Sáng 11/10/2007, tại Hà Nội, Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân đã có cuộc gặp gỡ 60 nhà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc Hiệp hội các doanh nghiệp châu Âu EuroCham. Dưới sự chủ tọa của Phó Chủ tịch Hiệp hội Preben Hjortlund, các thành viên Hiệp hội đã tập trung phỏng vấn Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân một số điều liên quan đến việc mua, bán, cho thuê nhà đối với đối tượng người nước ngoài trong Nghị định 84/ND - CP hiệu lực từ ngày 1/7/2007.
Báo Xây dựng điện tử xin trích đăng bài phát biểu của Bộ trưởng trong cuộc giao lưu thân mật đầy ý nghĩa này.
“...Sau 20 năm thực hiện đường lối "Đổi mới", nền kinh tế Việt Nam đã có bước phát triển rất đáng khích lệ, tốc độ tăng trưởng GDP cao và ổn định với trung bình trên 7%/ năm trong nhiều năm qua, cơ cấu kinh tế đã có bước chuyển dịch tích cực. Cùng với chính sách mở cửa, Việt Nam đã thu hút được nhiều nguồn vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài FDI tham gia đầu tư phát triển trong nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực xây dựng và bất động sản. Đối với thị trường bất động sản Việt Nam, tuy mới hình thành nhưng đã có bước phát triển tích cực, nhiều dự án trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khách sạn, văn phòng và căn hộ cho thuê, nhiều khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng đồng bộ đã được đầu tư xây dựng, làm thay đổi bộ mặt đô thị, nâng cao mức sống của nhân dân, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Hệ thống qui phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản đã dần hoàn thiện, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển bền vững và lành mạnh.
Để môi trường đầu tư được thông thoáng và thuận lợi cho cả các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, trong những năm vừa qua Quốc hội và Chính phủ Việt Nam đã ban hành nhiều văn bản qui phạm pháp luật quan trọng để điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản, như Luật Đất đai 2003, Luật Xây dựng 2003, Luật Nhà ở 2005, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Luật đầu tư 2005 và các Nghị định hướng dẫn kèm theo, nên đã từng bước hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển, trong đó điều kiện, phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của các nhà đầu tư nước ngoài đã được mở rộng thêm, có thể nêu một số điểm nổi bật như sau:
Nếu như trước đây khi muốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản đầu tư khách sạn, văn phòng, căn hộ cho thuê ... các nhà đầu tư nước ngoài phải liên doanh với doanh nghiệp trong nước, vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài không được lớn hơn 70% vốn pháp định, thì nay các nhà đầu tư nước ngoài có thể đầu tư 100% vốn.
Các nhà đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau: Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; được kinh doanh dịch vụ bất động sản như: dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ định giá bất động sản, dịch vụ đấu giá bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản ... Khi đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để cho thuê, nhà đầu tư nước ngoài được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
Trước đây thời hạn thuê đất của các liên doanh nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản phụ thuộc vào loại dự án, mức vốn đầu tư và tối đa là 50 năm, thì nay thời hạn thuê đất của các nhà đầu tư nước ngoài tối đa là 70 năm, nếu có nhu cầu thì được gia hạn sử dụng nhiều lần, mỗi lần không quá 70 năm. Nhà đầu tư có thể lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời hạn thuê đất hoặc trả tiền thuê đất hàng năm. Mức giá cho thuê đất, tiền sử dụng đất áp dụng chung cho cả các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài.
Các nhà đầu tư nước ngoài được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê hoặc bán cho người Việt Nam không phụ thuộc vào qui mô, vốn đầu tư.
Đặc biệt, các nhà đầu tư nước ngoài còn được phép nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trong nước để tiếp tục đầu tư, gồm các dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất; các dự án đầu tư thuộc khu kinh tế, khu công nghệ cao; các dự án đầu tư khu đô thị, khu dân cư nông thôn, dự án nhà ở đã hoàn thành đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng dùng chung của dự án; các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh. Điều này tạo thêm lựa chọn, cũng như giảm bớt thời gian chuẩn bị dự án của các nhà đầu tư nước ngoài.
Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua cũng đã bộc lộ những yếu kém do chưa có được những nhận thức đầy đủ về vai trò, vị trí của thị trường bất động sản đối với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, tài nguyên đất đai chưa được khai thác, sử dụng có hiệu quả, lãng phí; chưa có giải pháp hữu hiệu trong quản lý và điều tiết thị trường bất động sản; tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản diễn ra khá phổ biến; tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định, mua bán “trao tay” và xây dựng tự phát, suất đầu tư còn cao... gây ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư cũng như quản lý xây dựng theo quy hoạch, giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu tới tâm lý và đời sống xã hội và làm cho sự phát triển đô thị thiếu bền vững. Thể hiện ở những mặt sau:
Thứ nhất: Thị trường bất động sản Việt Nam do mới hình thành nên thiếu tính chuyên nghiệp, kể cả từ hệ thống chính sách đến các chủ thể tham gia thị trường. Cơ chế chính sách, quy trình thủ tục đầu tư của Việt Nam có điểm còn chưa phù hợp với thông lệ quốc tế, làm cho các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam còn mất nhiều thời gian để nghiên cứu, thích ứng với thị trường làm nản lòng các nhà đầu tư nước ngoài.
Thứ hai: Tính minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam chưa cao. Công tác qui hoạch xây dựng đô thị còn chưa theo kịp tiến trình phát triển của đất nước, hầu hết các dự án bất động sản lớn vẫn phải theo cơ chế "xin - cho", điều chỉnh quy hoạch. Chưa có cơ chế cung cấp thông tin thị trường bất động sản một cách hữu hiệu. Tình trạng giao dịch ngầm, đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản diễn ra khá phổ biến làm cho thông tin về thị trường bất động sản không phản ánh đúng thực tế, từ đó làm tăng độ rủi ro trong kinh doanh bất động sản.
Thứ ba: Việt Nam chưa có cơ chế tài chính bất động sản phù hợp để thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển. Thị trường bất động sản cần phải liên thông với thị trường vốn, trong khi đó hệ thống ngân hàng chưa sẵn sàng cho vay dài hạn, lãi suất cho vay trung hạn vẫn còn rất cao, dẫn đến thiếu vốn cung cấp cho thị trường bất động sản.
Thứ tư là: Hệ thống cơ sở hạ tầng của Việt Nam còn yếu kém, đặc biệt là cơ sở hạ tầng giao thông, những dự án phát triển bất động sản vẫn tập trung ở khu vực trung tâm đô thị, chưa phát triển được ra vùng ngoại ô, vì vậy làm giảm sức hút và qui mô của thị trường bất động sản.
Như các quí vị đã biết, Việt Nam đã gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới WTO, điều đó đã tạo bước ngoặt quan trọng cho nền kinh tế Việt Nam, đồng thời mang lại nhiều cơ hội cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển. Cùng với tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, với mục tiêu phấn đấu đến năm 2020 Việt Nam cơ bản trở thành một nước công nghiệp, trong những năm tới nhu cầu về bất động sản của Việt Nam là rất lớn.
Theo Chiến lược phát triển đô thị của Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000 Ha hiện nay lên đến 460.000 Ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hoá 28% hiện nay, dự kiến sẽ đạt tới khoảng 45% vào năm 2025. Nhu cầu về nhà ở đặc biệt là nhà ở đô thị để đáp ứng cho số dân đô thị khoảng 23 triệu người hiện nay, dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025. Nếu chỉ tính riêng nhu cầu nhà ở đô thị, trung bình mỗi năm Việt Nam đã cần phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20 m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020.
Nhu cầu về văn phòng, căn hộ cho thuê, khách sạn và công trình thương mại cũng đang tăng nhanh, nhất là nhu cầu về văn phòng loại A, B, căn hộ cao cấp cho thuê, khách sạn 3-5 sao tại các đô thị lớn. Theo tính toán, riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh nhu cầu văn phòng loại A, B khoảng 200.000 m2 và 10.000 phòng khách sạn loại 3-5 sao trong 1 vài năm tới. Tại Hà nội, khách sạn phục vụ khách quốc tế cũng thiếu nghiêm trọng. Đặc biệt, sau khi gia nhập Tổ chức thương mại thế giới, Việt Nam đang thu hút sự quan tâm của các Tập đoàn bán lẻ thế giới, cũng làm tăng nhu cầu về các công trình dịch vụ thương mại, siêu thị.
Nhu cầu về phát triển khu kinh tế và khu công nghiệp tập trung, khu công nghệ cao: Tính đến nay Việt Nam có khoảng 150 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên trên 32.000 Ha, thu hút được trên 2.500 dự án có vốn đầu tư nước ngoài và trên 2.700 dự án đầu tư trong nước, với tổng số vốn đầu tư đã đăng ký lên tới 24 tỷ Đô la Mỹ và 135.000 tỷ đồng Việt Nam. Chính phủ Việt Nam cũng đã quyết định thành lập 8 khu kinh tế, trong đó có những khu kinh tế được khởi động nhanh như Khu kinh tế Chu lai, Khu kinh tế Dung quất, khu kinh tế Nhơn Hội, khu kinh tế Phú quốc. Theo qui hoạch phát triển các khu công nghiệp, từ nay tới năm 2015, cả nước dự kiến thành lập mới trên 100 khu công nghiệp với diện tích đất dự kiến khoảng 26.000 ha.
Để đáp ứng nhu cầu của thị trường bất động sản như đã nêu ở trên, ngoài việc phát huy nội lực, thu hút các nguồn vốn trong nước, Việt Nam rất coi trọng nguồn lực đầu tư từ nước ngoài. Mặc dù riêng lĩnh vực xây dựng và bất động sản Việt Nam đã thu hút được gần 700 dự án đầu tư nước ngoài, với tổng số vốn đăng ký khoảng 17 tỷ Đô la Mỹ tính đến tháng 4/2007. Nhưng như vậy vẫn còn thấp so với tiềm năng. Đặc biệt, vốn đầu tư của các nhà đầu tư Châu Âu còn chiếm tỷ trọng thấp, khoảng 12% trong tổng vốn đầu tư nước ngoài và 5% trong lĩnh vực bất động sản. Chúng tôi biết, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn còn gặp những khó khăn khi tiến hành đầu tư tại Việt Nam do nhiều lý do. Với chủ trương Việt Nam luôn là bạn, là đối tác tin cậy của các nước, tạo mọi điều kiện thuận lới nhất để các nhà đầu tư nước ngoài dễ dàng hoạt động kinh doanh tại Việt Nam, tại buổi Toạ đàm này, tôi muốn được nghe các ý kiến, các kinh nghiệm của các chuyên gia, các doanh nghiệp thuộc Hiệp hội các Doanh nghiệp Châu Âu tại Việt Nam trong lĩnh vực bất động sản. Kể cả những kiến nghị với các cơ quan quản lý Nhà nước Việt Nam để tiếp tục hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật, cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản. Cơ chế cung cấp và nội dung các thông tin cần thiết về thị trường bất động sản như thông tin quy hoạch, thông tin về thị trường để các nhà đầu tư nước ngoài dễ dàng tìm kiếm cơ hội đầu tư. Các doanh nghiệp cũng có thể nêu những khó khăn vướng mắc cụ thể mà mình đã gặp phải trong quá trình đầu tư tại Việt Nam.
Tôi cũng đánh giá cao nếu các nhà doanh nghiệp đề xuất cụ thể những hình thức, mô hình hợp tác trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, từ khâu xây dựng tiêu chuẩn, qui chuẩn, hợp tác đào tạo nguồn nhân lực đến các khâu hợp tác đầu tư, cung cấp dịch vụ có liên quan đến thị trường bất động sản và huy động nguồn vốn đầu tư cho phát triển...
Bộ Xây dựng có chức năng quản lý nhà nước về một số lĩnh vực như: quản lý nhà nước về kiến trúc, quy hoạch xây dựng, về nhà ở và thị trường bất động sản, vật liệu xây dựng, quản lý nhà nước về hạ tầng đô thị và về hoạt động xây dựng. Bộ Xây dựng luôn quan tâm, sẵn sàng trả lời, giải đáp những thắc mắc của các nhà đầu tư nước ngoài có liên quan đến những lĩnh vực mà Bộ đang quản lý. Tư tưởng coi các doanh nghiệp nước ngoài khi đầu tư, kinh doanh tại Việt Nam là một bộ phận trong các thành phần kinh tế của Việt Nam đã được quán triệt trong khi soạn thảo các văn bản qui phạm pháp luật mà Bộ có nhiệm vụ soạn thảo để trình các cấp có thẩm quyền ban hành hoặc Bộ ban hành theo thẩm quyền, cũng như trong giải quyết công việc hàng ngày của các đơn vị trong Bộ. Tôi cũng xin thông báo với các quí vị, Bộ Xây dựng với chức năng quản lý nhà nước về thị trường bất động sản, tháng 9 vừa qua đã cho ra mắt Trang thông tin điện tử Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, tại địa chỉ Sanbatdongsan.net.vn, qui tụ hơn 70 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản của Việt Nam, các bạn có thể tìm kiếm thông tin và cơ hội hợp tác trên Trang tin điện tử này.
Hy vọng rằng, qua buổi trao đổi thẳng thắn và cởi mở hôm nay, mối quan hệ giữa Bộ Xây dựng với các doanh nghiệp thuộc Hiệp hội doanh nghiệp Châu Âu sẽ ngày càng chặt chẽ hơn, góp phần tạo điều kiện để các nhà đầu tư nước ngoài nói chung và các nhà đầu tư Châu Âu gia tăng đầu tư vào Việt Nam.”
Báo Xây dựng điện tử