Thực hiện quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư

Sau khi nhận được văn bản số 874/UBND-QLĐT của Ủy ban nhân dân quận Cầu Giấy đề nghị hướng dẫn thực hiện quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư. Bộ Xây dựng đã nghiên cứu và có ý kiến như sau:

1. Về nội dung nêu tại điểm 1 của văn bản số 874/UBND-QLĐT

Theo quy định tại khoản 1 Điều 15 của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/12/2016 của Bộ Xây dựng (gọi tắt là Quy chế 02) thì Hội nghị nhà chung cư thường niên được tổ chức mỗi năm một lần khi có tối thiểu 30% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự hoặc có số lượng ít hơn do các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 17 của Quy chế 02 thì Ban quản trị nhà chung cư có nhiệm kỳ hoạt động là 03 năm và được bầu lại tại Hội nghị nhà chung cư thường niên của năm cuối nhiệm kỳ, trừ trường hợp họp Hội nghị nhà chung cư bất thường để bầu thay thế Ban quản trị.

Như vậy, khi tổ chức hội nghị nhà chung cư thường niên và bầu lại Ban quản trị do Ban quản trị cũ hết nhiệm kỳ hoạt động thì tỷ lệ về số đại biểu tham dự là tối thiểu 30% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự hoặc có số lượng ít hơn do các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất.

2. Về nội dung nêu tại điểm 2 của văn bản số 874/UBND-QLĐT

Theo quy định tại khoản 5 Điều 13 của Quy chế 02, khi Ủy ban nhân dân cấp Phường tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì chỉ cần có văn bản đề nghị của chủ đầu tư hoặc có Đơn đề nghị của đại diện chủ sở hữu căn hộ, không yêu cầu phải có số lượng người tham dự như hội nghị nhà chung cư lần đầu do chủ đầu tư, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư tổ chức theo quy định tại khoản 2 Điều 13 của Quy chế 02.

Theo quy định tại khoản 5 Điều 14 của Quy chế 02, khi Ủy ban nhân dân cấp Phường tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường thì chỉ cần có văn bản đề nghị của Ban quản trị hoặc có Đơn của tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao đề nghị tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường, không yêu cầu số lượng người tham dự như hội nghị nhà chung cư bất thường do Ban quản trị, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư tổ chức theo quy định tại khoản 2 Điều 14 của Quy chế 02.

Kết quả của hội nghị nhà chung cư lần đầu, hội nghị nhà chung cư bất thường do Ủy ban nhân dân cấp Phường tổ chức có giá trị áp dụng đối với các tổ chức, cá nhân có liên quan.

3. Về nội dung nêu tại điểm 3 của văn bản số 874/UBND-QLĐT

Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 13 của Quy chế 02 trong quá trình chuẩn bị nội dung cho việc tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu có việc kiểm tra, xác định tư cách đại diện chủ sở hữu căn hộ tham dự Hội nghị, trường hợp ủy quyền thì phải có văn bản ủy quyền hợp pháp.

Như vậy, Quy chế 02 đã quy định khi ủy quyền tham dự hội nghị nhà chung cư lần đầu thì phải có văn bản ủy quyền hợp pháp, không quy định việc ủy quyền bằng: lời nói, tin nhắn. Do vậy, Ủy ban nhân dân Quận Cầu Giấy căn cứ quy định này để hướng dẫn các tổ chức, cá nhân có liên quan khi tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường hoặc thường niên trên địa bàn.

Điều 135 của Bộ luật dân sự 2015 (có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2017) đã quy định rõ về quyền đại diện theo đó, quyền đại diện được xác lập theo 03 hình thức: (1) ủy quyền giữa người được đại diện và người đại diện (sau đây gọi là đại diện theo ủy quyền); (2) theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (3) theo điều lệ của pháp nhân hoặc theo quy định của pháp luật.

Đối chiếu với các quy định nêu trên của Bộ luật dân sự 2015 thì việc ủy quyền của cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước như nêu tại điểm 3 của văn bản số 874/UBND-QLĐT được thực hiện theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc ủy quyền tham dự hội nghị nhà chung cư của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản và việc biểu quyết đối với các căn hộ nhà công vụ thuộc sở hữu nhà nước, Bộ Xây dựng đã có văn bản số 07/BXD-TTr ngày 16/5/2018 về vấn đề này.

Về vấn đề đại diện chủ sở hữu một căn hộ nhận ủy quyền của người khác trong nhà chung cư thì tại Khoản 4 Điều 3 của Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15/12/2016 của Bộ Xây dựng đã quy định “ c) mỗi chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư chỉ được ủy quyền cho một người đang sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư đó tham dự hội nghị nhà chung cư”.

Việc thực hiện quyền biểu quyết khi tham dự hội nghị nhà chung cư đã được quy định cụ thể tại khoản 3 Điều 16 của Quy chế 02.

Riêng đối với vấn đề công chứng, chứng thực văn bản ủy quyền (nếu có) thì đề nghị Ủy ban nhân dân quận Cầu Giấy liên hệ với Bộ Tư pháp để được hướng dẫn giải quyết theo thẩm quyền.

Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 152/BXD-QLN.