Để thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn

Thứ hai, 06/03/2006 00:00

Các vấn đề hiện nay của thị trường bất động sản Trong những năm vừa qua, thị trường bất động sản BĐS ở Việt Nam đã hình thành và phát triển.

Sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS có ảnh hưởng tích cực nhiều mặt đến sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; góp phần chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất đai theo hướng tích cực và hiệu quả; tạo ra sự sôi động trong các lĩnh vực như hoạt động xây dựng; phát triển hệ thống ngân hàng tín dụng; phát triển hệ thống giao thông vận tải; tăng cường kết cấu hạ tầng xã hội; thay đổi diện mạo đô thị theo hướng hiện đại và cải thiện điều kiện ở của người dân. Nếu xem xét thuần tuý dưới góc độ kinh tế, thị trường BĐS phát triển có tác động lớn đến sự phát triển của kinh tế đất nước. Theo đánh giá của các chuyên gia BĐS, giá trị BĐS chiếm khoảng 50% giá trị của cải ở các nước tiên tiến và chiếm khoảng 3/4 đối với các nước đang phát triển.
Tuy nhiên, thị trường BĐS trong thời gian gần đây có xu hướng phát triển không lành mạnh. Sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu trong giao dịch BĐS đang diễn ra. Cũng có chiều hướng suy giảm do ít nhà đầu tư mới sẵn sàng và các nhà đầu tư cũ đang gặp khó khăn nhất định. Một số loại BĐS khó có thể tham gia vào thị trường; nhất là BĐS của các dự án đang hình thành. Cầu vẫn ở mức cao, nhưng cầu có khả năng thanh toán vẫn ở mức thấp. Theo số liệu thống kê không chính thức, so với thời điểm cuối năm 2002, đến cuối năm 2003 giao dịch BĐS thành công giảm từ 25%-30%; cuối năm 2004 giảm từ 55%-60% và đến cuối năm 2005 đã giảm đến hơn 80%. Bức tranh về hàng hoá của thị trường BĐS hiện tại có thể khái quát là: loại BĐS nhỏ lẻ ngày càng trở nên khan hiếm; loại BĐS có giá trị cao khó giao dịch; loại BĐS là các căn hộ chung cư không có giao dịch nhiều trừ loại chung cư cao cấp ở một vài đô thị lớn và ở vị trí trung tâm đô thị. Giá của BĐS vẫn đang ở mức cao và chưa có dấu hiệu giảm nhiều. Một số BĐS đang giao dịch thành công và giá thường thấp hơn mặt bằng chung, nhưng chủ yếu do mong muốn của nhà đầu tư muốn nhanh thu hồi vốn hơn là do sự giảm giá.
Hiện tượng trên của thị trường BĐS gọi là hiện tượng "đóng băng". Hiện tượng "đóng băng" của thị trường BĐS có nguy cơ tiềm ẩn hậu quả vô cùng lớn. Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS có nguy cơ bị phá sản; hệ thống ngân hàng thương mại cũng sẽ gặp khó khăn lớn. Khả năng dẫn đến khủng hoảng của thị trường BĐS như đã từng xảy ra ở nước ta và đã xảy ra ở nhiều nước trên thế giới là khó tránh khỏi.
Nguyên nhân của vấn đề
Có nhiều cách lý giải nguyên nhân của tình hình trên. Trong đó có các yếu tố tác động đến cung của thị trường BĐS gồm:
+ Chính sách đất đai: một số quy định của Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn liên quan đến việc giao đất, cho thuê đất phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư do chưa có hướng dẫn cụ thể, kịp thời làm cho nhiều địa phương lúng túng khi triển khai hoặc triển khai nhưng kém hiệu quả. Công tác lập quy hoạch kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở nhiều địa phương triển khai chậm, chồng chéo, không rõ ràng. Việc thực hiện các quy định của Nghị định 181 hướng dẫn Luật Đất đai 2003 đã gây ra tác động ngược chiều, thuận lợi cho các doanh nghiệp có điều kiện về vốn và có sẵn đất, nhưng khó khăn cho các doanh nghiệp ít vốn và chưa tiếp cận được với đất.
+ Chính sách đầu tư: do chất lượng các dự án đầu tư kinh doanh BĐS và việc xem xét hiệu quả của dự án này không được thực hiện tốt nên xuất hiện tình trạng các địa phương đã đầu tư tràn lan. Nhiều khu đô thị mới, dự án kinh doanh BĐS ra đời dẫn đến thừa cung giả tạo cung tập trung vào một thời kỳ. Việc đầu tư BĐS mất cân đối về chủng loại; thừa BĐS có giá trị cao, nhưng lại thiếu BĐS có giá trị thấp cho cầu có khả năng thanh toán không cao. Hơn nữa, do chính sách phát triển BĐS phụ thuộc vào quyết định của thị trường nên thiếu loại BĐS mà thị trường không muốn đầu tư loại BĐS cho đối tượng thu nhập thấp, người nghèo.
+ Chính sách tài chính: Cơ chế bắt buộc nộp một lần tiền sử dụng đất trước khi giao đất hay cho thuê đất đang là một gánh nặng tài chính cho các nhà đầu tư.
+ Chính sách tín dụng: Lãi suất ngân hàng thương mại đối với đầu tư kinh doanh BĐS cao là một hạn chế lớn đối với việc huy động vốn tín dụng ngân hàng vào thị trường BĐS. Bên cạnh đó, thời hạn cho vay 7-10 năm đối với các dự án và giao dịch BĐS không đáp ứng được khả năng thanh toán của các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư tư nhân. Hạn mức tín dụng cho vay về BĐS của các ngân hàng bị hạn chế cũng làm giảm khả năng thanh toán của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, về lâu dài và để tăng tính an toàn của hệ thống, việc huy động tỷ lệ cao nguồn vốn tín dụng của ngân hàng đầu tư vào BĐS luôn cần được giám sát chặt chẽ.
+ Các yếu tố khác: Việc tăng chi phí tiền lương, tăng chi phí vật tư, vật liệu xây dựng và khung giá đất theo quy định mới cao hơn khung giá cũ đã làm tăng chi phí trong quá trình đầu tư BĐS.
Các yếu tố tác động đến cầu của thị trường BĐS gồm:
+ Tác động của chính sách về nhà đất: tâm lý e ngại các quy định mới về thủ tục pháp lý, về trách nhiệm tài chính trong giao dịch BĐS đã làm giảm cầu trong thời gian qua. Việc quy định một khung giá đất phục vụ cho nhiều mục tiêu khác nhau tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất, tính lệ phí trước bạ... là không phù hợp. Một số trách nhiệm tài chính về bản chất không phụ thuộc vào sự biến đổi của giá đất theo thị trường như thuế chuyển quyền sử dụng đất bằng 4% của giá đất theo quy định và lệ phí trước bạ bằng 1% của giá đất theo quy định. Hiện tượng đã và đang xảy ra tại một số địa phương là người dân không đến chính quyền để nhận sổ đỏ do không có khả năng nộp lệ phí trước bạ xác định khung giá đất quy định từ 01/01/2006.
+ Giá và chủng loại hàng hoá BĐS: cơn sốt về nhà đất trên thị trường trước khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực đã đẩy giá BĐS ở mức cao bất hợp lý, không phản ánh đúng giá trị thực của nó. Nhiều nhà đầu tư đã phải bỏ ra những chi phí đáng kể trong quá trình đầu tư BĐS nên khó có khả năng tự hạ giá BĐS. Nạn đầu cơ BĐS đã làm sai lệch các dự báo cung cầu thị trường BĐS. Một số loại BĐS có giá trị cao đã có xu thế được ưu tiên đầu tư trong khi loại BĐS có giá trị thấp ít được quan tâm.
+ Vai trò của Nhà nước: do Nhà nước không trực tiếp tạo những loại BĐS mà thị trường không muốn đầu tư nên ảnh hưởng đến cầu của thị trường BĐS.
Một số giải pháp
Việc tìm phương thuốc hữu hiệu để chữa trị căn bệnh "trầm cảm" của thị trường BĐS là không đơn giản. Về nguyên tắc, cần phải có các giải pháp, chính sách để khắc phục các nguyên nhân như đã nêu trên. Tuy nhiên, cần tập trung thực hiện một số giải pháp sau:
+ Nhà nước phải thể hiện vai trò điều tiết thị trường BĐS để quy luật cung cầu, quy luật giá trị hoạt động có hiệu quả nhất. Nhà nước cần trực tiếp tạo ra một số loại hàng hoá BĐS mà thị trường không mong muốn xây dựng nhà ở xã hội để cho đối tượng có thu nhập thấp thuê hoặc thuê mua.
+ Cần có các giải pháp để tăng cung hàng hoá BĐS như hướng dẫn cụ thể việc đấu giá quyền sử dụng đất: đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển BĐS; quy định trách nhiệm tham gia của các tổ chức tín dụng trong việc hỗ trợ kinh doanh BĐS; cho phép nâng hạn mức tín dụng cũng như thời hạn tín dụng cho kinh doanh BĐS. Đặc biệt là khuyến khích các tổ chức tín dụng tham gia hỗ trợ thanh toán các giao dịch BĐS. Bên cạnh đó, cần có những ràng buộc đảm bảo tính an toàn của hệ thống ngân hàng tín dụng.
+ Các dự án đầu tư kinh doanh BĐS phải được xây dựng trên cơ sở các dự báo cung cầu chính xác, đảm bảo tính khả thi cao về kinh tế xã hội và phù hợp với các quy hoạch được duyệt.
+ Cần có giải pháp khắc phục ngay việc quy định một khung giá đất luôn biến động theo giá thị trường để phục vụ cho việc xác định nhiều trách nhiệm tài chính khác nhau về nhà đất; trong đó có một số trách nhiệm chỉ đơn thuần là khoản đóng lệ phí như lệ phí trước bạ.

Nguồn: T/C Xây dựng số 2/2006