Các chuyên gia quản lý đô thị kỳ vọng, trên cơ sở những thay đổi tích cực về mặt chính sách sẽ tạo động lực cho các DN đầu tư hàng nghìn tỷ đồng cho chung cư cũ, góp phần thay đổi bộ mặt đô thị, nâng cao đời sống người dân.
Theo chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long: “Doanh nghiệ chỉ chủ động tham gia đầu tư lĩnh vực này khi nắm được tín hiệu tốt từ thị trường, từ đó quay về kết nối với cư dân. Cũng chỉ có Doanh nghiệp mới đủ năng lực về vốn và áp dụng công nghệ hiện đại trong cải tạo, xây mới khu chung cư cũ”.
Thúc đẩy đầu tư vốn
Trước những vướng mắc cố hữu trong vấn đề cải tạo chung cư cũ, mới đây, Hà Nội đã có động thái tích cực khi mong muốn các chủ đầu tư cùng Nhà nước gỡ rối tình trạng này. “Động thái của UBND TP Hà Nội là quyết định đúng, xem trọng vai trò của các DN trong chỉnh trang đô thị khu trung tâm. Bởi vì hiện nay, chung cư cũ làm trước năm 1975 còn khá nhiều và đang tạo nên khó khăn cho các cư dân ở đấy. Thực tế nếu theo cơ chế bình thường như các nước khác thì cư dân khi hết hạn sử dụng tòa nhà phải tự đóng tiền xây lại, cải tạo mới. Tuy nhiên, ở Việt Nam, tư duy bao cấp còn nhiều. Chính vì vậy, cư dân cứ mong muốn Nhà nước can thiệp để có thể giải quyết vấn đề” - GS.TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT nhận định.
Theo danh mục các dự án dự kiến thu hút đầu tư trên địa bàn giai đoạn 2016 - 2020 (đợt 1) có 10 dự án nằm tại các vị trí "đất vàng” thuộc các quận Cầu Giấy, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng và Hoàng Mai, vốn là các khu tập thể (KTT) cũ của Hà Nội trước đây. Trong đó, dự án có quy mô vốn đầu tư lớn nhất là đầu tư cải tạo, xây mới KTT Ngọc Khánh (quận Ba Đình): 47.000 tỷ đồng, còn dự án có quy mô vốn đầu tư nhỏ nhất là đầu tư cải tạo, xây mới KTT Khương Thượng (quận Đống Đa): 6.000 tỷ đồng.
Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Tứ - Giám đốc Sở KH&ĐT Hà Nội cho biết: “10 dự án trên “đất vàng” đã được TP chủ trương xã hội hóa đầu tư từ nhiều năm nhưng chưa thực hiện được bởi những vướng mắc trong việc tổ chức đền bù, tái định cư cho các hộ dân, cũng như đòi hỏi năng lực tài chính lớn từ chủ đầu tư. Xuất phát từ lý do đó, Sở đã đề xuất TP có cơ chế đặc biệt cho các chủ đầu tư thực hiện dự án cải tạo, xây mới chung cư cũ”.
Đầu tháng 4 vừa qua, lãnh đạo TP Hà Nội cũng đã có quyết định mang tính “gỡ nút thắt” cải tạo chung cư cũ bằng việc cho phép chung cư cũ được xây mới, cải tạo từ 21 - 25 tầng. Chia sẻ về vấn đề này, bà Nguyễn Ngọc Thuy (hiện sinh sống tại một KTT cũ ở quận Ba Đình) vui vẻ cho biết: “Hy vọng nhiều doanh nghiệp BĐS có tiềm lực kinh tế sẽ sớm quan tâm đến quyết định mới của TP và nhanh chóng bắt tay cải tạo hoặc xây mới khu chung cũ nát mà chúng tôi đang sinh sống”.
10 khu tập thể cũ dự kiến thu hút đầu tư
Xây dựng đồng bộ lại các KTT tương ứng với số vốn đầu tư dự kiến, gồm: KTT Quỳnh Mai (quận Hai Bà Trưng) có tổng mức đầu tư 29.000 tỷ đồng; KTT Tân Mai (quận Hoàng Mai) 32.000 tỷ đồng; 3 KTT ở quận Ba Đình, gồm khu Ngọc Khánh (47.000 tỷ đồng), khu Thành Công (44.000 tỷ đồng) và khu Giảng Võ (30.000 tỷ đồng); 4 KTT ở quận Đống Đa, gồm khu Khương Thượng (6.000 tỷ đồng), khu Vĩnh Hồ (11.000 tỷ đồng), khu Trung Tự cùng khu vực lân cận (32.400 tỷ đồng) và khu Kim Liên (42.600 tỷ đồng); KTT Nghĩa Tân (quận Cầu Giấy, 42.800 tỷ đồng).
Ở góc độ của giới doanh nghiệp địa ốc, nhiều ý kiến nhận định việc tham gia cải tạo, xây mới các dự án chung cư cũ vừa được TP công bố được xem là khoản đầu tư khá hấp dẫn. Nguyên nhân là bởi các chung cư này nằm ở khu vực trung tâm TP, vị trí đắc địa, tính thanh khoản cao. Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nhà đầu tư bỏ ra một số tiền lớn đầu tư sẽ tính toán làm sao thu lại được lợi ích theo tỷ lệ sinh lợi của đồng vốn. Và lợi ích nhiều hơn một chút nữa thì càng khuyến khích họ đưa tiền vào đầu tư.
Doanh nghiệp chờ... cơ chế
Dù vậy, trước những thực tế không mấy sáng sủa của các DN đi trước, cộng với nguồn vốn không nhỏ, nhiều chủ đầu tư vẫn “cố thủ” chờ “cơ chế đặc biệt” được cụ thể hóa mới có bước đi thích hợp, lộ trình tiếp theo.
Việc các DN BĐS hững hờ với việc cải tạo, xây mới chung cư cũ cho thấy những cơ chế ưu đãi hiện tại chưa đủ khiến họ hào hứng. Về lý do, phần đông các nhà đầu tư đều cho rằng, khó khăn lớn nhất của mọi dự án đầu tư hạ tầng đó là công tác đền bù giải tỏa. Với những chung cư cũ nằm tại vị trí "vàng" tại trung tâm TP hiện nay thì công tác này còn gặp nhiều trắc trở hơn khi mất quá nhiều thời gian cho việc thống nhất trong phương án tái định cư hay giá đền bù.
Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc BĐS Lê Thành cho biết: “Là doanh nghiệp, khi đầu tư, trước tiên chúng tôi phải nghĩ đến hiệu quả của dự án. Vì vậy, muốn có lợi nhuận phải giảm chi phí, rút ngắn thủ tục hành chính. Nếu GPMB sớm sẽ giảm được chi phí, ngược lại phải tăng giá bán, buộc chúng tôi phải tăng hệ số sử dụng đất. Ngoài ra, khi tham gia xây dựng, cải tạo chung cư cũ, việc tái định cư tại chỗ là bắt buộc. Tuy nhiên, rất khó để thiết kế một căn hộ vừa nhỏ cho người tái định cư vừa thiết kế rộng để bán cho người dân bên ngoài. Điều này làm chúng tôi luôn trăn trở.”
Thực tế có nhiều nhà đầu tư lớn dù điều kiện tài chính rất cao đã phải bỏ cuộc bởi vướng phải nhiều tiêu chí rườm rà, thủ tục vượt xa khả năng của họ. Dù giá của những chung cư cũ không hề rẻ, nhưng kể cả đã trúng thầu, nhà đầu tư phải theo quy hoạch của TP chứ không được thực hiện dự án theo ý muốn. Có thể lấy ví dụ như, nhà đầu tư muốn xây dựng tại khu đất chung cư cũ cao 25 tầng, song số tầng tối đa được TP cho phép chỉ là 15 tầng.
Đồng quan điểm, ông Trần Đức Thắng - Giám đốc Công ty CP Đầu tư xây dựng (Cienco 1) khẳng định, hầu hết các dự án cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội vướng mắc do mâu thuẫn về lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân. Vì vậy, Nhà nước với vai trò hoạch định chính sách cần gỡ được bản chất của vấn đề đang tồn tại, phải làm trọng tài để có một tiếng nói chung. Không nên để DN tự thỏa thuận với các hộ dân, mà cứ áp dụng chung hệ số tái định cư bằng 1 (có nghĩa là tái thiết cho các hộ dân một diện tích ở mới tốt hơn nơi ở cũ), còn đối với phần diện tích mua thêm, các hộ phải trả theo giá thành xây dựng.
Trong dư luận và giới chuyên môn, nhiều ý kiến đánh giá rằng, quyết định mới của TP kêu gọi đầu tư, xây dựng, cải tạo đồng bộ các khu chung cư cũ đã tạo thêm luồng sinh khí cho lĩnh vực đầu tư này. Tuy nhiên, để đẩy nhanh hơn sự đồng tình, đồng thuận từ phía các DN cần có cơ chế rõ ràng, đảm bảo công bằng, hài hòa giữa lợi ích xã hội, lợi ích Nhà nước, lợi ích của người dân và lợi ích của nhà đầu tư.
Nếu vừa muốn tạo được lợi nhuận cho nhà đầu tư, vừa tạo hiệu quả kinh tế cho TP, phía Nhà nước cần đưa ra các tiêu chí, cơ chế rõ ràng cho nhà đầu tư khi muốn họ tham gia cải tạo các khu chung cư cũ. Cơ chế đặc biệt đang xem xét cho các doanh nghiệp là gì? Như thế nào? Phải cụ thể hóa, không thể nói chung chung. Thế chẳng khác nào “đem con bỏ chợ”. Những gì càng minh bạch thì sẽ càng hạn chế tính nhạy cảm.
Chủ tịch HĐQT Công ty BĐS Hanhud Nguyễn Văn Đính
Theo tôi, câu chuyện còn lại khi bắt tay cải tạo các khu chung cư cũ cần những quy định được xét duyệt để thực hiện cơ chế chia sẻ lợi ích doanh nghiệp - cư dân - Nhà nước. Nếu cơ chế chia sẻ lợi ích đảm bảo 3 bên được thỏa đáng thì tôi tin chủ trương kêu gọi doanh nghiệp đầu tư vốn để lập quy hoạch, đầu tư xây dựng, cải tạo đồng bộ của Hà Nội sẽ được thực hiện rất tốt.
Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Phạm Sỹ Liêm
Theo Kinh tế đô thị