Nhìn nhận khu nhà ở mới đô thị dưới góc độ lợi ích xã hội
Nói tới nhà ở, một vấn đề không bao giờ kết thúc. Bởi vì nhà ở không đơn thuần là bất động sản hiểu theo nghĩa vật chất, nó còn là môi trường sống của cộng đồng dân cư, hiểu theo khía cạnh tiện nghi và quản lý đô thị, đồng thời còn biểu hiện chừng mực sự văn minh của một xã hội, một thời kỳ, khi hiểu theo nghĩa văn hoá - lịch sử. Cho dù theo nghĩa nào thì các yếu tố này đều luôn biến động, do đó vấn đề nhà ở cũng ảnh hưởng theo.Trong phạm vi bài này, chỉ xin đề cập tới vấn đề lợi ích xã hội khi đầu tư xây dựng các khu nhà ở mới tập trung.
I. Khu nhà ở mới xây dựng trong các khu phát triển đô thị
Lâu nay chúng ta lạm dụng gọi hầu hết các khu nhà ở mới xây dựng trong các khu phát triển đô thị là "khu đô thị mới". Khi gọi "khu đô thị", tức là nó phải mang đủ tính chất và nội dung đô thị, phải đảm bảo là một thành phần trong cấu trúc chung về chức năng hoặc về phân địa bàn hành chính, có mối quan hệ hữu cơ mạng lưới tổng thể khu vực hoặc cả đô thị, nhưng bản thân nó cũng đủ tự hoàn chỉnh như một tế bào độc lập theo mức độ phân cấp. Các "tiểu khu nhà ở" trước đây ở Hà Nội như Kim Liên, Thanh Xuân các khu đô thị mới hiện nay như Nam Sài Gòn, Nam Thăng Long có thể được gọi là "khu đô thị" mới vì nó có đủ tầm cỡ quy mô, có đồng bộ tiện nghi hoạt động tối thiểu của môi trường sống cho cộng đồng dân cư trong đó cũng như có tác động với chung quanh, đóng góp cho đô thị theo cấu trúc mạng lưới hệ thống hạ tầng xã hội.
Ba nội dung chính của một khu đô thị là nhà ở, hệ thống các nhà và công trình hạ tầng xã hội, hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, đồng bộ, khớp nối với hệ thống chung đô thị mà trong quy hoạch chung đã định vị. Các khu nhà ở đã, đang xây dựng hiện nay ở các đô thị, thực chất chỉ là "khu nhà ở tập trung" của đô thị, hoặc của khu công nghiệp tập trung.
Vấn đề muốn đề cấp ở đây là từ hiểu đúng thực chất khu đô thị mới trong khu nhà ở đô thị để xác định trách nhiệm đối với lợi ích xã hội khi đầu tư xây dnựg các khu này.
1. Nếu là "khu đô thị" mới, người đầu tư chịu trách nhiệm hoàn toàn việc tổ chức tiện nghi môi trường sống cho cộng đồng dân cư trong khu theo quy hoạch đã xác định và theo các ràng buộc mà chính quyền đặt ra khi cấp phép đầu tư.
2. Còn nếu là "khu nhà ở" tập trung trong đô thị thì trách nhiệm đối với lợi ích xã hội là cộng đồng giữa chủ đầu tư và chính quyền đô thị.
- Trách nhiệm của chủ đầu tư: theo cơ chế vừa qua, trách nhiệm xã hội dù một phần bé nhỏ do được ưu đãi, nên chính quyền "khoán gọn" cho chủ đầu tư. Cụ thể: các nhà trẻ, mẫu giáo, diện tích hành chính quản lý khu, diện tích cây xanh sân bãi nghỉ ngơi giải trí cộng đồng, trạm xá và 30% diện tích dành cho chính quyền giải quyết chính sách, di dân giải phóng mặt bằng, tái định cư. Cứ tạm chập nhận giới hạn có vậy, thử xem họ đã đáp ứng thế nào? Bản chất của nhà kinh doanh là lợi nhuận đặt hàng đầu, cho nên họ phải tính toán làm cái gì để thu được sớm tiền nhất. Tất nhiên trước hết là xây dnựg nhà ở, trong đó nhà ở chia lô liên kế, nhà ở chung cư cao tầng tiêu chuẩn cao và một vài biệt thự là bán chạy. Vốn của chủ đầu tư Việt Nam ít, phải vay ngân hàng, hoặc bắt người sắp ở nộp trước một phần... họ phải xây dựng cuốn chiếu từng nhà, vừa xây dựng vừa nghe ngóng thị trường, vì thế tốc độ triển khai rất chậm. Và chậm hơn hoặc chưa xây dựng, đối với các công trình thuộc hạ tầng xã hội được giao. Chính quyền chẳng mảy may xúc động, chỉ có người ở không đến ở, hoặc ở mà con cái vẫn học khu cũ, chợ búa vẫn tại nơi khác mà thôi.
- Trách nhiệm của chính quyền: vì "khoán gọn" cho chủ đầu tư nên phần trong khu nhà ở, chính quyền đứng ngoài cuộc. Thậm chí quy hoạch chi tiết cũng giao cho chủ đầu tư lập và sau đó giao cho chính họ tự quản lý, chính việc này đã làm phát sinh thay đổi khá nhiều trong quá trình hình thành khu nhà ở mà không theo xu hướng tích cực, ích lợi xã hội, ngược lại theo xu thế có lợi cho chủ đầu tư như tăng mật độ xây dựng, tăng diện tích xây dựng, thu hẹp các diện tích công cộng phúc lợi, tuỳ tiện kiến trúc...
Cơ chế giao cho từng chủ đầu tư lập quy hoạch cho nên họ chỉ biết trong phạm vi của mình, không đoái hoài chung quanh. Chính quyền lại không có trách nhiệm, bỏ trổng các phần giáp ranh, nên không bổ sung được các nội dung chức năng mà khu vực cần nhưng trong khu nhà ở chưa đáp ứng. Sự "thiếu hụt" từ trong mỗi khu ở, sự "bỏ trống" của các phần còn lại của quy hoạch, sự ỷ lại trách nhiệm của các bên đã làm nảy sinh sự tự phát tuỳ nghi. Các dịch vụ đáp ứng nhu cầu môi trường ở và làm việc được hình thành ngay ở trong các tầng 1 nhà ở liền kề, hoặc nhà ở chung cư như các cửa hàng bán nhu yếu phẩm ăn, mặc, sinh hoạt gia đình các dịch vụ sửa chữa xe máy, giặt là, sửa điện nước, dịch vụ văn hoá, nhà hàng... Trong mỗi khu ở thường có bố trí siêu thị nhưng cũng chỉ phục vụ cho một số đối tượng nào đó, chợ cóc, chợ xanh không thể thiếu được, nên vẫn xuất hiện trên đường, trên hè, không trong khu ở thì tại các đường lân cận giáp khu ở. Một khu ở tập trung mới, đáng lẽ phải là mẫu mực nền nếp sống đô thị hiện đại, thực tế điều đó ít xảy ra, nhiều chỗ thụt lùi, nhếch nhác trở về "nhà tập thể" hoặc phố chợ.
Phần lợi ích xã hội ở phạm vi 30% hầu hết các khu ở không triển khai. Sau khi có Luật Nhà ở 2005 xác định tách bạch nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và giao trách nhiệm cho chính quyền giải quyết nhà cho thuê đáp ứng nhu cầu ở cho người có thu nhập thấp đô thị hoặc công nhân các khu công nghiệp sử dụng qũy này, nên phần diện tích 30% mới bắt đầu được khởi động.
II. Ngôi nhà chung cư
Xu thế các đô thị, đặc biệt các đô thị lớn, việc người dân sử dụng nơi ở trong các chung cư là hợp lý, là ưu việt từ mọi phương diện. Tuy nhiên chưa quen, chưa thích, kết hợp đắt đỏ đã làm cho xã hội phân vân một thời. Trước đây, tại các "tiểu khu nhà ở", ý tưởng quy hoạch rất có tính nhân văn, đi trước hoàn cảnh, dẫn dắt nếp sống xã hội. Nhưng do điều kiện kinh tế thấp, lại phục vụ đối tượng đông nên đầu tư xây dựng ngôi nhà ở bị hạ tiêu chuẩn diện tích, hạ tiện nghi và xây dựng điển hình nên kiến trúc khô khan đồng điệu . Ngày nay, nhà ở như một sản phẩm hàng hoá, nên nội dung căn hộ, ngôi nhà được nâng cấp hơn và tiện nghi hơn, thoả mãn nhu cầu đa dạng của người có tiền người tiêu thụ sản phẩm. Đặc biệt sau khi cho phép nhập cư, loại nhà này được ngoài đô thị quan tâm và như ở Hà Nội hết từ trên bản vẽ thiết kế. Nhằm có thêm lợi nhuận, xu thế thiên về xây dựng nhiều nhà cao tầng để được thêm số căn hộ. Để hậu thuẫn cho nhu cầu này, chính quyền Hà Nội đã nâng tỷ lệ nhà cao tầng trong khu ở lên 60%.
Hàng bán chạy vậy, giá vẫn cao, nhưng chủ đầu tư vẫn muốn lợi nhuận nhiều, nên tìm cách "tiết kiệm" trong việc xây dựng ngôi nhà. Từ chiều cao nhà, tăng căn hộ cho mỗi nút giao thông tầng, giảm thiểu diện tích công cộng không sinh lời, đơn giản tối đa kiến trúc mặt ngoài ngôi nhà, dẫn tới tình trạng không hơn gì chung cư các "tiểu khu nhà ở" trước đây, khô khan đồng điệu, nhưng tệ hơn là vì quy mô lớn hơn. Với nhà chung cư xã hội, càng trầm trọng. Do yêu cầu giá rẻ, nên chất lượng căn hộ kém hơn có diện tích 35 - 50m2, cả tiện nghi vật liệu thiết bị mức thấp hoặc người ở tự trang bị, kiến trúc ngôi nhà càng ít chú ý hơn. Nếu coi môi trường thẩm mỹ cũng là lợi ích xã hội về mặt tinh thần, thì nhà chung cư trong khu nhà ở do chú ý đến kinh doanh mà quên đến giá trị này.
III. Kết luận
Giải quyết các lợi ích xã hội trong đô thị là một nội dung của công tác quản lý đô thị. Đặt lợi ích xã hội hài hoà với thị trường là một nội dung của định hướng XHCN. Trách nhiệm này thuộc về chính quyền. Các bất cập thực từ cần khắc phục từ cơ chế. Kinh nghiệm chính từ chúng ta khi nhìn lại các chung cư trước đây. Bài học chung cư của nhiều nước trên thế giới, cảnh báo sự chóng lạc hậu, không thích ứng khi xã hội phát triển ngày càng nhanh. Một tài sản lớn đối với một nước còn khó khăn, trong đó tỷ lệ lớn thuộc tài sản cá nhân người ở chắc sẽ khó giải quyết vô cùng.
KTS Nguyễn Thúc Hoàng
Nguồn tin: T/C Kiến trúc, số 6/2006