Ở Việt Nam, tiếp cận khái niệm BĐS dưới góc độ của ngành luật học, Bộ luật Dân sự 2005 (Điều 174) đã quy định “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Ngoài những điểm cơ bản của hàng hoá thông thường, vì BĐS là hàng hoá đặc biệt nên nó còn có những đặc điểm cụ thể sau đây: (i) BĐS là hàng hoá có vị trí cố định về địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được (ii) BĐS là loại hàng hoá có tính lâu bền (iii) BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm (iv) BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội (v) BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ (vi) BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước (vii) BĐS thường đòi hỏi năng lực cao từ các nhà quản lý, các nhà đầu tư, nhà thầu, chủ sở hữu cũng như người thuê, sử dụng BĐS.
Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản
Hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản. BĐS khác với các hàng hoá khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng BĐS...
Từ việc phân tích lý luận, các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường BĐS như: (i) Thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS; (ii) Thị trường BĐS là “nơi” tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn; (iii) Thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì; (iv) Thị trường BĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn,... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước đối với Thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với Thị trường BĐS.
Hiểu theo nghĩa chung nhất, Thị trường BĐS ở Việt Nam được hiểu là “nơi” diễn ra các hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cố, mua bán và các dịch vụ khác có liên quan đến BĐS của các chủ thể trên thị trường; Là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng - tiền diễn ra trong một khoảng thời gian và không gian nhất định theo những quy định của Nhà nước CHXHCN Việt Nam.
Vì BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, nên thị trường BĐS với những đặc điểm riêng có như sau: (i) Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS; (ii) Tính tách biệt “tương đối” giữa hàng hoá BĐS với địa điểm giao dịch; (iii) Thị trường BĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc; (iv) Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo; (v)Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS (vi) Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập; (vii) Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn; (viii) Thị trường BĐS là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian; (ix) Thị trường BĐS chịu sự chi phối mạnh của yếu tố pháp luật.
Tầm quan trọng của Thị trường BĐS
Thị trường BĐS là một trong những thị trường có vị trí và vai trò rất quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân ở bất kỳ quốc gia nào, đó là: (i) Phát triển Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển; (ii) Phát triển Thị trường BĐS góp phần huy động vốn to lớn cho đầu tư phát triển; (iii) Phát triển Thị trường BĐS góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước; (iv) Phát triển Thị trường BĐS góp phần quan trọng nâng cao đời sống nhân dân; (vi) Phát triển Thị trường BĐS góp phần đổi mới chính sách, trong đó có chính sách đất đai, chính sách về BĐS; (vii) Phát triển Thị trường BĐS góp phần mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế.
Vai trò của Nhà nước đối với sự phát triển của Thị trường BĐS
Nhà nước không chỉ quản lý, hỗ trợ Thị trường BĐS mà còn có vai trò hình thành, định hướng thị trường này nhằm phục vụ sự nghiệp CNH - HĐH và công cuộc xây dựng CNXH. Để thực hiện tốt các vai trò nói trên của mình, Nhà nước đã và đang sử dụng một hệ thống các công cụ quản lý vĩ mô để điều khiển, tác động vào Thị trường BĐS (công cụ luật pháp, quy hoạch, dịch vụ công, tài chính,...) nhằm giải quyết hài hoà các mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể tham gia hoạt động trên Thị trường BĐS cũng như giải quyết được các mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế và đảm bảo công bằng xã hội, giữa tăng trưởng kinh tế với giữ gìn môi trường sinh thái,...
Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết Thị trường BĐS thể hiện trước hết trong các chủ trương và chính sách vĩ mô của Nhà nước về phát triển Thị trường BĐS nhằm tạo lập một hành lang pháp lý để các giao dịch về đất đai trở thành các quan hệ giao dịch công khai, tạo ra Thị trường BĐS. Vai trò duy trì, điều tiết của Nhà nước đối với Thị trường BĐS còn được thể hiện trong việc nhà nước kiểm soát việc sử dụng đất đai đúng mục đích, thực hiện duy trì việc bảo vệ, cải tạo, sử dụng và khai thác hợp lý đất đai một cách có hiệu quả, tiết kiệm, theo một định hướng ổn định lâu dài. Đây là các đặc tính và vai trò vượt trội của Nhà nước đối với việc hình thành và định hướng sự phát triển của Thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường. Những nội dung chủ yếu của quản lý Nhà nước đối với sự phát triển của Thị trường BĐS là: (i) Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở để quản lý Thị trường BĐS; (ii) Xây dựng và ban hành chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển Thị trường BĐS; (iii) Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch BĐS; (iv) Tổ chức, xây dựng, hoàn thiện bộ máy quản lý nhà nước đối với Thị trường BĐS.
2. Thành tựu bước đầu và những vấn đề đặt ra
Để quản lý và điều tiết tốt Thị trường BĐS, điều quan trọng nhất là Nhà nước tạo khung khổ pháp lý cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS diễn ra thật hiệu quả. Những năm gần đây, Quốc hội đã thông qua và ban hành được nhiều văn bản quan trọng liên quan đến hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS; Luật Đất đai (năm 2003), Luật Xây dựng (năm 2003), Luật Nhà ở (năm 2005), Luật Đầu tư (năm 2005), Luật Kinh doanh BĐS (năm 2006),... Đặc biệt, nhiều Nghị định đã được Chính phủ ban hành kịp thời phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội (Nghị định 181/2004/NĐ - CP; Nghị định 108/2006/NĐ - CP; Nghị định 12/2009/NĐ - CP,...). Những khó khăn, vướng mắc về cơ chế, chính sách trong quá trình hoạt động, vận hành của Thị trường BĐS như vấn đề xác lập quyền sở hữu công trình xây dựng cho các tổ chức, cá nhân; vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng, cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng dự án; vấn đề giao dịch BĐS qua sàn chuẩn,... đã từng bước được bổ sung, hoàn thiện trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc hài hoà lợi ích của Nhà nước, của nhà đầu tư và của tổ chức, cá nhân có tài sản nhà đất bị thu hồi (nghị định 84/2007/NĐ - CP; Nghị định 123/2007/NĐ - CP,...). Ngoài ra, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh BĐS cũng đã có quy định cho phép các chủ đầu tư được chuyển nhượng dự án đầu tư BĐS trong những điều kiện nhất định nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cho các nhà đầu tư, góp phần thúc đẩy Thị trường BĐS phát triển.
Tuy nhiên, hiện nay vẫn còn khá nhiều bất cập trong việc quản lý và phát triển Thị trường BĐS như: Nhận thức về bản chất, vai trò và vị trí của Thị trường BĐS trong nền kinh tế dù đã có nhiều tiến bộ nhưng vẫn còn những hạn chế. Hệ thống quản lý BĐS từ trung ương đến địa phương chưa đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ. Một số yếu tố có ảnh hưởng lớn đến sự hình thành và phát triển của Thị trường BĐS như vấn đề quản lý đất đô thị, quy hoạch xây dựng đô thị, đầu tư xây dựng công trình còn bị chia cắt, thiếu sự quản lý của một cơ quan thống nhất dẫn tới tình trạng chồng chéo, trùng lặp trong công tác quản lý Thị trường BĐS. Đặc biệt là, khung pháp lý của Thị trường BĐS mặc dù từng bước được hoàn thiện, bổ sung, sửa đổi nhưng vẫn còn nhiều vấn đề bất cập cần phải sửa đổi. Trong đó, có những cơ chế chính sách quan trọng như chính sách huy động nguồn tài chính dài hạn để phát triển Thị trường BĐS, chính sách về thuế giao dịch , thuế tài sản,... cần sớm được nghiên cứu ban hành nhằm tạo điều kiện cho Thị trường BĐS phát triển lành mạnh và ổn định, khắc phục tình trạng tham gia thực hiện giao dịch mua, bán, chuyển nhượng,.... trái với quy định của pháp luật, làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách.
- Về hệ thống cơ quan quản lý BĐS của Nhà nước: BĐS hiện nay đang thuộc sự quản lý nhà nước của nhiều cơ quan khác nhau. Ở Trung ương, quản lý các vấn đề chung về đầu tư BĐS có: (i) Bộ Kế hoạch và Đầu tư chịu trách nhiệm nghiên cứu, ban hành quy hoạch tổng thể phát triển KT - XH, các chính sách về doanh nghiệp, về đầu tư; (ii) Bộ Xây dựng quản lý các vấn đề về tài chính liên quan đến đầu tư BĐS; thuế, phí, quỹ đầu tư, chứng khoán đầu tư,...; (iv) Bộ Tư pháp quản lý các vấn đề về giao dịch dân sự, đăng ký BĐS; (v) Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý các vấn đề tài nguyên đất và định giá đất; (vi) Ngân hàng Nhà nước quản lý các vấn đề về tín dụng, về tiền tệ, về vấn đề thế chấp; (vii) Các Bộ chuyên ngành cũng đang quản lý các nguồn BĐS chuyên ngành như Bộ Giáo dục Đào tạo, Bộ Y tế, Bộ Giao thông và Vận tải,... Tuy vậy, hiện vẫn chưa có cơ quan nào được giao nhiệm vụ là cơ quan tổng hợp vấn đề đầu tư BĐS. Ở địa phương, công tác quản lý đầu tư BĐS hiện nay còn rất dàn trải với sự tham gia của nhiều cấp, nhiều ngành. Để thực hiện được các giao dịch về BĐS, người sử dụng đất phải đến rất nhiều cơ quan để thực hiện các thủ tục hành chính về nhà đất. Nhà đầu tư BĐS gặp nhiều khó khăn để có các thông tin chính thức về BĐS.
- Về vấn đề đăng ký BĐS; Hiện tồn tại nhiều cách làm khác nhau ở nhiều cơ quan về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở SDĐ và quyền sơ hữu tài sản gắn liền với đất, với những mẫu giấy khác nhau không theo một hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, gây ra nhiều bất cập trong việc quản lý BĐS.
- Về chính sách tài chính của Nhà nước hỗ trợ Thị trường BĐS: Nhà nước hiện chưa có chính sách tài chính đồng bộ để điều tiết Thị trường BĐS, chưa sử dụng công cụ thuế và phí để điều tiết lợi nhuận siêu ngạch trong kinh doanh BĐS và chống đầu cơ đất. các công trình hạ tầng kỹ thuật xã hội mà Nhà nước đầu tư nhằm chỉnh trang và phát triển đô thị đã nâng giá trị SDĐ, tạo ra địa tô cấp sai rất lớn nhưng người được hưởng lợi lại không chịu một nghĩa vụ tài chính nào.
- Về dịch vụ hỗ trợ thông tin: Hỗ trợ lớn nhất của Nhà nước là tạo lập cơ sở cung cấp thông tin thuận tiện với chi phí thấp cho Thị trường BĐS. Những thông tin này một mặt làm cho Thị trường BĐS có thể vận hành trên cơ sở công bằng và minh bạch đối với tất cả các chủ thể tham gia. Mặt khác, thông tin do các tổ chức của Nhà nước cung cấp còn mang tính bảo hộ cho các giao dịch hợp pháp, hạn chế các giao dịch “ngầm”, lũng đoạn thị trường của giới đầu cơ. Các lĩnh vực đăng ký quyền sử dụng đất, tín dụng ngân hàng về thế chấp và bảo lãnh bằng BĐS, cung cấp thông tin, môi giới BĐS và mở sàn giao dịch BĐS đều cần có một hành lang pháp lý nhưng đến nay mới chỉ mang sắc thái hỗ trợ cho “đầu cơ” khi có điều kiện. Các trung tâm dịch vụ công được thành lập nhưng mới chỉ ở bước thử nghiệm và chưa phân định rõ hoạt động dịch vụ công với hoạt động quản lý Nhà nước.
- Về công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Việc quản lý Nhà nước về đất đai bằng kế hoạch và quy hoạch phát triển thể hiện vai trò của Nhà nước với chức năng đại diện sở hữu toàn dân về đất đai. Công cụ quy hoạch và kế hoạch là một trong những công cụ chủ yếu phục vụ công tác quản lý nhà nước đối với Thị trường BĐS cũng như quản lý đô thị. Thông qua công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai; quyết định mục đích sử dụng đất, tiến hành phân phối tài nguyên đất đai cho các nhu cầu khác nhau của xã hội thông qua cơ chế giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất. Tuy nhiên, Thị trường BĐS hiện được quản lý dựa trên sự chồng chéo và thiếu tính đồng bộ của nhiều loại quy hoạch khác nhau (Quy hoạch tổng thể phát triển KT - XH; Quy hoạch phát triển ngành; Quy hoạch xây dựng, Quy hoạch sử dụng đất). Việc thiết lập, thẩm định, xét duyệt, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch có sử dụng đất nhìn chung chưa tốt. Chất lượng quy hoạch chưa cao, nhiều trường hợp không sát thực tế, tính khả thi thấp, hiệu quả KT - XH còn chưa cao,... đã gây ra những khó khăn cho công tác quản lý, đặc biệt là đối với những giao dịch trên Thị trường BĐS thứ cấp.
Do vậy, trong thời gian tới nếu Nhà nước không có quyết sách đúng đắn và nỗ lực cải thiện những tồn tại trên thì Thị trường BĐS khó có thể vận hành công khai, minh bạch, vấn nạn đầu cơ đất đai sẽ trở thành “gánh nặng”, Thị trường BĐS sẽ vẫn như “con ngựa bất kham”.
3. Các giải pháp điều tiết hiệu quả Thị trường BĐS
Nhà nước pháp quyền XHCN ở nước ta có rất nhiều chức năng, vai trò trong việc điều tiết sử dụng BĐS và thị trường BĐS. Nhà nước đã tạo “sân chơi”, tạo hành lang pháp lý cho sự vận hành của thị trường; quản lý điều hành thị trường, làm “trọng tài” giữa các chủ thể tham gia thị trường và định hướng phát triển Thị trường BĐS phục vụ phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội. Ngoài ra, Nhà nước cũng có vai trò to lớn của Nhà nước đối với việc quản lý và phát triển Thị trường BĐS trong điều kiện hội nhập với khu vực và thế giới cần thực hiện đồng bộ một số giải pháp sau:
Tích cực cải thiện môi trường pháp lý về đầu tư BĐS
Hoàn thiện thể chế kinh tế đảm bảo đồng bộ các yếu tố kinh tế thị trường định hướng XHCN để Thị trường BĐS nước ta phát triển bền vững là một quá trình phấn đấu quyết định của cả hệ thống chính trị, trong đó hiệu quả quản lý Nhà nước giữ vai trò then chốt. Để cải thiện một bước căn bản môi trường pháp lý về đầu tư BĐS, phải khẳng định vững chắc và thể chế hoá trên thực tế quan điểm của Đảng tại Đại hội X về “Phát triển Thị trường BĐS, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và BĐS gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, Thị trường BĐS trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực” với những định hướng cơ bản sau: (i) Tập trung nghiên cứu hoàn thiện và ban hành sửa đổi, bổ sung hệ thống văn bản quy phạm để thúc đẩy Thị trường BĐS phát triển lành mạnh, phù hợp với quy luật cung - cầu, thúc đẩy nền kinh tế phát triển, đồng thời đảm bảo công bằng xã hội theo hướng XHCN; (ii) Hình thành và tạo điều kiện để các định chế tài chính phát triển vận hành có hiệu quả nhằm thu hút các nguồn vốn cho thị trường BĐS; (iii) Có cơ chế kiểm tra, giám sát, quản lý và điều tiết phù hợp với điều kiện phát triển KT - XH trong từng thời kỳ; (iv) Đẩy mạnh công tác cải cách hành chính trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS, có cơ chế và chế tài phù hợp để đảm bảo thông tin liên quan tới thị trường BĐS phải được công khai, minh bạch để các chủ thể tham gia dễ dàng và thuận lợi; (v) Ngoài ra, phải thể hiện được tư tưởng trọng dân, quan tâm phát huy dân chủ trong quá trình xây dựng và thực thi pháp luật và phải tổ chức triển khai thực hiện thật nghiêm túc ngay sau khi văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực thi hành; đặc biệt chú trọng đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến pháp luật về kinh doanh BĐS.
Hoàn thiện quản lý Nhà nước về công tác quy hoạch
Công tác quản lý Nhà nước trong lĩnh vực quản lý, sử dụng BĐS cần được tăng cường bằng các công cụ quy hoạch và kế hoạch một cách khoa học, mang tính thực tiễn cao. Ngoài ra cần hài hoà giữa quản lý Nhà nước và cơ chế thị trường trong từng giai đoạn phát triển; Tập trung ưu tiên đẩy mạnh công tác quy hoạch xây dựng, đặc biệt là quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và điểm dân cư nông thôn; Quy định cụ thể chế độ công khai minh bạch quy hoạch để nhân dân biết, thực hiện giám sát. Các cơ quan phê duyệt quy hoạch cần phải công khai quy hoạch theo quy định nhằm góp phần minh bạch thông tin thị trường BĐS, hạn chế hiện tượng “đầu cơ” mua đất để đón đầu quy hoạch.
Để nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý sử dụng đất của các quy hoạch và dự án đầu tư, khắc phục có hiệu quả những yếu kém nêu trên cần thực hiện các nội dung sau:
- Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường BĐS (do Thủ tướng Chính phủ quyết định thành lập, cử một đồng chí Phó Thủ tướng phụ trách Kinh tế ngành làm Trưởng ban chỉ đạo) cần nhanh chóng chỉ đạo các cơ quan Bộ ngành liên quan rà soát lại các quy định về quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng để thống nhất đề xuất việc sửa đổi, bổ sung theo hướng làm rõ phạm vi của từng loại quy hoạch và mối quan hệ giữa các loại quy hoạch; đảm bảo việc quản lý, điều hành thị trường BĐS đồng bộ từ trung ương tới địa phương. Các cơ quan hữu quan nhanh chóng rà soát, điều chỉnh, bổ sung cũng như lập mới quy hoạch tổng thể phát triển KT - XH, quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất theo hướng quy hoạch phải hợp lý, sát thực tế hơn nữa và đi trước một bước; tránh tình trạng “quy hoạch treo”. Đồng thời, tăng cường công tác nghiên cứu dự báo sao cho đúng và trúng; nghiên cứu việc đưa các chỉ tiêu phát triển thị trường BĐS thành chỉ tiêu hàng năm trong kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội của cả nước cũng như từng địa phương.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường cần phối hợp với các Bộ, ngành liên quan để tiếp tục rà soát, đề xuất sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện các quy phạm pháp luật về quy trình và thủ tục liên quan đến việc thiết lập, trình duyệt, thẩm định, phê duyệt về quy hoạch sử dụng đất, về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc phải thu hồi để thực hiện dự án đầu tư theo quy hoạch.
- Uỷ ban Nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần chỉ đạo sát sao việc lập, điều chỉnh, phê duyệt các loại quy hoạch theo tư duy đổi mới theo hướng ưu tiên đẩy mạnh công tác quy hoạch xây dựng, đặc biệt là quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và điểm dân cư nông thôn; rà soát, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các văn bản quy định, hướng dẫn cụ thể về quản lý đất đai, về giá đất, về vận dụng thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, giải quyết việc làm và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cho phù hợp với tình hình thực tế địa phương. Kiên quyết bãi bỏ và chấm dứt việc tuỳ tiện đặt ra các quy định trái pháp luật nhằm hạn chế quyền của người sử dụng đất trong vùng có quy hoạch, khi có công bố kế hoạch thu hồi đất có công trình, nhà ở để thực hiện quy hoạch phải đồng thời công bố kế hoạch tái định cư gắn với việc giải quyết việc làm, ổn định đời sống của người có đất bị thu hồi. Khắc phục có hiệu quả tình trạng ách tắc, kéo dài việc giải phóng mặt bằng; Chấn chỉnh công tác giao đất, cho thuê đất, đặc biệt phải xem xét kỹ nhu cầu sử dụng đất, hiệu quả và tính khả thi của dự án, khả năng thực sự của nhà đầu tư trước khi quyết định giao đất, cho thuê đất.
Sử dụng có hiệu quả công cụ quản lý hành chính
Để thực hiện được mục tiêu trên, công tác cải cách về cơ cấu tổ chức và thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS cần được đẩy mạnh, nhằm rút bớt các thủ tục đầu tư xây dựng cơ bản; Rà soát lại hệ thống văn bản hành chính, thống nhất quy định thủ tục tạo lập, giao dịch, chuyển nhượng quyền liên quan tới BĐS theo hướng đăng ký BĐS đơn giản, nhanh gọn, thuận tiện, chi phí thấp, quy về một đầu mối (Bộ Tài nguyên và Môi trường). Đặc biệt quan tâm cho công tác đào tạo, bồi dưỡng nhằm nâng cao năng lực quản lý của cán bộ công chức nhà nước cũng như đối với nguồn nhân lực của các thành phần kinh tế tham gia kinh doanh BĐS; Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin, công nghệ GIS để quản lý hiệu quả thị trường BĐS. Để điều tiết hiệu quả thị trường BĐS trong thời gian tới, Nhà nước cần tiếp tục sử dụng khéo léo các “đòn bẩy” tài chính, kinh tế một cách linh hoạt theo tín hiệu thị trường, cũng như các biện pháp hành chính cứng rắn để điều hành thị trường BĐS trong những thời điểm bị giới đầu cơ chuyên nghiệp thao túng làm “sốt nóng”. Tuy nhiên, nên hiểu rõ rằng, trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN ở nước ta hiện nay, Nhà nước cần điều tiết gián tiếp là chủ yếu để nâng cao hiệu quả nền kinh tế. Tức là, Nhà nước điều tiết thị trường, thị trường lại ra “tín hiệu” để dẫn dắt các lực lượng thị trường. Đây cũng chính là quan điểm của Đảng ta hiện nay: “Tác động đến thị trường chủ yếu thông qua cơ chế, chính sách và công cụ kinh tế,... Thực hiện quản lý nhà nước bằng hệ thống pháp luật, giảm tối đa sự can thiệp hành chính vào hoạt động của thị trường và doanh nghiệp”. (Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X).
Xây dựng hoàn chỉnh công cụ tài chính BĐS
Sự biến động về giá quyền sử dụng đất ở các thành phố lớn của Việt Nam thời kỳ hội nhập là phổ biến và khách quan. Vì thế, Nhà nước không thể dùng các biện pháp hành chính để có thể kiềm chế mà Chính phủ sẽ phải tìm các giải pháp kiểm soát ở mức độ hợp lý, làm sao để thị trường BĐS vận hành thông suốt và phát triển lành mạnh. Trong nền kinh tế thị trường thời kỳ hội nhập, mọi chủ thể tham gia thị trường đều phải tuân thủ quy luật cung - cầu. Do đó, giải pháp căn cơ lâu dài cũng như biện pháp “xử lý tình thế” trong ngắn hạn là phải thông qua cơ chế, chính sách tài chính đất đai như: Quy định giá đất, tiền sử dụng đất; Bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Chính sách khuyến khích đầu tư làm tăng giá trị đất, sử dụng nguồn tài nguyên BĐS tiết kiệm và có hiệu quả cao,...
Các công cụ, chính sách tài chính luôn có vai trò rất lớn trong việc tạo vốn - nguồn lực vô cùng quan trọng cho quá trình phát triển KT - XH ở nước ta. Đầu tư kinh doanh BĐS là một ngành kinh doanh đặc thù, nhà đầu tư cần phải thực sự có sự chuyên nghiệp và cần một lượng vốn lớn, sau đó cần có vốn vay ngân hàng và phải là đầu tư dài hạn. Hiện nay, vai trò của thị trường vốn đối với sự phát triển của thị trường BĐS vẫn còn khá mờ nhạt. Các ngân hàng thương mại đã tham gia thị trường BĐS từ một thập niên qua nhưng đến nay vẫn chưa giải quyết được một cách căn bản bài toán về vốn đầu tư trong các giao dịch BĐS. Các công cụ của thị trường tài chính chưa đa dạng phong phú và đủ mạnh cần thiết để thúc đẩy tốc độ thực hiện việc “chứng khoán hoá” các tài sản cầm cố, thế chấp có nguồn vốn từ BĐS nhằm tạo thuận lợi cho các tổ chức tín dụng có thể dễ dàng mua và bán BĐS cũng như từng bước áp dụng phương pháp định giá BĐS nhà đất theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng để khung giá của một BĐS phải sát với giá thị trường, hạn chế căn nguyên của các “cơn sốt” nhà đất trong thời gian tới cũng như khiếu kiện kéo dài của người dân trong vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng đất nông nghiệp để làm dự án đầu tư kinh doanh BĐS.
Ngoài ra, cần xem xét một cách toàn diện và khách quan sự tồn tại đồng thời khung giá đất do Chính phủ quy định áp dụng chung cho cả nước và Bảng giá đất cụ thể do Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định theo nguyên tắc, phương pháp định giá do Chính phủ quy định theo hướng: Giao quyền cho các địa phương xác định một giá đất chuẩn, theo từng thời gian của mỗi vùng. Nhà nước quản lý, điều tiết giá các loại đất thông qua hệ thống giá chuẩn đó. Như thế, vừa đảm bảo tính thống nhất giữa mục tiêu quản lý của Nhà nước với các nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất theo cơ chế thị trường, vừa phù hợp, thích ứng với thuộc tính “động” và “nhạy cảm” của thị trường BĐS.
Công cụ tài chính BĐS cần sử dụng những biện pháp thích hợp để tiết chế đầu cơ và khuyến khích sử dụng có hiệu quả BĐS theo hướng: Bắt buộc các chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS phải nộp thuế tài sản, điều chỉnh giảm tiền sử dụng đất phải nộp khi giao đất nhưng tăng thuế nhà đất đóng hàng tháng (hoặc hàng năm). Việc hạn chế đầu cơ BĐS sẽ góp phần tăng cung hàng hoá cho thị trường, giảm tình trạng đầu cơ, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh. Hơn nữa, cần khuyến khích phát triển đa dạng hoá thị trường BĐS cả về chủng loại, chất lượng và giá cả sản phẩm phù hợp với nhu cầu và mức độ phát triển của thị trường BĐS, chú trọng ưu tiên phát triển thị trường BĐS nhà ở, đặc biệt là loại nhà ở có quy mô và giá cả phù hợp với các đối tượng có mức thu nhập trung bình và thu nhập thấp.
Đổi mới việc cung cấp thông tin và các dịch vụ về BĐS
Trong nền kinh tế thị trường hiện đại, người dân và các doanh nghiệp kỳ vọng lớn vào Nhà nước trong việc đổi mới cách cung cấp thông tin và các dịch vụ về BĐS theo hướng minh bạch, công bằng và hiệu quả. Do vậy, cần đẩy mạnh tuyên truyền, phố biến pháp luật về kinh doanh BĐS. Tổ chức tốt hệ thống cung cấp thông tin về BĐS theo nguyên tắc trung thực, công khai, minh bạch. Nhanh chóng hoàn thiện cơ chế chính sách liên quan tới đăng ký, thế chấp BĐS; nghiên cứu ban hành quy định để đảm bảo an toàn cho các tổ chức tín dụng cho vay thế chấp BĐS, đồng thời có chính sách hợp lý để khuyến khích người dân tham gia vay vốn ngân hàng để tạo lập nhà ở, khuyến khích phát triển đồng bộ thị trường tài chính, thị trường chứng khoán và thị trường BĐS.
Trên đây là những giải pháp cơ bản, cốt lõi nhất nhằm từng bước nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về kinh tế để thị trường BĐS Việt Nam phát triển vững chắc và đất đai được sử dụng theo hướng: nước phát triển; lòng dân yên; chính trị và xã hội ổn định; hài hoà lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và người dân nhằm tạo ra động lực mạnh mẽ để thực hiện mục tiêu chung “dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh”.%
(Nguồn: Tham luận của ThS Kinh tế Đoàn Hùng Nam tại Hội thảo VNREA EXPO, tháng 9/2009)