Trước đó, khi trình đề nghị xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để đưa vảo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, Chính phủ nêu rõ, để đạt được các mục tiêu sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản như đã đặt ra ở trên, đề xuất sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản sẽ tập trung giải quyết 04 chính sách, bao gồm: Chính sách về kinh doanh bất động sản; Chính sách về kinh doanh dịch vụ bất động sản; Chính sách về điều tiết để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh; Chính sách về quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Mỗi chính sách này có nội dung kế thừa, cụ thể hóa quy định hiện hành và có nội dung mới được đề xuất.
Thảo luận tại Kỳ họp thứ 5, nhiều ý kiến nhất trí về sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản nhằm: cụ thể hoá chủ trương, đường lối của Đảng; phù hợp với tình hình, điều kiện thực tiễn hiện nay trong phát triển kinh tế - xã hội khắc phục những hạn chế, bất cập của thị trường bất động sản gây ảnh hưởng lớn tới kinh tế - xã hội, cuộc sống của người dân; góp phần hoàn thiện cơ sở pháp lý tạo điều kiện hỗ trợ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, vận hành thông suốt, công khai, minh bạch; kịp thời bổ sung những khái niệm mới; bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, phù hợp với các Luật mà Quốc hội đang sửa đổi; bảo đảm tính tương thích với các điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên. Việc sửa đổi Luật trong thời điểm này là phù hợp, để có cơ sở đánh giá đầy đủ, khách quan góp phần đưa hoạt động kinh doanh bất động sản theo nguyên tắc thị trường.
Nhiều ý kiến đề nghị rà soát, đối chiếu các quy định của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với các Luật khác có liên quan để bảo đảm tính chặt chẽ, đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật; đặc biệt là các dự thảo Luật đang được Quốc hội xem xét, cho ý kiến như Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi), các Luật được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 5 (Luật Đấu thầu, Luật Giá, Luật Giao dịch điện tử).
Một số ý kiến cho rằng, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có mối quan hệ chặt chẽ; đề nghị rà soát kỹ lưỡng ba dự thảo Luật để tạo cơ chế cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, bảo đảm quyền của công dân có nơi ở hợp pháp theo Hiến pháp năm 2013.
Về phạm vi điều chỉnh: Nhiều ý kiến đề nghị phân định rõ phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Thương mại, Luật Công chứng, Bộ luật Dân sự, bảo đảm đồng bộ, thống nhất, không chồng chéo, mâu thuẫn. Có ý kiến đề nghị dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chỉ điều chỉnh hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản sinh lời, không điều chỉnh các giao dịch dân sự khác. Có ý kiến đề nghị làm rõ các loại bất động sản theo Bộ luật Dân sự gồm nhà, đất, các tài sản gắn liền với đất và các tài sản khác có phải là đối tượng điều chỉnh của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hay không.
Về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh: Có ý kiến đề nghị làm rõ các loại bất động sản đưa vào kinh doanh vì không phải tất cả nhà ở, công trình xây dựng hay bất động sản nào cũng là đối tượng của Luật Kinh doanh bất động sản. Có ý kiến đề nghị bổ sung quy định riêng về hình thức kinh doanh đối với nhà ở, công trình xây dựng có phần vốn đầu tư của Nhà nước như nhà ở xã hội, nhà tái định cư. Một số ý kiến cho rằng, quy định theo cách liệt kê vừa không đầy đủ, không rõ ràng, không bao quát hết được các loại hình bất động sản mới phát sinh trong tương lai; đề nghị quy định “quét” để phân loại bất động sản đưa vào kinh doanh do theo thời gian sẽ xuất hiện thêm các loại bất động sản mới.
Một số kiến đề nghị quy định rõ, cụ thể hơn đối với các loại hình kinh doanh bất động sản mới như căn hộ khách sạn - condotel, biệt thự nghỉ dưỡng - resort villa, công trình văn phòng làm việc kết hợp lưu trú - officetel, nhà phố thương mại - shophouse… để tránh tạo lỗ hổng pháp lý, cần được xử lý đồng bộ trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: Một số ý kiến nhất trí về sự cần thiết quy định về đặt cọc trong dự thảo Luật; đề nghị quy định những nội dung đặc thù về đặt cọc trong dự thảo Luật, nội dung khác thực hiện theo Bộ luật Dân sự; quy định chặt chẽ, cụ thể hơn để bảo vệ quyền lợi của khách hàng. Một số ý kiến đề nghị quy định về tỷ lệ đặt cọc không quá 5%, trường hợp trả lại tiền đặt cọc, thời hạn trả lại tiền đặt cọc. Bên cạnh đó, cũng có ý kiến đề nghị không quy định tỷ lệ đặt cọc mà để các bên tự thỏa thuận.
Một số ý kiến đề nghị không quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai do gây ra nhiều hệ lụy, nhiễu loạn thị trường; bổ sung quy định cho phép chủ đầu tư huy động vốn thông qua trái phiếu công trình có chuyển đổi, qua các quỹ đầu tư hoặc Quỹ tín thác bất động sản.
Một số ý kiến nhất trí với quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là cần thiết nhằm bảo đảm quyền lợi cho người mua; tuy nhiên cần quy định cụ thể phạm vi bảo lãnh, đồng thời cần quy định linh hoạt bởi không phải giao dịch nào cũng cần bảo lãnh. Một số ý kiến đề nghị xem xét quy định về bắt buộc phải bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có thực sự bảo vệ quyền lợi của người mua bất động sản hay không và đề nghị bỏ quy định này do quy định bảo lãnh đã làm tăng giá thành, giá bán nhà ở, làm tăng chi phí cho người mua. Mặt khác, hiện nay Nhà nước đang tìm cách để người dân có nhu cầu thực sự tiếp cận được bất động sản. Hầu hết các ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh cũng chính là ngân hàng cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng, phát triển dự án bất động sản đó và đã nhận thế chấp chính dự án bất động sản đó để bảo lãnh làm khoản vay.
Về kinh doanh quyền sử dụng đất: Một số ý kiến nhất trí với việc quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản để tạo điều kiện cho chủ đầu tư không còn đủ năng lực hoặc không còn mong muốn thực hiện được chuyển nhượng để dự án được tiếp tục được triển khai, hạn chế gia tăng nợ xấu, tránh lãng phí nguồn lực đất đai. Có ý kiến đề nghị quy định bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất.
Về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, có ý kiến đề nghị phân cấp, phân quyền mạnh hơn, giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng một phần dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của Thủ tướng Chính phủ trên địa bàn tỉnh; việc chuyển nhượng cần tuân thủ các tiêu chí, điều kiện ghi nhận trong chủ trương đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư, bên nhận chuyển nhượng cần đáp ứng các điều kiện về tài chính và năng lực theo Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật khác có liên quan.
Về hợp đồng kinh doanh bất động sản: Một số ý kiến đề nghị quy định nếu một bên tham gia giao dịch là cá nhân thì phải công chứng, chứng thực để kiểm soát việc thực hiện giao dịch, bảo đảm lợi ích xã hội, phù hợp với khoản 3 Điều 28 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi); nếu các bên tham gia giao dịch đều là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản thì tự thỏa thuận việc công chứng, chứng thực. Có ý kiến đề nghị kiểm soát chặt chẽ các loại hợp đồng ký kết giữa chủ đầu tư và khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, tránh tình trạng các bên sử dụng loại hợp đồng khác để “lách luật”. Một số ý kiến cho rằng, việc quy định hợp đồng mẫu là không phù hợp với Bộ luật Dân sự và đề nghị không quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập theo mẫu để tránh can thiệp sâu vào quan hệ dân sự, chỉ áp dụng hợp đồng mẫu trong một số trường hợp đặc thù có sự can thiệp của Nhà nước.
Về kinh doanh dịch vụ bất động sản: Nhiều ý kiến đề nghị không quy định bắt buộc giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản mà chỉ khuyến khích giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản. Một số ý kiến đề nghị áp dụng các biện pháp thay thế cho việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản như: liên thông giữa cơ sở dữ liệu công chứng - cơ sở dữ liệu về đăng ký đất đai - cơ sở dữ liệu về giao dịch bất động sản. Không bắt buộc mua bán bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản nhưng sau khi hoàn thành mua bán phải đăng ký lại qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm quản lý về giá; sử dụng trung gian đấu giá.
Trong khi đó, một số ý kiến nhất trí về quy định các loại giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản đã thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW, là kênh giao dịch tốt, minh bạch, giảm thiểu rủi ro cho người dân; giúp kiểm soát giao dịch một cách chính thống, đầy đủ, nâng cao tính minh bạch của thị trường, có thể kiểm tra được nhiều yếu tố hơn so với văn phòng công chứng; giảm thất thu ngân sách Nhà nước; bảo đảm tính pháp lý của bất động sản được giao dịch; tránh được tình trạng một bất động sản được bán cho nhiều người; hạn chế tình trạng thổi giá của các dự án bất động sản; tuy nhiên cần cân nhắc kỹ lưỡng để không làm phát sinh thêm thủ tục hành chính, không phát sinh chi phí, phù hợp với vị trí, bản chất, vai trò, chức năng của sàn giao dịch bất động sản, có quy định về việc chịu trách nhiệm và bồi thường khi giao dịch bất thành.
Tại phiên họp thứ 25 (tháng 8/2023), Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)
Về quản lý nhà nước về bất động sản: Một số ý kiến cho rằng các quy định về điều tiết thị trường bất động sản còn chung chung, một số chính sách không có nội hàm, chưa giải quyết được vấn đề mất cân đối của thị trường bất động sản; đề nghị quy định cụ thể nội dung chính sách và các giải pháp về điều tiết thị trường bất động sản tại dự thảo Luật. Một số ý kiến cho rằng công cụ quan trọng nhất để điều tiết thị trường bất động sản là thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chiến lược nhà ở, cấp phép thực hiện dự án bất động sản với trục thời gian phù hợp, bảo đảm nguồn cung hợp lý ra thị trường trong một giai đoạn. Một số ý kiến đề nghị hoàn thiện, cụ thể hóa các quy định về điều tiết thị trường bất động sản để tái cấu trúc thị trường, bảo đảm sự can thiệp của Nhà nước ở mức độ hợp lý. Có ý kiến cho rằng vai trò của Nhà nước là phải dẫn dắt thị trường tập trung vào phân khúc bất động sản “bình dân” còn đang thiếu. Có ý kiến cho rằng các chính sách về nhà ở xã hội mới được triển khai, chưa có nhiều đột phá.
Các đại biểu cũng đã cho ý kiến cụ thể vào các điều khoản của dự thảo luật như các quy định về nguyên tắc kinh doanh bất động sản, áp dụng pháp luật, việc công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản, các hành vi bị cấm, điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản, yêu cầu đối với dự án bất động sản, về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn.