Thành phố Hồ Chí Minh: Hiện trạng từ quá trình phát triển nhà ở đô thị

Thứ năm, 31/08/2006 00:00

Loại hình nhà ở riêng lẻ do dân tự xây dựng đang tồn tại và tự phát mạnh ở TP. Hồ Chí Minh. Loại hình ở này đáp ứng khá tốt nhu cầu ở của nhân dân trong điều kiện kinh tế tăng trưởng của thời kỳ đầu bước vào đổi mới. Thế nhưng, chính sự tự phát theo kiểu muôn hoa đua nở của loại nhà này đã và đang là vấn đề nan giải cho việc quản lý và xây dựng một thành phố văn minh, hiện đại, đậm đà bản sắc...

Sau gần 20 năm đổi mới và tăng trưởng kinh tế, tốc độ GDP của TP. Hồ Chí Minh tăng bình quân khoảng 11%/năm. Thu nhập và đời sống của đại bộ phận dân cư đang được cải thiện. Riêng về lĩnh vực nhà ở đô thị, ngay khi Luật Đất đai ra đời 1993, Nhà nước xoá bỏ bao cấp về nhà ở và chủ trương xã hội hoá phát triển nhà ở tư nhân, người dân tại TP. Hồ Chí Minh đã rất năng động, phát huy mọi khả năng để tự xây dựng và nâng cấp nhà ở cho mình. Loại nhà ở được các hộ gia đình đầu tư nâng cấp và xây dựng chủ yếu là nhà ống, được xây liên kế trên nền đất phân lô, thường có mặt tiền giáp với đường giao thông công cộng. Tổng số nhà được nâng cấp và xây dựng mới do chủ hộ gia đình chiếm hơn 75%, trong khi đó nhà do các công ty xây dựng chỉ chiếm gần 25%. So với năm 1989, đến nay số lượng nhà ở đã tăng khoảng hơn 30%, tức thành phố hiện đã có hơn 1 triệu căn nhà. Số lượng người được ở trong chính căn nhà độc lập của mình và có quyền sở hữu đã tăng lên rất cao, nhà ở thuộc sở hữu tư nhân chiếm hơn 85% năm 2000.
Phải thừa nhận rằng, việc phát triển nhà ở tư nhân với mô hình nhà ống riêng lẻ, đã rất phù hợp với điều kiện tăng trưởng kinh tế và mức sống của người dân, trong đó hộ nghèo cũng có thể xây nhà. Mỗi năm thành phố cũng có khoảng 80 - 120 nghìn người nhập cư từ các nơi đổ về, dự báo đến năm 2010, dân số thành phố sẽ có khoảng 10 triệu người. Thành phố phát triển mô hình nhà ống đã đáp ứng kịp thời nhu cầu về nhà ở vốn rất bức xúc và tạo điều kiện ổn định bước đầu cho việc làm ăn sinh sống của hàng triệu cư dân.
Với người dân thành phố, nhà ở dù kiên cố hay không, cũng trở thành thứ tài sản quý giá để họ có thể tự hào, nâng cao uy tín xã hội với cộng đồng và người thân hoặc làm của hồi môn cho con cháu... Hơn thế nữa, nhà ở riêng lẻ do người dân đầu tư xây cất cũng phản ánh được khá sâu sắc các giá trị văn hoá truyền thống của người dân Việt Nam về nơi ở của mình.

Tự phát và các hệ quả xấu đang nảy sinh

Mặc dù, việc phát triển nhà ở tư nhân với mô hình nhà ống được xây dựng trên đất phân lô, nhưng Chính quyền các cấp của thành phố lại yếu kém trong công tác thực hiện quy hoạch và quản lý đô thị, nên sự tăng trưởng về diện tích và số lượng nhà ở trong nhiều năm qua vẫn chủ yếu là tự phát, thậm chí còn hỗn loạn. Thực tế, nhà ở trong khu vực nội thành hay ngoại vi thành phố hiện chủ yếu là nhà ống, do người dân tự xây dựng theo khả năng kinh tế và sở thích của mình, tại các nền đất có hoặc chưa có quy hoạch. Chất lượng nhà ở, chủ yếu là bán kiên cố chiếm hơn 63%. Do thiếu quy hoạch tỷ lệ 1/2000 chỉ đạt 15% cuối năm 2003 và buông lỏng quản lý, nên lượng nhà ở xây dựng mới không phép và trái phép chiếm gần 70%. Sự phát triển tự phát nhà ở do dân tự xây ở thành phố, từ nhiều năm nay đã làm cho bộ mặt đô thị tựa như một bãi san hô, cái trồi cái thụt, rất khó chấp nhận. Đáng ngại hơn, nhà ở hình ống cũng rất tự nhiên đua chen mọc lên đến nỗi không chừa được 1 - 2 mét đất để làm vỉa hè, tại các tuyến đường mới mở kể cả xa lộ ở các quận ven, quận mới và ngoại thành.
Chính quyền thành phố đã có nhiều cố gắng, huy động được nhiều thành phần kinh tế tham gia vào việc phát triển cơ sở hạ tầng công cộng và nhà ở đô thị, nhưng vẫn không theo kịp với nhịp độ và nhu cầu của phát triển. Các dự án phát triển địa ốc do các doanh nghiệp tư nhân đầu tư vốn chiếm hơn 80% so với doanh nghiệp Nhà nước. Chỉ tính riêng năm 2001 - 2002, thành phố có 1007 dự án của tư nhân, với tổng vốn đầu tư trên 9 tỷ USD đã đăng ký. Cũng trong thời gian 2 năm thi hành Luật Doanh nghiệp, thành phố đã có hơn 20.000 doanh nghiệp ra đời, trong đó có hơn 70% đăng ký hành nghề xây dựng và kinh doanh địa ốc. Thế nhưng đến nay, kết quả thực hiện do nhiều nguyên nhân, cả số lượng và chất lượng nhà ở có được, vẫn không đáng kể! Mỗi năm thành phố vẫn cần hơn 10.000 căn nhà ở mới, song từ nhiều năm nay, nhà ở do các công ty ở thành phố xây dựng hợp pháp chưa đáp ứng được 25% nhu cầu về nhà ở của người dân.
Về mặt quy hoạch và kiến trúc, công trình nhà ở luôn được xem là không gian văn hoá vật thể đặc biệt của đô thị, nó tạo nên cảnh quan đô thị, giá trị văn hoá và văn minh của thành phố. Thế nhưng, do sự khác nhau về mức sống, nhận thức, nghề nghiệp, thành phần cư trú, cũng như ý thức pháp luật... của người dân, nên các nhà ở tư nhân được thể hiện mỗi nhà một kiểu rất tuỳ hứng, hỗn tạp. Sự khác nhau diện tích đất, màu sắc, vật liệu... của mỗi căn nhà chính là nguyên nhân làm cho cảnh quan đô thị của thành phố mất đi cái đẹp toàn diện. Có lẽ KTS. Hoàng Đạo Kính đã đúng khi cho rằng: một vài ngôi nhà đẹp trên một phố không làm cho nó đẹp thêm bao nhiêu. Phố và thành phố chỉ đẹp thực sự khi nó có được cái đẹp tổng thể. Và cái đẹp tổng thể chỉ có khi nó được trù liệu, được thiết kế ĐH Kiến trúc ngày 27/08/2004.
Xét về tổng thể, nhà ở do dân tự xây còn là một trong những nguyên nhân quan trọng làm phá vỡ các đề án quy hoạch không gian đô thị, gây trở ngại rất lớn đến mục tiêu phát triển kinh tế, an sinh xã hội và môi trường của thành phố. Nhà ống do dân tự xây vô tổ chức thực sự đã che lấp và nhấn chìm hầu hết những công trình kiến trúc văn hoá, không gian công cộng - nơi sinh hoạt lễ hội, vui chơi giải trí, dịch vụ du lịch... của đô thị thành phố từ nhiều năm nay. TP. Hồ Chí Minh đã từng là hòn ngọc biển Đông với hệ thống giao thông, kênh rạch, không gian công cộng, được quy hoạch và phát triển khá ấn tượng, nhưng đến nay đã bị phá vỡ, chính bởi sự tăng trưởng hỗn loạn không được kiểm soát của mô hình nhà hình ống ở riêng lẻ do dân tự xây.
Việc xây dựng nhà ống riêng lẻ và chen chúc ở mọi nơi có thể đã gây nên tình trạng kẹt xe, ô nhiễm rác thải, ngập lụt, hoả hoạn và nó còn phá vỡ cảnh quan đô thị. Không gian ở hiện nay do dân tự xây dựng đã khá dày đặc, không còn cả lối đi, nên cũng là nguyên nhân cho các tệ nạn xã hội tồn tại, mà thực tế chính quyền các cấp rất khó kiểm soát.
Có một thực tế nữa phải nhìn nhận là do hệ quả kinh tế - xã hội từ lịch sử chiến tranh và thời kỳ kinh tế tập trung bao cấp, nên nhiều hộ gia đình đã sống và làm việc ở thành phố nhưng vẫn chưa hoặc không có khả năng tích luỹ được vốn để tự xây nhà ở cho tươm tất. Nhiều hộ gia đình, mặc dù đã định cư lâu đời ở thành phố có hoặc không có hộ khẩu họ là cán bộ hưu trí, thương bệnh binh hoặc nông dân các quận ven mất đất do đô thị hoá... đã không dễ dàng xây được nhà ở kiên cố như mong muốn. Các hộ thu nhập thấp và người nghèo lại càng không có khả năng xây nhà và có nhà ở hợp pháp. Do đó, dù muốn hay không, thành phố đã phải chấp nhận hàng nghìn hộ dân nghèo và thu nhập thấp đang ở trong những ngôi nhà lụp xụp, nhà ổ chuột từ hàng chục năm nay để mưu sinh.
Như vậy, dù được nhìn nhận dưới góc độ nào, thì rõ ràng sự tăng trưởng của mô hình nhà ống do dân tự xây dựng tự phát, không có quy hoạch, đã gây nên quá nhiều các hệ quả xấu về kinh tế - xã hội, cho sự phát triển của một thành phố văn minh, hiện đại. Với một đô thị hơn 10 triệu dân vào năm 2020 sẽ đông dân hơn những năm sau đó, nếu vẫn quản lý phát triển nhà ở tự nhiên theo kiểu này, thì đây có thể nói là một thảm hoạ. Chính quyền cần có những giải pháp mạnh ngay từ hôm nay dù có hơi muộn.

Nhà riêng lẻ hay chung cư?

Gần đây, tại một số đồ án quy hoạch, mô hình nhà ống liên kế ít được khuyến khích phát triển, thay vào đó là mô hình nhà ở chung cư. Theo các chuyên gia đô thị, nhà ở chung cư là mô hình ở thích hợp nhất, để một đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh, thực hiện được các chương trình kiến thiết lại cơ sở hạ tầng, tạo lập các khu ở mới văn minh - hiện đại. Trên thực tế, thành phố đã có chủ trương phát triển nhà ở chung cư, song hiện nay vẫn chưa có nhiều đơn vị chuyên trách có khả năng điều phối, đảm bảo được sự phát triển một cách có hệ thống. Thành phố hiện đang thiếu vắng người cầm trịch có đủ uy lực, để tổ chức cho các đơn vị kinh tế tham gia vào quá trình phát triển nhà ở chung cư hoạt động một cách đồng bộ, để có sản phẩm nhà chung cư theo nhu cầu. Thực tế, thành phố đã có nhiều dự án xây dựng nhà ở chung cư ở trong và ngoại thành, do các công ty phát triển nhà tại thành phố trúng thầu từ 3 - 4 năm nay. Nhưng có nhiều nguyên nhân, nhà chung cư vẫn chưa đáp ứng đủ cho nhu cầu của dân thành phố. Hàng nghìn hộ dân sau khi bị giải toả, chủ yếu vẫn phải tự xây hoặc mua nhà ở tại các hàng cùng, ngõ hẻm của thành phố để tái định cư. Hơn thế, hầu hết các chung cư được xây dựng bởi các công ty phát triển nhà còn khá non trẻ ở thành phố, đã không đảm bảo chất lượng. Người dân sau khi tái định cư vẫn không được an cư do nhiều lý do. Trong số 1,85 triệu m2 chung cư được Bộ Xây dựng khảo sát tại thành phố, thì có đến 36% diện tích có chất lượng kém, 64% diện tích chất lượng trung bình. Còn với kết quả khảo sát tại 33/38 chung cư tái định cư cho người dân bị giải toả bởi dự án Nhiêu Lộc - Thị Nghè của Sở xây dựng thành phố, thì có đến 22,5% chất lượng kém.
Vậy, chỉ tính riêng nhu cầu nhà ở của người nghèo, người có thu nhập thấp và những hộ bị giải toả ở trong và ngoại thành, thì mô hình nhà ở nào là thích hợp để tái định cư? Nhà ống hay chung cư? Loại nhà ở nào thì vừa với túi tiền của họ và chất lượng nhà được ổn định lâu dài, ít nhất là nửa đời người để tu chí làm ăn? Việc thực hiện theo tinh thần của Nghị định 181 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 đến bao giờ thì đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho họ? Hơn nữa, chung cư hiện nay, hầu hết được các công ty xây dựng bán lại cho người dân với cam kết bảo hành 1 năm liệu có đáp ứng được nhu cầu của người dân và mục tiêu phát triển của thành phố trong tương lai?...
Câu hỏi đặt ra đã có nhiều, nhưng phải kiên nhẫn chờ đợi câu trả lời tốt nhất - có tính thực tiễn và xã hội cao - khi mà các đơn vị chức năng và người dân thành phố có dịp được ngồi gần hơn để lựa chọn và đồng thuận.
Mục tiêu xây dựng đô thị văn minh - hiện đại, văn hoá tiên tiến - đậm đà bản sắc của thành phố có đạt được hay không, còn tuỳ thuộc rất lớn vào quá trình quần cư và tổ chức không gian nhà ở trong đô thị.

Phạm Thanh Thôi
Nguồn tin: T/C Quy hoạch xây dựng, số 19/2006