Theo đó, ngày 19/10/2009, Công ty Huy Hoàng đã được Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK483396 với diện tích đất sử dụng 3.150 m2 để xây dựng chung cư cao tầng (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận); theo nội dung ghi trong Giấy chứng nhận thì ngày 04/11/2009, Công ty Huy Hoàng đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Ông Dương Hoàng Thanh và ngày 11/11/2009, Ông Dương Hoàng Thanh đã góp vốn bằng quyền sử dụng đất với Công ty Thiên Đức theo hợp đồng được Phòng công chứng số 3 chứng nhận số 30693 ngày 06/11/2009 để Công ty Thiên Đức được quyền sử dụng khu đất, tiếp tục thực hiện triển khai Dự án.
Ngày 07/9/2015, Sở Quy hoạch – Kiến trúc Thành phố có văn bản số 3139/SQHKT-QHKTT báo cáo điều chỉnh quy mô dân số, chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc Dự án Khu chung cư kết hợp thương mại – dịch vụ tại lô Z1, diện tích 3.150 m2 thuộc khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi 180,8ha, phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2 (sau đây gọi tắt là Dự án Z1). Ngày 05/10/2015, UBND TP. Hồ Chí Minh đã có văn bản số 5977/UBND-ĐTMT chấp thuận nội dung đề xuất của Sở Quy hoạch – Kiến trúc tại công văn nêu trên về điều chỉnh quy mô dân số, chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc Dự án Z1. Ngày 11/4/2016, UBND Quận 2, TP. Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định số 1175/QĐ-UBND phê duyệt đồ án điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Dự án Z1 của Công ty Thiên Đức. Qua nghiên cứu, các văn bản nêu trên đều không có quy định về việc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội.
Tại điểm a khoản 2 Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có các quyền và nghĩa vụ kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng đã chuyển giao”.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 32 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2005, có hiệu lực từ 08/8/2010 thì các địa phương có nhu cầu về nhà ở xã hội căn cứ vào điều kiện cụ thể, UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định yêu cầu chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên có trách nhiệm dành 20% diện tích đất xây dựng nhà ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các dự án này để xây dựng nhà ở xã hội.
Ngày 20/11/2013, Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2013/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội; ngày 23/5/2014, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 08/2014/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP, theo đó tại khoản 4 Điều 5 của Thông tư đã quy định:
“Kể từ thời điểm Nghị định 188/2013/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực thi hành, nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới có trách nhiệm bố trí quỹ đất 20% dành để phát triển nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Nghị định 188/2013/NĐ-CP khi được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới đó.
Trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới đã lựa chọn chủ đầu tư trước thời điểm Nghị định 188/2013/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực thi hành, nhưng chưa bố trí quỹ đất 20% dành để phát triển nhà ở xã hội mà sau thời điểm Nghị định 188/2013/NĐ-CP có hiệu lực thi hành dự án đó bị thu hồi theo quy định của pháp luật để giao cho chủ đầu tư khác thì chủ đầu tư dự án đó (chủ đầu tư mới) có trách nhiệm tổ chức lập, điều chỉnh quy hoạch để bố trí bổ sung quỹ đất 20% trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương hoặc nộp bằng tiền tương đương theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Nghị định 188/2013/NĐ-CP”.
Ngày 20/10/2015, Chính phủ ban hành Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, thay thế Nghị định số 188/2013/NĐ-CP. Theo quy định tại khoản 4 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP thì: “Đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đã lựa chọn chủ đầu tư trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành, nhưng chưa bố trí quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội mà sau thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành, dự án bị thu hồi theo quy định của pháp luật để giao cho chủ đầu tư khác thì chủ đầu tư dự án đó có trách nhiệm tổ chức lập, điều chỉnh quy hoạch để bố trí bổ sung quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này”.
Như vậy, theo nội dung của các văn bản nêu trên thì Dự án đã được lựa chọn chủ đầu tư trước thời điểm Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 có hiệu lực thi hành (Quyết định số 2585/QĐ-UB ngày 04/6/2004) và Dự án không thuộc trường hợp bị thu hồi theo quy định của pháp luật để giao cho nhà đầu tư khác. Sau khi nhận chuyển nhượng Dự án bằng quyền sử dụng đất, Công ty Thiên Đức đã tiếp tục triển khai xin điều chỉnh quy mô dân số, chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc Dự án và đã được UBND Quận 2, TP. Hồ Chí Minh cho phép thực hiện điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Dự án Z1 tại Quyết định số 1175/QĐ-UBND. Công ty Thiên Đức có trách nhiệm kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng để tiếp tục thực hiện Dự án và không bắt buộc phải dành 20% quỹ đất trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 115/BXD-QLN.