1. Về hồ sơ dự án
Theo nội dung văn bản số 609/2017/CV ngày 18/11/2017 và hồ sơ tài liệu gửi kèm thì Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Thành Phố Hồ Chí Minh (sau đây gọi là Công ty Invesco) đã được UBND Thành phố Hồ Chí Minh giao đất tại phường Cát Lái, quận 2 để đầu tư xây dựng khu dân cư Cát Lái (Quyết định số 4868/QĐ-UBND ngày 01/11/2016). Ngày 31/5/2008, Công ty Invesco đã ký Hợp đồng hợp tác đầu tư số 09/HĐHT.INVESCO (thời điểm Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành), hợp tác với Công ty Vĩnh Phú để đầu tư xây dựng tại một phần diện tích đất của dự án Khu dân cư Cát Lái. Tại Phụ lục số 1 ký ngày 13/3/2013 (điều chỉnh Phụ lục Hợp đồng số 25A/PLHĐINVESCO ngày 26/7/2011 bổ sung nội dung Hợp đồng hợp tác đầu tư số 09/HĐHT.INVESCO ngày 31/5/2008), Công ty Vĩnh Phú đã được Công ty Invesco xác nhận chuyển đổi cho một số lô đất thuộc dự án Khu dân cư Cát Lái, trong đó có các lô H1-07, H1-09, H2-01, H2-04 (thời điểm Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành).
Tiếp theo, Công ty Vĩnh Phú đã ký Hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có tài sản gắn liền trên đất) với Công ty Invesco để nhận chuyển nhượng các lô đất H2-04, H1-09, H1-07 và H2-01 thuộc dự án Khu dân cư Cát Lái. Theo đó, Công ty Vĩnh Phú cam đoan xây dựng và hoàn thiện cơ sở hạ tầng trong phạm vi trách nhiệm theo Hợp đồng hợp tác đầu tư đã ký giữa hai bên, hoàn thiện các công trình kiến trúc của diện tích nhận chuyển nhượng theo đúng quy hoạch và thiết kế, phù hợp với tiến độ thực hiện dự án.
Các lô đất H1-07, H1-09, H2-01, H2-04 thuộc dự án Khu dân cư Cát Lái mà Công ty Vĩnh Phú nhận chuyển nhượng từ Công ty Invesco đã được UBND quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 3874/QĐ-UBND ngày 06/6/2007 và Quyết định điều chỉnh số 1212/QĐ-UBND ngày 10/3/2014. Theo đó, các lô đất nêu trên được dành để xây dựng nhà ở cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ văn phòng.
Trong quá trình hợp tác đầu tư, Công ty Vĩnh Phú đã phối hợp với Công ty Invesco triển khai các nội dung của hợp đồng hợp tác giữa hai bên; thực hiện chuyển nhượng các lô đất H1-07, H1-09, H2-01, H2-04 và đăng ký bổ sung biến động đất đai tại các lô đất này. Hiện nay, Công ty Vĩnh Phú đã được cập nhật là chủ sử dụng đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các lô đất: H1-07, H1-09, H2-01, H2-04.
2. Về pháp luật liên quan đến chủ đầu tư cấp II
Theo quy định tại khoản 6 Điều 15 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005: Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho các chủ đầu tư dự án khác để đầu tư xây dựng nhà ở theo đúng nội dung và tiến độ dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005: Trường hợp chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới (chủ đầu tư cấp I) có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị đó thì được ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II.
Khoản 5 Điều 8 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định: Chủ đầu tư cấp II không phải đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận đầu tư nhưng phải thực hiện xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác theo nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký với chủ đầu tư cấp I, tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, tiến độ của dự án đã được phê duyệt và nội dung đầu tư mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cho phép với chủ đầu tư cấp I.
Căn cứ hồ sơ dự án và các quy định nêu trên, Công ty Vĩnh Phú đã ký Hợp đồng hợp tác đầu tư với Công ty Invesco tại thời điểm Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 có hiệu lực thi hành, ký phụ lục hợp đồng nhận chuyển đổi các lô đất H1-07, H1-09, H2-01, H2-04 thuộc dự án Khu dân cư Cát Lái tại thời điểm Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ có hiệu lực thi hành. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP không quy định về thủ tục công nhận chủ đầu tư cấp II đối với các lô đất chuyển nhượng trong các dự án nhà ở khi ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật. Vì vậy, Công ty Vĩnh Phú không phải thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án đối với các lô đất H1-07, H1-09, H2-01, H2-04 đã nhận chuyển nhượng. Nhưng khi thực hiện các bước tiếp theo để triển khai dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên các lô đất này, Công ty phải thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật khác có liên quan.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 22/BXD-QLN.