* Là một chuyên gia của LHQ trong lĩnh vực nhà ở, xin ông cho biết ý kiến về Chương trình Nhà ở xã hội của Chính phủ đang được thực hiện rộng khắp trên cả nước?
Tiến sỹ Nguyễn Quang:
Trước hết phải nói đây là một chương trình dân sinh đặc biệt quan trọng. Chúng tôi đánh giá cao quan điểm của Chính phủ khi xây dựng Chương trình NƠXH gắn với kích cầu kinh tế. Vì như thế, chúng ta sẽ đạt một lúc hai mục đích: vừa tạo công ăn việc làm, thúc đẩy sự phát triển kinh tế, vừa tập trung giải quyết một vấn đề xã hội lớn là tạo chỗ ở cho những tầng lớp dân cư thu nhập thấp đang cần sự hỗ trợ đặc biệt.
Ở Việt Nam (cũng như nhiều nước xã hội chủ nghĩa khác), dưới thời bao cấp, nhà ở đô thị chủ yếu do Nhà nước bao cấp từ xây dựng đến phân phối. Mô hình Nhà nước bao cấp về nhà ở đó đã hoạt động không hiệu quả. Nhà nước không thu được kinh phí để bảo dưỡng, nâng cấp cũng như xây dựng nhà ở mới để đáp ứng nhu cầu của người dân. Từ khi tiến hành công cuộc Đổi mới, chúng ta đã chuyển đổi từ bao cấp nhà ở sang áp dụng mô hình kinh tế thị trường, tạo điều kiện cho mọi khu vực kinh tế đều có thể tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở. Mô hình kinh tế thị trường đã tạo điều kiện cho sự phát triển mạnh mẽ ở khu vực đô thị, trong đó có khu vực nhà ở. Tuy nhiên, sự chuyển hoá thể chế phù hợp với cơ chế thị trường vẫn còn nhiều bất cập. Sự can thiệp của Nhà nước vào thị trường nhà ở (thông qua quy hoạch và quản lý đô thị, phân phối và điều tiết thị trường đất đai, nhà ở và đầu tư) vẫn nặng tính hành chính chứ chưa phải là điều tiết và khuyến khích. Chính vì vậy, thị trường (chính thức) nhà ở phân khúc cho người có thu nhập thấp gần như bị bỏ trống. Điều này dễ hiểu, vì khi nhà nước thiếu các công cụ điều tiết phù hợp, các doanh nghiệp thường tìm đến những phân khúc thị trường có lợi nhuận cao. Hơn nữa, khi thị trường nhà đất thiếu minh bạch và có nhiều yếu tố đầu cơ, giá nhà đất cao đã cản trở sự tiếp cận nhà ở phù hợp của người dân, đặc biệt là những tầng lớp có thu nhập thấp.
Chương trình NƠXH của Chính phủ tập trung vào việc giải quyết chỗ ở cho sinh viên, công nhân các KCN, và mở rộng việc xây dựng nhà ở cho thuê nghĩ là tạo điều kiện tiếp cận chỗ ở tốt hơn cho một bộ phận người thu nhập thấp. Tất cả những điều đó thể hiện quan điểm nhà ở không thể để mặc cho kinh tế thị trường mà cần có sự can thiệp điều tiết của Nhà nước.
Muốn đánh giá chương trình này một cách khách quan cần phải có thời gian. Theo chúng tôi, chính sách nhà ở xã hội phải được xây dựng trong tổng thể chính sách và chiến lược phát triển nhà ở quốc gia. Những chính sách này phải đa dạng, gắn chặt với quan điểm và chiến lược phát triển đô thị bền vững, đặc biệt phải xem xét đến những vấn đề có liên quan như quản lý và phân bổ đất đai, quy hoạch phát triển, quản lý đầu tư, và tài chính nhà ở. Nhà nước huy động mọi nguồn lực xây dựng và cung cấp nhà ở bằng cách tạo điều kiện cho các thành phần kinh tế (doanh nghiệp, cộng đồng và cá nhân) tham gia vào lĩnh vực phát triển và cải thiện nhà ở. Nghĩa là Nhà nước điều tiết thị trường thông qua các công cụ thị trường (thí dụ: thuế, các biện pháp khuyến khích và kiểm soát phát triển, đầu tư, tài chính, tín dụng) chứ không nên trực tiếp tham gia vào thị trường. Đồng thời Nhà nước cần tháo gỡ những rào cản hành chính quan liêu, hạn chế những hoạt động đầu cơ và độc quyền trong việc phát triển và kinh doanh nhà ở.
* Đúng là tạo ra chính sách quan trọng hơn việc tham gia trực tiếp vào thị trường, qua thực tế phát triển NƠXH của các nước HABITAT rút ra kinh nghiệm gì trong lĩnh vực này?
Tiến sỹ Nguyễn Quang:
Đô thị hoá là quá trình không thể đảo ngược. Năm 1950, tỷ lệ đô thị hoá ở châu Á là 17%, đến năm 2005 đã tăng lên 40%. Cũng vào giai đoạn đó, cả thế giới chỉ có 5 thành phố trên 5 triệu dân, đến nay đã có 50 thành phố. Ở Việt Nam, trung bình dân số đô thị tăng trung bình hàng năm khoảng 3% tức là mỗi năm có thêm gần một triệu người gia nhập cuộc sống đô thị. Đô thị hoá tăng nhanh, dòng người di cư đổ về các thành phố lớn nên nhu cầu về nhà ở rất cao, đặc biệt là nhà ở cho những người có thu nhập thấp. Đối với các nước đang phát triển, do điều kiện tài chính và kinh doanh khó khăn nên nhiều người hiện phải sống trong các khu ổ chuột, điều kiện sông không đảm bảo.
Từ kinh nghiệm của một cơ quan Liên hợp quốc theo dõi và hỗ trợ chính sách phát triển đô thị bền vững và nhà ở cho nhiều quốc gia đang phát triển trong gần ba thập kỷ qua cho thấy:
Thứ nhất, là cần đa dạng hoá thị trường và loại hình nhà ở, huy động mọi nguồn lực trong xây dựng mới và cải thiện điều kiện ở. Quan trọng nhất là phải tạo ra nhiều lựa chọn cho người dân, nghĩa là khuyến khích có nhiều mô hình nhà ở cung cấp phù hợp với khả năng chi trả khác nhau của người dân (thí dụ: nhà bán, nhà ở cho thuê, nhà ở hợp tác, nhà ở cộng đồng).
Thứ hai, là thực thi chính sách tạo điều kiện phát triển nhà ở đảm bảo quyền hợp pháp về cho thuê nhà ở, sở hữu nhà ở và tiếp cận sử dụng đất hợp pháp. Tháo gỡ những vướng mắc và cản trở trong việc quản lý quy hoạch và phân phối đất đai, đầu tư và tài chính.
Thứ ba là, tạo điều kiện cho thị trường nhà ở hoạt động đầy đủ, không bị can thiệp, bóp méo. Muốn thế phải tạo điều kiện cho khu vực tư nhân, các khu vực DN khác nhau và người dân cùng tham gia vào thị trường NƠXH. Phải hợp thức hoá và công khai hoá các khoản được bao cấp, bao cấp cho người nghèo (bao cấp cho người chứ không phải cho nhà), phải kiểm tra và minh bạch các khoản bao cấp. Có chính sách tạo điều kiện cho người nghèo tiếp cận sử dụng đất không quá xa nơi họ kiếm sống..
Thứ tư, cần tổ chức một ngành công nghiệp xây dựng hiệu quả, loại bỏ mọi hình thức độc quyền trong xây dựng, tạo điều kiện cho các công ty nhỏ tham gia đầy đủ vào thị trường nhà ở, hỗ trợ cho các hoạt động nghiên cứu nhà ở. Minh bạch hoá thị trường thông qua hệ thống chỉ số theo dõi và đánh giá phù hợp.
Thứ năm, xây dựng các quan hệ đối tác giữa Nhà nước, DN, và cộng đồng; hình thành trách nhiệm xã hội của DN. Thông qua hiệp hội các doanh nghiệp, cổ suý cho danh dự và uy tín của doanh nghiệp gắn liền với trách nhiệm hàng hoá mà họ cung cấp. Ví dụ: xây dựng nhà cho người nghèo đảm bảo chất lượng và giá thành phù hợp. Tạo điều kiện cho sự tham gia của cộng đồng vào việc cải thiện điều kiện sống của khu ở của họ. Hiện nay, bên cạnh các KCN đang có nhà của dân cho công nhân thuê, tại sao chúng ta không đầu tư vào hạ tầng, nước sạch, cho dân vay tiền cải tạo nhà... để cải thiện điều kiện sống cho công nhân vì như vậy sẽ rất ít tốn kém hơn so với xây các khu nhà cao tầng cho họ ở mà người dân xung quanh vẫn có thể nâng cao mức thu nhập.
Cuối cùng là tài chính nhà ở. Nghĩa là cần phải tạo ra những cơ chế tín dụng minh bạch và phù hợp để hỗ trợ người xây dựng cũng như người mua/ thuê nhà. Chúng ta đang tập trung quá nhiều vào cung mà chưa chú ý đến cầu. Nghĩa là người có thu nhập thấp khó tiếp cận được các nguồn tín dụng chính thức để xây dựng và cải tạo chỗ ở của mình. Nên tạo ra các quỹ tín dụng cộng đồng để người dân tiếp cận được nguồn vốn xây dựng, cải tạo nhà.
* Vậy thời gian tới Chương trình Định cư Con người của LHQ tại Việt Nam sẽ có hoạt động gì liên quan tới phát triển nhà ở xã hội của Việt Nam không thưa ông ?
Tiến sỹ Nguyễn Quang:
Chiến lược hoạt động của UN - HABITAT tập trung vào 6 lĩnh vực: (i) Xây dựng quan hệ đối tác, cổ động, đánh giá, theo dõi sự phát triển bền vững của đô thị; (ii) Quy hoạch và quản lý đô thị bền vững; (iii) Cung cấp hạ tầng thân thiện với môi trường; (iv) Quản lý đất đai và nhà ở; (v) Tài chính nhà ở; (vi) Quản trị có hiệu quả. Chúng tôi mong muốn hợp tác với Bộ Xây dựng và các địa phương trong các hoạt động nâng cao năng lực và tư vấn chính sách phát triển nhà ở, quy hoạch và quản lý đô thị nhằm tạo điều kiện cho sự phát triển đô thị bền vững và sự phát triển nhà ở, trong đó có NƠXH.
UN - HABITAT hiện đang xây dựng một dự án về nâng cao năng lực xây dựng chính sách nhà ở cho cán bộ làm việc trong lĩnh vực phát triển nhà ở.
Xin chân thành cảm ơn ông!
Nguồn: TC Xây dựng, số 7/2009.