Nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp tập trung

Thứ năm, 05/01/2006 00:00

Hiện nay cả nước đã có hơn 112 khu công nghiệp KCN với tổng diện tích gần 22.500 ha. Trong đó đã có 68 KCN đi vào hoạt động đã góp phần làm thay đổi diện mạo bộ mặt kiến trúc đô thị, từng bước hình thành cơ cấu công nghiệp mới trên từng vùng kinh tế trong cả nước. Khi các KCN này được lấp đầy sẽ tạo ra hàng triệu việc làm cho người lao động nhưng điều này cũng sẽ tạo nên áp lực lớn về nhà ở và các công trình công cộng phục vụ cho người lao động.

Thực tế hiện nay cho thấy lực lượng lao động trong các KCN số tự giải quyết được nhà ở chỉ chiếm khoảng 25% còn 75% là hải đi thuê nhà trọ tạm bợ do dân địa phương tự xây dựng với chất lượng, tiện nghi kém, giá cả không phù hợp với thu nhập, an ninh không đảm bảo, nhu cầu giao lưu văn hoá không được đáp ứng... vì vậy gây nhiều khó khăn cho người lao động. Điều đáng lưu ý là phần lớn trong số họ chưa có gia đình tuổi đời từ 18-25 chiếm 85,7%. Trong tương lai khi họ lập gia đình, thì nhu cầu về nhà ở càng bức xúc hơn. Người lao động trong các KCN là những người có thu nhập thấp vì vậy đối với họ để tạo lập được nhà ở là một việc làm chỉ có trong mơ. Qua thăm dò, tìm hiểu cho thấy người lao động trong các KCN tập trung có nguyện vọng có một chỗ ở ổn định, gần KCN để thuận lợi cho việc đi làm cũng như đảm bảo sức khoẻ, giá cả phù hợp với thu nhập, yêu cầu an ninh được đảm bảo... giúp họ yên tâm lao động sản xuất.
Đảng và Nhà nước ta luôn luôn quan tâm đầu tư xây dựng nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp trong đó bao gồm cả những người lao động trong các KCN Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05-10-2001. Hiện nay một số tỉnh, thành phố, đặc biệt là TP Hồ Chí Minh đã có một số thành công đáng khích lệ trong việc cải thiện điều kiện nhà ở cho người có thu nhập thấp. Các KCN Tân Bình, KHC Vĩnh Lộc, KCN Tân Tạo... đã và đang tích cực xây dựng nhà ở phục vụ cho công nhân. Tuy nhiên việc đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân các KCN tập trung còn nhiều bất cập về chính sách đầu tư, công tác chuẩn bị đầu tư xây dựng, công tác quy hoạch thiết kế xây dựng, công tác quản lý...
Trong khuôn khổ một bài báo chúng tôi xin đóng góp một số ý kiến sau:
1. Các giải pháp tổ chức không gian nhà ở công nhân KCN tập trung
a. Chọn địa điểm
Nguyên tắc chọn địa điểm
- Là nơi có điều kiện tối thiểu về cơ sở hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật;
- Là nơi gần chỗ làm việc của công nhân;
- Là nơi mà giá đất và giá nhà không bị nâng cao;
- Là nơi thuận lợi cho người công nhân có điều kiện tham gia các sinh hoạt văn hoá và dịch vụ của công cộng;
- Đảm bảo yêu cầu vệ sinh môi trường;
- Đáp ứng yêu cầu của quy hoạch chung;
Chọn địa điểm xây dựng nhà ở cho công nhân KCN phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau như: Quy mô chiếm đất KCN, quy mô sản xuất, số lượng công nhân, cơ cấu ngành sản xuất, cấp vệ sinh của các XNCN trong KCN....
- Các KCN có số lượng công nhân lớn, cấp WC là cấp IV và cấp V, có thể chọn địa điểm xây dựng khu nhà ở công nhân cạnh KCN vừa giảm khoảng cách đi lại, vừa tạo điều kiện cho công nhân có điều kiện gia công bán sản phẩm tại nhà, tăng thu nhập cải thiện điều kiện sống, tạo điều kiện cho họ tích luỹ có thêm kinh phí thuê hay mua nhà, mặt khác cho phép giảm sự ách tắc giao thông.
- KCN có quy mô diện tích lớn, số lượng công nhân đông lại nằm riêng rẽ cách xa khu dân cư đô thị có thể chọn địa điểm xây dựng khu nhà ở cho công nhân riêng cạnh KCN đó.
- Các KCN nằm cạnh nhau theo dạng tuyến hay cụm có thể chọn địa điểm xây dựng chung khu nhà ở công nhân phục vụ cho công nhân cả tuyến hay cụm công nghiệp đó.
b. Các giải pháp quy hoạch
- Giải pháp quy hoạch xây dựng thành khu vực tập trung trong đô thị
Như phần trên đã trình bày các ngành công nghiệp có cấp WC là cấp IV, cấp V như may mặc, lắp ráp điện tử... địa điểm xây dựng các KCN có thể bố trí gần khu dân cư. Trong trường hợp có nhiều KCN được quy hoạch thiết kế xây dựng cạnh nhau thì có thể sử dụng giải pháp xây dựng khu nhà ở công nhân thành khu vực tập trung trong đô thị phù hợp với quy hoạch chung của đô thị đó, có thể sử dụng quỹ đất dành cho quy hoạch xây dựng nhà ở dân cư đô thị để xây dựng nhà ở cho công nhân các KCN tập trung xây dựng xen vào khu nhà ở dân cư đô thị. Giải pháp này có ưu điểm là có thể tận dụng điều kiện cơ sở hạ tầng của đô thị thuận lợi cho vấn đề quản lý, thống nhất được giải pháp quy hoạch thiết kế đô thị, giải pháp quy hoạch thiết kế KCN và khu dân cư, tạo điều kiện cho công nhân tham gia các công tác dịch vụ làm thêm tăng thu nhập, hoà nhập cộng đồng.
- Giải pháp xây dựng xen kẽ trong các khu dân cư đô thị
Các KCN không gây ô nhiễm môi trường được quy hoạch và xây dựng gần khu dân cư đô thị, mà trong khu dân cư đô thị còn quỹ đất xây dựng nhà ở thì có thể sử dụng giải pháp xây dựng khu nhà ở công nhân nằm xen kẽ trong các khu dân cư đô thị. Giải pháp này có ưu điểm nổi bật là tính xã hội cao, tận dụng được điều kiện cơ sở hạ tầng của các khu dân cư đô thị, các công trình dịch vụ thương mại, văn hoá... đã có sẵn, giảm được chi phí đầu tư, công nhân KCN có điều kiện làm thêm tăng thu nhập. Nhưng cần phải lựa chọn giải pháp quy hoạch thiết kế phù hợp để không làm tăng áp lực quá mức cho cơ sở hạ tầng, hoà nhập với giải pháp kiến trúc các khu dân cư đô thị có sẵn.
- Giải pháp xây dựng bên cạnh KCN tập trung:
Giải pháp này được áp dụng cho các KCN có số lượng người lao động lớn, quy mô diện tích lớn, lại nằm tách xa khu dân cư đô thị. Cần chú ý chọn vị trí xây dựng KCN đồng bộ với chọn vị trí xây dựng khu nhà ở cho công nhân. Giữa khu nhà ở và KCN cần có khoảng cách ly 50m để trồng cây xanh cải thiện điều kiện môi trường. Ưu điểm của giải pháp này là giảm được thời gian đi lại, tận dụng được thời gian nhà rỗi của công nhân để gia công, chế biến bán sản phẩm tại nhà vừa mang lại lợi ích cho KCN vừa mang lại lợi ích cho người công nhân. Nếu KCN và khu nhà ở công nhân đều ở xa đô thị thì cần chú ý quy hoạch thiết kế xây dựng các công trình phúc lợi phục vụ cho đời sống của công nhân KCN như nhà trẻ, mẫu giáo, dịch vụ thương mại...
- Lựa chọn mật độ xây dựng:
Theo tiêu chuẩn thiết kế, mật độ xây dựng nhà cao tầng là 40%. Công nhân các KCN là những người có thu nhập thấp. Để giảm giá thành mua hay thuê nhà cho họ nhưng vẫn đáp ứng yêu cầu thông gió, chiếu sáng... trong điều kiện cho phép đề nghị mật độ xây dựng trong khu nhà ở công nhân KCN là 50%.
- Lựa chọn khoảng cách hai dãy nhà:
Theo tiêu chuẩn khoảng cách 2 dẫy nhà ở được tính theo công thức: L= 1,5 ÷ 2 H1 + H2/2
Đó là khoảng cách lý tưởng, nhưng cũng đồng nghĩa với việc gia tăng giá mua hay thuê nhà của công nhân. Để tiết kiệm đất xây dựng, giảm giá thành chúng tôi đề nghị trong trường hợp cho phép giảm khoảng cách hai nhà xuống còn 0,65H, nhưng phải lưu ý giải pháp thiết kế hợp lý nhất để đảm bảo yêu cầu thông gió, chiếu sáng.
- Lựa chọn số tầng cao
Lựa chọn số tầng cao cho nhà ở công nhân tập trung cũng cần được cân nhắc kỹ vì nó cũng ảnh hưởng đến giá thành công trình giá thành căn hộ cho công nhân mua hay thuê. Để hạ giá thành mua hay thuê nhà cho công nhân chúng ta nên chọn giải pháp xây dựng loại nhà phổ thông có tầng cao đến 6 tầng không có thiết bị thang máy.
2. Giải pháp kiến trúc
Như đã trình bày ở trên công nhân trong các KCN tập trung thường có thu nhập thấp không tự mình giải quyết được nhà ở. Tuy nhiên, vấn đề cần lưu ý ở đây là "Thu nhập thấp" của người lao động trong các KCN tập trung không phải là bất biến, mà sau một thời gian tích trữ có người sẽ vươn lên có mức độ thu nhập trung bình thậm chí có người còn đặt mức thu nhập cao. Lúc đó nhu cầu về diện tích ở cũng như tiện nghi ở sẽ nâng cao. Vì vậy, nghiên cứu giải pháp kiến trúc nhà ở cho họ phải phù hợp với điều kiện thu nhập hiện tại nhưng phải đảm bảo được tính linh hoạt khi cần phát triển mở rộng diện tích căn hộ trong tương lai. Theo chúng tôi, lựa chọn loại chung cư có tầng cao 6 tầng được thiết kế và xây dựng cho công nhân KCN tập trung là hợp lý với hình thức cho thuê hay bán trả góp. Giải pháp thiết kế phải đáp ứng các yêu cầu tiện nghi tối thiểu nhưng phải đảm bảo độ an toàn, trang thiết bị đơn giản, dễ thay thế. Các chung cư xây dựng để bán trả góp cho công nhân được xây dựng ở mức vừa phải phù hợp với khả năng thanh toán chậm của người lao động. Nhà cần lựa chọn các hướng tốt để tận dụng tối đa điều kiện tự nhiên, giảm chi phí trong quá trình sử dụng cho công nhân.
Xin nêu một ví dụ: Thành uỷ, UBND TP Hồ Chí Minh và TCty Địa ốc Sài Gòn vừa tạo điều kiện cho Cty Cổ phần M và C chuyên doanh xây dựng và kinh doanh nhà, Công ty Cổ phần quỹ L.N.G đầu tư Tài chính triển khai xây dựng 30 ngàn căn hộ cho người có thu nhập thấp với diện tích từ 36m2 - 108m2 ở khu du lịch Văn Thánh. Nhờ áp dụng công nghệ cấu kiện super deck của Hàn Quốc với công nghệ xây dựng nhà lắp ghép để thi công nhanh, sử dụng bê tông siêu nhẹ của Cty IDACS INTERNATIONAL của Australia làm vách ngăn thay tường gạch mà giá thành một căn hộ là từ 190 triệu căn hộ 36m2 - 569 triệu đồng căn hộ 108m2 giá thành 1m2 chỉ từ 4,5 triệu-5 triệu đồng.
Như vậy, lựa chọn công nghệ xây dựng, vật liệu xây dựng đã góp phần tích cực trong việc giảm giá thành xây nhà ở cho người thu nhập thấp.
Hầu hết người lao động trong các KCN tập trung có tuổi đời còn trẻ từ 18-25 tuổi chiếm 85,7% còn 14,3% là đã lập gia đình. Vì vậy theo chúng tôi nhà ở cho công nhân KCN cần thiết kế 2 loại: nhà ở gia đình và nhà ở tập thể.
- Nhà ở gia đình:
Theo tiêu chuẩn thiết kế, nhà cao tầng diện tích căn hộ tối thiểu là 50m2. Công nhân KCN tập trung là những người có thu nhập thấp. Vì vậy chúng tôi xin đề nghị: thiết kế nhà ở gia đình cho 3 người bố mẹ +1 con là 36m2 và cơ cấu căn hộ:
+ Phòng khách: 12m2
+ Phòng ngủ: 12m2
+ Bếp + ăn: 6m2
+ Vệ sinh: 3m2
+ Ban công: 3m2
Nên thiết kế phòng khách + ăn + bếp cùng chung một không gian với diện tích là 18m2 đáp ứng yêu cầu thông gió, chiếu sáng, thuận lợi cho sinh hoạt gia đình trong trường hợp cần diện tích lớn.
Giải pháp thiết kế phải đáp ứng yêu cầu phát triển trong tương lai từ căn hộ gốc 36m2 cải tạo thành căn hộ 54m2 hay căn hộ 72m2.
- Nhà tập thể:
Như đã phân tích ở trên, trong tương lai một số hộ độc thân sẽ thành lập gia đình, lúc đó sẽ có nhu cầu mở rộng diện tích căn hộ. Vì vậy cần có giải pháp thiết kế nhà ở tập thể có thể áp dụng như mẫu thiết kế nhà ở gia đình, tuy nhiên cần chú ý ngăn chia không gian đảm bảo sự độc lập cho các hộ tập thể trước mắt nhưng phải thuận lợi cho công tác cải tạo khi phát triển thành hộ gia đình mà không phải đập phá nhiều.
- Lựa chọn vật liệu xây dựng:
Lựa chọn vật liệu xây dựng cần ưu tiên chú trọng nhiều đến chất lượng công trình, đáp ứng yêu cầu cần thay thế khi phát triển.
+ Kết cấu khung nhà bê tông cốt thép, mái tôn chống nóng, sàn, nền lát gạch hoa loại trung bình. Tường ngoài sử dụng tường gạch 220, tường ngăn chia không gian có thể sử dụng tường 110 hay dùng tấm tường bê tông nhẹ của Úc như đã nêu ở trên, cửa dùng cửa nhôm kính, 1 lớp cửa.
+ Hệ thống giao thông công cộng đơn giản, ngắn gọn chặt chẽ, dễ sử dụng.
+ Lắp đặt các trang thiết bị rẻ tiền dễ thay thế, chú ý yêu cầu bền vững hơn yêu cầu thẩm mỹ.
+ Vật liệu ốp lát sử dụng loại trung bình, dễ thay thế, nâng cấp khi có điều kiện.
+ Các hệ thống đường dây cấp thoát nước dây dẫn điện cần thiết kế hợp lý, ngắn gọn, có thể chạy nổi dễ thay thế khi cần thiết.
+ Thiết bị vệ sinh sử dụng loại thông thường, rẻ tiền, dễ thay thế.
3. Giải pháp chính sách
- Nhà nước cần ra văn bản pháp quy khi quy hoạch thiết kế xây dựng KCN tập trung phải dự trù quỹ đất để quy hoạch, thiết kế xây dựng khu nhà ở cho công nhân. Quỹ đất xây dựng khu nhà ở cho công nhân phải có quy hoạch thiết kế đồng bộ với quy hoạch đô thị. Không giao đất cho các doanh nghiệp tự đầu tư xây dựng nhà ở cục bộ, phá vỡ quy hoạch chung.
- Nhà nước cần có chính sách hợp lý khuyến khích các nhà đầu tư, các công ty kinh doanh nhà ở đầu tư xây dựng khu nhà ở cho công nhân KCN như: giảm hay miễn thuế đất, giảm thuế doanh nghiệp cho vay tiền với lãi suất thấp...
- Các nhà quản lý KCN cần kết hợp với chính quyền sở tại chỉ đạo các doanh nghiệp kỹ hợp đồng thuê nhà ở cho công nhân. Tiền thuê nhà một phần trừ vào lương hàng tháng của công nhân, một phần do quỹ phúc lợi của doanh nghiệp chi trả.
- Nhà nước xây nhà bán trả góp cho công nhân tạo điều kiện cho họ chủ động trong chi tiêu đồng lương của mình cũng như họ phải có trách nhiệm trong bảo quản và giữ gìn nhà ở. Người lao động được phép vay vốn từ quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển nhà của địa phương với lãi suất thấp để họ mua được nhà trả góp.
- Ngoài nguồn vốn Nhà nước, cần huy động từ những nguồn như: vốn tín dụng, vốn của doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà, vốn của doanh nghiệp có sử dụng người lao động và vốn của người lao động.
- Nhà nước cần có chính sách thu hút vốn đầu tư của nước ngoài để xây dựng nhà ở cho công nhân.
- Để đảm bảo tính đồng bộ cũng như góp phần nâng cao đời sống của công nhân, giảm giá thuê nhà ở cho họ, Nhà nước cần hỗ trợ hơn nữa cho các nhà đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ngoài hàng rào cũng như xây dựng các công trình phục vụ công cộng trong khu nhà ở công nhân trong trường hợp KCN bố trí độc lập.
- Nhà nước chủ đầu tư cần bố trí xe buýt đưa đón công nhân đi làm khi nhà ở nằm cách xa KCN.
- Cần có chính sách quản lý khu nhà ở công nhân nếu khu nhà ở công nhân nằm cạnh KCN thì sẽ do Ban Quản lý KCN quản lý. Nếu khu nhà ở công nhân nằm độc lập tách xa KCN thì cần có Ban quản lý nhà ở công nhân riêng.

PGS.TS KTS Ngô Thám - Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
Nguồn tin: T/C Xây dựng, số 12/2005