Trong thời gian vừa qua, đã xảy ra một số vụ việc tranh chấp phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong các nhà chung cư cao tầng cũng như chưa có sự thống nhất trong việc thu phí vận hành và phí bảo trì nhà chung cư dẫn đến có nhiều đơn khiếu nại gửi các cơ quan quản lý nhà nước ở Trung ương và địa phương, các cơ quan thông tin đại chúng cũng đăng tải nhiều tin bài phản ánh, nhưng các vụ việc chưa được các địa phương giải quyết dứt điểm. Để công tác quản lý sử dụng nhà chung cư cao tầng đi vào nền nếp, góp phần xây dựng nếp sống đô thị văn minh, hiện đại, Bộ Xây dựng đề nghị Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội, Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh là các địa phương có nhiều khu chung cư cao tầng đã, đang và sẽ được xây dựng, khẩn trương thực hiện một số việc sau:
1. Mô hình nhà chung cư cao tầng mới được phát triển ở nước ta trong những năm gần đây nhưng đã thu được những kết quả rất tích cực và dần khẳng định là xu thế chủ đạo trong phát triển nhà ở tại các đô thị. Sở dĩ mô hình nhà ở cao tầng được khẳng định và phát triển mạnh mẽ, một phần là do công tác thiết kế, thi công và trang bị các thiết bị hiện đại, nhưng có một phần quan trọng là các chủ đầu tư đã xây dựng được mô hình quản lý vận hành và cung cấp dịch vụ đồng bộ cho các cư dân sống trong nhà chung cư , đảm bảo an ninh trật tự, dịch vụ tiện lợi, vệ sinh sạch sẽ với chi phí phù hợp, từ đó thu hút được các tầng lớp dân cư đô thị chấp nhận sống trong các chung cư cao tầng mới.
Để giúp cho công tác quản lý vận hành nhà chung cư, Luật Nhà ở ban hành năm 2005 đã có mục riêng quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã có Quyết định số 8/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, trong đó nêu các nguyên tắc cơ bản và trách nhiệm của các bên có liên quan trong việc quản lý sử dụng nhà chung cư.
Tuy nhiên, trong thực tế mô hình nhà chung cư cao tầng được phát triển ngày càng đa dạng, đa mục đích sử dụng và đan xen sở hữu, vì vậy cũng cần có nhiều mô hình quản lý cho phù hợp trên cơ sở những nguyên tắc cơ bản mà pháp luật về nhà ở đã quy định. Chính quyền địa phương là nơi đã cho phép các chủ đầu tư phát triển nhà chung cư cần quan tâm hướng dẫn các chủ dự án, các hộ dân sống trong nhà chung cư làm tốt công tác quản lý sử dụng sau đầu tư đảm bảo các khu nhà này được quản lý vận hành an toàn, bền vững và lâu dài, đảm bảo quyền lợi của cả nhà đầu tư và các hộ dân, phù hợp với tình hình thực tế của từng dự án, từng địa phương.
2. Đối với việc phân định diện tích sở hữu riêng và sở hữu chung trong nhà chung cư, pháp luật về nhà ở đã quy định ngoài phần sở hữu riêng là các căn hộ của các hộ dân còn có các diện tích sở hữu riêng của các pháp nhân hoặc thể nhân khác được pháp luật công nhận, vì vậy, phần diện tích tầng 1, tầng hầm trong nhà chung cư cũng có thể thuộc sở hữu của Chủ đầu tư. Việc xác định phần sở hữu chung và sở hữu riêng cũng như quyền lợi và trách nhiệm của các bên có liên quan trong quá trình quản lý sử dụng nhà chung cư phải được công khai và thoả thuận cụ thể khi ký hợp đồng mua bán nhà chung cư, tránh tình trạng tranh chấp trong quá trình sử dụng. Tuy vậy, việc phân định rõ phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư là để xác định rõ trách nhiệm trong việc quản lý, bảo trì phần diện tích này nhưng trong mọi trường hợp các tiện ích tối thiểu cho các hộ dân trong nhà chung cư như: bảo vệ, an ninh, vệ sinh môi trường khu vực công cộng, trông giữ xe đạp, xe máy phải được đảm bảo trong suốt quá trình hoạt động với chi phí hợp lý. Pháp luật về nhà ở đã quy định mức đóng góp kinh phí vận hành, phí trông giữ xe không được vượt quá mức giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định.
3. Công tác quản lý sử dụng nhà chung cư cao tầng có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển bền vững của mô hình nhà chung cư cao tầng cũng như sự phát triển bền vững của đô thị. Dịch vụ quản lý nhà chung cư được xác định là dịch vụ công ích. Vì vậy, Bộ Xây dựng đề nghị Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội và Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh cần khẩn trương triển khai thực hiện các nhiệm vụ mà pháp luật về nhà ở đã quy định trong công tác quản lý nhà chung cư như: Ban hành các quy định có liên quan đến quản lý việc sử dụng nhà chung cư trên địa bàn theo quy định của pháp luật về nhà ở cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương; quy định mức thu tối đa (giá trần) kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, phí trông giữ xe đạp, xe máy; giao cho Sở Xây dựng là cơ quan có trách nhiệm giúp Uỷ ban nhân dân thành phố thực hiện chức năng quản lý nhà nước về quản lý nhà chung cư và phân giao trách nhiệm quản lý hành chính nhà chung cư trên từng địa bàn cho Uỷ ban nhân dân các cấp, đồng thời giải quyết dứt điểm các tranh chấp về quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn.
Trung tâm Tin học
Nguồn: Công văn 2230/BXD-QLN