Dân số: TPHCM -7 triệu người, Hà Nội -5 triệu người;
Diện tích nhà ở trung bình cho mỗi người: TP. HCM - 10m2/người, Hà Nội - 7m2/người;
Giá mỗi m2 nhà ở trung bình: TP. HCM - 1000USD/m2, Hà Nội - 1500USD/m2.
- Giá trị nhà ở tại TP. HCM ước tính là:
7 triệu người x 10m2/người x 1000USD/m2 = 70 tỷ USD
- Giá trị nhà ở tại Hà Nội ước tính là:
5 triệu người x 7m2/người x 1500USD/m2 = 52,5 tỷ USD
Những giá trị trên chưa bao gồm giá trị của vô số văn phòng, khách sạn, các loại hình công trình, đất đai, nhà xưởng... đây là một con số ấn tượng với một đất nước mà GDP chỉ khoảng 85 – 86 tỷ USD như Việt Nam.
Cơ chế huy động vốn cho nền kinh tế từ BĐS
Cơ chế huy động vốn cho nền kinh tế từ BĐS được huy động theo mô hình sau:
Trong mô hình đơn giản tính trên ta thấy vốn “tĩnh” từ BĐS được chuyển thành vốn “động” khi chủ sở hữu BĐS đem thế chấp tài sản của mình cho các tổ chức tín dụng, nguồn vốn vay được người đi vay sử dụng dành cho tiêu dùng, đầu tư, hoặc cho mục đích mua chính BĐS mà người đi vay đem thế chấp, hoặc cho nhiều mục đích khác nhau. Dù sử dụng cho mục đích tiêu dùng hay đầu tư thì khoản tín dụng này cũng gián tiếp hoặc trực tiếp kích thích sản xuất hàng hoá, tăng trưởng kinh tế, doanh nghiệp, nhà sản xuất vì thế sẽ có lợi nhuận và doanh thu cao hơn, sẽ đóng thuế cho nhà nước nhiều hơn.
Từ nguồn thuế này nhà nước có thể trích lại một phần để hỗ trợ, báo đảm cho các rủi ro tín dụng của hệ thống tín dụng trong hoạt động cho vay thế chấp bằng BĐS hay còn gọi là Tín dụng BĐS.
Mô hình trên thoáng qua có vẻ rất đơn giản và đã được áp dụng từ lâu ở Việt Nam, nhưng để mô hình thật sự phát huy được hiệu quả và an toàn cho hệ thống tài chính, ngân hàng là một công việc hết sức phức tạp đòi hỏi phải áp dụng thêm các công cụ tài chính mới và cải cách, bổ sung, thay đổi nhiều điều luật để các công cụ này được vận hành và phát huy tác dụng.
Với hoạt động ngân hàng – tín dụng tính thanh khoản của các khoản cho vay là rất quan trọng. Ngân hàng sẽ không dám cho vay nếu như người đi vay không chứng minh được khả năng trả nợ gốc và lãi của các khoản tín dụng (việc chứng minh này trong nhiều trường hợp là rất tương đối và không chính xác) cho dù người vay có thế chấp bằng BĐS với giá trị cao hơn nhiều khoản tín dụng. Sự mất khả năng thanh toán các khoản tín dụng đến hạn có thể khiến ngân hàng thâm hụt cán cân thanh toán dẫn đến rủi ro mất tín nhiệm và phá sản.
Chính vì vậy một cơ chế gián tiếp để ngân hàng có thể nhanh chóng bù đắp lượng tiền mặt thiếu hụt ngoài dự tính từ các khoản tín dụng BĐS đóng vai trò quyết định cho việc các ngân hàng mạnh dạn “bơm vốn” cho nền kinh tế thông qua các khoản tín dụng BĐS.
Để tái lập vốn cho các tổ chức tín dụng cung cấp tín dụng BĐS khi có nhu cầu, ở các nước phát triển lập ra các siêu định chế tài chính trung gian (Tuỳ theo mỗi quốc gia các siêu định chế này thuộc nhà nước hoặc Quỹ đại chúng) chuyên mua bán lại các khoản tín dụng này với một tỷ lệ chiết khấu nhất định, các tổ chức này tạm gọi là các “ Đại lý tín dụng BĐS”. Vai trò của các Đại lý là rất quan trọng, bao gồm các hoạt động sau:
- Tái đầu tư tài chính cho các khoản tín dụng BĐS của các tổ chức cho vay.
- Phát hành chứng khoán tín dụng BĐS, các chứng khoán này được bảo đảm bằng tài sản của Đại lý và các khoản tín dụng BĐS mua lại từ các tổ chức cấp tín dụng BĐS .
- Huy động vốn từ thị trường chứng khoán, thị trường tài chính cho đầu tư kinh doanh BĐS.
- Tạo lập các chuẩn mực, quy trình, biểu mẫu để các tổ chức tín dụng cấp tín dụng BĐS cho người có nhu cầu.
- Bằng nghiệp vụ chuyên môn của mình, các Đại lý sẽ tư vấn các hình thức tín dụng BĐS sao cho thuận lợi nhất, rẻ nhất cho người đi vay cầm cố BĐS đồng thời giảm thiểu rủi ro cho các tổ chức cấp tín dụng BĐS.
Từ những mô tả trên ta thấy vai trò của Đại lý tín dụng BĐS là hết sức quan trọng, là tổ chức cần được giám sát chặt chẽ với những tiêu chuẩn khắt khe nhất của hoạt động kinh doanh tài chính. Với các nước phát triển có hệ thống luật pháp chặt chẽ vai trò Đại lý do các tổ chức tài chính chuyên nghiệp đảm nhiệm, với các nước kém phát triển hơn nhà nước thành lập một tổ chức riêng biệt (thông thường là Quỹ nhà ở Quốc gia) để thực hiện vai trò của một Tổng đại lý tín dụng BĐS.
Nguồn vốn của Quỹ được nhà nước cấp và một phần được bảo lãnh huy động từ Thị trường chứng khoán hoặc Thị trường tài chính bằng cách phát hành các chứng khoán được bảo đảm bằng các khoản tín dụng BĐS và bảo đảm của nhà nước. Bằng công cụ này Nhà nước sẽ tạo được nguồn vốn dài hạn cho việc phát triển nhà ở cũng như các nhu cầu vốn cho nền kinh tế, khuyến khích, kiểm soát và điều tiết được nguồn vốn hình thành từ tín dụng BĐS theo cơ chế thị trường, tạo thêm hàng hoá cho thị trường chứng khoán (các chứng khoán do đại lý phát hành được giao dịch trên TTCK) giúp cho tài sản BĐS trở nên “cơ động” hơn và như đã nêu ở trên sẽ khơi dậy nguồn nội lực khổng lồ dành cho phát triển kinh tế.
Chính sách vĩ mô cho thị trường BĐS tại Việt Nam
Lợi ích, tiềm năng của đất đai BĐS như đã đề cập ở trên là vô cùng to lớn. Ngoài ý nghĩa về kinh tế, bất động sản nhà ở là một vấn đề xã hội sâu sắc. Trong nền kinh tế thị trường, người dân đã không còn được bao cấp về giá, do đó cơ hội tiếp cận được nguồn vốn giá rẻ, dài hạn mang ý nghĩa quyết định để công dân có cơ hội sở hữu nhà ở.
Như vậy chính sách cả về kinh tế lẫn xã hội đối với thị trường BĐS thời hội nhập là Nhà nước bằng cơ chế phải tạo cho được nguồn vốn giá rẻ, và dài hạn cho thị trường. Chính phủ phải xem ngành công nghiệp BĐS là ngành kinh tế mũi nhọn, là ngành mà Việt Nam có ưu thế cạnh tranh tuyệt đối khi bước vào hội nhập. Để khởi động ngành kinh tế này cần nhanh chóng thực hiện các chính sách dưới đây.
- Cải cách hệ thống hành chính, quản lý đất đai, nhà ở BĐS đã quá lạc hậu như hiện nay theo hướng quy về một đầu mối quản lý (hiện nay có nhiều bộ ngành, nhiều cấp chính quyền) và cấp một loại giấy tờ cho nhà ở BĐS (hiện nay có giấy hồng, giấy đỏ, nhiều loại giấy trắng). Cần thấy rằng một điều hiển nhiên là khi càng có nhiều cơ quan quản lý và nhiều loại giấy tờ thì khả năng chuyển từ vốn “tĩnh” sang vốn “động” của BĐS càng phức tạp và kéo dài.
- Nhanh chóng xác định cho cơ chế vận hành của hệ thống thị trường tín dụng BĐS và luật hoá, tạo hành lang pháp lý cho thị trường này vận hành một cách hiệu quả, an toàn.
Hỗ trợ, thúc đẩy việc tạo lâp thị trường tín dụng BĐS, tổ chức và quản lý định chế “hạt nhân” của thị trường này là Quỹ tín dụng nhà ở quốc gia có vai trò là Tổng đại lý chuyên đi mua bán có chiết khấu các khoản tín dụng BĐS khi các khoản tín dụng này thoả mãn các tiêu chuẩn mà tổng đại lý đặt ra. Sự ra đời của tổng đại lý sẽ giúp cho hoạt động tín dụng BĐS trở nên an toàn hơn rất nhiều và hệ thống tín dụng ngân hàng sẽ mạnh dạn cấp các khoản tín dụng BĐS khiến cho nguồn vốn “tĩnh” BĐS trở nên “cơ động” hơn rất nhiều.
Ngoài ra với sự hỗ trợ, bảo đảm của Nhà nước tổng đại lý sẽ phát hành các loại chứng khoán tín dụng BĐS để huy động vốn cho hoạt động của mình đồng thời tạo thêm hàng hoá cho thị trường chứng khoán (ở các nước phát triển, các loại chững khoán tín dụng BĐS chiếm một tỷ trọng khổng lồ trong các giao dịch của thị trường chứng khoán).
- Thể chế hoá các loại hình BĐS mà chắc chắn được hình thành trong tương lai cũng phải được công nhận là tài sản BĐS và được bảo hộ. Một đặc thù của nhà ở là người dân thường mua nhà trả góp, nhà trong thời kỳ đang xây dựng, có như vậy họ mới có đủ tiền và chọn được nhà ở ưng ý. Việc không công nhận loại hình tài sản này (nhà nước không công chứng các hợp đồng mua nhà trả góp) khiến cho BĐS đó khó cầm cố, vay mượn gây rất nhiều thiệt hại và đánh mất cơ hội của người dân được sở hữu nhà ở.
Song song với việc công nhận tài sản BĐS hình thành trong tương lai là quy định rõ những tiêu chuẩn của sản phẩm, của dự án trước khi được phép công bố bán ra thị trường (việc phải bán sản phẩm qua sàn hiện nay không giải quyết được yêu cầu chất lượng sản phẩm, chất lượng dự án nhưng lại gây cản trở cho việc lưu thông hàng hoá đủ chất lượng), kiểm soát nghiêm ngặt về tiến độ, phạt nặng và nghiêm trị những hành vi chiếm dụng vốn, sử dụng vốn sai mục đích của chủ đầu tư dự án.
- Xây dưng bộ luật về tín dụng BĐS, quy định rõ về hành vi và trách nhiệm của bên vay lẫn bên cho vay. Bộ luật cần xây dựng theo hướng bảo vệ an toàn cho việc cấp tín dụng BĐS, quy định để các tổ chức cho vay có thể nhanh chóng đấu giá thu hồi các khoản tín dụng BĐS quá hạn sau một thời gian nhất định mà không cần phải thông qua toà án với các thủ tục phiền phức và kéo dài như hiện nay.
Được như vậy các tổ chức tín dụng sẽ rất mạnh dạn cấp tín dụng BĐS, hệ thống tín dụng tránh được rủi ro, các sản phẩm tín dụng sẽ nhiều hơn, rẻ hơn, thời hạn tín dụng sẽ dài hơn và người dân có cơ hội nhiều hơn để sở hữu nhà ở.
- Hỗ trợ, khuyến khích các loại hình bảo hiểm bao gồm bảo hiểm các khoản tín dụng BĐS, bảo hiểm mua nhà trả góp, bảo hiểm tiến độ nhận BĐS hình thành trong tương lai… Khi các hoạt động bảo hiểm phát triển giao dịch về tín dụng BĐS sẽ an toàn hơn, vòng quay vốn tín dụng sẽ nhanh hơn và thời hạn các khoản tín dụng cũng được kéo dài hơn.
Kết luận
BĐS, nhà ở là nguồn vốn, nguồn tài sản khổng lồ của xã hội mà hiện nay do cách quản lý và khai thác của chúng ta dẫn đến sự lãng phí rất lớn nguồn tài nguyên này. Cần nhanh chóng thay đổi những khiếm khuyết đó để nguồn tài nguyên quý giá đó được chuyển từ trạng thái “tĩnh” sang trạng thái “động” phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế đồng thời phục vụ cho nhu cầu mua nhà ở trả góp của người dân. Những biện pháp cụ thể và gần như duy nhất là cải cách hành chính, pháp luật đất đai theo hướng gọn nhẹ, hiệu quả, minh bạch. Thừa nhận quyền sở hữu BĐS, nhà ở trên thực tế, tạo lập thị trường vốn dài hạn cho tín dụng BĐS, thành lập và hỗ trợ các nhân tố “hạt nhân” của thị trường này.
Thực hiện được các cải cách trên ngành công nghiệp BĐS sẽ thực sư bùng nổ tạo chuyển biến lớn cho nền kinh tế và đáp ứng được các nhu cầu về nhà ở của người dân trong nền kinh tế thị trường.
Nguồn: Tham luận của TS. Trần Minh Hoàng – GĐ Cty Vinaland tại Hội thảo VNREA, tháng 9 - 2009