Việc đẩy mạnh phát triển nhà ở cho các đối tượng là học sinh, sinh viên, công nhân lao động, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị nêu trên là hết sức cần thiết do đây là các đối tượng đặc biệt khó khăn, không có điều kiện tự tạo lập nhà ở nếu không có sự hỗ trợ của Nhà nước. Các cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho các đối tượng này được triển khai một cách nhanh chóng trong tình trạng hiện nay, ngoài việc giải quyết bức xúc về nhà ở cho các đối tượng đã nêu, còn có ý nghĩa thiết thực góp phần ngăn chặn suy giảm kinh tế, thúc đẩy sản xuất và kinh doanh, kích cầu đầu tư và tiêu dùng, đảm bảo an sinh xã hội như chủ trương của Chính phủ.
Đặc điểm chung của việc đầu tư xây dựng những dự án này đều được hưởng sự ưu đãi khuyến khích của nhà nước về nhiều mặt, trong đó có ưu đãi về tín dụng đầu tư để thực hiện như: được vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định; được vay từ quỹ phát triển nhà ở của địa phương và nguồn vốn vay ưu đãi khác (nếu có); được UBND cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay (tuỳ khả năng ngân sách của từng địa phương). Riêng đối với nhà ở sinh viên, vốn với việc đầu tư xây dựng còn được huy động từ nguồn trái phiếu chính phủ; từ ngân sách hàng năm của địa phương và các bộ, ngành để đầu tư cho giáo dục. Dự kiến bước đầu, để thực hiện xây dựng khoảng 200.000 chỗ ở cho sinh viên, nhà nước sẽ bố trí khoảng 8.000 tỷ đồng từ nguồn vốn trái phiếu Chính phủ để thực hiện việc đầu tư xây dựng.
Để đẩy nhanh tiến độ đầu tư và giảm giá thành xây dựng các loại công trình kể trên, Bộ Xây dựng đã phối hợp với các cơ quan, ban ngành khác cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở cũng như nghiên cứu đưa các tiến bộ khoa học kỹ thuật ứng dụng vào thi công, xây lắp. Các loại dự án này còn được phép áp dụng hình thức tự thực hiện nếu đủ năng lực theo quy định của pháp luật hoặc chỉ định thầu đối với các hợp đồng tư vấn, thi công xây lắp.
Chính vì những đặc điểm nêu trên, việc lập, quản lý chi phí đầu tư xây dựng những dự án xây dựng nhà ở cho sinh viên, học sinh, công nhân lao động và những dự án xây dựng nhà ở cho sinh viên, học sinh, công nhân lao động và những người có thu nhập thấp cần được vận hành theo một cơ chế linh hoạt để phù hợp với những yêu cầu cụ thể, đồng thời không trái với các quy định trong quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình hiện hành. Nguyên tắc chung của việc thực hiện quản lý chi phí đầu tư xây dựng đối với những dự án loại này là phải đảm bảo sao cho chi phí được tính đúng, tính đủ, khống chế được trong một phạm vi cho phép nhằm tiết kiệm tối đa ngân sách của chủ đầu tư, tạo điều kiện giảm chi phí thuê, mua cho các đối tượng thụ hưởng trong quá trình khai thác sau này.
Nhìn chung việc lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình vẫn tuân theo các trình tự và quy định hiện hành qua từng giai đoạn đầu tư xây dựng.
Khi lập dự án đầu tư xây dựng công trình hay lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật (đối với quy mô công trình không phải lập dự án), chủ đầu tư vẫn phải xác định tổng mức đầu tư để tính toán hiệu quả đầu tư xây dựng (hiệu quả kinh tế đối với các dự án, trừ dự án xây nhà ở sinh viên). Tổng mức đầu tư xây dựng đã được phê duyệt là chi phí tối đa mà chủ đầu tư được phép sử dụng đầu tư xây dựng công trình và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng. Tổng mức đầu tư xây dựng của các dự án xây dựng ký túc xá sinh viên, nhà ở công nhân và người có thu nhập thấp cũng bao gồm các thành phần chi phí theo quy định hiện hành. Tuy vậy, do đặc thù của các dự án xây nhà ở cho sinh viên, UBND các tỉnh có trách nhiệm chuẩn bị quỹ đất sạch để xây dựng công trình do đó chi phí giải phóng mặt bằng tái định cư sẽ không cần xem xét trong quá trình xác định tổng mức đầu tư.
Việc xác định tổng mức đầu tư căn cứ vào các phương pháp theo quy định hiện hành. Để thuận tiện cho việc lập, rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án, Bộ Xây dựng sẽ công bố tập suất vốn đầu tư riêng cho các dự án kể trên. Nội dung tập suất vốn đầu tư này được xây dựng gắn với đặc điểm của các thiết kế công trình xây dựng mẫu, bao gồm các chi phí cần thiết cho việc xây dựng, mua sắm và lắp đặt thiết bị (bao gồm cả trang thiết bị nội thất), quản lý dự án và các khoản chi phí khác. Giá trị suất vốn đầu tư xây dựng công trình này chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng. Các chi phí này được tính bình quân cho một đơn vị năng lực phục vụ theo thiết kế của công trình thuộc dự án.
Tỷ lệ dự phòng cho khối lượng phát sinh và các yếu tố trượt giá được tính toán phù hợp cho dự án có thời gian thực hiện dưới 2 năm. Đối với các công trình có vay vốn trong thời gian xây dựng, có yêu cầu đặc biệt về gia cố nền móng thì cần bổ sung các chi phí này vào thành phần của tổng mức đầu tư.
Các chỉ tiêu suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở cho sinh viên, công nhân và người có thu nhập thấp được xác định cho công trình xây dựng mới, sử dụng các loại vật liệu xây dựng, thiết bị và đồ dùng nội thất ở mức trung bình. Phần nội thất tính trong đó bao gồm các trang thiết bị nội thất tối thiểu cho mục đích sử dụng trong phòng ở (giường tầng, bàn, ghế, tủ...). Danh mục tập suất vốn đầu tư này sẽ bao gồm suất vốn đầu tư cho các công trình chính (các công trình nhà ở) và các công trình phụ trợ (khu chức năng và không gian phục vụ nhu cầu sinh hoạt văn hoá, thể dục – thể thao).
Khi sử dụng suất vốn đầu tư để xác định tổng mức đầu tư cần lưu ý một số vấn đề sau:
- Trường hợp mặt bằng giá xây dựng có khác biệt với thời điểm tính toán tổng mức đầu tư thì cần điều chỉnh suất vốn đầu tư cho phù hợp. Việc điều chỉnh chỉ tiêu suất vốn đầu tư về thời điểm sử dụng để tính toán tổng mức đầu tư có thể căn cứ vào chỉ số giá xây dựng cho loại hình công trình nhà ở để điều chỉnh.
- Trường hợp có sự khác biệt về đơn vị đo năng lực phục vụ của công trình được xác định theo thiết kế cơ sở với đơn vị đo sử dụng trong tập suất vốn đầu tư cần điều chỉnh cho phù hợp sang giai đoạn thực hiện đầu tư, việc lập dự toán công trình cũng phải được tính.
Trong giai đoạn thực hiện đầu tư, việc lập dự toán công trình cũng phải được tính đủ các yếu tố chi phí theo quy định hiện hành của nhà nước. Chủng loại vật tư, vật liệu, thiết bị làm cơ sở cho việc xác định giá của các yếu tố đầu vào trong lập dự toán sử dụng ở mức trung bình, được sản xuất trong nước. Do đặc điểm của các loại công trình này sẽ chủ yếu sử dụng nguồn vốn ngân sách, được phép chỉ định thầu thực hiện các công việc cả về tư vấn và xây lắp nên dự toán cần lập hết sức chi tiết, cụ thể, phù hợp với việc quản lý vốn ngân sách hiện hành.
Việc xác định giá xây dựng công trình sẽ căn cứ vào điều kiện đặc thù của công trình, hệ thống định mức và phương pháp lập đơn giá để xây dựng và quyết định áp dụng đơn giá công trình làm cơ sở xác định dự toán, quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Những công trình thuộc các dự án nêu trên thông thường là những công trình thông dụng, không phức tạp về kỹ thuật, xây dựng tại một khu vực cụ thể nên trong quá trình xác định giá xây dựng công trình, hoàn toàn có thể tham khảo hệ thống đơn giá xây dựng, bảng giá ca máy và thiết bị thi công xây dựng, công bố giá vật liệu, giá nhân công của địa phương làm cơ sở tính toán.
Trong trường hợp cần thiết, chủ đầu tư xây dựng công trình có thể thuê các tổ chức, cá nhân tư vấn chuyên môn đủ năng lực, kinh nghiệm thực hiện các công việc liên quan đến việc lập chi phí xây dựng công trình.
Việc tạm ứng, thanh toán trong quá trình thi công xây dựng được thực hiện theo quy định của pháp luật và các điều khoản thoả thuận trong hợp đồng, hình thức giao thầu, loại hợp đồng giao nhận thầu xây lắp giữa chủ đầu tư và cá đơn vị nhận thầu. Đối với các dự án này, chủ đầu tư có thể lựa chọn hình thức tự thực hiện dự án (nếu có đủ điều kiện năng lực) hoặc tự quyết định hình thức để lựa chọn nhà thầu có đủ điều kiện năng lực thực hiện dự án. Đối với dự án nhà ở sinh viên sử dụng vốn ngân sách nhà nước chủ đầu tư được tự thực hiện dự án khi có đủ điều kiện năng lực hoặc được chỉ định tổ chức tư vấn lập dự án, thiết kế, giám sát thi công xây dựng, cung cấp vật tư thiết bị và thi công xây dựng có đủ điều kiện năng lực để đàm phán trực tiếp và ký kết hợp đồng. Nếu áp dụng hình thức chỉ định thầu thì giá trị hợp đồng tư vấn giảm tối đa không quá 5%, hợp đồng cung ứng thiết bị, hàng hoá; thi công xây dựng được xác định giảm tối đa không quá 2% so với dự toán được duyệt.
Hình thức ký kết hợp đồng thực hiện các công việc của dự án do chủ đầu tư quyết định lựa chọn trên cơ sở thoả thuận với nhà thầu. Nhằm mục đích tiết kiệm được thời gian và chi phí trong quá trình thực hiện dự án, tạo sự chủ động cho nhà thầu trong quá trình thi công (chủ động về biện pháp thi công), nhà nước khuyến khích áp dụng hình thức chỉ định nhà thầu có đủ điều kiện năng lực thực hiện tổng thầu EPC. Trường hợp chỉ định nhà thầu thực hiện tổng thầu EPC các dự án nhà ở sinh viên, khi thương thảo hợp đồng, giá hợp đồng có thể tạm xác định trên cơ sở giá trị tổng mức đầu tư được duyệt. Giá hợp đồng tổng thầu EPC sẽ được xác định chính thức trên cơ sở giá trị dự toán của các công trình trong dự án, nhưng không vượt tổng mức đầu tư đã được duyệt.
Quyết toán vốn đầu tư khi hoàn thành giai đoạn xây dựng, bàn giao đưa công trình vào khai thác, sử dụng theo đúng các quy định hiện hành của Nhà nước. Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể hơn về các thủ tục giải ngân vốn thuộc nguồn vốn trái phiếu Chính phủ.
Tóm lại, việc lập và quản lý chi phí đầu tư của các dự án nhà ở cho sinh viên, học sinh, công nhân khu công nghiệp, người có thu nhập thấp đã được quy định vận dụng hết sức mềm dẻo. Tuy vậy, trong quá trình thực hiện dự án, việc kiểm soát chi phí (thực hiện giám sát sự hình thành chi phí, phân bổ chi phí trong suốt quá trình đầu tư xây dựng và đưa ra các giải pháp cần thực hiện nhằm đảm bảo chi phí nằm trong ngân sách đã được chấp thuận) là hết sức quan trọng nhằm mục đích các chi phí được khống chế trong giới hạn của tổng mức đầu tư đã được duyệt, góp phần đảm bảo mục tiêu tốt đẹp của Đảng và Chính phủ được thực hiện một cách có hiệu quả nhất.
Nguồn: Sài Gòn đầu tư & xây dựng, số 7/2009.