Luật Nhà ở góp phần luật hoá định hướng phát triển kiến trúc Việt Nam

Thứ năm, 18/05/2006 00:00

Trong nhiều năm qua, công tác quản lý và phát triển kiến trúc nước ta đã đạt được một số thành tựu, góp phần vào sự nghiệp xây dựng và bảo vệ đất nước. Tuy vậy, công tác này vẫn còn nhiều tồn tại. Để chủ động trong việc hoạch định các chính sách và chủ trương phát triển kiến trúc tại các đô thị và khu dân cư nông thôn, Bộ Xây dựng đã chuẩn bị một văn bản quan trọng, mang tên "'Định hướng phát triển kiến trúc Việt Nam đến năm 2020" và văn bản này đã được trình lên Thủ tướng Chính phủ và đã được chính thức phê duyệt ngày 30/9/2002 Quyết định số 112/2002/QĐ-TTg.

Định hướng phát triển kiến trúc được ban hành nhằm xác định phương hướng nhiệm vụ phát triển kiến trúc cả nước, tạo lập cơ sở cho các bộ, ngành, chính quyền các cấp, các tổ chức, đơn vị soạn thảo chương trình hành động, hoạch định chính sách phát triển, nhằm cụ thể hoá Nghị quyết lần thứ V Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá VIII về "Xây dựng và phát triển nền văn hoá Việt Nam tiên tiến, đậm đà bản sắc dân tộc", từng bước nâng cao chất lượng kiến trúc, tạo lập môi trường cư trú bền vững, đáp ứng nhu cầu xây dựng và phát triển kinh tế-xã hội, làm tiền đề vững chắc cho quá trình hình thành và phát triển kiến trúc Việt Nam hiện đại, giàu bản sắc dân tộc.
Bản định hướng gồm 3 phần:
Phần I: Đánh giá thực trạng kiến trúc Việt Nam
Phần II: Phương hướng, nhiệm vụ phát triển kiến trúc Việt Nam đến năm 2020.
Phần III: Chính sách và giải pháp lớn thực hiện đính hướng kiến trúc Việt nam đến năm 2020
Trong bài viết này, chúng tôi chỉ giới hạn trong phạm vi kiến trúc nhà ở
Mọi người đều biết rằng công trình nhà ở chiếm một tỷ lệ rất cao trong các thể loại công trình ở đô thị cũng như đối với khu dân cư nông thôn.Vì thế kiến trúc nhà ở, nói một cách không quá thậm xưng cũng gần như là đại diện, là bộ mặt của kiến trúc đô thị và khu dân cư nông thôn.
Trong bản định hướng đã đánh giá về kiến trúc nhà ở trong thời gian qua.
Từ những năm 1960 các khu nhà ở nhiều tầng bằng tấm nhỏ đầu tiên đã xuất hiện ở nhiều thành phố trên miền Bắc. Đến thập kỷ 70 - 80, tại các đô thị miền Bắc, miền Trung đã xây dựng hàng loạt nhà bằng kết cấu lắp ghép tấm lớn hoặc bằng kết cấu gạch, kiểu bố cục căn hộ: 1 phòng và 2 phòng kép kín, bếp và khu vệ sinh riêng hoàn chỉnh. Kiến trúc nhà ở phát triển trong thời kỳ bao cấp và trong hoàn cảnh chiến tranh kéo dài đã có những đóng góp nhất định của các kiến trúc sư trong việc tìm kiếm một hình thái không gian kiến trúc phù hợp với điều kiện thiên nhiên và vật chất, kỹ thuật còn khó khăn, nhờ đó đã phản ánh được tính hiện thực của một thời kỳ phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
Từ những năm 90, nhà ở đô thị đã phát triển rất mạnh mẽ. Sự ra đời của hàng loạt các khu nhà ở, đặc biệt là nhà ở do dân tự xây đã nâng chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân từ 2,5 m2/người năm 1990 lên 5,8m2, diện tích ở/người năm 1999. Chất lượng không gian nhà ở đã có tiến bộ rõ rệt. Các căn hộ cũ có khu phụ chung đã được thay bằng các căn hộ mới khép kín với diện tích các phòng thích hợp, sử dụng tiện lợi. Nếu như việc phát triển nhà ở trước đây chỉ dựa vào một vài mẫu căn hộ điển hình thì nay đã được thay thế bằng nhiều mẫu căn hộ đẹp, có mức tiện nghi khác nhau.
Sự xuất hiện nhiều loại nhà ở: biệt thự, chung cư, nhà liền kề do Nhà nước xây dựng hoặc do nhân dân tự xây có sự quản lý của Nhà nước về mặt quy hoạch xây dựng và sử dụng đất đai đã góp phần làm phong phú thêm kiến trúc khu ở nói riêng và đô thị nói chung. Nhà ở 4-5 tầng đã có hình khối đơn giản hơn, với hình thức đã đạt được sự thống nhất. Giải pháp bố cục quy hoạch chi tiết một số khu ở khá sinh động, trên cơ sở kết hợp hài hoà giữa nhà nhiều tầng với nhà thấp tầng. Các khu nhà ở mới hình thành tại thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Vũng Tàu và một số đô thị khác được xây dựng gần đây dựa trên cơ sở những quan điểm mới về quy hoạch xây dựng và cơ chế đầu tư phát triển, đã đáp ứng được nhu cầu người tiêu dùng. Các hệ thống kết cấu xây dựng nhà ở cũng đã phong phú, bao gồm hệ thống tường gạch chịu lực, xây tay đến kết cấu khung, nhà bê tông cốt thép hoặc lắp ghép với các công nghệ, trang thiết bị thi công được cơ giới hoá đảm bảo được các yêu cầu về tiến độ và chất lượng công trình.
Để phát triển kiến trúc nhà ở cho đến năm 2020, trong bản định hướng đã đề xuất mục tiêu và các nguyên tắc.
Mục tiêu phát triển kiến trúc nhà ở là nâng cao chất lượng môi trường cư trú, đáp ứng các yêu cầu sinh hoạt đa dạng của dân cư, phấn đấu đến năm 2020 cơ bản thực hiện được các chỉ tiêu phát triển nhà ở phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Phát triển kiến trúc nhà ở dựa trên các nguyên tắc sau:
a. Tạo ra môi trường cư trú phù hợp với nhu cầu tâm sinh lý của cư dân, coi trọng việc bảo vệ môi trường và cân bằng sinh thái.
b. Thoả mãn nhu cầu đa dạng, đảm bảo cung cấp nhà ở xã hội với nhiều loại hình với các tiêu chuẩn và giải pháp phù hợp.
c. Sử dụng tiết kiệm đất xây dựng phù hợp với quy định của quy hoạch xây dựng.
d. Công nghiệp hoá phát triển nhà ở phù hợp với điều kiện của từng địa phương, sử dụng vật liệu, áp dụng hợp lý kỹ thuật truyền thống; đẩy nhanh tốc độ phát triển nhà ở.
e. Khuyến khích ứng dụng tiến bộ khoa học công nghệ mới trong phát triển kiến trúc nhà ở, đảm bảo nhà ở có mức độ trí năng nhất định.
f. Coi trọng việc kết hợp xây dựng nhà ở mới với việc cải tạo nhà ở hiện có phù hợp với quy hoạch chi tiết và dự án phát triển các khu nhà ở xây dựng tập trung có kết cấu hạ tầng đồng bộ và tổng thể kiến trúc thống nhất.
Một bản định hướng tuy đã có chính sách và giải pháp lớn để thực hiện định hướng, nhưng nếu không có một cái gì cụ thể hơn nữa và đặc biệt là nếu không có các văn bản pháp luật đi kèm theo thì định hướng vẫn chỉ là định hướng. Mọi cơ quan tổ chức, cá nhân có thể theo và có thể không theo. Các nhà chuyên môn, quản lý, các kiến trúc sư, các chủ nhiệm đồ án vẫn có thể tuỳ hứng vận dụng theo cách hiểu, cách suy nghĩ của mình thậm chí lại còn có thể nguỵ biện cho rằng mình đã thực hiện theo định hướng rồi, trong khi đó bằng hành động thực tế đã đi ngược lại định hướng đó. Thật may mắn, Luật Nhà ở đã ra đời. Luật Nhà ở được khoá XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29/11/2005, được Chủ tịch nước công bố ngày 9/12/2005 và có hiệu lực từ ngày 1/7/2006. Luật Nhà ở với 9 chương 153 điều. Phạm vi điều chỉnh của Luật là quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý Nhà nước về nhà ở. Điều quan tâm của các kiến trúc sư, các chủ dự án cũng như các nhà quản lý phê duyệt dự án chính là chương III, quy định về phát triển nhà ở.
Luật Nhà ở quy định: phát triển nhà ở phải đảm bảo cho công dân có chỗ ở phù hợp với khả năng và thu nhập của các đối tượng khác nhau, điều kiện kinh tế- xã hội của đất nước, của từng địa phương, từng bước cải thiện chỗ ở của các tầng lớp dân cư, thúc đẩy hình thành và phát triển thị trường bất động sản nhà ở, góp phần phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh hiện đại và phù hợp với bản sắc văn hoá dân tộc
Yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại khu vực đô thị là phải tuân thủ các quy định về quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội, quy hoạch xây dựng đô thị đảm bảo việc bố trí, tái bố trí dân cư, chỉnh trang đô thị, kiến trúc cảnh quan, môi trường, các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Nhà ở xây dựng mới trong các dự án phát triển nhà ở phải đảm bảo yêu cầu sau đây:
- Tại đô thị loại đặc biệt có tối thiểu 60% diện tích sàn là nhà chung cư.
- Tại đô thị loại 1 và 2 có tối thiểu 40% diện tích sàn là nhà chung cư.
- Tại đô thị loại 3 có tối thiểu 20% diện tích sàn là nhà chung cư.
Qua các quy định trên ta thấy rõ ràng Nhà nước khuyến khích việc phát triển các nhà chung cư đặc biệt là đối với các thành phố lớn, một phần là để tiết kiệm đất xây dựng một phần là để tạo bộ mặt kiến trúc đô thị cho khang trang.
Yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại khu vực nông thôn là phải tuân thủ quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, kiến trúc, các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và sử dụng đất theo quy định của pháp luật, đảm bảo sự hình thành và phát triển nông thôn bền vững, phải gắn phát triển với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đảm bảo vệ sinh môi trường, nâng cao điều kiện sống của nhân dân. Nhà nước khuyến khích phát triển nhà ở nhiều tầng ở nông thôn để tiết kiệm đất ở.
Yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại khu vực miền núi là phải theo điểm dân cư tập trung phù hợp với phong tục tập quán của từng dân tộc, đặc điểm địa lý, điều kiện tự nhiên của từng vùng, miền hạn chế việc du canh, du cư.
Luật cũng quy định về kiến trúc nhà ở, điều 32 của Luật quy định:
1. Kiến trúc nhà ở phải kết hợp hài hoà giữa kiến trúc hiện đại với kiến trúc truyền thống, phù hợp với điều kiện tự nhiên, phong tục, tập quán, văn hoá- xã hội của các dân tộc từng vùng miền.
2. Kiến trúc nhà ở phải đa dạng các loại nhà ở, loại căn hộ phù hợp với điều kiện kinh tế- xã hội, khả năng thu nhập của các tầng lớp dân cư trên địa bàn; sử dụng có hiệu quả quỹ đất dành cho phát triển nhà ở.
3. Nhà ở xây dựng hai bên đường, tuyến phố chính phải tuân thủ chỉ giới xây dựng, bảo đảm hài hoà về chiều cao, không gian, kiến trúc, thẩm mỹ, phù hợp với quy hoạch chung và thiết kế đô thị theo từng trục đường, tuyến phố.
4. Nhà nước đầu tư cho việc nghiên cứu ban hành các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đối với nhà ở để đáp ứng yêu cầu phát triển nhà ở của nhân dân phù hợp với từng vùng miền.
Theo quy định của Luật điều 33 có 4 phương thức phát triển nhà ở:
1. Nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường gọi là nhà ở thương mại.
2. Nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng gọi là nhà ở riêng lẻ.
3. Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức cá nhân đầu tư xây dựng để phục vụ cho các đối tượng thuộc diện chính sách thuê hoặc mua gọi là nhà ở xã hội
4. Nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng để phục vụ điều động, luân chuyển cán bộ, công chức theo yêu cầu công tác gọi là nhà ở công vụ.
Đối với nhà ở thương mại, Luật yêu cầu phải tuân thủ các tiêu chuẩn sau đây:
- Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2.
- Nhà ở riêng lẻ xây dựng liền kề trong các dự án phải đảm bảo diện tích xây dựng không thấp hơn 50 m2 và có chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m
- Nhà biệt thự không được xây dựng quá 3 tầng và diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên.
Từ những quy định trên đây cho chúng ta nhận xét, hiện nay mức sống của các hộ gia đình đã được tăng lên, điều kiện ở phải được cải thiện không thể cho phép xây căn hộ dưới 45m2 thường dùng cho gia đình 3 người: 2 vợ chồng và 1 con vì nếu căn hộ hẹp quá, người ở đông lại nảy sinh ra tình trạng cơi nới tự phát, đua ra như những ba lô của các chung cư cũ. Đối với nhà ở riêng lẻ liền kề cũng vậy, không thể chia miếng đất quá nhỏ, phải được ít nhất là 50 m2 và mặt tiền không nhỏ hơn 5m như thế nhằm xoá bỏ các nhà siêu mỏng hiện nay đang mọc tự phát tại các đô thị. Đã gọi là biệt thự thì không thể xây dựng quá 3 tầng và xây quá 50% diện tích đất. Những quy định như vậy là hợp lý đối với nhà thương mại, nó cũng góp phần tạo bộ mặt khang trang cho kiến trúc các khu ở. Những quy định trên chỉ dành cho các nhà ở thương mại. Còn đối với nhà ở riêng lẻ dân tự xây để ở thì vận dụng theo quy chuẩn xây dựng hiện hành.
Tiêu chuẩn thiết kế đối với nhà ở xã hội, Luật yêu cầu:
- Nhà ở xã hội tại các đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế đảm bảo những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng theo quy định như sau:
+ Tại các đô thị loại đặc biệt phải là nhà 5 hoặc 6 tầng
+ Tại các đô thị loại 1,2,3,4,5 phải là nhà không quá 6 tầng
- Diện tích mỗi căn hộ không quá 60 m2 sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30 m2.
- Tại các nơi khác, nếu có điều kiện thuận lợi về đất đai thì có thể xây dựng nhà chung cư thấp tầng hoặc nhà ở riêng lẻ những phải đảm bảo chất lượng xây dựng tương đương nhà cấp 3 trở lên.
Những quy định nêu trên đối với nhà ở xã hội là hợp lý, tiết kiệm đất xây dựng và phù hợp với mức sống của cán bộ công nhân viên chức giai đoạn hiện nay.

Kết luận
Luật Nhà ở có phạm vi điều chỉnh rộng, có quy định về sở hữu giấy chứng nhận quyền sở hữu về quản lý sử dụng bảo hành, bảo trì, cải tạo, về giao dịch chuyển nhượng, thuê, mua, cho, tặng, cho mượn, thừa kế... riêng nội dung các quy định về phát triển nhà ở của Luật đã góp phần luật hoá Định hướng Kiến trúc Việt Nam, làm cho những định định hướng phát triển kiến trúc đã được phê duyệt đi vào cuộc sống.

Tác giả: Nguyễn Xuân Hải
Nguồn tin: T/C Người Xây dựng, tháng 4/2006