Kiến trúc cảnh quan từ lâu đã được nhận thức là yếu tố kết nối giữa Thiên nhiên - Kiến trúc - Con người, trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa gia tăng và môi trường sống ngày càng bị ô nhiễm, vai trò của các không gian xanh càng trở nên cấp thiết hơn. Tuy nhiên, những điều kiện nền tảng cần có cho việc thiết lập, duy trì và phát triển cảnh quan đã không được quan tâm kịp thời khiến môi trường đã và đang phải gánh chịu những tác động xấu do sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế, đặc biệt là tại các quốc gia đang phát triển như Việt Nam. Các đô thị, thành phố trở nên chật chội và ngột ngạt do không gian bị bịt kín bởi các tòa nhà và giao thông, những mảng xanh không có đủ chỗ đứng và trở nên khan hiếm. Trước những hệ lụy tác động mạnh mẽ tới cuộc sống hàng ngày, con người dần nhận thức rõ ràng về tầm quan trọng của những không gian xanh. Các nhà quy hoạch, các nhà đầu tư tức thời đã sớm nhận ra tầm quan trọng của cảnh quan đối với sự phát triển bền vững cũng như gia tăng giá trị bất động sản của họ.
Những giá trị mà cảnh quan mang lại trong việc nâng cao giá trị bất động sản
- Giá trị thẩm mỹ của cảnh quan: Trước hết và cũng có thể dễ dàng thừa nhận giá trị thẩm mỹ của cảnh quan sẽ tăng tính hấp dẫn của bất động sản, một khu du lịch có cảnh quan hấp dẫn sẽ thu hút khách hơn, một khu du lịch có cảnh quan hướng dẫn sẽ thu hút khách hơn, từ một khu đô thị lớn cho đến một ngôi nhà nhỏ, mức sống tăng cao và cư dân ngày càng quan tâm tới việc lựa chọn một nơi ở ngoài việc có cơ sở hạ tầng đầy đủ tiện nghi còn phải có cảnh quan đẹp. Cảnh quan góp phần quan trọng trong việc cải thiện mỹ quan một thành phố, một khu đô thị, một khu du lịch, đường phố, trường học, sân vườn…, ở mọi quy mô, loại hình khác nhau. Một công trình sẽ đẹp hơn nếu nó được đặt trên một khuôn viên cảnh quan phù hợp, đẹp mắt; giống như một bức tranh rao bán bên vỉa hè sẽ đắt giá hơn gấp nhiều lần nếu nó được trưng bày trong một chiếc khung trang trọng và đặt ở viện bảo tàng.
Với các yếu tố cấu thành đa dạng bao gồm các loại vật liệu, cây xanh, mặt nước, tác phẩm điêu khắc, âm nhạc, ánh sáng…cảnh quan được hình thành với những hình thức sinh động, sáng tạo và linh hoạt tùy thuộc vào bối cảnh, vị trí và chức năng của từng khu vực, kết nối tất cả các yếu tố xung quanh nó tạo nên một tổng thể hài hòa, thống nhất và có tính thẩm mỹ cao. Một đặc điểm thú vị là cảnh quan luôn có sự biến đổi theo mùa, thậm chí trong một ngày; hoặc thay đổi do bàn tay con người điêu khắc, tạo hình…mang lại những cảm nhận đa dạng theo từng thời điểm khác nhau đi kèm tính thẩm mỹ sinh động và không phải luôn dễ đoán trước. Tại Hà Lan, dù chỉ mở cửa từ tháng 3 đến giữa tháng 5 nhưng mỗi năm, hàng triệu bông Tulip tại vườn hoa Keukenhof lại được bày trí theo các chủ đề khác nhau; bản thân những bông hoa vốn đã đẹp và sự thay đổi về hình thức sắp xếp khiến công viên trở nên hấp dẫn du khách hơn.
- Cảnh quan mang lại giá trị về mặt công năng: Việc thiết lập một không gian cảnh quan hợp lý với nhu cầu sử dụng của các đối tượng tham gia cảnh quan sẽ giúp định hình các không gian chức năng một cách rõ nét, có trật tự nhưng vẫn hấp dẫn và sinh động.
- Cảnh quan mang lại giá trị kinh tế: Không phải ngẫu nhiên mà các biệt thự hướng biển hay biệt thự sân golf…lại có giá bán cao hơn gấp 3-5 lần so với các biệt thự thông thường mà vẫn luôn là những lựa chọn ưu tiên của khách hàng; các yếu tố cảnh quan xung quanh đã giúp nâng tầm chúng. Các nhà đầu tư đã nhìn ra xu hướng thị hiếu này và khai thác giá trị đó, khai thác những lợi thế cảnh quan sẵn có và nếu không sẵn có thì sẽ sáng tạo ra chúng; có thể là một trục bể bơi vô cực chạy dọc các dãy biệt thự, hay một khu vườn nhiệt đới giữa một trung tâm thương mại, một cảnh quan đầm lầy giữa những căn hộ boutique…những căn hộ sẽ đạt được mức giá khác hoàn toàn nếu khai thác tốt yếu tố cảnh quan.
- Cảnh quan cần được đầu tư ở mọi loại hình không gian: Không chỉ các điểm đến du lịch, vui chơi giải trí hay nghỉ dưỡng… mà mọi loại hình không gian đều cần được đầu tư cảnh quan; không chỉ ở các khu du lịch cao cấp, khu đô thị đắt đỏ hay một khu trung tâm thương mại sầm uất…mà các không gian công cộng cũng cần được quan tâm như công viên, bến xe, đường phố…Chẳng ai muốn trên đường đến một khu nghỉ dưỡng 5 sao lại phải đi ngang qua một con phố bốc mùi hôi hám với những viên gạch trên vỉa hè vỡ ngổn ngang xen lẫn cỏ dại, bên cạnh là những cái cây trơ trụi cành lá vì dây điện vướng vào tán. Một thành phố với cảnh quan đẹp đẽ sẽ hấp dẫn du lịch hơn và từ đó thúc đẩy phát triển kinh tế hơn, du khách và cả cư dân sẽ muốn tận hưởng mọi nơi trong thành phố chứ không chỉ riêng một vài điểm đến bắt tai bắt mắt. Trong nhiều trường hợp, cảnh quan không trực tiếp mang lại giá trị kinh tế một cách trực tiếp, nhưng những giá trị mà nó mang lại theo những cách riêng lại không hề nhỏ và càng không hề ngắn hạn.
Các chứng chỉ về công trình xanh như LOTUS, LEED, EDGE, GREEN MARK… cũng đã đưa các tiêu chuẩn về không gian xanh để đánh giá về mức độ “xanh” của một công trình. Các mảng xanh đóng góp không nhỏ vào việc tiết kiệm chi phí tiêu thụ năng lượng cho các công trình nhờ vào việc điều hòa nhiệt độ, giảm ngập úng, giảm tiếng ồn và giảm bức xạ nhiệt cũng như giảm lượng phát thải khí CO2…Hiện tượng hiệu ứng nhà kính là hệ lụy rõ rệt nhất khiến chúng ta nhìn nhận lại tầm quan trọng không thể thay thế của không gian xanh.
- Cảnh quan là một liều thuốc bổ vô giá đối với sức khỏe con người. Trong nhịp sống bộn bề, con người có xu hướng sống và làm việc vội vã hơn, nhiều áp lực, bệnh tật cũng nhiều và phức tạp khó lường hơn. Tiếp xúc với cảnh quan trong lành là một phương thức giúp chúng ta cân bằng cuộc sống nhưng nhiều khi lại chưa thực sự được quan tâm. Một khu đô thị với cảnh quan được đầu tư đúng mức sẽ góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của cư dân với không gian tập thể dục, hít thở không khí trong lành vào buổi sáng và chơi những môn thể thao yêu thích vào buổi chiều; trẻ em có không gian vui đùa; các cụ già có nơi tập dưỡng sinh, đánh cờ, nghe tiếng chim hót… Không gian cảnh quan với những màu sắc hấp dẫn; âm thanh của gió, nước chảy, tiếng chim hót, các loài côn trùng; mùi hương của cỏ cây hoa lá… có tác động tới mọi giác quan của con người và làm thỏa mãn chúng, nhờ đó tinh thần phấn trấn hơn, sức khỏe đương nhiên được cải thiện. Một nghiên cứu so sánh thời gian phục hồi của các bệnh nhân ở hai bệnh viện khác nhau đã chỉ ra rằng, trung bình các bệnh nhân được điều trị tại môi trường có cảnh quan đẹp phục hồi nhanh hơn vài ngày so với các bệnh nhân tại một bệnh viện cũ kĩ. Các tòa văn phòng có không gian xanh sẽ giúp cải thiện tinh thần của nhân viên, nhờ đó làm gia tăng hiệu suất công việc và mọi người cảm thấy vui vẻ khi làm việc hơn.
- Cảnh quan mang lại những giá trị giáo dục không nhỏ: Bằng cách tạo nên các hình dạng lấy ý tưởng từ các yếu tố tự nhiên như thiên văn, hệ sinh thái, hay việc sử dụng các loài cây xanh trong cảnh quan thông qua đó lồng ghép các kiến thức thiết thực và bổ ích cho con người. Tại khuôn viên cảnh quan nhiều trường học, bảo tàng, không gian công cộng như công viên, đường phố… đã khai thác hiệu quả giá trị này bằng cách lồng ghép các nguyên liệu lấy cảm hứng từ tự nhiên, văn hóa - lịch sử để lồng ghép vào không gian cảnh quan và công trình, giúp cư dân và du khách dễ dàng tìm hiểu về các yếu tố văn hóa lịch sử địa phương và các nền văn hóa đa dạng khác.
Cảnh quan là sự nhận biết và giao tiếp phi ngôn ngữ, là nơi lưu giữ và truyền tải các tri thức từ tự nhiên, các giá trị văn hóa - lịch sử của nhân loại tới đại chúng một cách trực quan và sinh động. Một công trình cảnh quan nếu được thiết kế đạt hiệu quả tốt sẽ góp phần gắn kết cộng đồng, mọi người cùng sử dụng không gian chung và đều có thể hiểu được những ý nghĩa mà một công trình kiến trúc cảnh quan muốn truyền tải, kể cả khi hai người bất đồng về ngôn ngữ nói thì cảnh quan vẫn có thể là ngôn ngữ chung mà họ đều cảm nhận được một cách đồng điệu. Cùng với đó, một cảnh quan đẹp sẽ thu hút người dân tham gia những hoạt động ngoài trời, gia tăng tính tương tác xã hội hơn thay vì nhà nào biết nhà nấy. Hơn thế, giá trị xã hội của cảnh quan còn được thể hiện trong việc tác động tới hành vi ứng xử của con người, đứng trong một không gian văn minh và đẹp đẽ, con người sẽ có xu hướng điều chỉnh hành vi của mình để “xứng đáng” với không gian đó hơn.
Bền vững là tiêu chí gắn liền với mọi hoạt động trong quá trình phát triển của nhân loại và cảnh quan cũng không ngoại lệ, vì vậy chúng ta cần khai thác giá trị môi trường của nó. Hệ sinh thái đã chịu những tổn thương sâu sắc do sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế, trả lại sự sống đáng có cho cảnh quan là cách để chúng ta khắc phục những tổn thương đó, việc này sẽ cần rất nhiều nỗ lực và thời gian. Bằng việc sử dụng các yếu tố vật liệu, cây xanh, mặt nước… cảnh quan tạo lập một môi trường sống trong lành, thân thiện và góp phần to lớn trong việc cải tạo và phục hồi hệ sinh thái khỏe mạnh. Chúng ta cần nhớ rằng, con người là một mắt xích trong hệ sinh thái chứ không phải là toàn bộ hệ sinh thái, và chúng ta phải học cách chung sống hòa hợp với các mắt xích còn lại, đó là nguyên tắc tồn tại một môi trường bền vững.
Đã có rất nhiều dự án cảnh quan được thiết kế với mục đích phục hồi sinh thái và các vùng ô nhiễm hoặc xử lý ngập lụt, và các dự án này thành công không chỉ ở vì đáp ứng được tiêu chí giúp môi trường trở nên trong sạch hơn mà còn tạo không gian xanh cho người dân tới nghỉ ngơi, thư giãn thậm chí thu hút khách du lịch tới tham quan.
Vậy, bằng cách nào để tạo nên một cảnh quan bền vững, khai thác hiệu quả các giá trị nhằm nâng cao giá trị bất động sản?
- Nghiên cứu kỹ lưỡng bối cảnh: Có rất nhiều cách để tiếp cận một dự án cảnh quan, song việc nghiên cứu kỹ lưỡng bối cảnh là bước đầu tiên để chúng ta hiểu được hiện trạng khu vực từ đó có những chiến lược, định hướng đúng đắn cho việc thiết lập một sản phẩm cảnh quan hiệu quả. Không có ô đất nào giống hệt ô đất nào, vì vậy chúng ta không thể sao chép toàn bộ một ý tưởng từ ô đất này sang ô đất khác mà không quan tâm đến việc ô đất cần gì và muốn gì, nên như thế nào. Mỗi khu vực đều có các đặc điểm hiện trạng riêng từ các yếu tố nội tại như vị trí địa lý, loại hình xây dựng, quỹ đất, hạ tầng hiện trạng, định hướng quy hoạch, kinh phí cho phép…cũng như các yếu tố bao quanh nó như khí hậu, cảnh quan và công trình lân cận, văn hóa lịch sử, phong tục tập quán…Cùng với quy mô về diện tích, thì một khu đất ở vùng đồi núi sẽ có những đặc điểm khác so với một khu đất ở vùng đồng bằng hay ven biển, một khu đô thị nằm giữa lòng thủ đô sẽ khác so với một đô thị ở ngoại ô, một tuyến đường cao tốc sẽ khác một tuyến phố đi bộ, một khu vườn dưới mặt đất sẽ khác một khu vườn trên mái hay một vườn đứng… Một thiết kế thành công không phải một thiết kế áp đặt gượng ép. Trước khi có bất cứ tác động nào lên những khu vực thiết kế, chúng ta cần nghiên cứu kỹ để hiểu về khu đất, từ đó biết cách ứng xử phù hợp.
- Lập kế hoạch chi tiết cho việc thiết lập một dự án cảnh quan: Sau khi tổng hợp và xử lý các thông tin hiện trạng, việc tiếp theo là cần lập ra kế hoạch chi tiết cho việc thiết lập một dự án cảnh quan bằng việc trả lời các câu hỏi sau: Khu vực có những điểm mạnh, điểm yếu gì? Làm cách nào để phát huy ưu điểm và khắc phục nhược điểm đó? Cơ hội và thách thức của dự án ra sao? Tính cạnh tranh với các đối thủ trên thị trường hiện tại và trong tương lai thế nào? Bài học rút ra từ những mô hình tương tự? Cảnh quan được thiết lập để phục vụ loại hình công năng nào, đối tượng là ai, phân khúc chiến lược là gì? Thứ tự ưu tiên cho các tiêu chí cảnh quan ra sao?. Công năng của một khu du lịch, khu vui chơi giải trí khác với một khu nghỉ dưỡng, cảnh quan một khu đô thị ở không giống một trung tâm hành chính, cảnh quan trường học không giống cảnh quan đối với từng loại hình dự án cũng khác nhau, từ đó định hình nên công năng và hình thức cảnh quan khác biệt, vậy hình thức tạo hình cảnh quan nào là phù hợp?
Có rất nhiều phong cách tạo hình với các nhiều nguồn nguyên liệu và nguồn cảm hứng khác nhau được bố trí trên các nền không gian cảnh quan đa dạng từ trên mặt đất tới vườn đứng, vườn trên mái hay vườn thực vật trong nhà kính… Việc lựa chọn hình thức cần vừa đảm bảo tính thẩm mỹ vừa đảm bảo tính công năng, tính kinh tế, tính văn hóa - xã hội. Để tạo nên một công trình cảnh quan phát huy tối ưu các giá trị của nó, việc nhận diện và đánh giá đúng các đặc điểm mấu chốt trên quyết định đến việc định hướng cho mỗi một đồ án thiết kế cảnh quan có đúng đắn hay không và điều này sẽ ảnh hưởng đến giá trị của tổng thể dự án bất động sản.
- Tính đồng bộ trong quy hoạch: Đây là yếu tố cần được quan tâm để cảnh quan đạt được hiệu quả tốt nhất, nhưng đa số các dự án tại Việt Nam chưa thực sự lưu ý đến điều này. Việc thiết kế cảnh quan thường được thực hiện sau khi các hệ thống cơ sở hạ tầng, kiến trúc đã hoàn thiện dẫn đến quá trình thiết kế gặp nhiều cản trở và giảm hiệu quả về tính toàn diện do bị khống chế bởi hệ thống hạ tầng đã có. Vì vậy, việc lựa chọn một đơn vị tư vấn có tầm nhìn tổng thể và có chuyên môn cao sẽ quyết định đến sự thành công của một dự án cảnh quan. Nhận thức và thị hiếu khách hàng về cảnh quan ngày càng tăng cao vì vậy chất lượng cảnh quan của các dự án bất động sản cần làm thể hiện được điểm ấn tượng, khác biệt so với rất nhiều các sản phẩm khác trên thị trường.
- Bảo trì chăm sóc và làm mới: Việc tạo nên thiết kế giải quyết được các vấn đề hiện trạng và đáp ứng được các tiêu chí định hướng đề ra là thành công bước đầu của một dự án cảnh quan, tiếp sau đó là quá trình duy trì thành công đó, nuôi dưỡng, bảo trì và phát triển cảnh quan đã được thiết kế. Cảnh quan là yếu tố có tính động thái, từ quá trình hình thành đến hoàn thiện và phát triển luôn có sự thay đổi, cây cối lớn lên, thay lá theo mùa, đơm hoa kết trái; mực nước lên xuống…Qua thời gian, các loại vật liệu sẽ bị xuống cấp các tác tác động từ thời tiết, con người thậm chí cả thực vật; cây xanh phải luôn đối mặt với các loại sâu bệnh và môi trường, khí hậu khắc nghiệt và cần được cắt tỉa khi cần thiết; nguồn nước phải đảm bảo vệ sinh để tránh ô nhiễm hay tắc nghẽn do lá rụng hoặc ngập úng vào mùa mưa… Mỗi loại hình cảnh quan sẽ có yêu cầu về chế độ chăm sóc, bảo trì khác nhau, một khu vườn theo phong cách pháp sẽ cần được cắt tỉa thường xuyên hơn một khu vườn nhiệt đới, một tuyến phố cần thay những loài hoa ngắn ngày khác nhau tùy theo mùa, nhu cầu nước tưới của loài cây, ở mỗi điều kiện khí hậu lại khác nhau… tất cả đều cần có sự đầu tư về tài chính để đảm bảo việc bảo trì, bảo dưỡng này, nhưng nó là xứng đáng và cần thiết; vì duy trì cảnh quan là duy trì các giá trị mà nó mang lại; và đây là một sự đầu tư có lãi nếu chúng được lập kế hoạch hợp lý. Hiệu quả của việc duy trì này quyết định công trình cảnh quan có mang lại giá trị lâu dài, bền vững hay không.
Bên cạnh việc bảo trì, mỗi số loại hình cảnh quan cũng cần có tính đổi mới để thay đổi diện mạo và tăng tính hấp dẫn, điều này thường được áp dụng đối với các khu du lịch hay các không gian công cộng, cảnh quan được biến hóa linh động vào các dịp cần thiết như lễ hội, sự kiện, triển lãm… Do đó, việc thiết kế cần lưu ý đến tính chất này để thiết lập không gian cảnh quan phù hợp và thuận tiện cho các công tác làm mới, thay thế các thành phần cảnh quan khi cần thiết.
Nhìn lại những giá trị mà cảnh quan mang lại, hiểu được và khai thác chúng một tối ưu cùng với chiến lược lựa chọn và phát triển phù hợp với chiến lược lựa chọn và phát triển phù hợp là cách thức nâng cao giá trị bất động sản hiệu quả mà các nhà đầu tư cần quan tâm. Vì phát triển cảnh quan không phải là một xu hướng nhất thời mà là một sự tất yếu trong công cuộc phát triển bền vững.