Bộ Xây dựng vừa có Công văn số 13634/BXD-QHKT ngày 18/11/2025 gửi Tập đoàn Xăng dầu Việt Nam về việc trả lời kiến nghị liên quan đến hoàn thiện thể chế, pháp luật quy hoạch đô thị và nông thôn.
Theo đó, triển khai Công văn số 01-CV/ĐU ngày 09/8/2025 của Đảng ủy Bộ Tư pháp về việc thực hiện kết luận của đồng chí Tổng Bí thư Tô Lâm, Trưởng Ban Chỉ đạo Trung ương về hoàn thiện thể chế, pháp luật tại Phiên họp chuyên đề của Ban Chỉ đạo Trung ương về hoàn thiện thể chế, pháp luật, trong đó có nội dung kiến nghị của Tập đoàn Xăng dầu Việt Nam liên quan đến quy định pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn như sau:
1. Nội dung 1: Đối với quy định tại Điều 1, Nghị định 35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023
“Các khu vực trong phạm vi phát triển đô thị thuộc đối tượng phải lập quy hoạch chi tiết khi thực hiện đầu tư xây dựng theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị thì phải lập quy hoạch chi tiết để cụ thể hóa quy hoạch chung, quy hoạch phân khu (đối với trường hợp quy định phải lập quy hoạch phân khu), làm cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng, cấp giấy phép xây dựng và triển khai các công việc khác theo quy định của pháp luật liên quan. Đối với các lô đất có quy mô nhỏ quy định tại khoản 4 Điều này thì được lập quy hoạch chi tiết theo quy trình rút gọn (gọi là quy trình lập quy hoạch tổng mặt bằng) theo quy định từ khoản 4a đến khoản 4d Điều này. Thực tế khi lập quy hoạch chung, quy hoạch xây dựng/đô thị, hầu như địa phương không quan tâm/cập nhật các CHXD hiện hữu trên địa bàn vào đồ án quy hoạch chung/phân khu, dẫn đến bất cập trong công tác Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Hệ lụy là: (i) Các CHXD hiện hữu không được cập nhật quy hoạch là đất TM-DV (TMD), (ii) CHXD không nằm/không có trong đồ án quy hoạch xây dựng. Từ đó: khi đầu tư mới, sửa chữa/cải tạo phải thực hiện thủ tục xin: (i) Điều chỉnh quy hoạch SDĐ giai đoạn 2021-2030, kế hoạch SDĐ hàng năm; (ii) Xin điều chỉnh quy hoạch chung hoặc điều chỉnh cục bộ (1/2000), lập quy hoạch chi tiết 1/500. Hai thủ tục này rất nhiêu khê, mất khá nhiều thời gian (tính bằng năm!). Và thực tế hiện nay, khi doanh nghiệp có nhu cầu xây mới/cải tạo nhà vệ sinh (WC) tại CHXD nhằm đảm bảo mỹ quan, sạch sẽ để phục vụ khách hàng vẫn phải lập QH 1/500 trước khi xin phép xây dựng”.
Đối với nội dung nêu trên, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:
Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15 được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp thứ 8, ngày 26/11/2024 và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2025; Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 và Chương II Luật Xây dựng năm 2014 về quy hoạch xây dựng hết hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2025. Hiện nay, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 178/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025 quy định chi tiết một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, theo đó, tại khoản 3 Điều 29 đã bãi bỏ Điều 1 và Điều 2 quy định về quy hoạch chi tiết theo quy trình rút gọn tại Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20 tháng 6 năm 2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng; việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng được quy định tại Điều 10 Nghị định số 178/2025/NĐ-CP.
Về việc bố trí cửa hàng xăng dầu xây dựng cố định trong các khu vực phát triển mới đã được quy định tại mục 2.6.11 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD; theo đó, đã quy định “phải quy hoạch và bố trí quỹ đất cho các cửa hàng xăng dầu xây dựng cố định theo nhu cầu của đô thị. Diện tích đất tối thiểu của cửa hàng xăng dầu xây dựng cố định quy hoạch mới tuân thủ quy định tại Điều 5, QCVN 01:2020/BCT”. Đối với khu vực hiện hữu trong đô thị, mục 2.7.1 QCVN 01:2021/BXD quy định “Các thông số về diện tích lô đất, mật độ xây dựng, tầng cao, khoảng cách giữa các công trình, hệ số sử dụng đất và chuyển đổi chức năng sử dụng đất phải xác định trong đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị”; mục 2.7.2 quy định “Các khu vực được xác định trong quy hoạch cao hơn là khu vực chỉ cải tạo, chỉnh trang nhằm cải thiện cảnh quan, kiến trúc, nâng cao chất lượng môi trường nhưng không làm tăng quy mô dân số và không làm thay đổi chức năng sử dụng đất, việc xác định các chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc căn cứ vào quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị được duyệt theo đặc thù từng đô thị và phải đảm bảo các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy và ATMT”; mục 2.7.3 quy định “Quy hoạch sử dụng đất phải ưu tiên quỹ đất cho việc bố trí các công trình dịch vụ - công cộng, đất cây xanh công viên và hạ tầng kỹ thuật đô thị đảm bảo tiếp cận dần đạt đến chỉ tiêu của các khu vực đô thị mới”. Căn cứ các quy định nêu trên, việc xác định quy mô, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch của cửa hàng xăng dầu tại khu vực hiện hữu phải được thể hiện trong nội dung quy hoạch chi tiết.
2. Nội dung 2: Đối với quy định tại khoản 13, Điều 12 Nghị định 35/2023/NĐ-CP ngày 20/06/2023: Bãi bỏ khoản 3, điều 41 của Nghị định 15/2021/NĐ-CP ngày 03/03/2021. Khoản 3 điều 41 của Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định như sau: “Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng không yêu cầu lập quy hoạch chi tiết xây dựng theo quy định của pháp luật quy hoạch, công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện có quy mô nhỏ hơn 05 hecta (nhỏ hơn 02 hecta đối với dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư) thì quy hoạch phân khu xây dựng là cơ sở để xem xét cấp phép xây dựng”
“- Quy định như khoản 13, điều 12 Nghị định 35/2023/NĐ-CP ngày 20/06/2023 sẽ làm tăng nặng chi phí tuân thủ của Doanh nghiệp;
- Do không giới hạn diện tích nhỏ nhất của dự án nên bắt buộc tất cả công trình thuộc dự án đầu tư đều phải lập quy hoạch chi tiết. Dẫn đến nhiều công trình có diện tích nhỏ (như Cửa hàng xăng dầu, văn phòng làm việc, ...), hoặc các dự án chỉ thay đổi quy mô một phần công trình hiện có đều phải lập quy hoạch chi tiết; nhất là các dự án đã tồn tại bên trong khu đô thị. Việc lập quy hoạch chi tiết sẽ kéo dài thời gian thực hiện dự án, tốn kém chi phí.”
Đối với nội dung nêu trên, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:
Điều 8 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn (Luật số 47/2024/QH15) quy định quy hoạch đô thị và nông thôn là cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng, bảo đảm sự phù hợp của dự án đầu tư xây dựng đối với từng loại, cấp độ quy hoạch đô thị và nông thôn, thiết kế đô thị riêng được quy định chi tiết tại Nghị định số 175/2024/NĐ-CP ngày 30/12/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng.
Các trường hợp lập quy hoạch chi tiết được quy định cụ thể tại khoản 6 Điều 3 Luật số 47/2024/QH15 và Điều 9 Nghị định số 178/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn.
Các lô đất đáp ứng các quy định tại khoản 3 và khoản 5 Điều 10 Nghị định số 178/2025/NĐ-CP thì quy hoạch chi tiết được lập theo quy trình rút gọn (gọi là quy trình lập “quy hoạch tổng mặt bằng”). Tại khoản 6 Điều 10 Nghị định số 178/2025/NĐ-CP quy định quy hoạch tổng mặt bằng không phải lập, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch; cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xem xét, chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng (không thực hiện thủ tục thẩm định quy hoạch) nhằm giảm thủ tục trong việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết đối với lô đất có quy mô nhỏ.
Trên đây là ý kiến của Bộ Xây dựng để Tập đoàn Xăng dầu Việt Nam nghiên cứu, thực hiện theo quy định pháp luật./.