...Làm thế nào để đẩy nhanh tốc độ xây dựng nhà chung cư? Nhất là nhà ở xã hội. Làm sao giảm được giá nhà? Tạo ra được các căn hộ có chất lượng, hợp lý, tiết kiệm trong sử dụng...Nhà ở chung cư xây dựng theo mẫu điển hình là một trong những hướng đi có thể giải quyết được các yêu cầu này...
I/Nhìn lại công tác xây dựng nhà ở chung cư tại các đô thị lớn của Việt Nam với việc áp dụng thiết kế mẫu điển hình.
Giai đoạn 1954 – 1986 tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng, các chung cư được xây dựng với mục đích phát triển quỹ nhà ở đô thị, phù hợp với các mốc lịch sử quan trọng của sự nghiệp xây dựng chủ nghĩa xã hội. Quá trình phát triển các chung cư đã trải qua hai thời kỳ lịch sử với đặc trưng riêng.: Giai đoạn 1954 đến 1975 là quá trình xây dựng chủ nghĩa xã hội ở miền Bắc và chống Mỹ thống nhất đất nước ở Việt Nam. Bắt đầu xây dựng các khu ở nhiều tầng tập trung trên địa bàn Hà Nội và một số tỉnh thành ở miền Bắc. Tiếp theo, giai đoạn 1975 đến 1986 là giai đoạn thống nhất đất nước, phát triển kinh tế xã hội trên toàn quốc với mô hình kinh tế tâậptrung bao cấp. Tiếp tục phát triển xây dựng các khu nhà ơởchugn cư phục vụ đối tượng là cán bộ công nhân viên. Các mẫu nhà chung cư trải qua các thời kỳ thường được sàng lọc, thi tuyển và lựa chọn phù hơợpvới hoàn cảnh kinh tế lúc bấy giờ. Chủ yếu là một số mẫu nhà ở lắp ghép tấm lớn như: TL 71; 73; 79; 84; 85; các mẫu nhà ở xây như: 501, 502, 506...do Viện Thiết kế nhà ở Hà Nội và Viện Thiết kế nhà ở - Bộ Xây dựng thiết kế. Có rất nhiều ưu điểm khi xây dựng nhà ở theo mẫu điển hình, nhưng thành công lớn nhất là việc phát triển nhanh quỹ nhà ở đô thị đáp ứng sự nghiệp xây dựng chủ nghĩa xã hội và nhu cầu ở của một số lượng lớn cán bộ công nhân viên, tạo nên một công trường lớn về xây dựng nhà ở với khẩu hiệu: Nhanh, nhiều, tốt, rẻ và tiện dụng.
Từ sau 1986, đất nước bước vào công cuộc Đổi mới, vấn đề xây dựng nhà đã có những thay đổi cơ bản: Nhà nước không còn xây dựng và phân phối nhà như trước đây mà người dân, các doanh nghiệp và Nhà nước cùng chăm lo xây dựng nhà ở.
Từ năm 1995, khi thuật ngữ đô thị mới xuất hiện, thì nhà chung cư cao tầng dã bắt đầu được nghiên cứu và được xây dựng. Khởi đầu là các khu nhà ở tại khu đô thị mới Định Công, Linh Đàm, Trung Hoà – Nhân Chính...Nhà chung cư cao tầng chỉ thực sự bùng phát tại Hà Nội kể từ sau khi có quyết định 123/QĐ – UB ngày 6/12/2001 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội, trong đó có quy định phải dành ít nhất 60% diện tích đất của các khu đô thị mới để xây dựng nhà ở cao tầng. Nhà ở cao tầng đã được xây dựng ồ ạt với đa dạng loại hình khác nhau tưừnhà ơởkiểu dạng ghép đoơ nguyên cho tới nhà dạng tháp ...rồi hành lang bên, hành lang giữa, hành lang bán giữa...Có lẽ chưa bao giờ Hà Nội lại có tốc độ xây dựng nhà chung cư cao tầng nhiều đến như vậy. Đủ muôn loại hình nhà ở với các loại cơ cấu, thành phần và diện tích căn hộ khác nhau Do giai đoạn này Bộ Xây dựng chưa ban hành tiêu chuẩn về diện tích căn hộ trong nhà chung cư cao tầng. Căn hộ từ độc lập khép kín tới khép kín không độc lập; từ loại căn hộ chỉ có 1 phòng ngủ cho tới 3,4 phòng ngủ, tới căn hộ thông 2 tầng. Đợt xây dựng này thực sự đã tạo ra được một quỹ nhà đáp ứng được nhu cầu lớn về nhà ở của nhân dân.
Hiện nay, mặc dù chưa có đề tài khoa học nghiên cứu điều tra, đánh giá, tổng kết, tổng kết chính xác hiệu quả do nhà chung cư nhà cao tầng đã xây dựng mang lại nhưng chúng ta cũng dễ dàng nhận thấy đa số nhà chung cư cao tầng hiện nay của chúng ta đang tồn tại một số các nhược điểm về tổ chức không gian căn hộ như sau:
Đa phần thiết kế nhà chung cư cao tầng, tuy đã có cải tiến song chưa thực sự là cuộc cách mạng trong công tác thiết kế. Trong cùng một khu đô thị mới do nhiều người thiết kế nên mỗi toà một kiểu, mỗi toà một màu, lộn xộn, hỗn tạp không tạo dựng được đặc trưng của một khu và hài hoà diện mạo đô thị. Hiện nay, kiến trúc nhà chugn cư cao tầng trong khu đô thị mới đa số các mẫu thiết kế khoảng 80% chưa phù hợp với khí hậu nhiệt đới. Căn hộ được nghiên cứu theo dạng căn hôộđóng như các khu Linh Đàm, Định Công, làng Quốc tế Thăng Long, Mỹ Đình, Mễ Trì, Trung Hoà – Nhân Chính...Trong tổ chức mặt bằng, căn hộ không có tiền phòng, xem nhẹ yêu cầu thông gió xuyên phòng. Tạo ra những hành lang giữa dài, tối và đôi khi giống phố giữa nhà.
Với căn hộ: Phần lớn đều được thiết kế dạng căn hộ đóng có các nhược điểm sau: Khu vệ sinh hoặc bếp thường không được tiếp xúc trực tiếp với ánh sáng tự nhiên, phải thông thoáng hoặc thông gió cưỡng bức thông qua hộp kỹ thuật. Một số phòng trong căn hộ điều kiện thông thoáng kém. Với căn hộ ngủ trở lên, có 1 phòng hoặc không có ánh sáng tự nhiên, hoặc phải mở cửa ra hành lang chung. Không tổ chức hệ thống phơi quần áo và bố trí điều hoà dẫn tới hiện tượng điều hoà đeo balô ảnh hưởng tới mặt đứng công trình. Nhiều căn hộ không bảo đảm tiêu chuẩn độc lập khép kín mà chúng ta đã giải quyết được ngay từ những năm 80 của thế kỷ XX. Nhiều toà nhà có chiều dày quá lớn, hoặc nhiều cơ cấu do yêu cầu thông gió đã bố trí giếng trời giữa nhà, gây ồn và ảnh hưởng đến vệ sinh chung, không đảm bảo tiêu chuẩn PCCC. Nhiều nhà các số căn hộ trong một đơn nguyên quá nhiều lớn hơn 8 căn hộ. Rất nhiều các nhà ở cao tầng có hành lang giữa quà dài. Hành lang giữa và nút giao thông thường bị tối, thiếu ánh sáng tự nhiên, hệ thống đổ rác thường được bố trí giữa nhà gây mất vệ sinh chung...
Bên cạnh đó, do tác động của cơn sốt bất động sản tại Việt Nam, trước năm 2005, Nhà nước chưa ban hành kịp thời các tiêu chuẩn thiết kế nhà chung cư cao tầng, do trình độ của các nhà tư vấn còn chưa cao...dẫn tới một số chung cư nhà cao tầng xây dựng xong đã tạo ra nhiều không gian căn hộ chưa hợp lý, diện tích thừa, hoặc lại quá nhỏ, có những phòng rất khó bố trí nội thất...đã dần tới sự bất tiện khi sử dụng và lãng phí của cải xã hội.
| ' border=0 src='/image/images?img_id=com.vportal.portlet.vcms.model.VcmsArticle.4517.654' /> |
| Một góc đường phố trong khu Olympic Garden ở Thượng Hải, Trung Quốc |
Trên thế giới, tại các nước xã hội chủ nghĩa đã gắn bó với Việt Nam qua nhiều giai đoạn, hầu hết chúng ta đều nhận thấy họ có một nền công nghiệp ở rất phát triển. Các ngôi nhà được điển hình hoá cao độ; với những mẫu nhà ở có căn hộ hết sức tinh giản, thống nhất, hợp lý và tiện dụng.
Tại các nước châu Á như Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore có sự phát triển vượt bậc về nhà chung cư cao tầng, trong đó trên 85% dân số của họ trong các khu nhà ở cao tầng lớn. Qua khảo sát thực tế, chúng tôi nhận thấy các khu ở cao tầng, cơ bản được nghiên cứu xây dựng trên một số mẫu nhà ở nhất định, hợp lý, tiện nghi, đã được rút kinh nghiệm, cải tiến rất phù hợp với số đông người sử dụng. Lấy ví dụ khu nhà ở Olimpic Gardden ở Thượng Hải, với khoảng 500ha, chúng tôi khảo sát thấy đa số được xây dựng theo khoảng 10 mẫu nhà ở điển hình. Điều này góp phần tăng nhanh tốc độ xây dựng cũng như giảm giá thành căn nhà. Đối với các công trình ở các vị trí quan trọng có khả năng đóng góp bộ mặt cho đô thị được nghiên cứu mẫu riêng hoặc điều chỉnh bằng cách tổ hợp lại hình khối mặt bằng, với hình thức mặt đứng, sửa lại các tầng để sao cho mỗi ngôi nhà đều tạo ra nét riêng bên ngoài nhưng thống nhất bên trong.
II/Những yếu tố cần thiết để nghiên cứu thiết kế mẫu điển hình nhà chung cư cao tầng cho các đô thị Việt Nam.
- Theo Luật Nhà ở ban hành ngày 29/11/2005 có hiệu lực từ 1/7/2006, quy định phải xây dựng nhà chung cư tối thiểu là 60% cho đô thị loại đặc biệt:; 40% cho đô thị loại 1 và 2; 205 cho đô thị loại 3 là hết sức phù hợp. Đối tượng sử dụng nhà ở chung cư rất đa dạng. Loại hình nhà ở chung cư có thể là nhà ở xã hội với đối tượng cho thuê chủ yếu là cán bộ công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu công nghiệp. Với nhà ở thương mại, đối tượng sử dụng là mọi tầng lớp dân cư trong xã hội. Trong đó nêu rõ: Nhà nước đầu tư cho việc nghiên cứu ban hành các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đối với nhà chung cư để đáp ứng yêu cầu phát triển nhà ở của nhân dân phù hợp với từng vùng, miền Trích khoản 4 điều 32 Luật Nhà ở.
- Nghị quyết XIV của Thành uỷ Hà Nội đề ra: Bảo đảm diện tích nhà ở đô thị bình quân khoảng 9 – 10 m2/người vào năm 2010. Yêu cầu xây dựng nhà ở tái định cư, phục vụ giải phóng mặt bằng của Hà Nội rất lớn. Năm 2006, thành phố Hà Nội cần 6.413 căn hộ và 1.200 thửa đất phục vụ công tác tái định cư, giải phóng mặt bằng. Theo thống kê sơ bộ, năm 2006 thiếu khoảng 2440 căn họ, các năm tới còn thiếu rất nhiều.
- Nhu cầu về nhà ở cho người dân đang ngày càng lớn, tỷ lệ thuận với diện tích đất trong các đô thị ngày càng cạn kiệt. Do vậy, nhà ở chung cư xây dựng hàng loạt là một giải pháp tối ưu trong giai đoạn hiện nay.
- Trước sức ép về thời gian để nhanh chóng có nhà ở phục vụ các nhu cầu của xã hội, thì việc áp dụng mẫu điển hình sẽ tiết kiệm được khá nhiều thời gian cho công tác nghiên cứu thiết kế công trình cũng như thẩm tra, hiệu chỉnh, xét duyệt.
- Cơ hội đầu tư của các nhà đầu tư bỏ vốn đúng lúc, tạo ra sản phẩm nhà ở kịp thời cho thị trường, sẽ góp phần giảm bớt rủi ro không đáng có, do chậm trong khâu chuẩn bị đầu tư xây dựng gây nên. Thực tế, cho thấy, thành công của các nhà đầu tư bất động sản giai đoạn vừa qua phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố thời cơ đưa nhà ở vào sử dụng.
- Sức ép về việc giảm giá nhà ở chugn cư cũng là những vấn đề cần được nghiên cứu và có hướng giải quyết. Hiện nay, trong điều kiện kinh tế phát triển, các nguồn nguyên vật liệu, trang thiết bị dồi dào, công nghệ thi công tiên tiến đã được triển khai áp dụng tạo điều kiện thuận lợi để nhà chung cư cao tầng phát triển. Việc sử dụng các mẫu nhà điển hình có mối quan hệ mật thiết với nghiên cứu, triển khai, áp dụng các công nghệ hiện đại, là tiền đề cho công nghiệp hoá nhà ở trong tương lai gần sẽ có tác động tích cực tới việc giảm giá nhà ở.
- Các bài học kinh nghiệm: Có rất nhiều ưu điểm về nhà ở thiết kế điển hình. Phải thừa nhận rằng rất nhiều các căn hộ mới xây dựng hiện nay nếu loại trừ yếu tố diện tích tăng lên tổ chức không gian nhiều căn hộ chưa hợp lý như các căn hộ thiết kế điển hình thời kỳ cuối bao cấp. Yếu tố khí hậu nhiệt đới chưa được quan tâm đầy đủ. Bên cạnh đó, chúng ta cũng cần rút kinh nghiệm các mặt tồn tại mà trước đây các khu chung cư của Hà Nội những năm trong thời kỳ bao cấp cũng như nhiều nước trên thế giới đã mắc phải. Đó chính là sự thống nhất nhưng đơn điệu về thẩm mỹ kiến trúc của các chung cư nhà ở mang lại. Có thể nói, nhà ở xây dựng theo mẫu điển hình tại Hà Nội trước đây thừa sự ngăn nắp, trật tự, thiếu sự tự do, biến hoá thì với các khu chung cư cao tầng đã xây dựng gần đây lại có xu hướng ngược lại. Trong vòng 10 năm trở lại đây, tại một số khu vực mới xây dựng như Singapore, Thẩm Quyến, Thượng Hải, Hồng Kông...các nhược điểm này đã được họ rút kinh nghiệm và loại bỏ hoàn toàn. Các khu nhà ở lớn đã tạo cho diện mạo kiến trúc đô thị hết sức phong phú, sinh động. Cảnh quan kiến trúc, môi trường sống trong mỗi khu nhà đều tạo ra được các nét riêng biệt, là đặc trưng của từng vùng, từng địa phương.
III/ Các đề xuất triển khai áp dụng nghiên cứu thiết kế mẫu điển hình nhà ở chung cư
- Phạm vi áp dụng: Trước mắt áp dụng cho các khu nhà ở xã bố trí vào các khu đất 20% dành xây dựng nhà ở chính sách trong các khu đô thị mới hiện nay bao gồm: Các khu nhà ở cho công nhân thuê; các khu nhà ở công vụ, luân chuyển cán bộ Đây là nhu cầu thiết yếu và bức xúc. Sau này, khi đã rút kinh nghiệm, mở rộng áp dụng cho các khu nhà ở chung cư chuyên dùng khác – các khu nhà ở thương mại xây dựng hàng loạt.
- Nghiên cứu, điều tra xã hội học và đánh giá các mẫu thiết kế nhà chung cư cao tầng đã được đưa vào sử dụng theo các tiêu chí đã được chọn. Rút ra các ưu điểm cần phát huy và các mặt tồn tại, chưa hợp lý cần tránh.
- Điều tra xã hội học về nhu cầu sử dụng, cơ cấu và diện tích căn hộ trong các giai đoạn cụ thể tại các vùng kinh tế khác nhau, làm cơ sở để xác định tính hợp lý về diện tích ở cho căn hộ.
- Hiệu chỉnh các tiêu chuẩn diện tích sử dụng cơ bản cho căn hộ phù hợp với nhiều loại đối tượng sử dụng trên cơ sở các tiêu chuẩn quy định hiện hành về thiết kế nhà chung cư cao tầng; các kết quả điều tra khảo sát, đánh giá trên.
- Tổ chức các cuộc thi thiết kế nhà ở chung cư với các tiêu chí đã lựa chọn: tinh giản, hợp lý, tiện dụng. Cơ cấu và diện tích căn hộ cũng được lựa chọn một số loại nhất định phù hợp với nhu cầu sử dụng đã được điều tra ở trên.
- Lựa chọn các mẫu nhà thích hợp, tiến hành triển khai thiết kế chi tiết, lập tổng dự toán có thể dựa trên kết quả khảo sát địa chất giả định tương đối phổ biến tại Hà Nội để tính toán. Trong khi triển khai các khu đô thị mới, các mẫu nhà này được bố trí ngay từ khi lập quy hoạch chi tiết, tổ hợp thành nhiều hình dạng khác nhau trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư và thực hiện đầu tư. Tuỳ theo từng khu đất cụ thể, các nhà tư vấn có thể tinh giản rất nhiều công đoạn trong quy trình xây dựng, đáp ứng được tiến độ đề ra.
IV/ Những hiệu quả mà nhà ở chung cư xây dựng theo mẫu điển hình mang lại trong các đô thị của Việt Nam
1-Tiết kiệm đất đai đô thị, vốn đang thiếu trầm trọng tại các thành phố lớn của Việt Nam.
2- Đẩy nhanh tiến độ đầu tư và giảm thời gian đầu tư vốn, nhanh chóng đưa công trình vào sử dụng. Yêu cầu về tiến độ đầu tư xây dựng chung cư cao tầng dể cung cấp cho xã hội những loại căn hộ phù hợp với nhiều đối tượng, một cách nhanh nhât với khối lượng lớn sẽ là một đòi hỏi cấp bách của xã hội. Hạn chế rủi ro trong kinh doanh, áp lực tâm lý của các chủ đầu tư khi phát triển khai gấp cho kịp tiến độ sẽ được giải toả. Người dân có thể dễ dàng tìm hiểu căn hộ của mình sẽ dự kiến thuê, mua thông qua các căn hộ xây mẫu.
Chúng ta thử hình dung thời gian cho công tác tư vấn thiết kế trung bình từ khâu chuẩn bị đầu tư tới khi có được giấy phép xây dựng là khoảng 300 ngày Đây là thời gian tối thiểu. Nếu sử dụng thiết kế mẫu, thời gian sẽ rút đi được đáng kể dự kiến 50%, chất lượng thiết kế vẫn đảm bảo do không bị thúc ép về tiến độ.
3- Tiết kiệm kinh phí đầu tư: Với một phương pháp làm tiết kiệm thời gian như vậy là sẽ tỷ lệ thuận với việc giảm bớt kinh phí cho giai đoạn không cần thiết trong quá trình đầu tư xây dựng, như giảm cho phí tư vấn khoảng 1-2% già thành xây dựng cho một mẫu nhà. nếu áp dụng rộng rãi thì hiệu quả sẽ rất lớn, giảm đáng kể giá thành cho căn hộ. Mặt khác, tính thống nhất về quy cách, kiểu dáng kỹ thuâậttrong nhiều giai đoạn xây dựng sẽ tậm dụng được các thiết bị vật tư như cốp pha, giàn giáo, sản xuất các cấu kiện định hình trong nhà máy. kích thích các sáng kiến cải tiến kỹ thuật.
4- Nâng cao chất lượng sử dụng các không gian căn hộ. Tính chuyên nghiệp, hợp lý, tiện dụng, tiết kiệm trong không gian sử dụng căn hộ chung cư là yếu tố quan trọng do các thiết kế mẫu điển hình đạt được mà đến giai đoạn hiện nay cần được đặt lên hàng đầu. đơn giản nhưng tinh tế, sẽ tạo ra sản phẩm nhà ở có chất lượng. Điều này qua 10 năm xây dựng nhà ở chung cư cao tầng chúng ta đang cần phải rút kinh nghiệm cho tổ chức không gian căn hộ. Viêệcxây dựng nhà ở theo mẫu để tạo ra các mẫu chuẩn, góp phần hình thành công nghệ - tính chuyên nghiệp trong thiết kế, xây dựng nhà ở chung cư.
5- Thúc đẩy phát triển các công nghiệp phụ trợ, góp phần công nghiệp hoá nhà ở. tập trung kế hoạch triển khai xây dựng, đầu tư trang thiết bị được modun chuẩn thống nhất hoá sẽ tác động vào một loạt các ngành công nghiệp phụ trợ cung cấp sản phẩm cho ngôi nhà được định hình hoá. Và một yếu tố vô cùng quan trọng là đáp ứng kịp thời tiến độ, chất lượng. nhu cầu bức xúc vèềnhà ở, nhất là khi quỹ nhà sử dụng vốn ngân sách để giải phóng mặt bằng và quỹ nhà ở xã hội còn thiếu trầm trọng.
6- Góp phần tạo dựng hình ảnh kiến trúc đô thị đặc trưng cho từng khu vực, cải thiện diện mạo kiến trúc các khu đô thị mới vốn đang lộn xộn hiện nay.
V. Kết luận:
Có An cư mới lập nghiệp, để nhà ở không còn là gánh nặng của mỗi gia đình và toàn xã hội, chúng ta nên coi nhà ở là hàng hoá tối thiểu để mỗi hộ gia đình đều có quyền và khả năng được sử dụng để nhà ở trở thành hàng hoá luân chuyển định kỳ trong mỗi giai đoạn của cuộc sống mỗi gia đình - chỉ có một cách làm hợp lý là nghiên cứu, sử dụng các mẫu nhà ở điển hình trong công tác phát triển nhà ở đô thị, đẩy mạnh công nghiệp hoá nhà ở góp phần thực hiện thành công sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
Nguồn tin: Tạp chí Kiến trúc Việt Nam số 4 năm 2006