Sau khi nhận được văn bản số 892/UBND-ĐTQH của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Thuận về việc đề nghị hướng dẫn một số nội dung vướng mắc trong quá trình thực hiện các quy định của pháp luật về xây dựng. Bộ Xây dựng đã nghiên cứu và trả lời như sau:
1. Về giấy phép xây dựng:
1.1. Về đối tượng miễn giấy phép xây dựng: Theo quy định tại điểm e khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng thì nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thuộc đối tượng miễn giấy phép xây dựng. Theo đó, công trình nhà ở nếu đáp ứng 3 tiêu chí: (1) thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở; (2) có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2; (3) có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì thuộc đối tượng miễn giấy phép xây dựng.
1.2. Về việc xác định công trình thuộc khu vực miễn giấy phép xây dựng: Theo quy định tại Điều 25, Điều 26, Điều 27, Điều 28 của Luật Quy hoạch đô thị thì đồ án quy hoạch chung phải thể hiện rõ khu vực nội thị và các khu vực dự kiến phát triển. Theo đó, khu vực quy hoạch phát triển đô thị ở nông thôn là các khu vực có ranh giới được xác định trong đồ án quy hoạch chung đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Về các dự án đầu tư xây dựng công trình đang lập dự án đầu tư xây dựng trong đó có tổng mặt bằng: Điện gió, điện mặt trời, trang trại, khu công nghiệp, khu du lịch, khu phức hợp, khu nông nghiệp công nghệ cao ... có quy mô diện tích trên 07 ha tại khu vực nông thôn chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt:
- Trường hợp 1: các dự án nêu trên thuộc khu chức năng đặc thù thì tại điểm d khoản 2 Điều 28 của Luật Xây dựng và khoản 4, khoản 5 Điều 10 của Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/5/2015 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng quy định “Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng”. Các khu vực trong khu chức năng đặc thù, khi thực hiện đầu tư xây dựng thì lập quy hoạch chi tiết để làm cơ sở lập dự án đầu tư xây dựng và cấp giấy phép xây dựng. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện có quy mô nhỏ hơn 5 ha (nhỏ hơn 2 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư) thì tiến hành lập dự án đầu tư xây dựng mà không phải lập quy hoạch chi tiết xây dựng.
Như vậy, đối với các khu vực trong khu chức năng đặc thù có quy mô trên 7 ha thì phải lập quy hoạch chi tiết xây dựng để làm cơ sở lập dự án đầu tư xây dựng và cấp giấy phép xây dựng.
- Trường hợp 2: các dự án nêu trên không thuộc khu chức năng đặc thù tại trường hợp 1 và đáp ứng các điều kiện theo quy định tại điểm k khoản 2 Điều 89 của Luật Xây dựng thì được miễn giấy phép xây dựng.
1.3. Về cách tính diện tích xây dựng trong việc cấp giấy phép xây dựng: Theo quy định của QCXDVN 01:2008/BXD, phần nhà được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ đã được quy định cụ thể tại Điểm 2.8.10. Phần nhà được xây dựng vượt quá chỉ giới xây dựng trong trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ đã được quy định cụ thể tại Điểm 2.8.11.
Diện tích xây dựng trong việc cấp giấy phép xây dựng là diện tích chiếm đất của công trình xây dựng.
Theo quy định của QCXDVN 01:2008/BXD diện tích chiếm đất là diện tích tính theo hình chiếu bằng của công trình phần nằm trong chỉ giới xây dựng trên mặt đất. Các chi tiết cấu tạo kiến trúc trang trí, các sê-nô, ô-văng, ban-công và phần mái đua ra khỏi tường bao ngoài của công trình (nếu có) không tính vào diện tích chiếm đất của công trình.
1.4. Về công tác cấp giấy phép xây dựng có thời hạn: Việc quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn yêu cầu phải “phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt” và “thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố” tại Điều 91, Điều 94 của Luật Xây dựng dẫn đến một số khó khăn, vướng mắc trên thực tế hiện nay.
Do vậy, quy định này đã được Bộ Xây dựng rà soát, đề xuất sửa đổi, bổ sung tại dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Quy hoạch đô thị. Tuy nhiên, để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong giai đoạn hiện nay, trong khi pháp luật đang được điều chỉnh, làm rõ thêm về các điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Thuận có thể căn cứ vào các quy định pháp luật và tình hình thực tiễn tại địa phương để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc theo hướng:
- Đối với công trình hoặc nhà ở riêng lẻ có sẵn (hiện hữu) của tổ chức, cá nhân thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì được xem xét cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo và xây dựng công trình hoặc nhà ở riêng lẻ theo đúng mục đích sử dụng đất trước đó (trừ công trình xây dựng có mục đích sử dụng gây ô nhiễm môi trường, có nguy cơ cháy, nổ; các công trình theo quy định phải di dời ra khỏi khu dân cư). Các đối tượng công trình cụ thể được xem xét cấp giấy phép xây dựng có thời hạn khi đã có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc đảm bảo điều kiện theo quy định nêu trên và phải tuân thủ các quy định khác về giấy phép xây dựng có thời hạn tại Điều 94 Luật Xây dựng năm 2014.
- Việc cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cần phải tuân thủ theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 94 Luật Xây dựng năm 2014 là “Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt”.
2. Về xác định một số chỉ tiêu liên quan đến công trình biệt thự: Về hướng dẫn xác định cấp công trình cho nhà biệt thự phục vụ công tác thẩm tra, thẩm định thiết kế đã được quy định cụ thể tại Phụ lục 2 (Phân cấp công trình xây dựng theo quy mô kết cấu) ban hành kèm theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động xây dựng.
3. Về xác định đường khu vực: Tại điểm 2.8.16 QCXDVN 01:2008/BXD quy định: “Đối với các trạm xăng nằm gần các giao lộ (tính đến giao lộ với đường khu vực trở lên), khoảng cách từ lối vào trạm xăng tới chỉ giới đường đỏ gần nhất của tuyến đường giao cắt với tuyến đường đi qua mặt tiền của công trình trạm xăng cần đảm bảo ít nhất là 50 m”.
Mục 4.3.2 QCXDVN 01:2008/BXD (Bảng 4.4) quy định về các loại đường trong đô thị thì có quy định 09 loại đường thuộc 03 cấp đường. Theo đó, cấp đường và loại đường trong đô thị được sắp xếp theo thứ tự về tiêu chí tốc độ thiết kế, bề rộng một làn xe, bề rộng của đường, khoảng cách hai đường, mật độ đường.
Đối chiếu quy định tại điểm 2.8.16 QCXDVN 01:2008/BXD nêu trên với Bảng 4.4 của Mục 4.3.2 QCXDVN 01:2008/BXD quy định về các loại đường trong đô thị thì đường khu vực được xác định tại số thứ tự 6 trong Bảng 4.4 của QCXDVN 01:2008/BXD; đường khu vực trở lên được xác định bao gồm các số thứ tự từ 6 đến 1 trong Bảng 4.4 của QCXDVN 01:2008/BXD (cụ thể bao gồm: đường khu vực, đường chính khu vực, đường liên khu vực, đường chính đô thị, đường trục chính đô thị và đường cao tốc đô thị).
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 1293/BXD-PC.