Theo các thăm dò xã hội thì hiện nay có đến 60% các gia đình trên cả nước không thỏa mãn điều kiện sống của mình. Trong đó, không quá 15% người dân không có khả năng cải thiện điều kiện sống với mức thu nhập và mức giá nhà ở như hiện nay. Ít có cơ hội đáp ứng nhu cầu ở trong những điều kiện sống thoải mái ảnh hưởng đến sự phát triển tâm sinh lý con người, giảm tỷ lệ sinh sản người dân, làm tăng thêm mâu thuẫn xã hội, kết quả là giảm tốc độ tăng trưởng kinh tế đất nước.
Hiện trạng về ngành xây dựng nhà ở tại L.B. Nga
Tổng diện tích quỹ nhà ở L.B.Nga đến tháng 1 năm 2010 là khoảng hơn 3,2 tỷ m2, trong đó tổng nhu cầu về nhà ở là 5,1 tỷ m2. Diện tích ở trung bình của người dân hiện nay là 22,4 m2 cho 1 người, thấp hơn 2 lần mức trung bình ở Châu Âu. 72% tổng diện tích quỹ nhà ở là nhà ở đô thị, 28% tổng diện tích quỹ nhà ở là nhà ở nông thôn.
Sở hữu tư nhân về nhà ở chiếm 87,2 % tổng diện tích quỹ nhà ở, trong đó tỷ lệ lớn chủ sở hữu không có khả năng chi trả để bảo trì diện tích ở của mình. Phần lớn chủ sở hữu chưa chuẩn bị để nhận trách nhiệm và trả phí vận hành nhà chung cư. Chỉ 6% nhà chung cư lập được công ty trách nhiệm hữu hạn chủ sở hữu nhà ở. 12,8 % tổng diện tích quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và chính quyền địa phương.
Phân theo loại nhà ở: 41,2% nhà riêng, 58,8% nhà chung cư cao tầng. Những dữ liệu này cho thấy nhà cao tầng chiếm ưu thế, và tương ứng là mật độ xây dựng, trong đó ở châu Âu thì trung bình nhà cao tầng chiếm tỷ lệ 20 đến 40% tổng diện tích quỹ nhà ở.
Mức độ hao mòn của quỹ nhà ở tháng 1 năm 2010 như sau:
- Hao mòn tối thiểu (từ 0 đến 30%) chiếm 60,2 % quỹ nhà ở;
- Hao mòn từ 31 đến 65%, phải sửa chữa hay hiện đại hóa chiếm 36,0% quỹ nhà ở;
- Hao mòn từ 66 đến 70%, bắt buộc phải sửa chữa lớn hay hiện đại hóa quỹ nhà ở, hay phá dỡ chiếm 2,7 % quỹ nhà ở;
- Hao mòn mức độ nguy hiểm (hơn 70%) chiếm 0,94% quỹ nhà ở (năm 2005 là 0,9%).
Diện tích nhà ở xây mới chia bình quân đầu người ở Nga phân bổ không đồng đều theo vùng. Theo kết quả năm 2009, bình quân đầu người trên cả nước là 0,35 m2/người, trong khi đó ở Tỉnh Murmanssk là 0,02 m2, còn ở Tỉnh Mátxcơva là 0,9 m2.
Diện tích nhà ở xây mới tại nhiều Tỉnh của L.B.Nga không đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của người dân, trong đó không chỉ có nguyên nhân kinh tế- xã hôi khách quan mà còn có do nhiều nguyên nhân chủ quan, như chất lượng quản lý cấp độ vùng và quận, huyện.
Một trong những yếu tố làm giảm tốc độ phát triển ngành xây dựng nhà ở là nguồn lực hạn chế của tổ hợp xây dựng. Sự phát triển tổ hợp xây dựng bị hạn chế do những nguyên nhân sau đây: năng lực sản xuất suy giảm, khả năng cạnh tranh của hàng loạt vật liệu xây dựng trong nước yếu kém, chưa ứng dụng công nghệ xây dựng và sản xuất vật liệu xây dựng mới, thiếu cán bộ chuyên môn trình độ cao ở tất cả các cấp. Ngoài ra, theo đánh giá của Tổng cục thống kê thì mức độ hao mòn tư liệu sản xuất chính trong công nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng là không ít hơn 52%.
Gía nhà ở tại L.B.Nga vào đầu năm 2010 bắt đầu tăng lên và tại nhiều Tỉnh thành L.B.Nga giá nhà ở đã đạt đến mức trước khủng hoảng. Trong đó, thu nhập của người dân tăng chậm hơn tốc độ giá nhà ở. Như vậy, nhà ở đối với đại bộ phận người dân là không khả thi, thu nhập của người dân và giá nhà ở trên thị trường không cho phép gần 85% người dân Nga mua nhà.
Vấn đề lớn là cho thuê nhà ở xã hội đối với người thu nhập thấp. Chính quyền địa phương có trách nhiệm cấp gần 2,4 triệu gia đình thuê nhà ở xã hội. Tính riêng năm 2009 số lượng gia đình được thuê nhà ỡ xã hội đã là 139.000 gia đình. Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là khả năng tài chính của chính quyền địa phương về xây dựng và mua nhà để cho thuê nhà ở xã hội là thấp.
Chiến lược xây dựng nhà ở của L.B. Nga
Chiến lược quốc gia dựa trên những nguyên tắc cơ bản sau đây:
+ Ưu tiên phát triển các nguyên tắc thị trường, dựa trên sự kết hợp có hiệu quả giữa nhà nước, tư nhân và người dân.
+ Nhà nước có chính sách ưu đãi một số loại hình hoạt động trên thị trường nhà ở.
+ Nhà nước hỗ trợ người thu nhập thấp khi mua nhà và thuê nhà ở xã hội.
Mục địch chính các chính sách nhà nước là hình thành thị trường nhà ở cho tầng lớp thu nhập trung bình, nhưng vẫn đáp ứng yêu cầu về tiết kiệm năng lượng và môi trường, đảm bảo nhà ở cho tầng lớp người thu nhập thấp theo quy định luật liên bang.
Những nhiệm vụ cơ bản của chính sách nhà nước để hỗ trợ phát triển xây dựng nhà ở là:
+ Thiết lập các điều kiện để phát triển xây dựng đại trà nhà ở cho người thu nhập trung bình;
+ Nâng cao diện tích ở của người dân bằng cách tăng diện tích nhà ở đưa vào sử dụng và phát triển các tổ chức tài chính tín dụng cho thị trường nhà ở;
+ Đảm bảo gia tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân sao cho phù hợp với khả năng chi trả và đảm bảo chuẩn diện tích nhà ở cho người dân (tổng diện tích ở là 33 m2 cho người độc thân, 42m2 cho gia đình 2 người và 18m2 cho mỗi người trong gia đình 3 người và nhiều hơn nữa).
Những biện pháp ưu tiên bao gồm
Để đạt được mục đích và giải quyết những nhiệm vụ trọng yếu trên cần phải triển khai đồng bộ các giải pháp về luật pháp, tổ chức và tài chính để hỗ trợ nguồn cung và cầu cho nhà ở, bao gồm những biện pháp sau:
1. Các biện pháp giảm bớt các rào cản thủ tục hành chính trong xây dựng
Hiện nay thời gian trung bình để xây dựng nhà ở nếu như tiến hành song song các thủ tục có thể được và nhận được các phê duyệt cần thiết từ lần đầu tiên là 1238 ngày (3,4 năm). Kế hoạch giảm thời hạn xuống 2 lần.
2. Các biện pháp hỗ trợ triển khai các dự án cải tạo đô thị đồng bộ hay phát triển các khu vực để xây dựng nhà ở cho người thu nhập trung bình
Một trong những giải pháp đảm bảo cơ sở hạ tầng đồng bộ cho khu đất là ký hợp đồng với nhà đầu tư tư nhân để xây dựng hay hiện đại hóa các công trình hạ tầng kỹ thuật để sau này khai thác vận hành. Hoàn vốn đầu tư xây dựng bằng cách hình thành và bảo hộ các chương trình đầu tư phát triển (trợ cấp đầu tư vào đơn giá), thu phí của người sử dụng hợp lý và phù hợp với phí kết nối năng lượng liên vùng với các nhà ở xây dựng.
Cơ chế để triển khai sự hỗ trợ của nhà nước theo hướng trên được xác định trong chương trình trọng điểm nhà nước «Nhà ở» năm 2011-2015 và bao gồm những hổ trợ sau đây:
-bù lãi suất vay vốn tại các tổ chức tín dụng trong nước của các pháp nhân được đảm bảo bằng đất để xây dựng hạ tầng kỹ thuật nhà ở;
-đảm bảo đường ôtô đến các khu đô thị mới xây dựng đại trà nhà ở thấp tầng và chung cư cao tầng cho người thu nhập trung bình;
-phát triển hạ tầng xã hội để xây dựng nhà ở cho người thu nhập trung bình.
3. Các biện pháp di chuyển người dân từ những khu nhà cũ nát để phát triển nhà ở, kể cả nhà thấp tầng đáp ứng yêu cầu tiết kiệm năng lượng và môi trường sinh thái
Qũy nhà ở cũ nát nguy hiểm đến tính mạng và điều kiện sống người dân, cũng như lamd xấu đi bộ mặt đô thị. Người dân sống trong những khu nhà căn hộ cũ nát phần lớn là những người không có khả năng mua nhà hay thuê nhà có chất lượng tốt hơn.
Để di chuyển người dân ra khỏi những khu nhà cũ nát phải cấp cho họ chỗ ở mới, có diện tích và chất lượng căn cứ vào quy định bảo lãnh hiện hành của nhà nước.
Tiêu chí chính để lựa chọn hình thức này hay hình thức khác di chuyển người dân là giá nhà ở, giá này phải là tối thiểu nhưng vẫn đáp ứng đúng quy định của pháp luật về diện tích và chất lượng nhà ở.
Trong đó cần phải lưu ý những điểm mấu chốt sau:
а) xây dựng và mua nhà ở phải có hiệu quả kinh tế cao nhất và phù hợp với cấp độ của nhà ở xã hội;
б) khi ký hợp đồng với chủ đầu tư cần phải quy định trước loại và diện tích căn hộ để sau này di chuyển người dân từ quỹ nhà cũ nát nguy hiểm;
в) cần phát triển xây dựng nhà ở thấp tầng để sau này di chuyển người dân từ quỹ nhà cũ nát nguy hiểm;
г) nhà ở cấp cho người dân phải đáp ứng yêu cầu tiết kiệm năng lượng theo Luật liên bang ngày 23 tháng 11 năm 2009 № 261-ФЗ «Về tiết kiệm năng lượng, nâng cao hiệu quả sử dụng năng lượng và bổ sung thay đổi vào một số quy định của L.B.Nga».
4. Các biện pháp hỗ trợ xây dựng nhà thấp tầng
Hiện nay tại Nga xây dựng nhà ở thấp tầng được nhiều người quan tâm vì thế diện tích nhà ở xây dựng riêng lẻ tăng trưởng rõ rệt. Các biện pháp nhà nước hỗ trợ xây dựng nhà thấp tầng bao gồm các nhóm sau: nhóm các biện pháp luật và quy định pháp luật để phát triển xây dựng nhà ở thấp tầng; nhóm các biện pháp nhằm thu hút các nguồn vốn ngân sách liên bang, địa phương và vốn ngoài ngân sách; nhóm các biện pháp nhằm phát triển tín dụng nhà ở và tín dụng thế chấp với tài sản đảm bảo là đất; ứng dụng công nghệ hiện đại vào xây dựng nhà ở thấp tầng và giảm giá thành xây dựng.
5. Phát triển tổ hợp xây dựng
Nhiệm vụ chiến lược của nhà nước là thúc đẩy phát triển nhanh tổ hợp xây dựng với tốc độ tăng trưởng trung bình từ 2010 đến 2015 không ít hơn 12%/năm. Để đảm bảo thúc đẩy phát triển nhanh tổ hợp xây dựng cần phải giải quyết hàng loạt các nhiệm vụ sau đây: thiếu năng lực sản xuất, khả năng cạnh tranh thấp của hàng loạt vật liệu xây dựng trong nước, ứng dụng công nghệ xây dựng và sản xuất vật liệu xây dựng mới còn thấp, thiếu cán bộ chuyên nghiệp tại tất cả các cấp.
Để làm được điều này, nhà nước hỗ trợ và điều tiết theo những định hướng cơ bản sau đây:
* Triển khai các biện pháp kích thích tăng trưởng khối lượng sản xuất;
* Hỗ trợ phát triển nghiên cứu và ứng dụng công nghệ mới;
* Hỗ trợ hiện đại hóa sản xuất và cải tiến sản xuất;
* Hỗ trợ đào tạo cán bộ cho tổ hợp xây dựng;
* Hỗ trợ phát triển tiết kiệm năng lượng trong tổ hợp xây dựng.
6. Hoàn thiện quy chuẩn kỹ thuật và giám sát thị trường nhà ở
Hệ thống lập và kiểm tra quy chuẩn kỹ thuật các công trình, vật liệu và công nghệ xây dựng nhà ở phải hoàn thiện trên cơ sở quy định của pháp luật về quản lý kỹ thuật.
Chính sách nhà nước kích cầu nhà ở bao gồm các biện pháp sau:
* Hoàn thiện cơ chế chính sách cho hệ thống tích lũy tài chính để mua nhà ở.
* Hoàn thiện cơ chế chính sách cho hệ thống tích lũy tài chính để mua nhà ở là nhiệm vụ quan trọng đảm bảo sự tham của nhà nước có hiệu quả cao nhất nhằm tăng diện tích xây dựng nhà ở.
* Ở cấp độ nhà nước cần phải thúc đẩy và khuyến khích người dân tham gia vào các hợp tác xã nhà ở các dạng sau: tích lũy-xây dựng, tích lũy-nhà ở và các hợp tác xã xây dựng nhà ở thấp tầng.
* Hoàn thiện cơ chế tín dụng cầm cố
Hiện nay có thể cho rằng giai đoạn đầu tiên hình thành hệ thống tín dụng cầm cố nhà ở nhìn chung đã hoàn thành tốt đẹp nhờ có vai trò tích cực của «Tổ chức tín dụng cầm cố nhà ở» nhà nước và sự tham gia của các thành viên khác trên thị trường. Tuy vậy, theo đánh giá của các chuyên gia thì hiện nay chỉ có khoảng 10% người dân Nga sử dụng tín dụng cầm cố nhà ở.
Nhiệm vụ chiến lược trong lĩnh vực tín dụng cầm cố nhà ở là giảm dần lãi suất cầm cố và hỗ trợ nhà nước để nhận được và trả được tín dụng cầm cố (trợ cấp mua nhà), sự tham gia của nhà nước vào hệ thống tích lũy-cầm cố nhà ở cho các quân nhân, công an và v.v…
Cần phải phát triển và hỗ trợ thực tế mô hình công ty xí nghiệp cấp nhà ở cho người lao động. Nhiều xí nghiệp, công ty trước đây và hiện nay đang cải thiện điều kiện sống cho người lao động của mình thông qua hình thức cấp tín dụng xây dựng hoặc mua nhà ở. Thông thường là lãi suất 0% cho thời gian 5 – 10 năm và trả gốc vay hàng tháng.
Ngoài ra, để hổ trợ người lao động cần thành lập quỹ nhà ở xí nghiệp để cấp cho người lao động trong thời gian họ làm việc. Qũy nhà ở xí nghiệp cần được miễn thuế tài sản.
Để triển khai chính sách nhà nước hỗ trợ xây dựng nhà ở cần áp dụng nguyên tắc hỗ trợ của nhà nước cho người dân để cải thiện điều kiện sống, trong đó tiêu chí cơ bản để hỗ trợ người dân đúng đối tượng là mức thu nhập người dân.
Trong thành phần quỹ nhà ở đất nước, nhà ở cho thuê trong điều kiện thị trường có vị trí quan trọng. Kinh nghiệm nước ngoài chỉ ra rằng phát triển hệ thống cho thuê thương mại nhà ở, kể cả người cho thê là chính quyền địa phương là phương pháp hiệu quả để giải quyết vấn đề nhà ở cho một số người dân. Thuê nhà ở là một trong những hình thức quan trọng cấp nhà ở cho lao động nhập cư, và cũng như cho phép chuyển đổi cơ cấu nhân khẩu và thu nhập một cách mềm dẻo.
Khánh Phương
(dựa theo báo cáo của GS.TSKH Grabôvưi P.G
Đại học Tổng hợp Xây dựng Quốc gia Mátxcơva)