Kinh tế đô thị đóng góp khoảng 70% GDP quốc gia. Đô thị hoá tăng nhanh chính là động lực phát triển kinh tế, tạo ra hạ tầng và điều kiện sinh hoạt văn minh hơn cho khu vực đô thị. Tuy nhiên, đô thị hoá tăng nhanh cũng đang gây áp lực mạnh lên hệ thống hạ tầng vốn đã yếu kém của các thành phố. Một cuộc khảo sát mới đây của Ngân hàng Thế giới đối với 95 thành phố và thị xã từ cấp IV trở lên cho thấy nhiều đô thị không đáp ứng được tiêu chuẩn phân loại đô thị ở các lĩnh vực như diện tích đất xây dựng, hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Có những thành phố chỉ đáp ứng được 60 – 70% tiêu chuẩn về hạ tầng.
Chỉ khoảng 70% nhu cầu nước sạch được đáp ứng trong các đô thị. Theo tính toán của Bộ Xây dựng, tỷ lệ thất thoát trong cấp nước của đô thị Việt Nam khá cao ở mức 31%. Phần lớn các đô thị đang sử dụng một hệ thống thoát nước chung cho mọi nhu cầu từ nước mưa, nước thải sinh hoạt đến nước thải công nghiệp và không có trung tâm xử lý nước thải. Điều này dẫn đến tình trạng “úng ngập” nghiêm trọng trong mùa mưa thậm chí cả trong mùa khô ở một số thành phố và dẫn đến tác động xấu đối với môi trường.
Ngân hàng Thế giới ước tính hệ thống thoát nước của các thành phố Việt Nam hiện chỉ đủ khả năng đáp ứng 60% nhu cầu. Việc thu gom và xử lý rác thải ở nhiều đô thị chưa được thực hiện hiệu quả. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, hiện khoảng 80% rác thải được thu gom trên cả nước, trong đó tỷ lệ tái chế/tái sử dụng là 23%. Cuộc điều tra mới đây của Ngân hàng Thế giới đối với 95 thành phố cho thấy một tỷ lệ thấp hơn, ở mức 71% đối với các thành phố được điều tra và con số này thậm chí rất thấp ở một số đô thị nhỏ, chỉ 10 - 20%. Trên cả nước, chỉ có 17 bãi chôn lấp rác thải đang hoạt động tốt và hợp vệ sinh trong khi có tới 74 bãi chôn lấp đang hoạt động rất kém và quá tải.
Tắc đường và tai nạn giao thông là vấn nạn đối với các đô thị, đặc biệt là thành phố lớn. Ngân hàng Thế giới cho biết đường nội thị ở Việt Nam chỉ đáp ứng được 55% nhu cầu. Tỷ lệ đất dành cho giao thông ít hơn 10% tổng diện tích xây dựng. Việc xây dựng các điểm đỗ xe cũng không được chú ý – tổng diện tích đất dành cho bãi đỗ xe chỉ chiếm ít hơn 1%.
Theo số liệu điều tra nhà ở, trên cả nước có tới 16% diện tích nhà ở là nhà tạm. Một phần lớn (70 – 80%) nhà ở do người dân xây dựng mang tính phi chính thức. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật và kinh tế của các khu vực đô thị mới chưa đồng bộ. Theo Bộ Xây dựng, tổng số hộ gia đình tại khu vực đô thị hiện nay khoảng 4,42 triệu hộ. Diện tích bình quan nhà ở đô thị mới chỉ đạt khoảng 10,3 m2 sàn/người, riêng nhà ở của công nhân tại các khu công nghiệp tập trung còn thấp hơn rất nhiều.
Cũng theo Bộ Xây dựng, có tới 31% cán bộ, công chức, viên chức, trong đó có tỷ lệ đáng kể các hộ gia đình trẻ chưa có nhà ở (phải ở ghép hộ, ở nhờ, ở tạm); 4% phải thuê nhà tạm, nhà cấp IV của tư nhân để ở; 19% đang được thuê nhà ở chung cư thuộc sở hữu Nhà nước xây dựng từ trước năm 1990; 14,6% đã được mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của Nghị định 61/CP; 31,4% đã xây dựng được nhà riêng. Tổng hợp kết quả điều tra về nhà ở của CBCNVC cho thấy có trên 32% có nhu cầu muốn được cải thiện nhà ở.
Nghèo đói và thất nghiệp là căn bệnh kinh niên đối với các thành phố phát triển nhanh và không bền vững. Cuộc điều tra về nâng cấp đô thị cho thấy có rất nhiều khu dân cư thu nhập thấp xuất hiện các thành phố trong đó các hộ nghèo chiếm tới 30%. Tình trạng sống đặc biệt tồi tệ đối với nhiều cư dân của các xóm chài ven sông nước. Theo kết quả điều tra 95 thành phố, tỷ lệ nghèo đói là 6,61%. Tuy nhiên, con số này chưa tính đến những người nhập cư không chính thức vào thành phố, mà phần lớn trong số họ là dân nghèo.
Những thách thức về thể chế trong lĩnh vực nhà ở
Ở Việt Nam (cũng như nhiều nước xã hội chủ nghĩa khác), dưới thời bao cấp, nhà ở đô thị chủ yếu do Nhà nước bao cấp từ xây dựng đến phân phối. Mô hình nhà nước bao cấp về nhà ở đã hoạt động không hiệu quả. Nhà nước không thu được kinh phí để bảo dưỡng, nâng cấp cũng như xây dựng nhà ở mới để đáp ứng nhu cầu của người dân.
Từ khi tiến hành công cuộc Đổi Mới, chúng ta đã chuyển đổi từ bao cấp nhà ở sang áp dụng mô hình kinh tế thị trường, tạo điều kiện cho mọi khu vực kinh tế đều có thể tham gia xây dung và kinh doanh nhà ở. Mô hình kinh tế thị trường đã tạo điều kiện cho sự phát triển mạnh mẽ ở khu vực đô thị, trong đó có khu vực nhà ở.
Tuy nhiên, sự chuyển hoá thể chế phù hợp với cơ chế thị trường vẫn còn nhiều bất cập. Sự can thiệp của Nhà nước vào thị trường nhà ở ( thông qua quy hoạch và quản lý đô thị, phân phối và điều tiết thị trường đất đai, nhà ở và đầu tư) vẫn mang tính hành chính chứ chưa phải là điều tiết và khuyến khích. Chính vì vậy, thị trường (chính thức) nhà ở phân khúc cho người có thu nhập thấp gần như bị bỏ trống. Điều này cũng dễ hiểu, vì khi Nhà nước thiếu các công cụ điều tiết phù hợp, các doanh nghiệp thường tìm đến những phân khúc thị trường có lợi nhuận cao. Hơn nữa, khi thị trường nhà đất thiếu minh bạch và có nhiều yếu tố đầu cơ, giá nhà đất cao đã cản trở sự tiếp cận nhà ở phù hợp của người dân, đặc biệt là những tầng lớp có thu nhập thấp.
Đất đai là một đầu vào của xây dựng và phát triển nhà ở. Luật Đất đai 1988 xác định đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, và sau đó các Luật Đất đai 1992 và 2003 tiếp tục khẳng định chủ quyền Nhà nước đối với sở hữu đất đai đồng thời thừa nhận quyền của tổ chức, cá nhân trong sử dụng, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cầm cố và thừa kế. Nói một cách đơn giản, quyền sử dụng đất trở thành hàng hoá trên thị trường.
Quyền sử dụng đất phải tương thích với quyền sở hữu về bất động sản. Nếu quyền sử dụng đất không được tôn trọng đầy đủ thì rõ ràng quyền sở hữu bất động sản cũng không tồn tại. Người ta không thể nhân danh sự phát triển đô thị để cưỡng ép người dân có quyền lợi định cư hợp pháp di dời để lấy đất phát triển dự án phát triển vì mục tiêu kinh tế. Điều này làm méo mó thị trường (vốn dựa trên sự “thuận mua vừa bán”) và là một hình thức độc quyền trong cung cấp hàng hoá.
Nhà nước hiện có toàn quyền trong việc thu và giao đất, quyết định mục tiêu sử dụng đất, định giá đất. Thông qua dự án nhiều doanh nghiệp được cấp đất mà không phải tham gia đấu thầu. Thiếu sự cạnh tranh thị trường, đất đai sẽ không được sử dụng một cách hiệu quả.
Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp được cấp đất nhưng họ giữ đất không phát triển nhằm đầu cơ hoặc chuyển nhượng lòng vòng làm gia tăng các chi phí xã hội và ảnh hưởng tới nguồn cung. Ngoài ra, cũng không ít các doanh nghiệp lớn được giao đất phát triển khu đô thị nhưng chỉ xây dung theo kiểu “ăn dần” làm hạn chế lượng hàng hoá bất động sản trên thị trường. Chúng ta cũng rất thiếu những doanh nghiệp chuyên phát triển và cung cấp đất có hạ tầng cho các nhà đầu tư khác xây dựng.
Giá đất vẫn là giá nhà nước mặc dù do chính quyền địa phương quyết định hàng năm. Chúng ta vẫn chưa có những công ty định giá đất độc lập hoạt động theo cơ chế thị trường. Vì vậy đã dẫn tới mâu thuẫn trong giải phóng mặt bằng và tái định cư là người bị thu hồi đất luôn đòi đền bù cao hơn giá nhà nước và không ai xác định được đâu thật sự là giá thị trường hay giá đầu cơ. Thuế sử dụng đất và bất động sản phải đóng một khoản tiền không nhỏ vào thuế sử dụng nhà và đất, nhằm mục tiêu bồi hoàn chi phí xã hội, môi trường và bảo dưỡng cơ sở hạ tầng.
Phương pháp quy hoạch của Việt Nam hiện vẫn mang nhiều tính xin – cho. Quy hoạch chủ yếu thể hiện ý chí của nhà lãnh đạo chứ không phải quy hoạch dựa trên định hướng thị trường và sự tham gia của mọi thành phần phát triển trong xã hội. Quy hoạch xác định việc sử dụng đất và công trình phát triển một cách cứng nhắc, chỉ cho phép làm những gì nhà nước quy định. Quy hoạch không gian phải là công cụ kiểm soát sự phát triển đồng thời hạn chế tối đa những hoạt động sử dụng đất trái ngược nhau (thí dụ: giữa nhà ở và hoạt động sản xuất gây ô nhiễm). Nhà đầu tư có thể xây dựng bất cứ những gì (theo tín hiệu thị trường) sau khi tuân thủ đầy đủ những tiêu chí kiểm soát phát triển. Điều này hạn chế rất nhiều sự can thiệp tuỳ tiện của người xét duyệt đầu tư. Chính vì vậy, hàng hoá bất động sản đa dạng và đáp ứng tốt hơn, lưu thông nhanh hơn theo nhu cầu xã hội.
Mô hình xét duyệt đầu tư còn thiếu một hệ thống đánh giá đầu tư đa ngành, tức là phải xem xét đầy đủ các yếu tố kinh tế, tài chính, xã hội, môi trường và văn hoá trong việc xét duyệt các dự án đầu tư (kể cả dự án khu vực phi nhà nước). Trên thực tế, nhiều chi phí xã hội, chi phí môi trường chưa được tính đúng tính đủ trong chi phí đầu tư. Ví dụ, người ta xây nhà cao tầng trong trung tâm Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, nơi hạ tầng đô thị đã quá tải. Nhà đầu tư thu lợi lớn từ hoạt động kinh tế (ví dụ: cho thuê văn phòng) nhưng không hề phải trả các chi phí do tác động ô nhiễm và tắc nghẽn giao thông do họ tạo ra cho xã hội. Hay khi phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, chúng ta cũng chưa xem xét đầy đủ những chi phí xã hội mà cộng đồng, đặc biệt người nông dân phải trả đối với môi trường sống, việc làm và văn hoá.
Tóm lại, Nhà nước có thể điều tiết thị trường bất động sản bằng rất nhiều công cụ: quy hoạch phân khu sử dụng đất và kiểm soát phát triển, cơ chế và công cụ xem xét đầu tư đa ngành, hệ thống đất đai có xem xét đầy đủ áp dụng thuế sử dụng đất và đấu thầu bình đẳng trong giao đất, và luật lệ/ chính sách khuyến khích và chế tài trong phát triển nhà đất, bảo vệ môi trường (trên cơ sở: người sử dụng, người làm ô nhiễm phải trả tiền)… Tất cả những công cụ này ở Việt Nam hiện vừa yếu vừa thiếu.
Chính điều đó đẩy thị trường nhà ở rơi vào tình trạng phát triển không cân bằng và thiếu hiệu quả. Người thu nhập thấp khó tiếp cận được nhà ở với điều kiện sống phù hợp. Thí dụ: ở Thái Lan, năm 2007 giá trung bình một mét vuông căn hộ chung cư của họ (590 đôla/m2) chỉ bằng khoảng hơn một nửa so với ở TP. Hồ Chí Minh (1000 đôla/m2) và hơn một phần ba so với ở Hà Nội (1500 đôla/m2).
Kinh nghiệm của UN - HABITAT
- Nên đa dạng hoá thị trường và loại hình nhà ở, huy động mọi nguồn lực trong xây mới và cải thiện điều kiện ở. Quan trọng nhất là phải tạo ra nhiều sự lựa chọn cho người dân, nghĩa là khuyến khích có nhiều mô hình nhà ở cung cấp phù hợp với khả năng chi trả khác nhau của người dân (ví dụ: nhà bán, nhà ở cho thuê, nhà ở hợp tác, nhà ở cộng đồng).
- Thực thi chính sách tạo điều kiện phát triển nhà ở đảm bảo quyền hợp pháp về cho thuê nhà ở, sở hữu nhà ở và tiếp cận sử dụng đất hợp pháp. Tháo gỡ những vướng mắc và cản trở trong việc quản lý quy hoạch, quy chuẩn xây dựng và phân phối đất đai, đầu tư và tài chính trong lĩnh vực nhà ở.
- Tạo điều kiện cho thị trường nhà ở hoạt động đầy đủ, không bị can thiệp, bóp méo. Muốn thế phải tạo điều kiện cho khu vực tư nhân, các khu vực doanh nghiệp khác nhau và người dân cùng tham gia vào thị trường nhà ở. Phải hợp thức hoá và công khai hoá các khoản được bao cấp, bao cấp cho người nghèo (bao cấp đúng địa chỉ, trực tiếp cho người chứ không phải cho nhà), phải kiểm tra và minh bạch các khoản bao cấp. Có chính sách tạo điều kiện cho người nghèo tiếp cận sử dụng đất không quá xa nơI họ kiếm sống.
- Củng cố ngành công nghiệp xây dựng hiệu quả, loại bỏ mọi hình thức độc quyền trong xây dựng, tạo điều kiện cho các công ty nhỏ tham gia đầy đủ vào thị trường nhà ở, hỗ trợ cho các hoạt động nghiên cứu nhà ở. Minh bạch hoá thị trường thông qua hệ thống chỉ số theo dõi và đánh giá phù hợp.
- Thiết lập các quan hệ đối tác giữa Nhà nước, doanh nghiệp và cộng đồng. Hiện nay, bên cạnh các khu công nghiệp đang có nhà cửa của dân cho công nhân thuê, chúng ta có thể phối hợp với cộng đồng và doanh nghiệp đầu tư vào hạ tầng, nước sạch, hình thành quỹ tín dụng cho dân vay tiền cải tạo nhà để cải thiện điều kiện sống cho công nhân vì như vậy sẽ ít tốn kém hơn so với xây các khu nhà cao tầng cho họ ở mà người dân cộng đồng xung quanh vẫn có thể nâng cao mức thu nhập.
- Thông qua hiệp hội các doanh nghiệp, cổ suý cho danh dự và uy tín của doanh nghiệp gắn liền với chất lượng hàng hoá mà họ cung cấp. Ví dụ: Xây dựng nhà cho người nghèo đảm bảo chất lượng và giá thành phù hợp. Tạo điều kiện cho sự tham gia của cộng đồng vào việc cải thiện điều kiện sống của khu ở của họ.
- Cần phải tạo ra những cơ chế tín dụng minh bạch và phù hợp để hỗ trợ người xây dựng cũng như người mua/thuê nhà. Chúng ta đang tập trung qua nhiều vào cung mà chưa chú ý đến cầu. Nghĩa là người có thu nhập thấp khó tiếp cận được các nguồn tín dụng chính thức để xây dựng và cải tạo chỗ ở của mình. Nên tạo ra các quỹ tín dụng cộng đồng để người dân tiếp cận được nguồn vốn xây dựng, cải tạo nhà ./.
Nguồn: Hội thảo VNREA EXPO tháng 9/2009