Động lực tạo thị và thị trường bất động sản

- Tính chất của đô thị.

 - Dân số đô thị.

 - Đất đai đô thị.

 - Cơ sở kinh tế – kỹ thuật phát triển đô thị

Trong đó người ta phải khảo sát đánh giá điều kiện tự nhiên, đối chiếu quy hoạch cùng lãnh thổ, phương hướng phát triển kinh tế của nhà nước để xác định tính chất của đô thị. Các yếu tố tạo nên khả năng phát triển đô thị này chính là động lực tạo thị.

Động lực tạo thị của Sài Gòn xưa mạnh tới mức khi người Pháp vừa đặt chân lên mảnh đất này liến tuyên bố: “Nếu ở đây chưa có một thành phố thì chúng ta sẽ xây dựng một thành phố”. Sau 300 năm Tp. Hồ Chí Minh đã trở thành một thành phố lớn trên thế giới.

Tất cả những người kinh doanh bất động sản (chủ yếu là tài sản ở đô thị) đều ít nhiều nhận ra động lực tạo thị tại địa điểm có ý định đầu tư (xây dựng hay mua bán).

Động lực tạo thị không chỉ phụ thuộc vào điều kiện tự nhiên (chủ yếu là về giao thông vận tải), mà còn được tăng lên do quá trình tăng trưởng đô thị.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy đầu tư phát triển tại các đô thị càng lớn càng hiệu quả hơn về kinh tế so với đô thị nhỏ và khu vực nông thôn. Chính vì lý do này sức hấp dẫn đầu tư tại Tp. Hồ Chí Minh tiếp tục tăng, bất chấp các điều kiện khá tồi tệ về môi trường, về đô thị và thủ tục hành chính tại đây. Cùng với Tp. Hồ Chí Minh là phía nam tỉnh Bình Dương, với vị trí giáp ranh Thành phố và thuận lợi về đất đai đã trở thành khu vực đô thị hoá mạnh nhất nước. Khoảng cách giữa Tp. Hồ Chí Minh và Tp. Biên Hoà cũng đã rút ngắn nhanh chóng. Đến nay hai thành phố này đã nối liền. Từ đó có thể thấy trên thực tế Tp. Hồ Chí Minh, Biên Hoà, Thủ Dầu Một và các huyện nam Bình Dương đã trở thành một đại đô thị rộng hàng ngàn km², dân số hàng chục triệu người.

Đại đô thị này vẫn tiếp tục hấp dẫn đầu tư, và nếu các nhà quy hoạch, các nhà lãnh đạo không mạnh tay, các hiểm hoạ về môi trường và xã hội đô thị không những khó khắc phục mà còn tiếp tục phát triển.

Ngoài khu vực Tp. Hồ Chí Minh – Thủ Dầu Một – Biên Hoà, một khu vực khác có động lực tạo thị không kém nhưng mới mẻ. Đó là khu vực cảng biển Thị Vải – Cái Mép.

Chúng ta đều biết trong giao thông vận tải, vận tải đường thuỷ là rẻ nhất, và đắt nhất là bằng ô tô. Với năng lực bốc xếp hàng trăm triệu tấn/năm (theo quy hoạch cụm cảng 5 của Bộ GT- VT), đấy là đang nơi  hấp dẫn các cơ sở sản xuất công nghiệp lớn phát triển, khi có công nghiệp sẽ kéo theo thương mại, dịch vụ, từ đó kéo theo việc tăng dân số. Theo thống kê của Tp. Hồ Chí Minh năm 2008, ta có thể thấy tỉ lệ lao động giữa Công nghiệp, Thương mại dịch vụ trên tổng số dân đô thị như sau:

Theo bảng dưới có thể thấy cứ một lao động sản xuất công nghiệp sẽ kéo theo 1 lao động Thương mại Dịch vụ và 4 cư dân khác (năm 2008).

Lưu ý là vào thời điểm này Tp. Hồ Chí Minh đã là thành phố có mức độ đô thị hoá 85%, và đã chuyển thành Thành phố Thương mại - Dịch vụ - Công nghiệp. Tuy nhiên, các số liệu trên đã cho thấy nhu cầu đầu tư phát triển đồng bộ một khu đô thị mới phải như thế nào.

Một trong những khiếm khuyết khá nghiêm trọng trong sự phát triển ở Tp. Hồ Chí Minh là trong nhiều năm đã không quan tâm đúng mức đến điều kiện sống của một số khá đông dân nhập cư, là công nhân của các khu công nghiệp. Không quan tâm đến chỗ ở, cũng đồng nghĩa với thiếu quan tâm tới các dịch vụ xã hội khác. Hiện nay đang có cố gắng khắc phục. Nhưng ngày nào người ta còn tập trung đầu tư để tân trang vỉa hè nội thành và bỏ mặc ổ trâu, ổ voi khu vực ngoại thành thì dễ thấy mức độ quan tâm ấy là chưa đủ.

Một tứ giác phát triển mới là Bà Rịa - Phú Mỹ - Nhơn Trạch - Ngãi Giao. Đây là khu vực có nền đất cao và tương đối bằng phẳng, nền đất tốt thuận lợi cho xây dựng. Sân bay Long Thành sẽ nằm ngay phía Bắc khu vực này. Đây cũng là khu đất nằm giữa con đường từ Tp. Hồ Chí Minh ra biển Đông. Ngay phía nam là công viên rừng ngập mặn Cần Giờ - khu dự trữ sinh quyển thế giới.

Khu đô thị mới này, sau đây gọi tắt là Tứ giác Phú Mỹ sẽ phải khác Sài Gòn của năm 1862. Bây giờ đến đây không phải là các con tàu buồm mấy trăm tấn, mà là những tàu 30, 50 vạn tấn. Bây giờ không phải khu đất phần lớn được bao phủ bởi rừng nguyên sinh, mà là các đô thị, các khu công nghiệp, các nông trại và hàng triệu dân trên đường tham gia vào quá trình công nghiệp hoá.
 

 
Công nghiệp hoá là quá trình chuyển 80% dân số hiện nay từ nông thôn về đô thị. Vùng đồng bằng Sông Cửu Long đang có 16 triệu dân. Ai cũng biết vùng đất này không thuận lợi cho phát triển công nghiệp, lại phải cáng đáng nhiệm vụ bảo đảm an toàn lương thực, có thể phỏng đoán sẽ có ít nhất 8 triệu người sẽ về vùng đô thị Tp. Hồ Chí Minh. Như phân tích ở trên, phần đông số dân này sẽ định cư ở khu Tứ giác Phú Mỹ.

Miền Trung và cả Bắc Bộ, xu hướng vào Nam lập nghiệp sẽ còn mạnh, trước động lực tạo thị mạnh mẽ của vùng đô thị Tp. Hồ Chí Minh. Dù cho các đô thị ở Miền Trung và Tây Nguyên vẫn tiếp tục phát triển, nhưng tốc độ đô thị hoá sẽ không thể cao như khu vực này.

Tuy nhiên, sự phân tích trên đây chỉ là dự báo xu hướng. Động lực tạo thị khu vực tứ giác Phú Mỹ chỉ có thể mạnh lên, khi Nhà nước quan tâm lập quy hoạch tổng thể phát triển đô thị khu vực này. Ít có nhà đầu tư nào dám đầu tư theo xu hướng, họ chờ quy hoạch và kế hoạch xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Khi dân cư đã đông, việc đầu tư vào Thương mại - Dịch vụ mới thực sự có hiệu quả.

Một trong những yếu tố có thể thui chột động lực tạo thị là nạn đầu cơ đất. Các thông tin về xu hướng, về quy hoạch hay đầu tư hạ tầng thường kích thích việc đầu cơ đất. Chúng ta có quá nhiều bài học về việc này.

Phát triển tứ giác Phú Mỹ là con đường tốt nhất giảm áp lực tăng dân số tại Tp. Hồ Chí Minh.

   Nguồn: Hội thảo VNREA EXPO, tháng 9/2009