợp lý cho việc thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá bất động sản, tính toán chi phí - hiệu quả đầu tư dự án...