Khi Đảng ta thực hiện công cuộc đổi mới, chuyển từ nền kinh tế quan liêu, bao cấp kế hoạch hoá, sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thì việc kinh doanh BĐS đã được luật hoá bằng “Luật Kinh doanh BĐS” (có hiệu lực từ ngày 01/01/2007). Trước đó, hoạt động kinh doanh BĐS chỉ được quy định trong những Nghị định, Pháp lệnh hoặc trong các bộ luật khác.
Mục tiêu mà Luật Kinh doanh BĐS hướng tới là góp phần làm công khai, minh bạch và lành mạnh hoá lĩnh vực kinh doanh BĐS; hạn chế và thu hẹp loại giao dịch “ngầm” – Một thứ giao dịch không được kiểm soát, và là căn nguyên của các thủ đoạn đầu cơ, trục lợi, lũng đoạn thị trường BĐS đã từng xảy ra thời gian qua. Và qua đó, Nhà nước mới kiểm soát được lĩnh vực BĐS – Vốn là một lĩnh vực rất cơ bản và quan trọng trong đời sống xã hội của đất nước.
Trong “Luật Kinh doanh BĐS”, cũng như trong Nghị định 153 của Chính phủ và Thông tư số 13 của Bộ Xây dựng, việc quy định hoạt động kinh doanh BĐS phải qua sàn giao dịch được coi là một giải pháp, một công đoạn rất quan trọng vừa bảo đảm lợi ích của nhà đầu tư, người mua và Nhà nước. Và đó cũng là một trong những yếu tố rất quan trọng đảm bảo cho thị trường BĐS diễn ra minh bạch, lành mạnh.
Vừa qua, Bộ Xây dựng đã tổ chức Hội nghị sơ kết đánh giá hoạt động của các sàn giao dịch BĐS, quản lý các sàn giao dịch trực thuộc Bộ Xây dựng trong phạm vi cả nước đã về dự.
Theo con số thống kê của Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), tính đến giữa tháng 9 năm 2009, cả nước đã có 226 sàn giao dịch BĐS được thành lập và đã được đưa lên website của Mạng các sàn giao dịch BĐS Việt Nam; trong đó tại thành phố Hồ Chí Minh là 123 sàn, Hà Nội 82 sàn, tỉnh Bình Dương 9 sàn, Đà Nẵng 6 sàn, Kiên Giang, Đồng Nai mỗi tỉnh 2 sàn và Lạng Sơn, Quảng Nam mỗi tỉnh 1 sàn. So với năm 2008, số sàn giao dịch BĐS đăng ký hoạt động trong 9 tháng đầu năm 2009 tăng lên gấp nhiều lần.
Điều đáng nói là các sàn giao dịch BĐS đều tuân thủ nghiêm các quy định của Nghị định 153 về tiêu chuẩn một sàn giao dịch như: vốn, nhân lực, diện tích trụ sở...
Riêng về quy mô, phần lớn mỗi sàn giao dịch đều có diện tích 150 m2 đến 300 m2, cao hơn rất nhiều so với quy định tối thiểu 50 m2 trong Thông tư 13 của Bộ Xây dựng.
Tuy nhiên, thực tế thời gian qua cho thấy, số tổ chức, nhà đầu tư, cá nhân... kinh doanh BĐS qua sàn giao dịch chưa nhiều. Tính từ đầu tháng 01 đến tháng 9 năm 2009, theo báo cáo của 33/226 sàn giao dịch BĐS mới chỉ có 3.679 giao dịch. Mỗi giao dịch qua sàn cũng chỉ có giá trị giao dịch thấp. Hơn nữa, đối tượng kinh doanh BĐS qua sàn giao dịch chủ yếu vẫn là các nhà đầu tư từ các dự án có nguồn vốn của Nhà nước.
Theo ước tính của các cơ quan chức năng, tỷ lệ giao dịch BĐS thông qua hệ thống sàn giao dịch mới chiếm khoảng 15% đến 20% tổng giao dịch của thị trường (của cả tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS và giao dịch của người dân).
Vì sao lại có tình trạng này?
Theo nhận định của các nhà quản lý kinh doanh BĐS thuộc TCty Đầu tư phát triển nhà và Đô thị (HUD); TCty Xây dựng Hà Nội; Công ty CP BĐS Việt Nam; qua ý kiến của các doanh nghiệp và đại diện Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố tại Hội nghị sơ kết hoạt động của các sàn giao dịch BĐS, thực trạng trên do một số nguyên nhân như sau:
Trước hết, sự hiểu biết thấu đáo về thị trường BĐS và Luật Kinh doanh BĐS trong giới kinh doanh và của toàn xã hội còn rất hạn chế; thậm chí có nhà đầu tư còn quan niệm sàn giao dịch BĐS không khác mấy so với điểm dịch vụ môi giới nhà ở trước đây. Một số nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh BĐS lại ngại qua sàn giao dịch, bởi nếu qua sàn giao dịch sẽ phải có đầy đủ các thủ tục theo qui định của luật như: chứng nhận nguồn gốc hàng hoá BĐS, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép và vốn đầu tư dự án, quảng cáo giới thiệu hàng hoá trên các phương tiện thông tin đại chúng... trong khi ở thị trường “ngầm”lại rất đơn giản, nhanh chóng.
Thực tế cũng cho thấy, phần lớn các sàn giao dịch BĐS là do các chủ dự án kinh doanh BĐS thành lập để phân phối sản phẩm của chính mình. Trong trường hợp này, chủ đầu tư và sàn giao dịch BĐS là một pháp nhân. Như vậy, sàn giao dịch lúc này thực hiện chức năng của phòng kinh doanh thuộc công ty kinh doanh BĐS.
Bản thân nhiều chủ đầu tư cũng tìm cách né tránh việc giao dịch qua sàn thông qua các hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm theo quyền mua BĐS... khiến việc qua sàn càng ít.
Một nguyên nhân quan trọng nữa khiến cho việc kinh doanh BĐS qua sàn giao dịch còn ít chính là nhân lực điều hành, quản lý tại các sàn hiện nay vừa thiếu, vừa yếu, và không chuyên nghiệp gây tâm lý thiếu niềm tin nơi khách hàng (cả người mua và người bán).
Theo Tiến sỹ Hoàng Văn Cường – Chủ nhiệm Khoa BĐS và Địa chính - Đại học Kinh tế Quốc dân thì nguồn nhân lực cho ngành BĐS ở nước ta hiện nay vừa thiếu lại vừa yếu. Các doanh nghiệp BĐS Việt Nam hiện nay đang sử dụng nhân lực theo kiểu “tay ngang”, ngoại trừ một số rất ít được đào tạo ở nước ngoài. Vì vậy, lực lượng này thường áp dụng kinh nghiệm từ những lĩnh vực khác vào lĩnh vực BĐS.
Tình hình trên bắt nguồn từ việc thị trường BĐS thời gian gần đây phát triển khá nhanh, khiến công tác đào tạo nguồn nhân lực này không theo kịp. Trong khi đó, tài liệu chuẩn phục vụ cho công tác đào tạo vẫn chưa có. Tất cả các giáo trình đều được dịch từ giáo trình nước ngoài và đang trong quá trình thử nghiệm; hơn nữa có những nội dung chưa phù hợp với thực tiễn thị trường BĐS Việt Nam. Không những thế, nội dung của chương trình đào tạo còn nhiều điểm bất cập.
Hiện nay, cả nước có tới 78 cơ sở đào tạo, thời gian qua đã cấp giấy hoàn thành khoá học cho 17.166 người; và đã cấp 10.344 chứng chỉ hành nghề kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, phần lớn các cơ sở đào tạo có tư cách pháp nhân là các công ty, rất ít cơ sở đào tạo là trường cao đẳng đại học hoặc các viện nghiên cứu liên quan đến BĐS, xây dựng. Thời gian đào tạo rất ngắn (trên dưới 1 tuần). Về nội dung học, lẽ ra cần tập trung hướng dẫn người học về hệ thống Luật pháp Việt Nam liên quan đến kinh doanh BĐS, về cách thức, kỹ năng giao dịch BĐS qua sàn ra sao, cách tổ chức một sàn giao dịch như thế nào,... thì lại đi sâu đào tạo và cấp chững chỉ hoạt động môi giới, định giá BĐS, quản lý và điều hành sàn giao dịch...
Có ý kiến cho rằng, thời gian vừa qua, chúng ta đã quá dễ dãi và giản đơn trong việc cấp giấy phép thành lập các sàn giao dịch BĐS cũng như cấp chứng chỉ hành nghề cho những người làm trong các sàn giao dịch.
Những khiếm khuyết và nhược điểm nêu ở trên làm hạn chế sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS cũng như hiệu quả kinh tế của các sàn giao dịch BĐS.
Phát biểu tại Hội nghị sơ kết, đánh giá hoạt động của sàn giao dịch BĐS do Bộ Xây dựng tổ chức ngày 15/09/2009 vừa qua, Uỷ viên trung ương Đảng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân cho rằng: Việc thành lập và đi vào hoạt động của các sàn giao dịch BĐS vừa qua đã tạo ra một diện mạo mới cho thị trường BĐS. Hoạt động của sàn giao dịch đang từng bước hình thành một sân chơi minh bạch và đem lại lợi ích cho cả nhà đầu tư, người mua và Nhà nước.
Tuy nhiên thực tế thị trường kinh doanh BĐS và nhất là mô hình và cách thức hoạt động của sàn đang tồn tại một số vấn đề cần phải nghiên cứu, rút kinh nghiệm. Hiện nay mới có 8/64 tỉnh thành đã mở sàn giao dịch BĐS, trong khi cả nước hiện nay có trên 400 dự án lớn... là điều đáng phải suy nghĩ.
Về các vấn đề như đào tạo nhân lực cho kinh doanh BĐS, chứng chỉ hành nghề, thời gian đào tạo cũng như cấp giấy chứng nhận cho sàn giao dịch BĐS... Bộ sẽ nghiên cứu, xem xét và ban hành những qui định cụ thể thuộc thẩm quyền của mình, để thống nhất thực hiện trên phạm vi cả nước. Trước mắt Bộ yêu cầu các Sở, các đơn vị và doanh nghiệp trực thuộc Bộ phải tăng cường kiểm tra và giám sát kịp thời xử lý, uốn nắn những sai sót, lệch lạc trong hoạt động kinh doanh BĐS nói chung và với các sàn giao dịch nói riêng theo đúng qui định của pháp luật. Các sàn giao dịch phải lên mạng các sàn giao dịch BĐS Việt Nam để cập nhật thông tin phục vụ cho mọi hoạt động kinh doanh của mình.
Qua gần 3 năm triển khai thực hiện “Luật Kinh doanh BĐS”, tuy còn có những khiếm khuyết, thậm chí còn xảy ra những sai sót, song có thể khẳng định rằng: hoạt động của các sàn giao dịch BĐS vừa qua là đúng đắn và có hiệu quả. Những kết quả trong kinh doanh BĐS qua sàn giao dịch đã làm cho thị trường kinh doanh BĐS lành mạnh và minh bạch, góp phần tích cực vào sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Để thị trường BĐS ở nước ta phát triển ổn định và bền vững, thì hệ thống các sàn giao dịch BĐS, đội ngũ các nhà môi giới, định giá phải được củng cố, phát triển, đủ năng lực để hoàn thành chức năng là tổ chức hỗ trợ thị trường, là cầu nối giữa người bán và người mua.
Nguồn: TC Xây dựng, số 9/2009