Đến năm 2014, Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh BĐS mới, trên cơ sở kế thừa, phát huy những giá trị của Luật Kinh doanh BĐS 2006 và sửa đổi bổ sung những bất cập trong quá trình thực thi Luật cũ. Qua đó, hoạt động môi giới BĐS được quy định khá cởi mở, ít bị giới hạn bởi các điều kiện khắt khe như Luật Kinh doanh BĐS 2006.
Cho đến nay, đã gần 15 năm hình thành và phát triển kể từ khi Luật Kinh doanh BĐS 2006 ra đời. Lực lượng các nhà môi giới, sàn giao dịch BĐS đã có nhiều đóng góp tích cực quyết định vào sự phát triển mạnh mẽ của thị trường BĐS nói riêng và của nền kinh tế nói chung. Tuy nhiên, thị trường dịch vụ môi giới BĐS vẫn phát triển theo hướng còn nhiều “méo mó”; xã hội vẫn kỳ thị gọi các nhà môi giới BĐS là “cò đất”, bởi tính chụp giật, làm ăn bất chấp đạo lý và quy định của pháp luật nhằm trục lợi cá nhân, lừa đảo người mua của nhiều nhà môi giới đã ảnh hưởng chung đến thị trường này.
Để hướng đến một thị trường môi giới BĐS chuyên nghiệp, xác lập vị thế của một nghề nghiệp rất được coi trọng thị tại các nước phát triển, đòi hỏi sự tham gia quyết liệt của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp dịch vụ BĐS, Hội môi giới BĐS, các nhà môi giới và người mua sản phẩm BĐS.
1. Thực trạng và bất cập trong hoạt động môi giới tại Việt Nam
1.1. Có gần 90% môi giới hoạt động mà không có Chứng chỉ hành nghề, trình độ, năng lực, hiểu biết về pháp luật còn nhiều yếu kém
Theo số liệu báo cáo từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam, đến tháng 6/2019 có khoảng 300.000 người hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS, làm việc trong các công ty môi giới, sàn giao dịch hoặc hoạt động độc lập, nhưng chỉ có khoảng 30.000 người có chứng chỉ hành nghề, chiếm khoảng 10% - một tỷ lệ rất thấp. Đội ngũ môi giới chủ yếu tập trung ở hai trung tâm lớn là Hà Nội và TP.HCM. Riêng đội ngũ môi giới ở Hà Nội chỉ có khoảng 50% là nhà môi giới chuyên nghiệp, hoạt động thường xuyên tại các sàn giao dịch. Phần còn lại hầu hết là nghiệp dư, trong đó có những người “tay ngang” chuyển nghề, khi thị trường BĐS tăng nóng, không được đào tạo, không được kiểm soát và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên mua và bên bán.
Trong khi đó, Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã quy định cụ thể về điều kiện hành nghề môi giới BĐS kèm theo những chế tài. Cụ thể, Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định, phạt tiền từ 10-15 triệu đồng đối với một trong các hành vi: Kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định. Phạt tiền từ 30-40 triệu đồng đối với một trong các hành vi: Kinh doanh môi giới BĐS mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định, không đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS theo quy định hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng.
Điều này cho thấy, phần lớn lực lượng môi giới hiện nay thiếu kiến thức căn bản để hành nghề. Đặc biệt là kiến thức về pháp luật có liên quan đến lĩnh vực BĐS. Môi giới phần lớn hoạt động không khác gì người “dẫn mối” hoặc sale bán hàng; Không ít môi giới bắt tay với nhà đầu cơ tạo nên những cơn sốt đất ở khắp các địa phương, gây náo loạn thị trường, đồn thổi giá để trục lợi…Họ là tác nhân chính khiến giá nhà đất lên cao vượt quá khả năng chi trả của người dân…Không ít khách hàng là nạn nhân bị “cò đất” lừa đảo, mất trắng tài sản tích cóp cả một đời người. Hệ lụy để lại cho xã hội là vô cùng to lớn.
1.2. Chỉ có khoảng 1000 đơn vị thành lập Sàn giao dịch trong số hàng vạn Công ty tham gia dịch vụ môi giới bất động sản
Hiện nay, sàn giao dịch BĐS thực chất chỉ là cái tên gán vào để làm thương hiệu và dần dần đã mất đi nhiều giá trị trong lòng khách hàng. Khi thành lập sàn, các tổ chức phải chịu thêm trách nhiệm báo cáo về thị trường, chịu thêm sự thanh tra, giám sát từ các cơ quan thuộc Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng… mà không có bất cứ quyền lợi nào cả. Các doanh nghiệp không đăng ký hoạt động Sàn giao dịch BĐS vẫn được tham gia hoạt động kinh doanh các lĩnh vực như là sàn giao dịch BĐS; bao gồm môi giới, tư vấn, phân phối BĐS…mà không chịu sự quản lý của các cơ quan quản lý thị trường BĐS nêu trên.
a) Thị trường dịch vụ môi giới BĐS phát triển không kiểm soát, cạnh tranh không lành mạnh
BĐS là ngành nghề gần như không có rào cản gia nhập và rút lui. Mọi người, mọi chủ thể, mọi cá nhân đều dễ dàng tham gia. Thông thường, đến thời điểm sốt nóng, lao động từ các ngành nghề khác gia nhập vào làm môi giới với tốc độ tăng trưởng rất nhanh. Việc phát triển quá nhanh khiến cho việc cạnh tranh khá gay gắt, cạnh tranh không lành mạnh. Tình trạng bị chủ đầu tư chèn ép hoặc các sàn tư “cắt máu” diễn ra khá phổ biến, dẫn tới chất lượng dịch vụ suy giảm, lừa đảo phát sinh, gây nên nhiều tiếng xấu trong xã hội.
b) Vai trò của nhà môi giới mờ nhạt, địa vị pháp lý không rõ ràng
Với các quy định của pháp luật hiện hành, không cần có môi giới giao dịch vẫn dễ dàng hoàn thành. Hai bên bán và mua có thể tự thỏa thuận, tự ký kết và hoàn thành giao dịch mà không cần sự tham gia của nhà môi giới. Các chủ đầu tư, tự do thành lập bộ phận bán hàng, bán trực tiếp đến người mua mà không cần phải lập sàn hay bán hàng thông qua nhà môi giới.
Nhà nước hoàn toàn chưa có cơ chế để khuyến khích, tạo điều kiện cho nhà môi giới tham gia sâu hơn vào các giao dịch BĐS hoặc ràng buộc bằng các cơ chế pháp lý buộc giao dịch phải có sự tham gia của nhà môi giới.
c) Môi giới không trực tiếp đóng góp nhiều vào nguồn thu cho ngân sách Nhà nước
Đối với các nhà môi giới cá nhân, pháp luật cho phép hoạt động môi giới độc lập và yêu cầu tự đăng ký kê khai thuế. Tuy nhiên, thực tế cho thấy rất hiếm có trường hợp tự kê khai và nộp các khoản nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.
d) Công tác đào tạo, kiểm tra, khung chương trình đào tạo Chứng chỉ môi giới BĐS lạc hậu
Hiện nay, khung chương trình đào tạo, kiểm tra Ôn thi Chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS vẫn áp dụng theo Quy định cách đây gần 15 năm. Học viên không bắt buộc phải qua khóa đào tạo kiến thức mà vẫn được thi cấp Chứng chỉ. Mặc dù đây là lĩnh vực đòi hỏi lượng kiến thức và kỹ năng khổng lồ từ nhiều lĩnh vực khác nhau.
2. Kiến nghị và đề xuất
Để hướng đến một thị trường dịch vụ BĐS chuyên nghiệp, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam nói chung, phải cần một số giải pháp đồng bộ từ chính sách của Nhà nước cho đến phát huy vai trò của Hội Môi giới BĐS Việt Nam. Một số gợi ý chính sách xin đề xuất:
- Cần nâng cao vai trò, địa vị pháp lý của nhà môi giới trong các giao dịch
Cân nhắc bắt buộc giao dịch qua sàn đối với 1 số loại hình BĐS, đặc biệt là BĐS hình thành trong tương lai và tại một số đô thị đặc biệt. Trong các văn bản như trong Hợp đồng đặt cọc, cần có xác nhận của Môi giới với mã số hành nghề riêng. Sau đó đến bước Ký hợp đồng sang nhượng, cho thuê…
- Chấn chỉnh lại công tác đào tạo, sát hạch cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới
Điều chỉnh lại bộ khung chương trình đào tạo cho phù hợp với thực tế hiện nay. Trong đó tập trung vào việc truyền thụ kiến thức về Pháp luật Kinh doanh BĐS, đạo đức hành nghề môi giới. Quy định bắt buộc phải hoàn thành chương trình đào tạo của đơn vị được cấp phép mới được dự thi sát hạch lấy Chứng chỉ. Tại Mỹ, các nhà môi giới phải qua khóa đào tạo 180 giờ sau đó thi lấy Chứng chỉ làm việc tại các văn phòng giao dịch từ 2 năm trở lên mới được dự thi lấy Chứng chỉ hành nghề môi giới.
Quy định bổ sung cập nhật kiến thức hàng năm để hành nghề.
- Tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra việc hành nghề môi giới BĐS đúng luật
Hiện nay công tác thanh kiểm tra hoạt động môi giới, đặc biệt là môi giới tự do đang bị bỏ ngỏ. Đây là nguyên nhân chính làm nên thị trường BĐS đầy méo mó và nhiều tiêu cực.
Xem xét, giao cho Hội Môi giới BĐS Việt Nam chủ trì việc Cấp, quản lý mã số định danh và tham gia vào việc khuyến cáo, giám sát Hội viên thực hiện đúng pháp luật.
- Quy định cơ chế báo cáo đối với các đơn vị môi giới không phải là sàn giao dịch
Đây là cơ sở dữ liệu quan trọng để xây dựng chính sách và điều tiết thị trường. Đồng thời, tạo sự công bằng cho tất cả các tổ chức tham gia hoạt động môi giới BĐS.