Theo đó, hầu hết các phân khúc vẫn tiếp tục chịu tác động sụt giảm về giá và công suất hoạt động. Tuy nhiên, xét khía cạnh riêng, bản thân mỗi loại hình đã ghi nhận được những vận động, thay đổi rõ ràng.
Bất động sản cho thuê tăng chỗ này, giảm chỗ kia
Lâu nay, thị trường Hà Nội liên tục chứng kiến hàng loạt các dự án trung tâm thương mại đóng cửa, tạm ngừng hoạt động. Nhưng trong quý 4/2013, theo ghi nhận của Savills có sự tăng trưởng ấn tượng về nguồn cung của loại hình bán lẻ này. Tăng mạnh 15% theo quý và 37% theo năm. 9 dự án ra nhập thị trường, với tổng diện tích cho thuê gần 130.000m2. Đặc biệt, là 2 trung tâm thương mại lớn Vincom Mega Mall Royal City và Vimcom Mega Mall Times City.
Tuy nhiên, giá thuê trung bình và công suất thuê đều tiếp tục xu hướng giảm, với công suất đạt 83%, giảm 2 điểm phần trăm theo quý và 6 điểm phần trăm theo năm. Giá thuê trung bình đạt khoảng 1,1 triệu VNĐ/ m2/ tháng, giảm 2% theo quý và 5% theo năm. Lý giải điều này, bà Đỗ Thu Hằng – Trưởng phòng nghiên cứu Savills cho biết: “Giảm không phải do nguồn cung mới, mà một số trung tâm thương mại nằm ngoài vành đai 3 công suất thuê chưa phát huy hết hiệu quả. Chủ đầu tư phải giảm giá để giữ chân khách thuê. Tương lai thị trường bán lẻ có nhiều tiềm năng nhưng vẫn bị áp lực về nguồn cung”.
Mảng văn phòng cho thuê giá tiếp tục suy giảm 9 quý liên tiếp. Hạng A giảm khoảng 1,7%, hạng B khoảng 3,7% và hạng C khoảng 3,3% so với quý trước. Giá thuê trung bình hạng A hiện nay khoảng 610.000 đồng/m2/tháng, hạng B khoảng 379.000 đồng/m2/tháng và hạng C khoảng 267.000 đồng/m2/tháng. Tuy nhiên, công suất hạng A được cải thiện đáng kể. Khu vực phía Tây, đang chiếm lĩnh thị trường. Trong tương lai khu vực này sẽ có xấp xỉ 191.500 m2 diện tích văn phòng, chiếm 45% nguồn cung mới của toàn thị trường.
Khách sạn, trong quý này có khoảng 450 phòng khách sạn 5 sao ra nhập thị trường nhưng thực chất chỉ có 200 phòng hoạt động nâng tổng cung lên 7.800 phòng. So với các mảng khác, khách sạn vẫn là điểm sáng với công suất tăng 8%, giá thuê cũng tăng khoảng 1% nhưng vẫn ở mức thấp khoảng 55 - 59%. Do đó, một số các chủ khách sạn đã chuyển một số phòng sang căn hộ dịch vụ cho thuê. Mảng này có công suất thuê cao hơn và khá ổn định đạt khoảng 80%, trong khi nguồn cung mới vẫn chưa xuất hiện nhiều. Sự chuyển đổi của một số khách sạn này cũng khiến cho thị phần của loại hình căn hộ dịch vụ đã, đang phải cạnh tranh với chung cư cho thuê càng bị chia nhỏ, thêm tính gay gắt.
Bất động sản bán: Chung cư cải thiện, biệt thự liền kề nằm im
Thị trường căn hộ bán ghi nhận nhiều chuyển biết nhất trong quý 4 vừa qua cũng như thời điểm hiện tại. 2.400 căn hộ được tung ra thị trường nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên 11.500 căn, tăng 15% so với quý trước. Tỷ lệ hấp thụ được cải thiện đáng kể 11%, tăng 2 điểm % theo quý do giá giảm, tốc độ xây dựng được đẩy nhanh, nhiều hình thức khuyến mại và gói hoàn thiện sản phẩm được áp dụng. Hạng C tỷ lệ hấp thụ nhiều nhất, chiếm 65% tỷ lệ giao dịch thị trường.
Nhìn nhận chung về thị trường căn hộ, Savills nhận thấy năm 2013 là năm có sự khác biệt so với 2012, có sự nhích lên về tính thanh khoản vào thời điểm cuối năm. Tuy nhiên, giá trung bình căn hộ bán tại Hà Nội đang ở mức thấp nhất trong 5 năm qua (2008 – 2013), giảm khoảng 21%. Giá bán căn hộ ở một số quận như Ba Đình, Gia Lâm, Hà Đông, Đống Đa, quý này cũng giảm nhẹ khoảng 6 - 7% so với quý 3. Dự báo, tương lai sẽ có khoảng 6.000 căn hộ được tung bán.
Nếu so với phân khúc căn hộ, loại hình biệt thự, liền kề quý 4 ít có sự biến động, thanh khoản chưa được cải thiện. Chỉ có một số dự án đang hoàn thiện và bàn giao nhà được mở bán, giá bán thường ở mức khoảng 2.200 – 2.400 USD/m2.
Tuy nhiên, một thực tế hiện nay là dự án biệt thự, liền kề ở dạng hợp đồng góp vốn đang không được khách hàng chấp nhận. Sản phẩm trên giấy càng không có giao dịch. Nghiên cứu từ 81 dự án mà chủ yếu ở khu vực Quốc Oai, Hoài Đức, Mê Linh, Đan Phượng, chỉ có 32 dự án đang ở giai đoạn san lấp mặt bằng còn lại là mới chỉ lập quy hoạch. Việc giải quyết từ hợp đồng góp vốn sang hợp đồng mua bán còn nhiều bất cập. Đó chính là điểm mắc của phân khúc này. Hiện tổng nguồn cung biệt thự và liền kề tại Hà Nội khoảng 42.000 căn.
Tuy các phân khúc của thị trường bất động sản vẫn còn những điểm mắc, nhưng sự vận động thay đổi trong giai đoạn vừa qua, nhất là thời điểm cuối năm rất đáng để ghi nhận. Savills cho rằng đây cũng chính cơ hội, nền tảng để thị trường năm 2014 phát triển.
Theo Kinh tế đô thị