Phát triển nhà ở xã hội chiến lược lớn có ý nghĩa nhân văn

Có thể khẳng định chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn năm 2030 là một chiến lược rất nhân văn, mang lại nhiều cơ hội có nhà ở đúng nghĩa cho người thu nhập thấp. Chính phủ mới giao Bộ Kế hoạch và Đầu tư cân đối thêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội và bổ sung 2.000 tỷ đồng để cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ định để thực hiện hỗ trợ cho vay nhà ở xã hội. Như vậy, sau khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc thì đến nay Chính phủ có thêm gói tín dụng mới để “cứu” chương trình nhà ở xã hội bị đình trệ mấy năm nay.

Thực trạng và những vấn đề đặt ra

Để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị, công nhân các khu công nghiệp, Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn năm 2030, những thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM và các địa phương nhiều khu rất lớn, khoảng 1 triệu đơn vị nhà ở cho thu nhập thấp. Mục tiêu đến năm 2020 sẽ xây dựng được 12,5 triệu m² sàn NƠXH cho người thu nhập thấp tại đô thị. Tuy nhiên, theo thống kê của Bộ Xây dựng, công tác phát triển nhà ở xã hội hiện chưa đạt được yêu cầu đề ra trong Chiến lược. Cụ thể, đến hết năm 2019, chỉ có 207 dự án NƠXH hoàn thành, quy mô xây dựng khoảng hơn 85.810 căn, tương đương hơn 4,3 triệu m² sàn NƠXH (đạt khoảng 34,3%).

Điểm nổi bật trong Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn 2030 là diện tích nhà ở bình quân đạt khoảng 24m²/sàn/người, trong đó tại đô thị đạt 26m²/sàn và tại nông thôn đạt 19m² sàn/người; phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 6m² sàn/người. Nhưng hiện nay, thị trường nhà ở tại Việt Nam cho thấy vẫn chưa bắt kịp với mức thu nhập của người lao động. Theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng, nhu cầu NƠXH trên toàn quốc giai đoạn 2011-2030 là khoảng 440 nghìn căn hộ, nhưng đến nay mới chỉ thực hiện được trên 30% kế hoạch. Đáng lưu ý là chương trình phát triển NƠXH đã được nâng lên thành Luật, trong đó quy định rõ các cơ chế hỗ trợ, cũng như nguồn lực hỗ trợ hàng năm hoặc theo giai đoạn. Tuy nhiên, việc tổ chức triển khai lại không suôn sẻ như mong muốn.

Thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết: Nhu cầu nhà ở bình dân ngày càng bức thiết khi cơ cấu dân số đang bước vào thời kỳ dân số vàng, với 70% dân số trong độ tuổi lao động, sự phát triển của các gia đình trẻ, nhu cầu tách hộ của các gia đình lớn… Đến năm 2020, 40% dân số Việt Nam trên tổng số ở khu vực đô thị. Như vậy, theo tính toán của Bộ Xây dựng, thời điểm hiện nay, tại các khu vực đô thị cả nước có hơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở và 1,7 triệu công dân có nhu cầu ổn định chỗ ở.

Theo kết quả kiểm toán chương trình NƠXH vừa được Kiểm toán nhà nước công bố, tại Hà Nội, trong giai đoạn 2016-2020, dự kiến có 15 dự án NƠXH được xây dựng, hoàn thành nhưng đến nay chưa có dự án nào hoàn thành. Trong đó, 2/15 dự án chưa triển khai xây dựng; 7/15 dự án chưa có chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận dự án đầu tư; 1/15 dự án không có thông tin tình hình triển khai; 2/15 dự án dừng triển khai không thực hiện được NƠXH hoặc thu hồi; 3/15 dự án đã được chấp thuận chuyển mục tiêu đầu tư sang nhà ở thương mại.

Tại TP.HCM, giai đoạn 2016-2019, chỉ mới xây dựng hoàn thành, đưa vào sử dụng khoảng 14 dự án NƠXH, với tổng diện tích đất 15,8ha, quy mô 10.255 căn hộ, trong khi nhu cầu thực tế cần khoảng 134.000 căn. Tính đến tháng 1/2020 trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 207 dự án NƠXH, quy mô xây dựng khoảng hơn 85.810 căn, với tổng diện tích hơn 4.290.500m²; đang tiếp tục triển khai 220 dự án với quy mô xây dựng khoảng 179.640 căn.

Những con số trên cho thấy, nguồn cung NƠXH đang rất thiếu hụt so với nhu cầu thực của phân khúc này (hiện đang có khoảng 3,4 triệu công dân và người lao động khó khăn cần ổn định chỗ ở trong năm nay). Dẫu vậy, nhiều dự án đã hình thành, đáp ứng nguồn cung cho thị trường vẫn xảy ra tình trạng tồn kho, kém thanh khoản.

Sau 19 lần mở bán (trong suốt 5 năm) nhưng vẫn ế ẩm, mới đây, chủ đầu tư một dự án NƠXH tại Quốc Oai đã đăng ký mở bán lần thứ 20. Theo thống kê, số căn hộ đã bán từ (đợt 1 đến đợt 19) là 322 căn. Số căn hộ còn lại: 24 căn. Số căn NƠXH còn lại để cho thuê 86 căn. Giá bán tạm tính căn hộ NƠXH của dự án này là 9.960.000 đồng/m²; giá cho thuê là 48.000 đồng/m²/tháng.

Dự án NƠXH AZ Thăng Long (Hoài Đức, HN) do Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long làm chủ đầu tư mới đây cũng thông báo mở bán lần thứ 12. Dự án có tổng số 1.496 căn. Sau 11 lần bán, chủ đầu tư mới bán được 475 căn hộ xã hội, còn 231 căn hộ dành cho thuê mua vẫn còn nguyên. Lần thứ 12 này, chủ đầu tư công bố đẩy ra thị trường 354 căn với giá 14.017.594 đồng/m². Dự án được bán suốt từ năm 2015 đến nay vẫn chưa hết hàng.

Tương tự, Dự án NƠXH Phú Lãm, Hà Đông cũng qua 5 năm bán song vẫn còn tồn đọng rất nhiều căn chưa bán được.

Một số nguyên nhân, tồn tại

Thời gian qua đã có một loạt các hành lang pháp lý từ Luật Nhà ở, dẫn chiếu tới các Nghị định, Thông tư, các Chương trình mục tiêu. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng có các gói tín dụng để hỗ trợ cho việc đầu tư xây dựng NƠXH, cũng như hỗ trợ cho người mua, thuê mua NƠXH với lãi suất thấp.

Tuy nhiên, từ khi gói hỗ trợ tín dụng 30 nghìn tỷ đồng hỗ trợ mua nhà dành cho người thu nhập thấp kết thúc thời hạn giải ngân vào năm 2016, các doanh nghiệp bất động sản không còn mặn mà đầu tư NƠXH còn người thu nhập thấp không được tiếp cận với nguồn vốn vay lãi suất thấp. Trong khi đó, với dân số đô thị chiếm hơn 30 triệu người và tăng trưởng dân số đô thị dự kiến hàng năm khoảng 900 nghìn người, vấn đề nhà ở cho người dân tại các đô thị đang ngày càng cấp bách.

Nguyên nhân khó khăn nhất trong quá trình triển khai các dự án NƠXH này được chỉ ra đó là: Các nguồn vốn hỗ trợ cho người thu nhập thấp từ ngân sách còn hạn chế. Mặc dù, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về NƠXH đã từng bước được bổ sung, hoàn thiện về cơ bản đã hình thành khung pháp lý tương đối đầy đủ và đồng bộ để điều chỉnh việc phát triển NƠXH trong Luật Nhà ở được Quốc hội ban hành năm 2014, nhưng việc phát triển NƠXH cho công nhân các khu vực công nghiệp, nhà ở cho người thu nhập thấp thời gian qua vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế.

Nhìn nhận về nguyên nhân khiến công tác phát triển NƠXH bị “mắc cạn” ở góc độ quản lý nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng, bên cạnh khó khăn về nguồn vốn, thì điểm nghẽn thứ 2 là công tác triển khai thực hiện dự án nhà ở tại địa phương đã gặp không ít bất cập. Điển hình như việc chọn địa điểm xây dựng NƠXH, có địa phương lựa chọn địa điểm không phù hợp, dẫn đến không phát triển được dự án hoặc có phát triển dự án, song không thu hút được nhiều người về ở.

Mặt khác, nhiều doanh nghiệp không “mặn mà” đầu tư xây dựng NƠXH vì NƠXH được ưu dãi thuế đất, nhưng không bị khống chế về giá, lợi nhuận, trong khi giá vật liệu xây dựng, nhân công… không giảm. Cùng với đó, lãi suất vay vốn cao, lợi nhuận do bị khống chế giá bán; thời gian thu hồi vốn chậm do quy định để lại 20% quỹ nhà dành cho thuê trong 5 năm… Thực tế, doanh nghiệp nào cũng muốn dự án quyết toán nhanh, đặc biệt với các công ty cổ phần. Tuy nhiên, quy định như vậy khiến doanh nghiệp bị đọng vốn nhiều. Về vốn trung hạn, các ngân hàng cũng không muốn hỗ trợ lãi suất các dự án như vậy…

Theo các chuyên gia, nguyên nhân của những khu NƠXH không bán được là do hạ tầng quanh dự án không đồng bộ, thiếu tính kết nối. Nhà ở vẫn chạy trước hạ tầng một bước. Giá đất và tiền sử dụng đất tại các khu vực gần trung tâm thành phố rất cao nên các chủ đầu tư không có khả năng phát triển nhà ở giá rẻ, bình dân tại các khu vực này mà phải đi ra xa trung tâm thành phố. Những khu đất vàng, thuận lợi cho việc đi lại, dễ dàng kết nối với hạ tầng cơ sở nghiễm nhiên trở thành địa điểm để xây dựng những dự án nhà ở thương mại. Đó là lý do khiến nhiều khu nhà ở được xây lên nhưng chẳng ai đến ở.

Cần những giải pháp quyết liệt

Phát triển NƠXH là chủ trương, chính sách đúng đắn, với những đột phá từ quan điểm, tư tưởng, cách thức tiếp cận cho tới giải pháp thực thi, cùng với sự quyết tâm và vào cuộc tích cực của Chính phủ, các Bộ, ngành, địa phương đã đem lại nhiều kết quả quan trọng trong thời gian qua. Tuy nhiên,để giải được bài toán NƠXH về lâu dài cần tháo gỡ khó khăn của người mua và chủ đầu tư hiện nay. Về phía người mua, nên thống nhất những quy định về lãi suất cho vay cũng như thời hạn được vay mua NƠXH.

Đối với các doanh nghiệp, cần xem xét lại các quy định pháp luật khi thực hiện đầu tư dự án NƠXH. Rút gọn các thủ tục hành chính và thời gian phê duyệt dự án. Bên cạnh đó, là các chương trình tín dụng hỗ trợ doanh nghiệp vay vốn ưu đãi để đầu tư xây dựng NƠXH.

Đối với các doanh nghiệp, cần xem xét lại các quy định pháp luật khi thực hiện đầu tư dự án NƠXH. Rút gọn các thủ tục hành chính và thời gian phê duyệt dự án. Bên cạnh đó là các chương trình tín dụng hỗ trợ doanh nghiệp vay vốn ưu đãi để đầu tư xây dựng NƠXH.

Chính phủ cũng cần nghiên cứu áp dụng hệ thống tài chính nhà ở một cách bền vững, trong đó huy động cả nguồn tài chính xã hội hóa và vốn nước ngoài. Để cải thiện hiệu quả các chính sách NƠXH đòi hỏi phải có số liệu thống kê chính xác nhu cầu thực tế, rà soát các quy định để xác định đúng đối tượng cần hỗ trợ, đảm bảo thực hiện thành công mục tiêu an sinh xã hội của Đảng, Nhà nước. Đẩy mạnh phân khúc NƠXH cho thuê cũng là một trong những định hướng quan trọng, góp phần giải quyết khó khăn về nhà ở cho người thu nhập thấp…

Không chỉ bổ sung thêm nguồn vốn, Chính phủ cũng giao Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung một số nội dung bất cập tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP để trình Chính phủ xem xét, ban hành trong quý 4/2020 theo trình tự thủ tục rút gọn. Đồng thời, đề xuất đổi mới phương thức, cơ chế chính sách để giải quyết căn bản nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp. Phối hợp với các địa phương, đặc biệt là TP Hà Nội và TP.HCM tập trung chỉ đạo, triển khai thực hiện tốt các nhiệm vụ, giải pháp đẩy mạnh phát triển NƠXH, đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp, nhất là công nhân.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng đề ra nhiều giải pháp, trong đó có việc tiếp tục thực hiện tái cơ cấu thị trường bất động sản, gắn với thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, đặc biệt là NƠ XH; khắc phục việc lệch pha cung – cầu, phát triển đa dạng hóa các loại hàng hóa bất động sản nhà ở, trong đó đẩy mạnh phá triển phân khúc NƠXH đô thị, nhà ở cho công nhân lao động, nhà ở cho thuê. Tiếp tục nghiên cứu xây dựng cơ chế, chính sách mô hình hợp lý để huy động các nguồn lực; kiểm soát chặt chẽ việc quy hoạch và khai thác, sử dụng hiệu quả quỹ đất đô thị dành cho NƠXH.

Với Hà Nội, nhằm triển khai có hiệu quả chương trình phát triển NƠXH từ nguồn tiền thu được tương đương giá trị 20%, 25% quỹ đất ở tại các dự án nhà ở thương mại thực hiện theo trách nhiệm phát triển NƠXH bằng phương thức nộp tiền. Đến nay, đã có hơn 2.000 tỷ đồng nộp ngân sách để phát triển NƠXH… UBND TP cũng thực hiện một số giải pháp. Rà soát toàn bộ quỹ đất 20% trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; kiên quyết thu hồi, hoặc dừng các dự án chậm triển khai để đề xuất quỹ đất phục vụ phát triển NƠXH triển khai các khu đô thị NƠXH tại 4 huyện: Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Thường Tín.

Trong giai đoạn tiếp theo, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt chủ trương đầu tư dự án “Xây dựng chính sách tổng thể NƠXH tại Việt Nam trong giai đoạn 2021-2030” tại Quyết định 848/QĐ-TTg ngày 12/7/2018, do Chính phủ Hàn Quốc viện trợ không hoàn lại. Dự án được thực hiện trong 3 năm với mục tiêu nâng cao quyền có nhà ở của các hộ có thu nhập thấp tại khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp thông qua việc nghiên cứu, đề xuất cải thiện chính sách NƠXH tại Việt Nam trong giai đoạn 2021-2030 nhằm góp phần sửa đổi Luật Nhà ở hiện nay. Với những giải pháp này, hy vọng, thời gian tới mục tiêu xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp ở khu vực đô thị sẽ được cải thiện theo hướng hiệu quả hơn.

Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), bước sang nửa cuối 2019 và đầu năm 2020, thị trường BĐS gặp những khó khăn nhất định và có dấu hiệu giảm sút mạnh, ảnh hưởng đến nhều ngành nghề khác, khiến nhiều doanh nghiệp lớn, có thương hiệu trên thị trường đứng trước nguy cơ phá sản, nhất là khi mất thanh khoản tại nhiều dự án kéo dài, việc triển khai dự án mới gặp nhiều khó khăn. Để tháo gỡ khó khăn, hỗ trợ doanh nghiệp và người dân, VNREA đã kiến nghị cấp nguồn vốn cho NƠXH. Theo quy định của Luật Nhà ở, hàng năm, nhà nước cấp 50% vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội, 50% huy động thêm từ các kênh khác nhau để hỗ trợ cho người mua thuê mua NƠXH. Bên cạnh đó, 4 ngân hàng thương mại như Vietcombank, BIDV, Agribank, Vietinbank do nhà nước chi phối được cấp bù lãi suất vay 3-4%, còn lại tự huy động 100% để cho vay. Như vậy, nếu cấp 2.000 tỷ đồng với tỷ lệ bù lãi suất vay 3-4% thì mỗi năm có thể huy động thêm được 60.000 tỷ đồng cho người vay mua, tạo tính thanh khoản lớn cho NƠXH.

Tổng kết của Bộ Xây dựng vừa qua cho thấy, khi kết thúc gói 30.000 tỷ đồng, từ 1 đồng, ngân hàng thương mại huy động thêm được 33 đồng. Còn ngân hàng chính sách xã hội từ 1 đồng có thể huy động thêm 1 đồng nữa. Như vậy với 2000 tỷ đồng mà Nhà nước giao cho các ngân hàng sẽ huy động được nguồn lực khoảng 66.000 tỷ cho doanh nghiệp vay xây NƠXH và người dân vay để mua, thuê NƠXH.

Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia chính thức chạm mốc 2020. Đây sẽ là dấu mốc quan trọng để những nhà hoạch định chính sách nhìn lại những việc đã và đang làm, tiếp tục thực hiện sứ mệnh về một chiến lược lớn, nhân văn của đất nước ta.