Ảnh hưởng của giá Vật liệu xây dựng đến các dự án chung cư cao tầng tại TP.HCM

Tổng cộng 250 phiếu khảo sát được gửi đến các chuyên gia ngành xây dựng, kỹ sư xây dựng, kiến trúc sư, cán bộ quản lý dự án,... thì thu được 141 phiếu. Người được khảo sát đánh giá các vấn đề nghiên cứu bằng cách cho điểm từ 0 đến 5 ứng với mức độ không ảnh hưởng đến ảnh hưởng rất lớn. Tất cả các phiếu nhận được đếu có ghi đầy chức vụ, nơi công tác và số năm kinh nghiệm. Số lượng mẫu như trên đủ độ tin cậy cho một nghiên cứu để có thể thu được một kết quả khách quan.

III. Kết quả nghiên cứu
Sau khi thống kê, phân tích và kiểm định chúng ta có được kết quả rất khả quan như sau:
1. Các nguyên nhân ảnh hưởng đến giá thép xây dựng
Trong 12 yếu tố được xem xét ảnh hưởng đến giá thép xây dựng tại Việt Nam thì yếu tố giá phôi thép được đánh giá là ảnh hưởng nhiều nhất, với 4,21/5 điểm được xem như mức ảnh hưởng 84,11%. Phôi thép hiện nay nhập khẩu là chính và nó là nguyên liệu chính để sản xuất thép. Do đó giá thép rất nhạy cảm với giá phôi thép nhập khẩu. Tiếp theo là giá dầu hoả, than và chất đốt với 3,89/5 điểm 77,87%. Xăng, dầu tăng giá làm cho chi phí vận chuyển tăng theo; than và chất đốt làm ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành thép vì nó là nguyên liệu quan trọng trong quá trình sản xuất thép. Sự mất cân bằng giữa cung và cầu rất quan trọng làm cho thị trường lúc thiếu lúc thừa và được đáng giá đứng vị trí thứ 3, mức ảnh hưởng 66,24%. Các yếu tố còn lại cũng có mức độ ảnh hưởng đáng kể đến tính ổn định của giá thép trên thị trường hiện nay.
2. Các nguyên nhân ảnh hưởng đến giá xi măng
Nguyên nhân giá nguyên liệu clinker, biến đổi, ảnh hưởng nhiều nhất đến giá xi măng, với 4,08 điểm được xem như mức ảnh hưởng 81,56%. Điều đó cũng dễ hiểu, bởi đây là nguyên liệu chính dùng cho sản xuất xi măng. Tiếp theo là giá dầu hoả, than và chất đốt với 3,60/5 điểm 72,06%. Chi phí vận chuyển của xi măng khá cao vì đây là nguyên liệu có trọng lượng lớn. Ngoài ra, quá trình sản xuất xi măng cần rất nhiều năng lượng cho việc nghiền trộn. Thứ ba là, sự mất cân bằng giữa cung và cầu tại thị trường Việt Nam hiện nay 61,70%.
3. Các nguyên nhân ảnh hưởng đến giá gạch, cát, đá
Gạch, cát, đá nguồn nguyên liệu khai thác chính từ thiên nhiên, nhưng không phải vô tận. Với tốc độ phát triển như vũ bão của ngành xây dựng thì nguồn khai thác cát, đá và đất sản xuất gạch không thể đáp ứng đủ. Chính vì thế mà yếu tố cạn kiệt nguồn nguyên vật liệu được đánh giá là ảnh hưởng nhiều nhất, với 3,74/5 điểm được xem như mức ảnh hưởng 74,89%. Tiếp theo là yếu tố địa điểm khu vực với 3,43/5 điểm 68,65%. Bởi, chỉ có một số nơi có thể khai thác được nguồn nguyên vật liệu này. Vật liệu cát, đá, gạch có chi phí vận chuyển cao nhất trong những loại vật liệu xây dựng. Đôi khi chi phí khai thác ít hơn rất nhiều so với chi phí vận chuyển. Giao thông trở ngại và chi phí vận chuyển cao được đánh giá là quan trọng thứ ba với 66.38%.
4. Những tác động nghịch đối với các dự án xây dựng khi giá vật liệu tăng đột ngột
Những tác hại đối với dự án chung cư hay dự án xây dựng khi giá vật liệu biến động được xem xét trên 8 tác động xấu. Theo kết quả khảo sát, thì tình trạng nhà thầu kéo dài thời gian thi công chờ ổn định giá vật tư là thường xảy ra nhất với số điểm 3,60/5 71,91%. Tiếp theo là, tình trạng nhà thầu tìm cách phát sinh để bù lại khoản chi phí do giá vật tư tăng đột biến ngoài dự định. Tình trạng này được đánh giá 71,35% tương ứng 3,57/5 điểm. Thứ ba là, tình trạng hay xảy ra xung đột, mâu thuẫn trong cách giải quyết vấn đề giữa nhà thầu và chủ đầu tư 2,97/5 điểm tương ứng 59,43%.
5. Những nguyên nhân chính ảnh hưởng đến các dự án chung cư cao tầng
Mười tám yếu tố được đưa ra khảo sát để xem xét mức độ ảnh hưởng đến tính khả thi của các dự án chung cư cao tầng. Kết quả có 8 yếu tố được đánh giá mức độ ảnh hưởng trên 70%. Cao nhất là yếu tố giá bán chung cư cao hơn giá thực 3,99/5 điểm tương ứng 79,72%. Điều này phản ánh tình trạng nâng giá bán trong thời gian qua của các chung cư dẫn đến tình trạng người mua thì không ở và những người có nhu cầu ở thì không đủ tiền mua. Tiếp theo là yếu tố đền bù giải toả chưa thoả đáng 3,93/5 điểm tương ứng 78,58%. Khó khăn trong vấn đề này là: chung cư cũ đã sử dụng nhiều năm, nay xuống cấp giá đền bù thấp trong khi đó giá bán chung cư mới sau khi xây dựng lại rất cao. Do vậy giai đoạn ban đầu người ở gặp nhiều khó khăn vì không bắt được nhịp của cuộc sống. Thứ ba là yếu tố giá bán cao do qua tay nhiều lần 3,81/5 điểm tương ứng 76,17%. Điều này xảy ra ở tất cả các chung cư vì phần lớn người mua là kinh doanh hơn là mua vì nhu cầu để ở, hình thức xí phần và bán lại! Yếu tố giá vật tư biến đổi đứng vị trí thứ tư với 3,67/5 điểm tương ứng 73,33%. Thời gian qua yếu tố này thường xảy ra từ giá xi măng, giá thép đến các vật tư khác như cát, đá, vật tư điện, nước,... làm ảnh hưởng lớn đến các dự án chung cư nói riêng và ngành xây dựng nói chung. Tiếp theo là yếu tố giải toả nhưng không có tái định cư hay có tái định cư nhưng không phù hợp, thu nhập của người dân còn thấp không đủ khả năng mua chung cư dù trả góp, chất lượng công trình kém,...

IV. Kết luận
Tóm lại, dự án đầu tư xây dựng chung cư hiện nay mang lại nhiều hiệu quả kinh tế cho nhà đầu tư, một phần do giá bán căn hộ cao vì chênh lệch giữa cung và cầu. Trong tương lai khi mà sự cạnh tranh gay gắt hơn và yếu tố cung cầu tương đối ổn định thì các dự án này sẽ gặp nhiều khó khăn. Mỗi một nguyên nhân gây rủi ro có thể ảnh hưởng nhiều đến tính khả thi của dự án. Trong đó biến động giá vật liệu xây dựng có thể gây ra rất nhiều hậu quả nghiêm trọng cho chủ đầu tư. Mặc dù với dạng hợp đồng thi công khoán gọn đi chăng nữa thì những hậu quả gián tiếp khác vẫn là vấn đề cần quan tâm khi đầu tư xây dựng chung cư cao tầng. Chủ đầu tư nên đưa biến tăng giá vật liệu xây dựng vào để phân tích rủi ro cho dự án xây dựng. Thực hiện điều này để khẳng định thêm tính khả thi của các dự án xây dựng tại Việt Nam trong thời gian hiện nay khi mà thị trường vật liệu xây dựng có nhiều biến động.

Nguồn tin: T/C Xây dựng, số 12/2005