1. Về việc lấy ý kiến đồng ý của khách hàng khi chủ đầu tư dự án đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 1 Thông tư số 02/2013/TT-BXD quy định "Việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ chỉ được thực hiện đối với các hạng mục công trình xây dựng và căn hộ (kể cả cao tầng và thấp tầng) mà chủ đầu tư chưa ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng. Trường hợp đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, điều chỉnh mục đích sử dụng thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng".
Quy định nêu trên nhằm đảm bảo quyền lợi của khách hàng đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua nhà khi chủ đầu tư thực hiện điều chỉnh cơ cấu căn hộ, điều chỉnh mục đích sử dụng của công trình, dự án. Do vậy, việc xin ý kiến bằng văn bản chỉ thực hiện đối với các khách hàng của căn hộ có sự thay đổi, điều chỉnh. Chủ đầu tư không phải xin ý kiến các khách hàng đã ký hợp đồng của những căn hộ được giữ nguyên thiết kế trước đó, không có sự thay đổi, điều chỉnh. Tuy nhiên, phương án điều chỉnh các căn hộ phải phù hợp quy chuẩn, tiêu chuẩn liên quan, đảm bảo tính tổng thể, không gây ảnh hưởng đến sinh hoạt của các căn hộ liền kề như: không bố trí khu vệ sinh, buồng giặt trên phòng ngủ, phòng sinh hoạt chung của căn hộ tầng dưới; không mở cửa sổ sang không gian căn hộ liền kề…;
Trên cơ sở đó, chủ đầu tư phải cam kết bằng văn bản việc điều chỉnh đã được xin ý kiến theo quy định, số lượng các hợp đồng huy động vốn, hợp đồng bán nhà đã ký kết với khách hàng; kèm theo bản sao các hợp đồng đã ký kết, văn bản đồng ý điều chỉnh dự án của các khách hàng (chỉ gồm hợp đồng mua bán, huy động vốn và văn bản đồng ý của khách hàng những căn hộ có sự điều chỉnh như nêu trên) để cơ quan chức năng thực hiện thẩm tra, xem xét.
2. Về nội dung Quyết định phê duyệt cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở thương mại: Nội dung được chấp thuận tại Quyết định phê duyệt cho phép điều chỉnh cơ cấu diện tích căn hộ hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng là phần nội dung của dự án có sự thay đổi, điều chỉnh so với nội dung văn bản chấp thuận đầu tư (theo mẫu tại Phụ lục số 07 kèm theo Thông tư số 16/2010/TT-BXD) trước đó của dự án như: mục tiêu đầu tư, quy mô dự án, quy mô dân số, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tỷ lệ và cơ cấu các loại nhà ở…(không nêu lại những nội dung không có thay đổi, điều chỉnh so với văn bản chấp thuận đầu tư).
3. Thực hiện điều chỉnh cơ cấu căn hộ đối với dự án nhà ở xã hội: Thông tư 02/2013/TT-BXD được Bộ Xây dựng ban hành nhằm hướng dẫn trình tự, thủ tục để đẩy nhanh việc thực hiện điều chỉnh cơ cấu căn hộ dự án nhà ở thương mại, chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội. Do vậy, đối với các dự án nhà ở xã hội đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, phê duyệt có nhu cầu điều chỉnh cơ cấu căn hộ thì cũng được áp dụng, thực hiện theo Thông tư số 02/2013/TT-BXD.
4. Một số trường hợp cụ thể khi thực hiện điều chỉnh cơ cấu căn hộ dự án nhà ở:
Trường hợp các dự án nhà ở đề xuất điều chỉnh cơ cấu căn hộ theo hướng chia nhỏ, đồng thời giảm diện tích sàn căn hộ nhưng vẫn giữ nguyên quy hoạch tổng mặt bằng được duyệt và có thay đổi kiến trúc công trình thì áp dụng thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều 2 của Thông tư số 02/2013/TT-BXD;
Trường hợp các dự án nhà ở đề xuất điều chỉnh cơ cấu căn hộ không thay đổi hoặc có tăng nhưng dưới 10% tổng diện tích sàn, không thay đổi mật độ xây dựng, định vị, tầng cao nhưng thay đổi hình dáng mặt bằng và kiến trúc công trình thì áp dụng thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều 2 của Thông tư số 02/2013/TT-BXD.
5. Trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đề xuất chuyển đổi sang thành dự án nhà ở xã hội có trên 500 căn hộ, mà dự án nhà ở thương mại đó chưa được cấp có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư (theo quy định tại Điều 7 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Nhà ở) thì sau khi nhận được đề xuất của chủ đầu tư, Tổ công tác căn cứ vào quy định để nghiên cứu, xem xét. Khi được các thành viên trong Tổ công tác thống nhất, Sở Xây dựng là cơ quan thường trực lập Tờ trình báo cáo UBND Thành phố ban hành đồng thời Quyết định phê duyệt việc điều chỉnh dự án và văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở xã hội.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 1421/BXD-QLN.