1. Đặt vấn đề
Ngày 31 tháng 12 năm 2019, Bộ Xây dựng đã có Thông tư số 21/2019/TT-BXD ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư. Trong quá trình lấy ý kiến góp ý đã có những quan điểm trái chiều, nhưng quy định về diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư là 25m2 đã chính thức được ban hành. Mặc dù vậy, xung quanh vấn đề này vẫn còn rất nhiều băn khoăn.
1.1. Cơ sở và lý do để đưa ra quy định
Kinh nghiệm nước ngoài
Các nhà làm luật đã nghiên cứu rất nhiều, đưa ra những minh họa rằng ở nước ngoài, dù phát triển người ta cũng cho phép xây dựng những căn hộ như thế: ở Hàn Quốc là 14m2, ở Pháp là 15m2, ở Thái Lan là 15-20m2…Thế nhưng, cũng có quan điểm: không phải cái gì phù hợp với thông lệ quốc tế, cái gì có ở nước ngoài cũng phù hợp với điều kiện thực tế ở Việt Nam. Đó là chưa kể, chưa có một báo cáo chính thức, rõ ràng nào về mô hình những căn hộ diện tích nhỏ được đưa ra nói trên về thời gian, không gian tồn tại, đối tượng sử dụng, hình thức sở hữu, quản lý…Ngược lại, có những loại hình căn hộ diện tích nhỏ ở nước ngoài đã được xây dựng từ lâu, hiện giờ không phát triển nữa.
Ngay tại Việt Nam, riêng tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh cũng còn tồn tại hơn 2.000 tòa nhà chung cư cũ với nhiều căn hộ diện tích chỉ 20-24m2 thậm chí 6-12m2. Những tòa này đã hoàn thành sứ mệnh lịch sử của mình, và hiện nay chúng ta đang tìm các giải pháp để phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại.
Nhu cầu rất lớn
Theo số liệu Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019 được đưa ra, cả nước có 26,87 triệu hộ gia đình, trong đó số lượng hộ có 1 người là 2,93 triệu hộ (chiếm tỷ lệ 10,91% so với năm 2009 là 72%); số hộ có 2 người là 5 triệu hộ (tỷ lệ 18,6%). Theo ý kiến của Bộ Xây dựng, việc cho phép xây dựng căn hộ tối thiểu 25m2 để đáp ứng nhu cầu có nhóm hộ gia đình có từ 1-2 người là phù hợp với thực tiễn hiện nay và giai đoạn 2021-2030.
Số liệu theo các nhà hoạch định chính sách đưa ra là như vậy, nhưng điều cần quan tâm là nhu cầu thực và nhu cầu có khả năng chi trả. Trong con số gần 8 triệu hộ gia đình 1-2 người được đưa ra ở trên cần xác định cụ thể người có nhu cầu về căn hộ diện tích nhỏ và số người có khả năng chi trả cho căn hộ đó. Việc xác định nhu cầu là rất khó vì bị phụ thuộc nhiều yếu tố, dễ thay đổi và ảnh hưởng bởi tâm lý. Người có nhà rồi vẫn có thể có nhu cầu mua, thuê nhà khác.
Và ngay cả với trường hợp cần nhà thật, nhưng với giá tiền lên đến cả tỷ đồng/căn hộ, liệu những người thu nhập thấp như các nhà làm luật hướng đến có khả năng mua được hay không?. Ngoài ra, còn rất nhiều điều cần được làm rõ xung quanh con số 8 triệu hộ gia đình 1-2 người kia: bao nhiêu ở thành thị, bao nhiêu ở nông thôn; bao nhiêu người đã có nhà, bao nhiêu người không; bao nhiêu người có nhu cầu sở hữu nhà, bao nhiêu người chỉ cần giải quyết nhu cầu về chỗ ở…?
1.2. Những lo ngại và băn khoăn khi triển khai
Hiện nay có rất nhiều loại hình nhà chung cư: từ nhà ở thương mại, nhà ở phục vụ tái định cư đến nhà ở xã hội; từ nhà ở bình dân đến nhà ở cao cấp hay hạng sang. Có một số vấn đề hay được nhắc đến hiện nay là cải tạo, xây dựng lại những khu tập thể cũ và phát triển nhà ở xã hội. Nhưng ở khía cạnh quản lý sử dụng, thì vấn đề lớn hơn cần giải quyết là: làm sao vận hành tốt nhà ở phục vụ tái định cư, khi ở đây đang có sự xuống cấp nghiêm trọng. Trước kia, những căn hộ tập thể thường được phân cho các cán bộ nhà nước, như một giấc mơ thành hiện thực khi rời bỏ căn nhà giấy dầu. Nhưng chính một cộng đồng sống mang tính “tương đồng” góp phần tạo nên sự tồn tại của những khu tập thể suốt mấy chục năm, mà tôi gọi là sự “bền vững về mặt xã hội”. Cho đến 10-20 năm trở lại đây, các căn hộ ở đây đã thay đổi chủ rất nhiều. Nội thất trong nhà thay đổi; các căn hộ tầng 1 được chuyển thành kinh doanh; lối đi chung bị lấn chiếm… Hiện nay, sự xuống cấp của công trình sau khoảng chục năm sử dụng không hoàn toàn đến từ sự bền vững của kết cấu mà đến từ ý thức của người sử dụng, kiểu “của bền tại người”. Yếu tố “bền vững về mặt xã hội” ở các khu nhà chung cư tái định cư không bằng được tại các khu tập thể ngày xưa. Có ý kiến cho rằng: có quy định số lượng căn hộ có diện tích nhỏ không vượt quá 25% tổng số căn hộ trong tòa nhà nên người sống trong các căn hộ đó sẽ tuân thủ quy chế của cả cộng đồng. Tuy nhiên, trong điều kiện thực tế ở Việt Nam, khi còn thiếu quy định pháp luật, chính sách quản lý chưa đủ chặt chẽ và ý thức người dân chưa cao thì điều đó rất khó khả thi.
Việc xây dựng căn hộ có diện tích tối thiểu 25m2 không hẳn đi ngược lại Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 (mục tiêu đến năm 2020 diện tích nhà ở bình quân đầu người tại khu vực đô thị đạt 29m2/người) nếu những căn hộ này được xây dựng hướng đến những đối tượng nhất định. Tuy nhiên, cần lưu ý tới vấn đề quản lý. Nếu quy định rõ ràng và kiểm soát tốt việc khống chế số người sống trong các căn hộ có diện tích nhỏ sẽ giải quyết được đồng thời hai vấn đề: một là, đảm bảo được môi trường sống trong các tòa nhà chung cư, tránh hình thành các khu ổ chuột trên cao như dư luận e ngại; hai là, không gây áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật – xã hội khi không làm tăng mật độ dân số trong khu vực. Do vậy, nên quản lý diện tích nhà ở tối thiểu trên đầu người hơn là quản lý diện tích căn hộ, trong khi vấn đề quản lý nhà chung cư thời gian qua tại Việt Nam thực sự gây nhiều quan ngại.
Bên cạnh đó, việc cho phép xây dựng các căn hộ diện tích nhỏ nhưng đến nay lại thiếu hành lang pháp lý, hướng dẫn cụ thể sẽ gây khó khăn trong việc thực hiện, không đảm bảo sự thống nhất, minh bạch hay nói mạnh hơn là sẽ có thể dẫn đến những tiêu cực như sự tùy tiện, cơ chế xin - cho. Đang có sự mâu thuẫn khi thuyết minh căn hộ diện tích nhỏ nhắm đến những đối tượng nào: người thu nhập thấp hay người độc thân? Hay người độc thân có thu nhập thấp? (trong khi loại hình nhà ở xã hội đã được cho phép xây dựng căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu 25m2). Có quy định cụ thể về khu vực, dự án được xây dựng căn hộ chung cư diện tích nhỏ hay không? Hình thức kinh doanh loại hình căn hộ diện tích nhỏ này sẽ là để bán hay cho thuê? (nếu để bán sẽ không linh hoạt trong việc thu hồi để cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại và không thuận tiện cho việc thay đổi để nâng cấp chỗ ở đối với người mua).
Ngoài ra, cơ sở của việc thay đổi quy định diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư thương mại tại Luật Nhà ở năm 2005 là 45m2, vắng bóng trong Luật nhà ở năm 2014 và sau 15 năm là 25m2 như tại Thông tư số 21/2019/TT-BXD là chưa rõ. Cũng tại Singapore, bắt đầu từ năm 2019, nhưng căn hộ diện tích nhỏ đã bị kiểm duyệt chặt chẽ hơn để đảm bảo chất lượng cuộc sống của người dân sống trong chung cư, đồng thời đảm bảo hệ thống cơ sở hạ tầng – xã hội không bị quá tải.
1.3. Quan điểm cá nhân và một số kiến nghị
Nhu cầu về nhà ở có diện tích nhỏ là có thật, có tác dụng kích cầu cho thị trường nhưng hệ lụy lâu dài cũng sẽ là thật nếu không có định hướng phát triển phù hợp, sẽ thắt chặt quản lý từ phía nhà nước. Do vậy cần phải được nghiên cứu kỹ lưỡng và triển khai hết sức chặt chẽ. Việc xây dựng căn hộ chung cư diện tích nhỏ là cần thiết nhưng chúng ta nên coi đây là giải pháp tình thế; việc phát triển phải có tầm nhìn dài hạn, đảm bảo sự phát triển bền vững về mặt xã hội trong suốt thời gian tuổi thọ của công trình. Điều này có nghĩa là, tòa nhà khi xây dựng phải được khai thác hiệu quả, tránh trường hợp xây xong để đấy hay khả năng luân chuyển kém, không đảm bảo được môi trường sống an toàn, văn minh. Trước khi triển khai cần đặc biệt quan tâm tới những ý kiến phản biện của người dân, các nhà chuyên môn và ngay cả các địa phương. Không phải vô cớ TP.HCM không ủng hộ việc cho phép xây dựng các căn hộ diện tích nhỏ (thậm chí năm 2010 đã từng có văn bản bác bỏ đề xuất của Bộ Xây dựng về triển khai thí điểm).
Thứ nhất, cần xác định rõ việc xây dựng căn hộ chung cư diện tích nhỏ nhắm đến đối tượng nào? Đơn thuần là người có thu nhập thấp ở khu vực thành thị có nhu cầu về nhà ở hay gồm cả những cá nhân sống độc thân (mà không xét đến mức thu nhập). Điều này hiện còn chưa được làm rõ một cách thỏa đáng. Như đề cập ở trên, hiện nay, chúng ta đã có quy định cho phép nhà ở xã hội loại hình căn hộ chung cư được xây dựng với diện tích tối thiểu là 25m2; đồng thời, đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội khá rộng, trong đó có nhóm người thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Mặc dù trong thời gian vừa qua, việc phát triển các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội gặp nhiều vướng mắc. Tuy nhiên, việc xây dựng căn hộ chung cư diện tích nhỏ nên thực hiện trên quan điểm giải quyết chỗ ở cho người có nhu cầu thực sự hơn là tạo nhà ở để sở hữu. Do đó, những căn hộ này chỉ nên phát triển loại hình cho thuê, khuyến khích phát triển qua việc hỗ trợ chi phí thuê nhà theo mặt bằng giá của thị trường cho người khó khăn về nhà ở để kích cầu, từ đó tăng cung để đáp ứng.
Thứ hai, cần xem xét quy định cụ thể về vị trí, khu vực được phép xây dựng căn hộ chung cư có diện tích nhỏ; xây dựng tập trung theo khu riêng biệt hay xây dựng xen kẽ trong các tòa nhà, khu nhà chung cư. Nên cân nhắc xem xét chỉ cho phép xây dựng ở những khu đô thị mới (đồng thời với tăng tỷ lệ hạ tầng cho phù hợp), không nén vào những khu vực đã có quy hoạch để tránh việc quá tải hạ tầng. Điều này cũng đồng nghĩa, chúng ta phải gần như hạn chế việc cho phép tách căn hộ diện tích lớn. Việc xử lý tình huống này chỉ thực hiện khi đáp ứng được hai điều kiện cần: một là, đảm bảo an toàn về kết cấu công trình; hai là, đảm bảo khống chế được dân số sinh sống trong khu vực theo quy hoạch.
Trường hợp xây dựng căn hộ diện tích nhỏ để kinh doanh đơn thuần mang tính thương mại, việc cơ cấu sản phẩm trong dự án như thế nào có thể để cho chủ đầu tư tự quyết định với điều kiện tuân thủ các quy định với điều kiện có liên quan. Tuy nhiên, đối với trường hợp các căn hộ chung cư có diện tích nhỏ được xây dựng hướng đến các đối tượng thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở nên xem xét việc quy hoạch theo khu riêng biệt. Việc này, phải có quy định hết sức rõ ràng và cụ thể, tránh xin cho và tránh giải quyết hậu quả của việc đã rồi. Chúng ta không sợ việc tạo ra sự cách biệt nếu xét đến yếu tố phát triển “bền vững về mặt xã hội”. Chính sự tương đồng về đối tượng sử dụng sẽ tạo thuận tiện cho việc thiết kế và cả quá trình quản lý vận hành. Ngay theo kinh nghiệm của Singapore cũng có hai loại căn hộ nhỏ: do nhà nước xây dựng tại khu vực ngoại ô với giá rẻ (diện tích khoảng 30m2) và do tư nhân xây dựng tại khu trung tâm với giá cao (diện tích 20-25m2)
Thứ ba, cần thực hiện kiểm soát việc xây dựng và quản lý trong quá trình sử dụng thật nghiêm túc. Một quy định dù đúng đắn đến đâu muốn thành công còn phụ thuộc vào vấn đề triển khai thực hiện (và phải lường trước được những tiêu cực có thể phát sinh). Do đó, cần kiểm soát được số người sinh sống trong căn hộ diện tích nhỏ. Tuy nhiên, nếu thực hiện theo phương án phân biệt rõ đối tượng thụ hưởng như trên chúng ta sẽ không quá lo ngại. Những căn hộ diện tích nhỏ cho người thu nhập thấp có thể bố trí cho hộ gia đình 2-3 người. Điều này không đi ngược lại Chiến lược phát triển nhà nếu đứng trên góc độ giải quyết chỗ ở, không phải là sở hữu nhà ở, đó là phải xây dựng được một mô hình quản lý vận hành phù hợp với loại hình chung cư căn hộ diện tích nhỏ, kể cả về đặc thù công trình lẫn đặc thù về đối tượng sử dụng.
2. Thay lời kết
Nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế, có xem xét đến điều kiện cụ thể tại Việt Nam bao gồm bối cảnh lịch sử, hoàn cảnh sống, tâm lý xã hội, trình độ quản lý…thì việc xây dựng các căn hộ chung cư có diện tích nhỏ sẽ có những hậu quả nhất định trong giai đoạn hiện nay. Nhưng để hạn chế những hệ lụy đáng tiếc, chúng ta cần học hỏi từ các nước và học hỏi ngay từ việc xây dựng, quản lý những khu nhà tập thể được xây dựng thời kỳ bao cấp ngay tại Việt Nam, tính đến nay đã tồn tại được nửa thế kỷ.