1. Thực trạng nhà ở xã hội tại Việt Nam
Khái niệm NƠXH lần đầu tiên chính thức đã xuất hiện trong văn bản pháp luật là Luật Nhà ở 2005 với định nghĩa NƠXH là “Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua”. Như vậy, khái niệm NƠXH đã được luật hóa trong văn bản luật tiếp theo cho đến nay đều sử dụng định nghĩa gián tiếp, NƠXH là một loại hình nhà ở được xây dựng dành cho các nhóm yếu thế trong xã hội.
Quốc hội, Chính phủ Việt Nam đã ban hành nhiều cơ chế chính sách phát triển NƠXH để hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng có khó khăn, thu nhập thấp tại cả khu vực đô thị và nông thôn. Trong đó có Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý NƠXH với các quy định cụ thể về hỗ trợ, ưu đãi để tạo điều kiện thuận lợi thông thoáng cho các tổ chức, nước ngoài tham gia đầu tư phát triển NƠXH. Đặc biệt, ngày 25/1/2017 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 03/CT-TTg về đẩy mạnh phát triển NƠXH.
Hiện nay, các Bộ, ngành, địa phương đã và đang tích cực triển khai các chương trình hỗ trợ nhà ở cho đối tượng thuộc diện được ảnh hưởng chính sách cơ bản hỗ trợ về NƠXH theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014.
Chiến lược phát triển NƠXH quốc gia (2016-2020) đã đi vào được 3/4 chặng đường. Theo kế hoạch, việc phát triển các dự án NƠXH phải đạt mục tiêu 12,5 triệu m2 sàn nhưng hiện chỉ thực hiện 4,6 triệu m2 sàn.
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, kết quả phát triển NƠXH thời gian qua chưa đạt yêu cầu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 (đạt khoảng 34,3% so với mục tiêu đã đề ra trong Chiến lược phấn đấu đến năm 2020 là xây dựng 12.500.000 m2 NƠXH).
2.Các cơ chế, chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội
2.1. Chính sách về tài chính
Gói hỗ trợ tín dụng 30 nghìn tỷ đồng
Để kích cầu NƠXH, gói vay tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng được xem là một trong những chính sách tích cực được Chính phủ đưa ra. Thế nhưng trên thực tế, gói vay này cũng chưa thật sự phát huy tác dụng vì điều kiện xét duyệt cho vay quá ngặt nghèo.
Cuối năm 2015, Chính phủ đã ban hành Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý NƠXH. Sau khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc, người thu nhập thấp có thể vay mua NƠXH tại Ngân hàng Chính sách xã hội với lãi suất 4,8% theo Quyết định của Thủ tướng.
Trong năm 2016 cùng với việc gia hạn vay 30.000 tỷ đồng đến hết năm 2016, Chính phủ cũng phê duyệt mức lãi suất ưu đãi với NƠXH tại Ngân hàng chính sách với mức lãi suất ưu đãi 4,8%/năm.
Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định 370/QĐ-TTg về lãi suất cho vay ưu đãi NƠXH tại Ngân hàng Chính sách xã hội theo quy định tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP. Theo đó, lãi suất cho vay ưu đãi NƠXH tại Ngân hàng Chính sách xã hội trong năm 2018 là 4,8%/năm (0,4%/tháng). Lãi suất nợ quá hạn được tính bằng 130% lãi suất khi cho vay.
Sau khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc, cơ hội tiếp cận NƠXH của người dân khó khăn hơn dù có gói tín dụng mới từ Ngân hàng Chính sách xã hội, nhưng người thu nhập thấp không dễ tiếp cận.
Gói 3.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội
Trong phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 3/2020, Chính phủ vừa giao Bộ Kế hoạch và Đầu tư cân đối thêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội theo Nghị định số 71/2018/QH14 và bổ sung 2.000 tỷ đồng cho 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng nhà nước chỉ định để thực hiện hỗ trợ cho vay NƠXH.
2.2. Cơ chế về đất đai, thuế, và chính sách ưu đãi khác về đầu tư
Các dự án phát triển NƠXH được hưởng một số hỗ trợ, ưu đãi nhất định về đất đai, thuế và các chính sách ưu đãi khác về đầu tư… miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng NƠXH đã được phê duyệt; được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế gia tăng; được miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế suất thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp; được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đối với trường hợp dự án áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình NƠXH do cơ quan có thẩm quyền ban hành; được sử dụng nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai trong phạm vi dự án phát triển NƠXH làm tài sản thế chấp khi vay vốn đầu tư cho dự án đó…
Đặc biệt, chủ đầu tư dự án được dành 20% tổng diện tích đất ở được giao trong phạm vi dự án phát triển NƠXH (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại, kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua NƠXH và giảm chi phí dịch vụ quản lý, vận hành NƠXH sau khi đầu tư. Trường hợp dự án phát triển NƠXH không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án đó để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại.
3. Nguyên nhân của việc NƠXH phát triển chậm
Chính phủ và Bộ Xây dựng nhận định, một trong những nguyên nhân dẫn đến NƠXH chậm được triển khai chủ yếu do vốn và quỹ đất tại một số địa phương dành cho phân khúc này chưa nhiều.
- Thứ nhất là khó khăn về nguồn vốn
Thiếu vốn NƠXH mới về đích 1/3 so với mục tiêu đề ra mặc dù trong Luật Nhà ở quy định Nhà nước dành lượng vốn nhất định cho vấn đề NƠXH.
Thiếu vốn nên việc khuyến khích các nhà đầu tư tham gia phát triển dự án NƠXH gặp rất nhiều khó khăn khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc cho vay từ cuối năm 2016. Chủ trương đã có nhưng không bố trí nguồn tái cấp vốn để hỗ trợ phát triển NƠXH nên các dự án rơi vào tình trạng đói vốn. Việc chấm dứt gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng đã gây khó khăn rất lớn đối với các chủ đầu tư dự án NƠXH đã ký hợp đồng vay gói tín dụng ưu đãi nhưng chưa giải ngân hết thì không được tiếp tục giải ngân phần còn lại.
- Thứ hai là việc bố trí quỹ đất cho các doanh nghiệp xây dựng NƠXH
Thiếu quỹ đất là một trong những nguyên nhân quan trọng nhất dẫn đến việc phát triển NƠXH quá chậm như hiện nay, dù vấn đề này đã được đưa vào luật để điều chỉnh. Bộ Xây dựng cho rằng, chính quyền một số địa phương chưa quan tâm đúng mức đối với việc phát triển NƠXH, đặc biệt là việc bố trí đủ quỹ đất để phát triển.
Theo quy định, các dự án nhà ở thương mại có diện tích trên 10ha phải dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng NƠXH, một số địa phương đang làm không đúng quy định của Luật, Nghị định của Chính phủ liên quan đến NƠXH khiến nguồn cung NƠXH khan hiếm. Cụ thể:
+ Không phê duyệt quy hoạch dành 20% diện tích để xây NƠXH tại các dự án. Khu nhà ở thương mại giá trị cao, quỹ đất 20% làm NƠXH, doanh nghiệp được quyền nộp tiền chênh lệch cho địa phương. Tiền chênh lệch thu được này sẽ dùng để bố trí quỹ đất khác làm NƠXH nhưng chưa thực hiện hoặc thực hiện không đủ khiến quỹ đất rất khó khăn. Nếu các doanh nghiệp thực hiện đúng quy định dành 20% quỹ đất làm NƠXH sẽ không thiếu đất.
+ Không địa phương nào muốn bỏ quỹ đất ra để làm NƠXH. Đất làm nhà thương mại thu được thuế, có lợi hơn.
+ Các khu đô thị phải trích quỹ đất 20% làm NƠXH nhưng các địa phương lại không đôn đốc các doanh nghiệp “nhả” đất đó ra mà lờ đi để doanh nghiệp xoay sở chuyển đổi cuối cùng vẫn là làm nhà ở thương mại.
+ Quy định của Chính phủ, của Luật Nhà ở về việc buộc doanh nghiệp phải dành 20% đất của một dự án bất kỳ để làm NƠXH là không phù hợp, quy định quá cứng nhắc, bởi có những dự án doanh nghiệp đã phải “cắt” 20% đất làm trường học. Do đó, nếu tiếp tục phải dành thêm 20% để làm NƠXH, thì đất kinh doanh chỉ còn 60%, trong khi vẫn phải đóng tiền sử dụng đất 100% diện tích.
- Thứ ba là triển khai chính sách gặp khó khăn
Quá trình triển khai Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia được Thủ tướng Chính phủ rất quan tâm. Thủ tướng đã ban hành chỉ thị số 03/CT-TTg ngày 25/1/2017. Hệ thống chính sách đối với việc thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đã được xây dựng rất đầy đủ. Bộ Xây dựng đã ban hành nhiều Nghị định, Thông tư hướng dẫn các địa phương triển khai thực hiện.
Tuy vậy, vướng mắc vẫn là ở khâu tổ chức thực hiện ở phía chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Đặc biệt, sự chậm trễ trong khâu giải phóng mặt bằng, bố trí qũy đất để thực hiện dự án. Nhiều địa phương chưa bổ sung quy hoạch quỹ đất NƠXH; chưa sử dụng nguồn tiền thu được từ 20% quỹ đất trong dự án đô thị để đầu tư dự án NƠXH. Trong triển khai thực hiện tại địa phương, có địa phương quan tâm nhưng có địa phương dường như thờ ơ, có đất nhưng không làm. Bên cạnh đó, có địa phương chọn địa điểm xây dựng NƠXH không phù hợp, dẫn đến không phát triển được dự án hoặc có phát triển dự án nhưng không nhiều người về ở.
Dù nhu cầu rất cao nhưng nhiều dự án NƠXH vẫn đang bị đóng băng, triển khai chậm chạp, còn nhiều vướng mắc trong các thủ tục triển khai…Cụ thể, thủ tục pháp lý khi vay vốn đầu tư xây dựng chưa thông thoáng. Do nguồn cung hạn chế nên quy định về đối tượng mua nhà ngặt nghèo. Tại Quyết định 34/2010/QĐ-UBND của UBND TP.HN, đối tượng mua NƠXH bó hẹp lại với trường hợp chỉ có hộ khẩu nội thành Hà Nội, có nhà ở nhưng diện tích bình quân dưới 5m2/người.
Do nhu cầu nhà ở rất lớn nhưng thực tế, các dự án lại không đến được tay người mua. Trong khi đó, doanh nghiệp muốn đầu tư phát triển loại hình này lại gặp vướng mắc về chính sách, không thể làm nổi nhà ở giá rẻ nếu tuân thủ theo quy định của nhà nước.
4. Một số bất cập cần được tháo dỡ trong chính sách NƠXH
Phát triển NƠXH là định hướng của Nhà nước để giải quyết vấn đề thiếu hụt nhà ở cho người có thu nhập thấp đồng thời là giải pháp giúp thị trường BĐS phát triển ổn định, phù hợp điều kiện thực tế của nước ta. Thế nhưng, các chính sách phát triển NƠXH hiện nay đang bộc lộ nhiều bất cập.
- Đối với Bộ Xây dựng
Xây dựng các chính sách NƠXH tại Việt Nam cho các nhóm đối tượng mục tiêu là các hộ gai đình thu nhập thấp tại khu vực đô thị, công nhân KCN thông qua các bài học từ kinh nghiệm quốc tế;
Đề xuất hoàn thiện Luật Nhà ở hiện hành nhằm thúc đẩy các chính sách NƠXH cần có những chế tài thích hợp để xử lý những đơn vị chưa tuan thủ theo luật định, nhằm đảm bảo sự hài hòa về lợi ích của ba đối tượng chính trong công cuộc xây dựng NƠXH: kéo dài thời gian vay mua nhà lên tới 20 năm để giảm áp lực trả nợ và tăng số tiền khách hàng được vay hoặc cho phép doanh nghiệp ký bảo lãnh với ngân hàng cho người mua nhà đối với dự án doanh nghiệp là chủ đầu tư. Ngoài ra, có thể xem xét, mở rộng đối tượng thu nhập thấp tại các thành phố lớn từ mức dưới 9 triệu đồng hiện nay lên mức dưới 12 triệu đồng/tháng.
Đôn đốc UBND các tỉnh, thành phố báo cáo việc dành quỹ đất cho phát triển NƠXH trên địa bàn. Các địa phương phải nêu rõ thực trạng việc thực hiện nghĩa vụ NƠXH đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị tại địa phương. Cụ thể, số lượng dự án, quy mô sử dụng đất, số lượng căn hộ NƠXH, tiến độ thực hiện các dự án phát triển NƠXH độc lập. Đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị có diện tích sử dụng đất tư 10ha trở lên tại các đô thị loại 3 trở lên hoặc khu vực quy hoạch từ loại 3 trở lên phải báo cáo rõ việc dành quỹ đất để xây dựng NƠXH. Đồng thời, báo cáo số lượng dự án, quy mô sử dụng đất, số lượng căn hộ NƠXH, tiến độ thực hiện.
- Đối với UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: Rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển NƠXH. Đồng thời, tập trung đẩy mạnh việc triển khai các chương trình NƠXH; đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp và người dân tích cực tham gia phát triển NƠXH, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở cho thuê…
- Về nguồn vốn thực hiện kế hoạch: Việt Nam cần áp dụng một hệ thống tài chính nhà ở bền vững vì nhu cầu về nhà và tài chính nhà ở tăng do tốc độ tăng trưởng kinh tế, dân số và đô thị hóa liên tục.
Vốn ngân sách đầu tư một phần diện tích NƠXH cho thuê, nhà ở tái định cư, một phần diện tích nhà ở sinh viên, hỗ trợ đầu tư xây dựng nhà ở cho hộ nghèo khu vực nông thôn.
Vốn huy động ngoài xã hội (ngoài ngân sách) để đầu tư xây dựng NƠXH, nhà ở công nhân thuê, nhà ở học sinh, sinh viên, nhà ở thương mại, cải tạo chung cư cũ, giãn dân phố cổ. Các chủ đầu tư sử dụng vốn tự có, vốn vay và vốn huy động hợp pháp khác.
- Về đất đai: Rà soát, tổng hợp quỹ đất 20% (hoặc quỹ đất 25%) trong các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, đề xuất bố trí thực hiện dự án phát triển NƠXH, nhà ở công nhân thuê, nhà ở sinh viên, nhà ở tái định cư và đấu giá quyền sử dụng đất, tạo vốn xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; đưa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chỉ tiêu phân bổ đất xây dựng thực hiện kế hoạch phát triển nhà ở; kiên quyết thu hồi hoặc dừng các dự án chậm triển khai, đã giao đất nhưng không sử dụng quá thời gian quy định của pháp luật.
“Xây dựng, hoàn thiện chính sách tổng thể NƠXH tại Việt Nam giai đoạn 2021-2030” nhằm đề xuất cơ chế chính sách về phát triển NƠXH phù hợp với tình hình thực tế, xu hướng phát triển của Việt Nam giai đoạn 2021-2030 là nhu cầu cấp thiết. Nếu không có những giải pháp đột phá để thúc đẩy nhiều hơn sự hình thành của các dự án NƠXH thì bài toán an cư của đại bộ phận người thu nhập thấp vẫn sẽ bị bỏ ngỏ.