Nhà chung cư cũ trên đường Kim Ngưu, quận Hai Bà Trưng. Ảnh: Thùy Chi
Bài toán nan giải chưa có đáp án
Theo thống kê, trên địa bàn TP. Hà Nội hiện có hơn 1.500 chung cư cũ xây dựng trong giai đoạn 1960-1980. Đa số các chung cư này rất cũ, đã xuống cấp, xập xệ… đứng trước nguy cơ mất an toàn cao tập trung chủ yếu tại các quận Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm, Đống Đa... Đáng nói, trong bối cảnh đó các chính sách cải tạo chung cư cũ lâu nay gần như vẫn “dậm chân” tại chỗ.
Bài toán cải tạo chung cư luôn là bài toán nan giải. Một trong số đó chính là quy định không được tăng chiều cao dự án khiến cho các đơn vị tham gia cải tạo khó cân đối tài chính trong quá trình thực hiện.
Bên cạnh đó, khi chủ đầu tư tiến hành cải tạo chung cư, ngoài diện tích xây dựng phục vụ tái định cho cư dân tòa nhà thì chủ đầu tư cần nâng tầng, tăng thêm chiều cao để có thêm lợi nhuận cho dự án. Tuy nhiên để đạt được như vậy cần phải có sự tính toán hợp lý để làm sao vừa có lợi cho doanh nghiệp nhưng cũng phải bảo đảm và đáp ứng các yêu cầu về quy hoạch.
Trước nhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác cải tạo chung cư cũ, UBND TP. Hà Nội đã tổ chức nhiều hội nghị; hội thảo kêu gọi các nhà đầu tư, doanh nghiệp xây dựng ý tưởng, nghiên cứu, lập quy hoạch cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn. Nhiều nhà đầu tư có tiềm lực đã tự bỏ tiền để khảo sát, đánh giá hiện trạng, nghiên cứu lập ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng các khu chung cư cũ của TP. Hà Nội.
Xoay quanh câu chuyện cải tạo chung cư cũ, hầu hết các đơn vị, doanh nghiệp đều cho rằng, nếu được điều chỉnh nâng tầng, tăng thêm chiều cao thì doanh nghiệp sẽ có cơ hội để chung tay cùng Nhà nước đẩy nhanh tiến độ cải tạo các dự án chung cư cũ.
Cho ý kiến về vấn đề này, nhiều chuyên gia cho rằng, các dự án nhà ở chung cư thương mại hiện nay tại nhiều vị trí đắc địa thường được điều chỉnh quy hoạch nâng tầng, tăng thêm chiều cao khá dễ dàng, thuận lợi. Nếu như, cơ chế cải tạo chung cư cũ cũng có những chính sách, cơ chế thuận lợi, các cơ quan chức năng có thẩm quyền cân nhắc tạo điều kiện để các dự án được nâng tầng, tăng thêm chiều cao thì chắc chắn sẽ thúc đẩy nhanh quá trình cải tạo chung cư cũ.
Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cũng thừa nhận, một trong những khó khăn lớn khi cải tạo chung cư cũ là quy định khống chế chiều cao, hạn chế mật độ dân số tại các dự án xây mới. Trong khi đó, theo quy định việc cải tạo không được tăng chiều cao, yêu cầu phải giữ quy mô dân số hiện hành thì doanh nghiệp không có kinh phí để thực hiện dự án. Cho nên, phương án điều chỉnh đề xuất nâng tầng, tăng thêm chiều cao là phương án được nhiều đơn vị nhắc đến.
Cần có sự đồng thuận 100% của người dân
Ngoài vấn đề về việc nâng tầng, nâng thêm chiều cao, còn có những vướng mắc khác cũng cần phải tháo gỡ, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Dầu khí toàn cầu (GP Invest) cho biết, vấn đề hệ số đền bù và quy định lấy được sự đồng thuận 100% của người dân cũng là vấn đề rất khó khăn.
Theo quy định cũ là thoả thuận được tất cả với người dân, trong khi 1 khu có 200 căn hộ làm sao họ có thể đồng ý hết với một tỷ lệ đền bù nhất định và các phương án tái định cư.
Bên cạnh đó, việc đền bù Nhà nước giao cho nhà đầu tư thoả thuận với người dân nên các doanh nghiệp cải tạo chung cư cũ đều phải chấp nhận áp dụng hệ số K = 2,1 lần, thậm chí K = 2,5 lần như ở nhà D2 Giảng Võ.
Hay như khu tập thể Văn Chương (quận Đống Đa) được xây dựng từ những năm 1960, khu nhà ở này rất nguy hiểm, có thể sập bất kỳ lúc nào.Tuy nhiên, người dân thường cho rằng cải tạo chung cư cũ là việc của Nhà nước chứ không phải việc của dân. Thế nên, khi cải tạo, người dân thường đòi hệ số đền bù gấp 2 - 2,5, thậm chí 5 lần, mà cơ chế về vấn đề này lại chưa có.
Đồng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho hay, phương án cải tạo khu tập thể cũ phải đạt được sự đồng thuận của 100% cư dân, mà điều này được cho là rất khó, thậm chí bất khả thi. Một số cư dân đòi tăng diện tích căn hộ mới quá cao, nhà đầu tư không thể chấp nhận.
Ngoài ra, đa số khu tập thể cũ đều sở hữu vị trí đất vàng, vì vậy, các hộ dân đều muốn tái định cư tại chỗ, không mấy gia đình chấp nhận tái định cư tại các vị trí khác. Bởi lẽ, các vị trí này thường xa xôi và chất lượng nhiều khu nhà tái định cư cũng hạn chế.
Vì vậy, yêu cầu tái định cư tại chỗ của người dân khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn, thậm chí "đầu hàng" ngay từ khi bắt đầu tiếp cận dự án.
Cần có những cơ chế đặc thù
Mới đây, UBND TP. Hà Nội có văn bản số 3302/QĐ-UBND giải thể Ban Chỉ đạo về cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ trên địa bàn TP. Hà Nội nhằm kiện toàn, sắp xếp lại, nâng cao hiệu quả hoạt động. Công tác liên quan sẽ do Tổ chuyên gia hoàn thiện Đề án cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư cũ, thực hiện theo Quyết định số 7020/2019/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội. Các chuyên gia cho rằng, để đề án nhanh chóng triển khai vào thực tế cần phải áp dụng những cơ chế đặc thù cho Thủ đô, trên cơ sở hài hòa lợi ích giữa các bên.
Bàn về câu chuyện nâng tầng, tăng thêm chiều cao trong cải tạo chung cư cũ, KTS. Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho rằng, cải tạo, xây dựng phải tính toán như thế nào để cho nó hợp lý kết nối giao thông công cộng phát triển không gian cây xanh sao cho phù hợp. Vừa tạo lợi ích cho doanh nghiệp nhưng cũng phải phù hợp với quy hoạch. Nhà nước phải vào cuộc thì mới làm được…
Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, hầu hết các khu chung cư cũ của Hà Nội hiện nay đều nằm ở vị trí đắc địa. Vì thế, không phải chỗ nào cũng có thể nâng tầng, tăng chiều cao được. Tuy nhiên, có nhiều vị trí, nhiều khu chung cư vẫn có thể nâng tầng, điều chỉnh tăng chiều cao được. Điều quan trọng là làm sao xây dựng được cơ chế, chính sách phù hợp để thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư, cải tạo.
Vì vậy, theo ông Điệp cần phải có cơ chế mở mới làm được cải tạo chung cư cũ. Doanh nghiệp có lời, có lợi họ mới làm. Do đó, Thành phố Hà Nội và các địa phương phải cân đối cái lợi ích nhà đầu tư thì mới tháo gỡ được khó khăn, mới cải tạo được chung cư cũ.
Trong khi đó, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, chính sách cải tạo chung cư cũ phải thay đổi mới thoát khỏi sự bất lực, ngăn chặn được những đòi hỏi vô lý của bộ phận thiểu số, giúp số đông cư dân không bị vạ lây.
Kinh nghiệm ở nhiều nước trên thế giới cho thấy, đất xây chung cư luôn được quy định là có thời hạn, từ đó việc xây dựng lại khi cũ nát rất dễ dàng. Tuy nhiên tại Việt Nam, chính sách đất đai từ năm 1998 đã cho đất ở được sử dụng vô thời hạn, bao gồm cả đất để phát triển chung cư.
Để đạt được thỏa thuận với người dân, GS. Đặng Hùng Võ đề xuất Nhà nước nên sớm có quy định quyền sử dụng đất đai có thời hạn, hết niên hạn chủ đầu tư có quyền đến cải tạo lại và bán chung cư mới. Giải quyết được vấn đề này sẽ không có xung đột lợi ích với người dân nữa.
GS. Đặng Hùng Võ nhận định, đây sẽ là cơ hội tốt để giảm giá nhà chung cư, giúp cho khả năng tiếp cận nhà chung cư của người dân được tốt hơn do chi phí về đất đai rất rẻ. Trong khi đó, khi dự án đến niên hạn, chủ đầu tư hoàn toàn có thể đánh sập nhà và xây nhà mới.