Tổng quan nhà ở bình dân: Khái niệm và phương pháp đánh giá

Thứ hai, 22/02/2021 10:40
Từ viết tắt Xem với cỡ chữ

Tóm tắt: Trong những năm gần đây, một nhóm phân khúc nhà ở có giá bình dân hay giá phải chăng dần được chú ý hơn trên thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở của đại đa số người dân có thu nhập ở mức trung bình và cận trung bình, góp phần giải quyết bài toán thiếu hụt nhà ở cho đối tượng này. Trên thế giới, loại hình nhà ở này được gọi với thuật ngữ affordable housing và được đưa vào các quy định cũng như chính sách phát triển nhà ở tại nhiều quốc gia phát triển và đang phát triển. Tuy nhiên, tại Việt Nam chưa có định nghĩa hay quy định rõ ràng và chính thức về “nhà ở bình dân”. Tên gọi của loại nhà này ở Việt Nam cũng chưa thống nhất, có những tên gọi tương tự như “nhà ở giá rẻ”, “nhà ở phổ cập”, “nhà ở giá hợp lý”, đôi khi còn bị nhầm lẫn với “nhà ở xã hội”. Hơn nữa, giá nhà như thế nào thì được gọi là bình dân hay phải chăng cũng chưa có quy định hay phương pháp đánh giá chính thống, dễ dẫn đến nhiều quan điểm khác nhau, gây khó khăn cho việc quản lý thị trường bất động sản cũng như trở thành rào cản cho các chính sách của nhà nước về bảo đảm chỗ ở cho người dân. Sử dụng phương pháp nghiên cứu phân tích – tổng hợp, bài viết này tập trung làm rõ các định nghĩa, cách phân loại “nhà ở bình dân” trên thế giới, sau đó giới thiệu và phân tích các phương pháp đánh giá mức độ hợp lý về giá đối với loại nhà này, xem xét quan điểm về tính giá nhà ở xã hội Việt Nam, từ đó đề xuất các định hướng xác định và phân loại “nhà ở bình dân” trong điều kiện tại Việt Nam.

1. Giới thiệu

Trong nhiều năm vừa qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã có sự chuyển biến mạnh mẽ và rõ rệt theo hướng tích cực. Năm 2019, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam được đánh giá là cao nhất trong vòng 10 năm trở lại, trong đó lượng vốn đầu tư tập trung vào ngành bất động sản là cao thứ 2 với tổng vốn đầu tư chiếm tới hơn 10%, chưa kể nguồn vốn đầu tư từ trong nước. Tuy nhiên, sự tăng trưởng mạnh mẽ của ngành bất động sản cùng sự gia tăng khoảng cách giàu nghèo sở hữu nhiều bất động sản, đồng thời đẩy giá nhà lên cao khiến cho nhiều người dân không tiếp cận được với nhà ở bằng chính thu nhập của họ. Trong bối cảnh này, hình thức “nhà ở bình dân” bắt đầu xuất hiện nhằm giải quyết bài toán về nhu cầu nhà ở có giá thành phù hợp với tài chính của đại đa số người dân, đặc biệt là các đối tượng có thu nhập không cao. Thực tế là hình thức nhà ở bình dân đã rất phổ biến tại nhiều nơi trên thế giới, đặc biệt tại các nền kinh tế thị trường. Tại Úc, hình thức nhà ở bình dân thậm chí đã dần thay thế cho hình thức “nhà ở công cộng” hay “nhà ở xã hội”. Nhà ở bình dân được đánh giá sẽ trở thành xu hướng phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản trong nhiều năm tới bởi nó xuất phát từ nhu cầu và khả năng thực tế của số đông dân cư.

Ở Việt Nam, ngoài thuật ngữ “nhà ở bình dân”, còn có một số thuật ngữ khác cũng được sử dụng với ý nghĩa tương tự như “nhà ở phổ cập”, “nhà ở giá hợp lý” hoặc “nhà ở giá rẻ”, các thuật ngữ này đều để chỉ loại nhà ở có giá thành phù hợp với tài chính của đại đa số người dân ở những phân khúc thu nhập trung bình, cận trung bình và dưới mức trung bình, sự khác nhau về tên gọi có thể là do cách dịch khác nhau từ thuật ngữ “affordable housing”. Thậm chí, cũng có quan niệm cho rằng “affordable housing” chính là “nhà ở xã hội”. Thực tế là, khái niệm “nhà ở bình dân” vẫn còn mơ hồ và chưa được định nghĩa thống nhất trong các nghiên cứu nhà ở tại Việt Nam, cũng như trong các văn bản quy phạm của nhà nước. Vấn đề cốt lõi nằm ở cách đánh giá mức độ “bình dân” về giá thuê hoặc giá mua (cao hay thấp) của loại nhà ở này. Cách xác định giá hợp lý của nhà ở cũng chưa có quy định hay hướng dẫn cụ thể, chưa có một quan điểm chung được chấp nhận rộng rãi. Việc xác định mức giá của nhà ở bình dân rất quan trọng, bởi về mặt quản lý nhà nước, nó sẽ hỗ trợ việc đưa ra những chính sách nhà ở chính xác hơn, về mặt thị trường, sẽ giúp người mua nhà cũng như các nhà đầu tư bất động sản nắm rõ hơn về tình hình cung - cầu bất động sản, từ đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà ở. Đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, nơi mà giá nhà trung bình vẫn rất cao so với thu nhập bình quân và xu hướng của thị trường tập trung phát triển nhà ở thương mại thì lời giải cho bài toán về nhà ở bình dân có giá cả phù hợp với người thu nhập trung bình và cận trung bình là vô cùng bức thiết cho chiến lược phát triển nhà ở đô thị bền vững phục vụ lợi ích cộng đồng. Bằng phương pháp nghiên cứu phân tích - tổng hợp, so sánh và suy luận logic, bài viết này tập trung vào việc xem xét và làm rõ các định nghĩa về nhà ở bình dân, phân tích các cách xác định tính hợp lý về giá của nhà ở thông qua kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới, là cơ sở để đề xuất một khái niệm thống nhất về nhà ở bình dân và cách phân loại nhà ở bình dân phù hợp với điều kiện Việt Nam.

2. Khái niệm và phân loại “nhà ở bình dân”

2.1. Tổng quan khái niệm “nhà ở bình dân”

Khái niệm về nhà ở bình dân “affordable housing” bắt đầu được dùng trong một số nghiên cứu về ngân sách của hộ gia đình từ cuối thế kỷ 19, tiêu biểu là nghiên cứu của Ernst Engel và Herman Schwabe về sự thay đổi của khả năng chi trả cho nhà ở một hộ gia đình theo thu nhập. Tới năm 1980, thuật ngữ nhà ở bình dân trở nên phổ biến hơn tại Bắc Mỹ khi các chi phí liên quan đến nhà ở trong các đô thị đông dân trở thành vấn đề lớn cho các hộ gia đình và buộc họ phải phân bổ lại thu nhập của mình. Cũng trong những năm 1980, tại Vương Quốc Anh và một số các quốc gia Châu Âu khác, hình thức nhà ở bình dân đã phát triển và bắt đầu thay thế cho hệ thống nhà ở xã hội, nhằm hướng tới các chính sách về nhà ở theo hướng kinh tế thị trường. Nhà ở bình dân được cho rằng xuất phát từ bối cảnh mà phần lớn thị trường nhà ở chạy theo phân khúc giá cao khiến các hộ gia đình không thể tiếp cận nhà ở bằng chính thu nhập của họ. Nói chung, thuật ngữ nhà ở bình dân để chỉ loại hình nhà ở mà các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc dưới mức trung bình có khả năng thuê hoặc mua mà không gặp khó khăn quá mức về tài chính.

Có nhiều quan điểm cụ thể hơn về nhà ở bình dân. Phổ biến nhất, nhà ở bình dân được định nghĩa dựa vào cách xác định tính hợp lý về giá của nhà ở. Về cơ bản, giá nhà ở mức hợp lý là khi mỗi hộ gia đình có thể cân bằng giữa chi phí nhà cửa (bao gồm chi phí mua nhà, chi phí thuê hoặc trả nợ tiền mua nhà, chi phí bảo trì nhà và các khoản thuế liên quan đến nhà cửa) và các chi phí khác (tạm gọi là chi phí “phi nhà cửa”, chi phí này nói chung đại diện cho cuộc sống sinh hoạt của một hộ gia đình) trong phạm vi của thu nhập của hộ. Như vậy, sự hợp lý về giá trong nhà ở bình dân phụ thuộc vào hai biến chính, một là biến chi phí dành cho nhà cửa và hai là biến chi phí sinh hoạt (chi phí “phi nhà cửa”). Cụ thể hơn, bằng thực nghiệm, một số nhà khoa học định nghĩa nhà ở bình dân là nhà ở mà chi phí nhà cửa chiếm không quá 30% tổng thu nhập của hộ gia đình. Con số 30% này cũng được sử dụng nhiều trong các chính sách của nhiều nước khi xác định nhà ở bình dân. Ví dụ như ở Hoa Kỳ, Đạo luật về nhà ở bình dân năm 1990 (National Affordable Housing Act 1990) sử dụng con số 30% này (trước đó là 25%) để đánh giá các vấn đề về khả năng chi trả nhà ở, tại Úc cũng quy định rằng các khoản vay hàng năm để dành cho việc thuê hoặc mua nhà ở bình dân phải dưới 30% thu nhập hộ gia đình, tại Canada, Tập đoàn thế chấp và nhà ở Canada cho rằng nhà ở được coi là có giá hợp lý khi hộ gia đình dành ra 30% hoặc ít hơn 30% tổng thu nhập của hộ vào chi phí nhà cửa.

Theo một góc tiếp cận khác, nhà ở bình dân được gắn với khái niệm về “gánh nặng nhà ở”. Trong đó, gánh nặng nhà ở xuất phát từ ý tưởng cần phải phân biệt được những vấn đề khác nhau mà các hộ gia đình gặp phải trong việc chi trả cho nhà ở. Ủy ban nhà ở tại Úc cho rằng nhà ở bình dân là nhà ở mà không đặt các hộ gia đình vào trạng thái gánh nặng nhà ở. “Gánh nặng nhà ở” xảy ra khi một hộ gia đình phải đối mặt với các tình trạng khó khăn về tài chính trong việc chi tiêu cho nhà cửa của họ. Nó có thể là các vấn đề ngắn hạn hoặc dài hạn, như thu nhập của họ không đủ để trả tiền thuê nhà hoặc trả nợ các khoản vay mua nhà, hoặc các vấn đề khác do các tình huống bất ngờ xảy ra như thêm người ở hay tiền thuê nhà đội giá, hoặc lãi suất trả góp mua nhà tăng lên. Cách hiểu này rộng hơn và có vẻ sát với tình hình thực tế của rất nhiều các hộ gia đình phải sử dụng thu nhập để trang trải nợ nần. Có thể thấy rằng, mức độ hợp lý về giá nhà ở có thể được sử dụng như một thước đo để đánh giá các vấn đề về “gánh nặng nhà ở”. Các khái niệm phổ biến trên thế giới về nhà ở bình dân được tập hợp ở Bảng 1:

Quan niệm “nhà ở bình dân

Nguồn

Nhà ở bình dân là nhà ở mà tỷ lệ chi phí hộ gia đình chi cho nhà cửa (chi phí nhà cửa) trên tổng thu nhập của hộ gia đình không quá một con số nhất định (phổ biến nhất là 30%)

Sử dụng phổ biến nhất, có trong các chính sách của các nước châu Âu và châu Mỹ.

Nhà ở bình dân là nhà ở không đặt hộ gia đình vào trạng thái gánh nặng nhà ở.

Tại các chính sách của Úc và một số hiệp hội.

(Bảng 1: Tổng hợp các quan niệm về nhà ở bình dân tại nước ngoài)

Tại Việt Nam, thuật ngữ nhà ở bình dân chưa có một định nghĩa chính thức. Trong bài tham luận này, “affordable housing” được chọn dịch là nhà ở bình dân, tương đồng với thuật ngữ “nhà ở giá bình dân”. Trong các nghiên cứu trước đây, tác giả Phạm Sỹ Liêm gọi “affordable housing” là “nhà ở phổ cập”. Ông cho rằng đó là “dạng nhà ở phù hợp với sức mua của phần lớn các hộ gia đình trong xã hội, tức là các hộ có thu nhập trung bình”. Tuy nhiên, “sức mua” của một hộ gia đình khá khó để xác định, bởi nó còn liên quan tới tình hình sinh hoạt của hộ gia đình sau khi mua nhà, khả năng trả nợ mua nhà nếu đi vay hoặc khả năng trả tiền thuê nhà trong trường hợp đi thuê nhà. Cụm từ “nhà ở giá hợp lý” xuất hiện trên báo cáo của Ngân hàng thế giới năm 2015 cho Chính phủ Việt Nam, phiên bản tiếng Việt với tựa đề “nhà ở giá hợp lý tại Việt Nam: con đường phía trước” (phiên bản tiếng Anh của báo cáo này có tựa đề: “Vietnam - affordable housing: a way forward”). Bản báo cáo này đánh giá về tình hình nhà ở, sức mua và kịch bản sở hữu nhà dành cho 5 nhóm hộ gia đình ở những mức thu nhập khác nhau, chủ yếu tại Hà Nội và TP.HCM. Báo cáo này tuy không có định nghĩa rõ ràng và chính thức về thuật ngữ nhà ở bình dân hay nhà ở giá hợp lý, tuy nhiên nó ngầm cho rằng nhà ở bình dân là nhà ở có giá bán dưới 16 triệu đồng/m2 tại thời giá năm 2015. Cách hiểu này khá giống với quan niệm về sự giới hạn giá bán từng xuất hiện trong Nghị quyết của Chính phủ.

Mặc dù nhà ở bình dân chưa có một định nghĩa chính thức, nhưng Nhà nước ta cũng đã từng có chính sách hỗ trợ đối tượng thu nhập thấp để mua nhà ở thương mại nhưng với giá phải chăng. Cụ thể, trong Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ năm 2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, Chính phủ đề nghị ngân hàng nhà nước hỗ trợ các đối tượng có thu nhập thấp (và các đối tượng ưu tiên khác) mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Sau đó thì Ngân hàng nhà nước cũng đưa ra gói “30 nghìn tỷ” để thực hiện chỉ đạo này. Từ đó, đã xuất hiện quan niệm rằng nhà ở bình dân là nhà ở thương mại nhưng có diện tích và giá bán giới hạn. Tuy nhiên,, không thể định nghĩa nhà ở bình dân theo cách này bởi giá cả nhà ở thường xuyên thay đổi theo thời gian và mang tính thị trường.

Các quan điểm về nhà ở bình dân ở Việt Nam được tổng hợp trong Bảng 2:

STT

Quan niệm “nhà ở bình dân”

Nguồn

1

Nhà ở bình dân là nhà ở phù hợp với sức mua của phần lớn các hộ gia đình trong xã hội, tức là các hộ có thu nhập trung bình.

TS Phạm Sỹ Liêm

2

Nhà ở bình dân là nhà ở thương mại nhưng có diện tích và giá bán giới hạn (ví dụ diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2)

Liên hệ từ NGhị quyết 02 năm 2013 của Chính phủ, xuất hiện trong báo cáo của Ngân hàng thế giới, bản tiếng Việt.

(Bảng 2: Tổng hợp các quan niệm về nhà ở bình dân tại Việt Nam)

Như vậy, dù chưa có một khái niệm thống nhất về nhà ở bình dân, tuy nhiên các cách hiểu cả trên thế giới và ở Việt Nam đều có xu hướng thể hiện đây là loại nhà có giá phù hợp với một đối tượng nhất định, các đối tượng này thường có xu thế có thu nhập không cao.

2.2. Phân biệt khái niệm “nhà ở xã hội” và “nhà ở bình dân”

Có thể nói nhà ở xã hội có nét tương đồng phần nào với nhà ở bình dân nên đôi khi hai khái niệm này bị coi là một. Phần này sẽ phân biệt khái niệm nhà ở xã hội và nhà ở bình dân, nhằm làm rõ hơn khái niệm về nhà ở bình dân.

Theo quy định pháp luật hiện nay, “nhà ở xã hội” là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng hoặc hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở, tức là nhà ở xã hội cũng hướng đến đối tượng có thu nhập thấp hoặc khó có thể tiếp cận tới thị trường nhà ở, bao gồm một số đối tượng tại khu vực đô thị, như học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, trung cấp nghề; công nhân làm việc tại các khu công nghiệp tập trung; cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang.

Tuy vậy, giữa chúng có những điểm khác nhau cơ bản. Thứ nhất là sự khác biệt về phân khúc trong ngũ phân vị thu nhập. Nhà ở xã hội chủ yếu hướng tới đối tượng là các hộ nghèo và các đối tượng ưu tiên đặc biệt (như người có công với cách mạng, lực lượng vũ trang, những hộ gia đình bị ảnh hưởng bởi thiên tai, học sinh, sinh viên…). Trong khi đó, nhà ở bình dân lại chủ yếu hướng tới cả các nhóm đối tượng có mức thu nhập trung bình và cận trung bình. Thứ hai là điểm khác biệt về mức độ can thiệp và hỗ trợ của nhà nước, trong đó nhà ở xã hội có sự hỗ trợ mạnh mẽ hơn và thậm chí là có thể miễn tiền sử dụng đất hoặc tặng nhà cho một số đối tượng ưu tiên (theo điều 50 Luật nhà ở 2014), điều này dẫn đến việc đa phần các thủ tục đều thông qua quá trình xem xét của các cơ quan chính quyền. Trong khi đó, nhà ở bình dân không bao gồm loại nhà ở được bao cấp, Nhà nước có thể không hỗ trợ hoặc chỉ hỗ trợ về lãi suất cho vay tiền mua nhà cũng như các khoản vay được các đối tượng có thể tăng “sức mua”. Như vậy, loại hình nhà ở bình dân không mang tính bao cấp mà mang tính thị trường cao hơn, có sự đóng góp cả của khối tư nhân và xã hội hóa.

Như vậy, có thể kết luận rằng, nhà ở xã hội tập trung vào sự hỗ trợ của nhà nước trong việc tạo các điều kiện thuận lợi cho những đối tượng được ưu tiên có thể tiếp cận dễ dàng tới nhà cửa (dưới hình thức mua nhà/thuê nhà/ thuê mua nhà), còn nhà ở bình dân tập trung vào việc cần bằng giá cả nhà ở cho những đối tượng là những hộ gia đình có thu nhập không cao để họ có thể dễ dàng tiếp cận việc mua hoặc thuê nhà.

2.3. Phân loại “nhà ở bình dân”

Việc phân loại nhà ở bình dân là cần thiết để nhà nước dễ dàng hơn trong việc phát triển các chính sách dành riêng cho nhà ở bình dân. Ngoài ra, nó còn cung cấp một cái nhìn rõ hơn về khái niệm nhà ở bình dân.

Trên thế giới, việc phân loại nhà ở bình dân cũng có nhiều ý kiến. Tại Thành phố Los Angeles, tiểu bang California tại Hoa Kỳ chia nhà ở bình dân thành bốn loại dựa vào các chương trình hỗ trợ của chính phủ liên bang gồm: nhà ở có phiếu giảm giá, nhà ở công cộng, nhà ở hỗ trợ tạm thời và nhà ở dành cho người cao tuổi (ít nhất 55 tuổi). Trong khi đó, tại Canada, Tập đoàn thế chấp nhà ở Canada thuộc Chính phủ Canada phân loại nhà ở bình dân theo hình thức, bao gồm nhà ở thương mại (gồm nhà ở thương mại để bán và nhà ở thương mại cho thuê), và các loại nhà ở do chính phủ bao cấp. Tại Vương Quốc Anh, theo Khung chính sách quy hoạch quốc gia, Chính phủ Anh phân loại nhà ở bình dân cho thuê thuộc sở hữu của chính quyền địa phương và nhà ở bình dân cho thuê thuộc sở hữu của tư nhân) và nhà ở bình dân cho mua (được mua hoàn toàn bởi các hộ gia đình). Bằng việc phân loại nhà ở bình dân, chính phủ các nước có thể dễ dàng phát triển các chính sách dành cho loại nhà ở này cho từng nhóm đối tượng.

Dựa vào việc phân tích các khái niệm về nhà ở bình dân, tình hình pháp lý hiện tại về nhà ở tại nước ta và so sánh với nhà ở xã hội tại nước ta, nhóm tác giả đề xuất chia nhà ở bình dân thành hai loại. Loại thứ nhất là “nhà ở bình dân phi thương mại”, do nhà nước hỗ trợ một phần (cả bên mua và bên bán), đối tượng chủ yếu hướng đến là các hộ gia đình có thu nhập thấp. Loại thứ hai là “nhà ở bình dân thương mại” là nhà ở thương mại nhưng có gia bán hoặc giá cho thuê phù hợp với đối tượng có thu nhập ở mức trung bình hoặc cận trung bình, được các doanh nghiệp, các nhà đầu tư tự tổ chức xây dựng và bán hoặc cho thuê.

3. Các phương pháp đánh giá mức độ hợp lý về giá của nhà ở bình dân

Việc đánh giá mức độ hợp lý về giá cả trong nhà ở bình dân là quan trọng và cần thiết cho cả các nhà hoạch định chính sách và cả người dân có nhu cầu nhà ở cũng như các nhà đầu tư. Việc đánh giá mức độ hợp lý về giá của nhà ở bình dân giúp các tổ chức tài chính đưa ra mức lãi suất phù hợp cho người có nhu cầu mua nhà ở bình dân, giúp nhà nước có thể đánh giá tình hình cung – cầu về nhà ở trong khu vực cũng như tình trạng tài chính của người tiêu dùng. Từ đó có thể đưa ra các chính sách để giải quyết vấn đề về khả năng chi trả nhà ở. Với người dân, xác định giá nhà ở bình dân giúp cho các đối tượng có nhu cầu thực có thể có nhà ở, từ đó hạn chế được tình trạng đầu cơ tích trữ cũng như giảm khả năng xảy ra bong bóng bất động sản. Trong phần này sẽ xem xét một số cách đánh giá mức độ hợp lý về giá của nhà ở bình dân đang được áp dụng tại một số quốc gia hiện nay, phân tích những ưu điểm và nhược điểm của chúng và đưa ra một số ví dụ áp dụng.

3.1.Phương pháp đánh giá dựa trên nhóm các chỉ số tỷ lệ

Việc đánh giá mức độ “hợp lý” về giá của “nhà ở bình dân” có thể thông qua việc xem xét các chỉ số tỷ lệ sau đây:

- Tỷ số giá nhà trên thu nhập (House Price to Income Ratio – HPR) (đối với trường hợp đi mua nhà)

- Tỷ số giá thuê nhà trên thu nhập hộ gia đình (House Rent to Income Ratio-HRR) (đối với trường hợp đi thuê nhà hoặc mua nhà trả góp)

Đây là phương pháp phổ biến nhất và được sử dụng nhiều nơi trên thế giới. Như đã đề cập, nhiều nước tại Châu Âu và tại Mỹ sử dụng tỷ lệ giá nhà trên thu nhập làm mốc để đánh giá mức độ hợp lý về giá của nhà ở trong các chính sách của họ. Chỉ số này cũng được sử dụng bởi Hiệp hội các nhà kinh doanh địa ốc Hoa Kỳ (National Association of Realtors – NAR) và Hiệp hội các nhà đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Association – REIA) tại Úc để đánh giá khả năng tài chính của khách hàng khi mua nhà. Nhóm chỉ số này được khuyến khích sử dụng bởi cả Ngân hàng thế giới và Liên Hợp Quốc. Trong báo cáo về nhà ở bình dân cho Chính phủ Việt Nam, Ngân hàng thế giới ứng dụng tỷ số chi phí thuê nhà trên thu nhập (HRR) để đánh giá khả năng chi trả nhà ở của các hộ gia đình ở Hà Nội và TP.HCM. Trong nghiên cứu của mình, họ cho rằng một hộ gia đình thuộc ngũ phân vị thu nhập dành ra 30% thu nhập của mình cho chi phí nhà cửa (tiền thuê nhà) thì được coi là hợp lý. Trong khi đó, đối với trường hợp đi mua nhà, một số cuộc khảo sát quốc tế cho rằng nhà ở bình dân khi tỷ số HPR bằng hoặc nhỏ hơn 3. Nội dung phương pháp này được tổng hợp lại trong Bảng 3.

 

Tỷ số giá nhà trên thu nhập (HPR)

Tỷ số giá thuê nhà trên thu nhập (HRR)

Cách tính

Công thức (1)

Công thức (2)

Cách đánh giá chung

Chỉ số càng cao chứng tỏ giá nhà ở càng không hợp lý

Mốc thường dùng

Nhỏ hơn hoặc bằng 3 chứng tỏ nhà ở có giá hợp lý

Nhỏ hơn hoặc bằng 30% chứng tỏ nhà ở có giá hợp lý

Ví dụ

Giá hợp lý của nhà ở của một hộ gia đình có thu nhập bình quân 120 triệu/năm là 360 triệu đồng.

Tiền thuê nhà của một hộ gia đình có thu nhập bình quân 120 triệu/năm là 36 triệu/năm (khoảng 3 triệu/tháng)

(Bảng 3: Phương pháp đánh giá dựa trên nhóm các chỉ số tỷ lệ)

  1. HPR = Giá nhà trung vị trên thị trường / Thu nhập bình quân năm của hộ gia đình
  2. HRR = Chi phí thuê nhà (hoặc chi phí trả góp) bình quân năm / Thu nhập bình quân năm của hộ gia đình

Có một số lí do mà phương pháp đánh giá dựa trên nhóm chỉ số này được khuyến khích sử dụng. Thứ nhất là các chỉ số này rất đơn giản và dễ tính, việc thu nhập dữ liệu không có quá nhiều khó khăn. Thứ hai, chỉ số này phần nào giúp các nhà đầu tư bất động sản xác định tình hình thị trường và tính toán lợi nhuận. Ví dụ, nếu giá nhà đất vượt quá mức tăng thu nhập, đến một lúc nào đó, các hộ gia đình sẽ không còn đủ khả năng mua và nhu cầu nhà ở sẽ giảm, cuối cùng giá nhà đất sẽ phải giảm.

Tuy nhiên, việc sử dụng nhóm các chỉ số này để đánh giá mức độ hợp lý về giá trong một khu vực sẽ không hoàn toàn chính xác. Thứ nhất, các chỉ số này không phản ánh vị trí của các nhóm thu nhập khác nhau trong xã hội, đặc biệt đối với những vùng có sự chênh lệch giàu nghèo quá lớn. Ví dụ như tại Hà Nội, theo Tổng Cục thống kê, thu nhập của lao động thành thị cao gấp tới 1,3 lần so với lao động nông thôn và được dự báo sẽ còn chênh lệch nhiều hơn nữa. Thứ hai là, chỉ số này không phản ánh được tính hợp lý về giá của nhà ở trong một số trường hợp. Số liệu cho thấy, sau khi thời kỳ khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008-2009 đi qua, chỉ số giá nhà trên thu nhập vẫn cao. Lý do là bởi trong khoảng thời gian đó, lãi suất ngân hàng rất thấp, các hộ gia đình vẫn có đủ khả năng mua nhà với giá cao hơn thu nhập của họ, sau đó lại được vốn hóa vào giá nhà, góp phần khiến giá nhà ở tăng cao, khiến chỉ số giá nhà trên thu nhập tăng. Do đó, chỉ số này không phản ánh được sự hợp lý về giá nhà ở tại thời điểm lãi suất thấp. Thứ ba là, chỉ số này rất khó để có thể là một hằng số theo thời gian, và vì vậy không thể sử dụng một con số cố định (như 30%) để đánh giá mức độ hợp lý về nhà cửa. Thực tế là nhiều hộ gia đình ở mức thu nhập trung bình thường phải chi ra một khoản cố định dành cho nhà cửa bất kể thuu nhập của họ thay đổi hay không. Một trường hợp khác là đối với các hộ gia đình mua nhà trả góp, số tiền trả nợ ngân hàng tại thời gian đầu sẽ cao hơn thời gian về sau bởi cơ chế lãi kép, vì vậy chỉ số giá nhà trên thu nhập cũng sẽ giảm dần theo thời gian. Thực tế là chi phí dành cho nhà cửa phụ thuộc vào chi phí xây dựng và vận hành công trình (bao gồm cả chi phí sửa chữa, bảo trì) nhiều hơn là phụ thuộc theo thu nhập của hộ gia đình.

3.2. Phương pháp thu nhập thặng dư

Khác với việc sử dụng tỷ lệ, phương pháp Thu thập thặng dư (nguyên văn tiếng Anh là residual income measures) đánh giá tích cực của nhà ở dựa trên số tiền một hộ gia đình còn lại sau khi chi cho nhà cửa – số tiền này gọi là “Thu nhập thặng dư” và so sánh nó với “ngân sách tiêu chuẩn” – là một khoản tiền mang tính tiêu chuẩn của “thu nhập thặng dư” có thể hiểu là số tiền để một hộ gia đình có thể sinh hoạt ở mức độ cơ bản nhất. Nếu “thu nhập thặng dư” của một hộ gia đình bằng hoặc lớn hơn “ngân sách tiêu chuẩn” này, tức là nhà ở họ đang ở được coi là “nhà ở bình dân”.

Cách tiếp cận này xuất phát từ ý tưởng rằng chi phí dành cho nhà cửa là cố định đối với hầu hết các hộ gia đình chỉ được phép chi cho các khoản “phi nhà cửa” sau khi chi hết các khoản liên quan tới nhà cửa. Phương pháp này có thể được tóm gọn lại theo công thức sau:

Thu nhập thặng dư = Thu nhập ròng của hộ gia đình – Chi phí nhà cửa

Nếu thu nhập thặng dư lớn hơn hoặc bằng ngân sách tiêu chuẩn, giá nhà được coi là hợp lý.

Phương pháp này mặc dù cải thiện được phần nào những hạn chế của các phương pháp liên quan tới tỷ lệ, bởi nó không tập trung vào một con số trung bình, nhưng cũng gặp phải một số những khó khăn khác. Khó khăn lớn nhất là việc tính toán “ngân sách tiêu chuẩn” bởi con số này mang tính chủ quan cao và phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Grigsby và Rosenberg, năm 1975, lần đầu tiên thực hiện phương pháp này bằng cách xác định một giỏ gồm các hàng hóa và dịch vụ mang tính thiết yếu và cơ bản của các hàng hóa và dịch vụ trong giỏ khác nhau giữa các hộ gia đình, ví dụ, các hộ gia đình có nhiều thành viên hơn sẽ có nhu cầu phi nhà ở lớn hơn. Hơn nữa, phương pháp này chỉ có thể áp dụng cho từng khu vực nhỏ, bởi các khu vực khác nhau sẽ có ngân sách tiêu chuẩn khác nhau do giá của các mặt hàng sinh hoạt cơ bản khác nhau. Cuối cùng, giả sử thu nhập thặng dư bằng ngân sách tiêu chuẩn, hộ gia đình sẽ không còn số tiền dành cho “tiết kiệm”, như vậy phương pháp này không chú trọng tới khoản tiền dành cho “tiết kiệm” – khoản tiền vốn được coi là quan trọng trong việc quyết định cuộc sống sinh hoạt trong tương lai của một hộ gia đình trong trường hợp có rủi ro hoặc bất khả kháng.

Năm 1998, Trung tâm nghiên cứu chính sách xã hội thuộc Bộ an sinh xã hội tại Úc đã thực hiện một nghiên cứu quy mô lớn nhằm tìm ra “ngân sách tiêu chuẩn”, cho từng loại quỹ thành phần, đó là: quỹ dành cho năng lượng, quỹ cho thức ăn, quỹ cho may mặc, quỹ cho đồ dùng và dịch vụ nhà cửa, quỹ cho sức khỏe, quỹ cho vận chuyển đi lại, quỹ giải trí và quỹ chăm sóc cá nhân. Các loại hàng hóa trong từng quỹ thành phần lại được chia thành 2 loại, loại 1 là các loại hàng hóa có giá trung bình, đảm bảo rằng cuộc sống của các hô gia đình không quá tệ nhưng cũng không quá xa xỉ, loại 2 gồm các loại hàng hóa giá rẻ nhất và ở mức tối thiểu. Các hộ gia đình lại được phân loại theo số lượng thành viên trong hộ. Kết quả của nghiên cứu được rút gọn và tổng hợp tại Bảng 4

(Bảng 4: Kết quả của nghiên cứu tính toán “ngân sách tiêu chuẩn” tại Úc năm 1998)

Loại hộ gia đình

Ngân sách tiêu chuẩn (USD/tháng)

 

Loại hàng giá rẻ

Loai hàng giá trung bình

Phụ nữ độc thân dưới 35 tuổi

293,97

383,44

1 cặp vợ chồng trẻ

381,63

513,79

1 cặp vợ chồng + 2 con

602,08

817,42

Ba/mẹ đơn thân + 1 con gái 6 tuổi

371,84

519,77

1 cặp vợ chồng già trên 70 tuổi

295,64

387,57

1 cặp vợ chồng và con gái 6 tuổi

487,21

607,98

1 cặp vợ chồng và con gái 3 tuổi

458,16

677,65

Có một số cách để cập nhật ngân sách tiêu chuẩn theo thời gian, một là khảo sát lại cập nhật các mặt hàng trong ngân sách tiêu chuẩn và khảo sát giá của chúng, cách này sẽ tồn khá nhiều thời gian và công sức, tuy nhiên độ chính xác cao. Cách hai là giữ lại các mặt hàng trong quỹ và chỉ cập nhật giá của chúng (bằng cách khảo sát lại hoặc suy ra từ các chỉ số như chỉ số giá tiêu dùng CPI), mặc dù cách này tiết kiệm được thời gian và công sức, tuy nhiên độ chính xác không cao, hơn nữa, các mặt hàng trong ngân sách tiêu chuẩn không chính xác hoàn toàn theo thời gian vì bị ảnh hưởng bởi các chính sách công như các chính sách về giáo dục hay về sức khỏe. Thực tế là ngân sách tiêu chuẩn đã được cập nhật bằng phương pháp sử dụng chỉ số CPI vào năm 2004 cũng bởi trung tâm nghiên cứu chính sách xã hội tại Úc.

3.3. Phương pháp khả năng chi trả

Phương pháp này được Geoffry Meen phát triển dành riêng cho đối tượng là các hộ gia đình lần đầu mua nhà. Đối với hộ gia đình mua nhà lần đầu, để đánh giá mức độ hợp lý trong nhà ở bình dân, ông lưu ý tới hai điều kiện, một là khả năng “vay tiền mua nhà” và hai là khả năng “trả nợ tiền mua nhà”. Khả năng vay tiền mua nhà là khả năng đáp ứng được yêu cầu của bên cho vay tiền để vay tiền mua nhà, ví dụ như để được vay tiền mua nhà một số ngân hàng thường yêu cầu phải có một khoản tiền gửi cố định vào ngân hàng. Khả năng nợ tiền mua nhà được coi là không phải dành quá 30% thu nhập của hộ gia đình để trả nợ. Trong nghiên cứu của mình, ông chia thu nhập của các hộ gia đình trong khu vực đó lần lượt thành thập phân vị thu nhập và thập phân vị giá nhà (thập phân vị là 10 nhóm dân số có số lượng bằng nhau và được sắp xép theo thứ tự tăng dần từ Q1 đến Q10 theo giá nhà đối với thập phân vị giá nhà và theo thu nhập đối với thập phân vị thu nhập), sau đó gán 2 điều kiện trên và trả lời câu hỏi về mối liên hệ của giá hợp lý của nhà ở và thu nhập của hộ gia đình. Cuối cùng ông kết luận rằng các hộ gia đình ít nhất cần phải thuộc thập phân vị thu nhập thứ 7 thì mới có thể mua nhà có giá nhà ở thập phân vị giá nhà thứ 1 (trong điều kiện về khả năng vay và khả năng trả nợ tiền mua nhà), hay các hộ gia đình ít nhất phải thuộc thập phân vị thu nhập thứ 7 mới có khả năng sở hữu “nhà ở bình dân”.

Về cơ bản, phương pháp này vẫn dựa vào phương pháp tỷ lệ và quy tắc 30% vốn thường được sử dụng và nhưng được phát triển một cách chặt chẽ hơn và chính xác hơn bởi nó tập trung tới từng nhóm dân số thu nhập, phù hợp với tình trạng phân hóa giàu nghèo. Hơn nữa phương pháp này có đề cập tới các điều kiện để được vay tiền mua nhà – điều kiện vốn rất quan trọng nhưng chưa được chú trọng trong các phương pháp trên. Tuy nhiên, vì phương pháp này cũng sử dụng chỉ số giá nhà trên thu nhập để xét khả năng trả nợ nên vẫn gặp phải các vấn đề của phương pháp sử dụng nhóm chỉ số này, hơn nữa, việc khảo sát và thu nhập dữ liệu khá tốn công và mất nhiều thời gian.

Ưu điểm và nhược điểm của các phương pháp nói trên được tổng hợp tại Bảng 5:

(Bảng 5: Ưu, nhược điểm của các phương pháp đánh giá tính hợp lý về giá của nhà ở bình dân)

 

Ưu điểm

Nhược điểm

Nhóm phương pháp sử dụng tỷ lệ

Các dữ liệu dễ kiếm dễ thu thập;

Nhanh chóng, dễ sử dụng

Mốc đánh giá không rõ ràng, sử dụng theo thực nghiệm;

Sử dụng con số trung bình để đánh giá cho mọi loại hộ gia đình nên có thể đánh giá không chính xác

Có thể đánh giá sai trong một số trường hợp

Phương pháp thu nhập thặng dư

Thể hiện rõ ràng vai trò của các chi phí nhà cửa và chi phí phi nhà cửa;

Vì không sử dụng con số trung bình nên chính xác hơn

Khó tính toán, thu thập dữ liệu mất thời gian;

Khó áp dụng cho khu vực quá lớn bởi giá cả chênh nhau nhiều;

Phải cập nhật theo thời gian

Không chú trọng tới các khoản tiết kiệm

Phương pháp khả năng chi trả

Có thể áp dụng cho nhóm các hộ gia đình mua nhà;

Chú trọng tới cả khả năng để vay tiền và khả năng trả nợ;

Chính xác bởi tính toán cho từng nhóm thu nhập

Khó tính toán, thu thập dữ liệu mất thời gian

Kế thừa từ phương pháp tỷ lệ nên vẫn có những hạn chế của phương pháp này.

4. Thảo luận về phương pháp xác định giá “nhà ở xã hội” tại nước ta và liên hệ tới “nhà ở bình dân

Như đã phân tích ở mục 2.2 nhà ở bình dân có nét tương đồng với hình thức cho thuê/bán nhà ở xã hội, bởi vậy, việc đánh giá mức độ hợp lý về giá cũng như xác định giá nhà ở bình dân có thể phát triển từ cách xác định giá “nhà ở xã hội”

Trong việc định giá bán, giá cho thuê và thuê mua “nhà ở xã hội”, nhà nước đã chia thành nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư (vốn từ ngân sách nhà nước) và nhà ở xã hội không do nhà nước đầu tư (vốn từ các doanh nghiệp, hợp tác xã hoặc cá nhân, hộ gia đình). Cụ thể, đối với nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư, điều 60 Luật nhà ở 2014 quy định: giá cho thuê được tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư trong thời hạn ≥ 20 năm cộng với chi phí bảo trì; giá cho thuê mua phải bảo đảm thu hồi vốn trong thời hạn ≥ 5 năm. Còn đối với nhà ở xã hội không do nhà nước đầu tư, điều 61 Luật nhà ở 2014 quy định: Giá cho thuê/thuê mua/giá bán tính đủ chi phí để thu hồi vốn (riêng giá cho thuê cộng thêm chi phí bảo trì) cộng lãi vay nếu có và lợi nhuận định mức, Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có quy định chi tiết hơn về lợi nhuận định mức này: không quá 10% tổng chi phí đầu tư với trường hợp cho thuê/thuê mua nhà. Mặc dù nhà nước không khống chế giá trần đối với nhà ở xã hội do doanh nghiệp đứng lên xây dựng, nhưng chưa có quy định rằng diện tích tối đa nhà ở xã hội là 70m2 sàn. Nói chung, cách xác định giá nhà ở xã hội là đủ để nhà đầu tư thu hồi vốn và nếu có lãi thì bị giới hạn.

Có thể thấy các quy định đã tập trung vào việc tạo điều kiện thuận lợi cho bên cung nhà ở xã hội, thúc đẩy các nhà đầu tư tham gia vào thị trường nhà ở xã hội. Tuy vậy, theo nhận định của tác giả ở phần 2, nhà ở bình dân khác với nhà ở xã hội ở chỗ nhà ở bình dân tập trung vào việc cân bằng giá cả về nhà ở để tạo điều kiện cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình để họ dễ dàng tiếp cận tới thị trường nhà cửa, bởi vậy cách định giá nhà ở xã hội nếu áp dụng vào nhà ở bình dân sẽ có một số những điểm bất cập. Thứ nhất, cách định giá nhà ở xã hội ở nước ta không đề cập tới các khoản “phi nhà cửa” của các hộ gia đình, tức là không chú trọng tới cuộc sống sinh hoạt của các hộ gia đình khi mua nhà hoặc thuê nhà. Điều này phần nào tạo nên một thị trường nhà ở không đủ sức hút cho bên mua, hoặc khiến nhà đầu tư lợi dụng để xây các công trình nhà ở không đủ hoặc không có các dịch vụ cơ bản, như thiếu dịch vụ an ninh hoặc thiếu các công trình tiện ích như các công trình xanh hay công viên. Thứ hai, việc giới hạn lợi nhuận của các nhà đầu tư cũng như giới hạn diện tích nhà ở vô tình hạn chế tính kinh tế thị trường, cơ chế cung cầu và cơ chế cạnh tranh.

Qua việc phân tích và so sánh trên, nhóm tác giả đưa ra một số kiến nghị trong việc phát triển các chính sách cho nhà ở bình dân được đề cập ở phần sau:

5. Một số kiến nghị

Như đã phân tích, việc đánh giá mức độ hợp lý về giá của nhà ở là điều cần thiết dành cho cả các nhà hoạch định chính sách và cả các nhà đầu tư. Thông qua các phương pháp đánh giá và phân tích ở trên, có thể nhận xét để đánh giá tính hợp lý về giá của nhà ở cần phải phản ánh được tình trạng của từng nhóm thu nhập, đặc biệt là nhóm có thu nhập trung bình và thấp, nên tập trung vào sự phân phối giữa các nhóm thu nhập thay vì tập trung vào một con số mang tính trung bình. Vì một chỉ số có thể không đủ để thể hiện một bức tranh toàn cảnh nên có thể phải kết hợp nhiều phương pháp để đánh giá tính hợp lý về giá. Tóm lại, tính hợp lý về giá của nhà ở bình dân cần phải dựa vào các yếu tố sau:

- Đặc biệt của hộ gia đình: số lượng thành viên trong hộ, độ tuổi của các thành viên, số người lao động chính;

- Thu nhập của hộ gia đình;

- Giá nhà hoặc giá thuê nhà;

- Tiền trả góp định kỳ và lãi suất trả góp trong trường hợp mua nhà trả góp;

- Khả năng chi trả cho sinh hoạt cơ bản sau khi chi cho nhà cửa;

- Tình hình nền kinh tế;

- Tình hình nguồn cung nhà ở.

Về mặt phát triển chính sách cho nhà ở bình dân, thứ nhất, nhà nước cần đưa ra định nghĩa chính thức về nhà ở bình dân. Thứ hai, các chính sách về nhà ở xã hội nên được thay đổi để dành riêng cho các đối tượng đặc biệt hoặc các hộ nghèo (những đối tượng gần như không thể có nhà ở nếu không được hỗ trợ), Nhà nước cần đưa ra những chính sách khác dành riêng cho “nhà ở bình dân”, mục tiêu chính là “tạo điều kiện” để thị trường đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình thông qua cơ chế thị trường. Ví dụ như chính sách về thuế nhà đất, có thể tăng mức thuế nhà ở cho căn nhà thứ hai, thứ ba để hạn chế người có điều kiện mua thêm nhiều nhà trong khi người có nhu cầu sử dụng thực lại không mua được, giảm bớt các bên đầu cơ và trung gian sẽ giúp bình ổn giá nhà và tiền thuế có thể được quay vòng về hỗ trợ các đối tượng có nhu cầu thực sự. Thứ ba, trong các chính sách về nhà ở bình dân, cần xét tới các khoản “phi nhà cửa”, tức là chi phí sinh hoạt của các hộ gia đình phải chi trả, thay vì chỉ chú trọng vào chi phí nhà cửa, điều này góp phần làm cải thiện cuộc sống sinh hoạt của các hộ gia đình sau khi có nhà. Ví dụ, Nhà nước có thể hỗ trợ các nhà đầu tư trong việc xây dựng hoặc vận hành các khu hệ thống cơ sở hạ tầng cơ bản hoặc các công trình xanh như công viên hay khu vực nhiều cây xanh.

6. Kết luận

Việc đánh giá cũng như đánh giá mức độ hợp lý về giá của “nhà ở bình dân” là vô cùng quan trọng trong công cuộc xây dựng và phát triển thị trường nhà ở trên thế giới và ở Việt Nam. Bằng phương pháp phân tích – tổng hợp, bài viết đã phân tích và làm rõ cơ sở lý luận xung quanh khái niệm “nhà ở bình dân” và đưa ra các giải pháp đánh giá mức độ hợp lý của “nhà ở bình dân”, từ đó đưa ra cái nhìn tổng quan về đánh giá nhà ở bình dân, đưa ra những vấn đề còn tồn đọng, góp phần làm căn cứ cho những chính sách dành cho nhà ở bình dân và những đối tượng được hưởng chính sách cũng như góp phần tạo tiền đề cho các nhà đầu tư bất động sản và các hộ gia đình tham gia vào thị trường mới nổi nhưng đầy triển vọng này.

Bài viết này là một trong những kết quả của dự án “Áp dụng phương thức triển khai dự án tích hợp (IPD) trong phát triển nhà ở bình dân tại Việt Nam”.

Nguồn: Tạp chí Kinh tế Xây dựng, Số 3/2020

Tìm theo ngày :

Đánh giá

(Di chuột vào ngôi sao để chọn điểm)