Quy hoạch các khu đô thị mới:Từ ý tưởng đến hiện thực Khu đô thị mới và quá trình thay đổi của các giai đoạn trong chính sách nhà ở

Thứ sáu, 04/08/2006 00:00

Việc phát triển các khu đô thị mới hiện nay ở Hà Nội và một số thành phố lớn khác là kết quả của một quá trình phát triển trong lĩnh vực chính sách nhà ở tại Việt Nam. Câu chuyện xoay quanh việc phương thức nào có thể sử dụng, để trong một thời gian ngắn nhất cung cấp được một số lượng nhà ở lớn nhất cho một tỷ lệ dân cư cao nhất đồng thời phù hợp với các tiêu chí của quy hoạch đô thị và phát triển bền vững.

Có thể nêu một số mốc chính của quá trình này như sau:
- Nhà ở được coi như phúc lợi xã hội, việc xây dựng và phân phối hoàn toàn do Nhà nước:
- Các cơ quan, đoàn thể tự lo nhà ở cho cán bộ công nhân viên;
- Nhà nước và nhân dân cùng làm
- Hạ tầng và chia lô
- Các khu đô thị mới
Điểm lại các giai đoạn nêu trên có thể thấy một số nét đáng chú ý:
Thứ nhất, giai đoạn sau chỉ xuất hiện khi giai đoạn trước gặp phải những trở ngại không thể giải quyết được. Tuy nhiên, các phương thức mới, trong khi giải quyết tương đối hiệu quả một số vấn đề cấp bách, lại tại sao các vấn đề chưa từng gặp ở các lĩnh vực khác. Ví dụ, khi tình hình đã rõ là Nhà nước xin nói thêm là bất kỳ nhà nước nào trên thế giới không thể thoả mãn hoàn toàn nhu cầu nhà ở của dân, thì giải pháp dùng vốn tự có của các cơ quan đoàn thể đã được coi như lối đi vào sáng tạo. Tuy nhiên, lối đi này chỉ thoả mãn được một phần nhỏ nhu cầu, nhưng lại đã tạo ra các lãng phí lớn vì tính nghiệp dư và các kẽ hở có thể bị lợi dụng về mặt hành chính. Hoặc như phương thức hạ tầng chia lô, đã từng kích thích mạnh mẽ hoạt động xây cất nhà ở trong thời kỳ bao cấp, nhưng đến thời kinh tế thị trường lại tạo ra các làn sóng chia lô bán nền đầy tai tiếng và hầu như không kiểm soát nổi;
Thứ hai, các giai đoạn không được phân định một cách rõ ràng, nghĩa là có các khoản chờm đáng kể, cũng như sự tồn tại song song của một số phương thức ở các giai đoạn khác nhau;
Thứ ba, về mặt thứ tự thời gian, vai trò chủ đạo trong chính sách nhà ở đã dần dần chuyển từ cung sang cầu, từ phân phối đến lựa chọn, từ trách nhiệm của Nhà nước sang các điều tiết mang tính chất thị trường.
Thứ tư, có thể thấy vai trò ngày càng trở nên quan trọng của chất lượng nhà ở thay vì các chỉ số định lượng như trước đây. Theo các tìm tòi mới nhất về mặt lý thuyết nhà ở, vị thế xã hội – như một phần cấu thành của giá trị nhà ở - đang tăng lên, có nghĩa là thị trường nhà ở bắt đầu thể hiện các lựa chọn rõ rệt chứng tỏ sự hình thành các tiểu thị trường theo quy luật.
Đi sâu một chút vào phương thức phát triển nhà gần đây nhất, tức là phương thức thông qua dự án các khu đô thị mới, ta có thể thấy những mặt mạnh cơ bản như sau:
- Quy hoạch chung được đảm bảo đối với toàn thành phố, quan hệ tương hỗ của các dự án đầu tư có thể dự báo được;
- Các chủ đầu tư, thường là các Tổng Công ty mạnh của Nhà nước, có thể đảm bảo được sự nhất quán của dự án từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư sang giai đoạn thực hiện đầu tư.
- Quy trình đầu tư xây dựng Khu đô thị mới từng bước được tiêu chuẩn hoá, tạo nên sự công bằng cho các chủ đầu tư ở các thành phần kinh tế khác nhau;
- Sự thành công về mặt kinh doanh được quyết định bởi chất lượng sản phẩm đưa ra thị trường, điều này khuyến khích đổi mới công nghệ, đổi mới giải pháp kiến trúc – quy hoạch và sự cạnh tranh lành mạnh về chất lượng, kiểu dáng và tính phong phú của hàng hoá nhằm tạo nên giá trị quy hoạch.
Có thể dự báo rằng, với các điểm mạnh căn bản trên đây, phương thức các khu đô thị mới dần dần được kiện toàn để trở thành phương thức chủ đạo trong việc thoả mãn nhu cầu nhà ở của xã hội tại các đô thị lớn.

Một số dự án quy hoạch khu đô thị mới gần đây
Một trong những mặt mạnh cơ bản của phương thức khu đô thị mới, như trên đã nói, là sự sàng lọc của cơ chế thị trường đối với sản phẩm quy hoạch dựa trên tiêu chí giá trị. Trong nền kinh tế thị trường, giá trị của một khu đô thị hay một đơn vị nhà ở có thể được xác định bằng nhiều hình thức, và về mặt kinh tế lượng, có thể được biểu diễn tổng quát bằng một hàm hồi đa quy đa biến. Tuy nhiên, trong các ví dụ nêu ra dưới đây, chúng tôi chỉ đơn giản điểm qua hai nhóm thành tố cơ bản của sản phẩm quy hoạch là quy hoạch không gian và kiến trúc nhà ở, và sự đánh giá chủ yếu nghiêng về khía cạnh chất lượng, có ý nghĩa định tính.

Khu đô thị mới Trung Hoà – Nhân Chính
Khu đô thị mới Trung Hoà – Nhân Chính có tổng diện tích 32 ha, với 25 ha xây dựng mới. Đặc điểm nổi bật của khu đô thị này là việc áp dụng, lần đầu tiên ở Việt Nam, một quảng trường – khu đi bộ lớn với toàn bộ tầng hầm sử dụng làm nơi đỗ xe. Về mặt kiến trúc công trình, sự áp dụng mạnh dạn các kiểu nhà cao tầng độc đáo có mức tiện nghi cao và chất lượng đồng bộ của hạ tầng kỹ thuật và xã hội đã góp phần tăng sức hấp dẫn của môi trường sống nơi đây.

Khu đô thị mới Bắc An Khánh
Cách trung tâm Hà Nội 12 km, khu đô thị mới Bắc An Khánh với 264 ha, có tất cả các yếu tố cần thiết để có thể trở thành một sô thị vệ tinh quan trọng nhất của thủ đô. Các đặc điểm nổi bật nhất của khu đô thị này là sự hài hoà giữa việc làm và nơi ở dẫn đến khả năng độc lập tương đối như một khu trung tâm dân cư, với các công trình hạ tầng kỹ thuật hướng đến các tiêu chuẩn cao nhất hiện nay. Chất lượng môi trường và cảnh quan đặc biệt được coi trọng như là các yếu tố quyết định trong việc thu hút các nhà đầu tư thứ phát.

Khu đô thị du lịch Cái Giá, Cát Bà, Hải Phòng
Đây là khu du lịch nghỉ dưỡng có quy mô 304 ha tại phía Tây – nam đảo Cát Bà. Dự định ở đây sẽ xuất hiện một khu resort cao cấp với phần lớn các hoạt động xoay quanh các môn thể thao biển, du ngoạn và tham quan tại một vùng cảnh quan đẹp vào loại bậc nhất trên thế giới.

Khu đô thị mới Thảo Điền, TP HCM
Khu đô thị mới Thảo Điền có quy mô 8,2 ha tại quận 2 TP HCM. Đây là một khu nhà cao tầng đến 40 tầng có chức năng hỗn hợp đặc trưng, bao gồm nhà ở, văn phòng, khu thương mại - giải trí, có tiện nghi cao cấp, được đặt tại một trong những khu vực phát triển mạnh mẽ nhất của thành phố.

Chất lượng quy hoạch không gian
Đây chỉ là một vài đặc điểm theo chúng tôi là cần đặc biệt nhấn mạnh. Quy trình thực hiện một dự án quy hoạch đã được thiết lập chặt chẽ trong các tài liệu mang tính pháp lý, và các bình luận của chúng tôi chỉ có tư cách là kinh nghiệm.

Ý tưởng:
Sự thành công của bất kỳ thiết kế quy hoạch nào trước hết phải dựa trên một ý tưởng mạnh mẽ và khúc chiết, giống như một tứ thơ trong phút xuất thần tạo nên một bài thơ. Ngoài các yêu cầu chung và sự phù hợp với quy hoạch hiện có, mỗi thiết kế quy hoạch phải tìm ra một cốt chuyện đặc thù, một chuỗi các lập luận logic dẫn đến các giải pháp cụ thể mang tính thuyết phục. Công việc của nhà quy hoạch có thể với công việc của một người kể chuyện, đủ lãng mạn để thắng cái thường nhật và đơn điệu, nhưng cũng đủ tỉnh táo để đi đến một kết quả có hậu.
Ví dụ, câu chuyện chủ đạo khu Trung Hoà – Nhân Chính là điểm nối đầy kịch tính giữa hai vành đai 2 và 3, với một quảng trường đi bộ tạo bởi các nhà 34 tầng và 25 tầng được lấy làm trái tim của toàn bộ bố cục. Thủ tục đối xứng được chọn để nhấn mạnh tính bề thế, hoành tráng của một cửa ngõ phía Tây thành phố mà chắc chắn sẽ trở thành một cực đô thị thu hút các hoạt động cường độ cao trong tương lai.
Đối với khu đô thị Thảo Điền, trục đi bộ lập thành một góc chéo 450 với xa lộ Hà Nội và nối với công viên trung tâm lại là thắt nút chủ đạo của câu chuyện. Khác với khu Trung Hoà – Nhân Chính coi đường Hoàng Đạo Thuý rộng 40 m chạy qua trung tâm như một phần hữu cơ của quảng trường sẽ mở rộng sang cả phía đối diện, tại Thảo Điền, các cố gắng đã được đầu tư để tạo một sự biệt lập tương đối của quảng trường trung tâm khu đô thị đối với xa lộ Hà Nội vốn có mật độ giao thông cũng như cấp đường phố khác hẳn. Như vậy, điểm đặc thù của cốt chuyện chính của khu đô thị Thảo Điền là bán khép kín của bố cục quảng trường.
Trong quy hoạch khu đô thị du lịch Cái Giá, Hải Phòng, con sông phong cảnh tự nhiên chảy dọc theo chân núi phía Nam là cốt chuyện chính xâu chuỗi các tình tiết. Ngược dòng chảy, các khu chức năng sẽ xuất hiện theo một trình tự có chủ ý, và cảm thụ thị giác cũng có cảm giác về không gian sẽ đạt đến cao trào khi du khách lại một lần nữa thấy mình đối diện với biển tại khu vực Tùng Thu.
Quy hoạch tổng mặt bằng khu đại học Quốc gia lấy lại cảm hứng từ vị trí Hồ Gươm trong cấu trúc đô thị Hà Nội làm chủ đề chính của câu chuyện.
Tại quy hoạch khu đô thị Bắc An Khánh, cốt chuyện chính xoay quanh tầng cao và tốc độ, hay nói cách khác, đây là câu chuyện về một đô thị nén nằm trên một đường cao tốc. Hình thức kiến trúc hiện đại của các nhà rất cao tầng đến 75 tầng phối hợp với tuyến đường sắt trên cao xuyên suốt chiều dọc thành phố sẽ nhấn mạnh tính chất hướng đến tương lai của khu đô thị vệ tinh rất đặc biệt này. Cùng với cảnh quan, cây xanh và mặt nước được thiết kế một cách kỹ lưỡng, đề tài về môi trường và phát triển bền vững có thể coi là tuyến phát triển song song với cốt chuyện chính.

Bố cục
Trước khi có một ý đồ được chọn đủ mạnh để tìm được sự thể hiện logic của nó, việc tìm tòi cấu trúc không gian ba chiều của bố cục là một giai đoạn hết sức quan trọng, vì đây chính là xuất phát điểm của thiết kế đô thị.
Tại giai đoạn này, các giả thiết đặt ra từ ý tưởng ban đầu sẽ được kiểm chứng, chẳng hạn như các trục thị giác, mức độ thông thoáng và tương quan về mật độ của các phân khu. Các điều chỉnh về không gian ba chiều được tiến hành ở giai đoạn này, chủ yếu thông qua các nghiên cứu vẽ tay, sẽ được tính chỉnh khi dùng các chương trình đồ hoạ máy tính. Tương tự lĩnh hội thị giác dọc theo các tuyến phố chính cũng như các cảnh quan đô thị chủ chốt sẽ được kiểm soát chặt chẽ dựa trên các mô phỏng góc nhìn.
Trong bất cứ điêu kiện nào thì các bản phác thảo vẽ bằng tay cũng là một công đoạn không thể bỏ qua và đồ hoạ máy tính chỉ được phép dùng đến khi các ý đồ chính đã rõ ràng.

Chất lượng thiết kế kiến trúc công trình
Một đặc điểm của công việc mà Vinaconex R & D thực hiện là tính xuyên suốt cho đến thiết kế cụ thể từng ngôi nhà. Đây là một thuận lợi đáng kể.
Có thể nói ngay tại giai đoạn massing, ý đồ chính của các công trình kiến trúc cụ thể đã được quyết định trên căn bản. Tính chất kiến trúc được xác lập rất sớm: phong cách kiến trúc, chất liệu bề mặt, gam màu chung, tính chất chi tiết...
Có hai loại kiến trúc công trình cần chú ý. Loại thứ nhất gọi là mô đô thị, gồm các loại nhà phổ biến nhất trong khu. Đối với loại này, cần lập ra một mô thức chủ đạo và nhất quán về đặc điểm kiến trúc đóng hay mở, điểm hay tuyến, hitech hay truyền thống, xốp mặt hay lì mặt... và thực hiện càng nghiêm ngặt càng tốt.
Loại thứ hai là kiến trúc đặc thù, như dấu hiệu nhận biết cho cả một khu vực. Đây là các điểm nhấn cần được xử lý rất thận trọng cả về màu sắc, hình khối, đặc điểm kiến trúc.

Một số bài học kinh nghiệm

Quan hệ với chủ đầu tư
Ở một góc độ nhất định, quy hoạch là một quá trình lựa chọn các ưu tiên, ở một góc độ khác, quy hoạch là sự nhượng bộ các đòi hỏi khác nhau để tạo ra một hiệu quả cho trước. Tuy chung cuộc, mục đích của quy hoạch có hai mặt bất di bất dịch: nâng cao năng suất xã hội và tạo ra công bằng trong sử dụng bền vững tài nguyên thiên nhiên, nhưng các chủ đầu tư khác nhau có thể có những cái nhìn rất khác nhau về các mục tiêu này.
Con đường thành công duy nhất của người làm quy hoạch có thể là tìm cách kết hợp hai góc nhìn: bảo vệ các ưu tiên trong khi chấp nhận các nhượng bộ ở một chừng mực nhất định.
Như vậy, khi bắt đầu một dự án quy hoạch, song song với việc tìm ý tưởng là sự xác định các ưu tiên và dự báo các nhượng bộ có thể phải chấp nhận.
Trong một ví dụ cụ thể, tại khu Trung Hoà – Nhân Chính, ưu tiên của R & D là tạo ra một hướng mới trong thiết kế nhà căn hộ cao tầng kể cả bố trí mặt bằng căn hộ và ứng dụng các công nghệ thích hợp. Các thông số của dự án, ví dụ như mật độ, đặc điểm kiến trúc của mỗi đô thị và các điểm nhấn, đều chịu một sự nhượng bộ nhất định đối với các yêu cầu kinh doanh.

Tổ chức lực lượng
Điều quan trọng nhất khi tổ chức lực lượng các nhóm thiết kế là thành phần các bộ phận chuyên môn. Theo các đặc thù đào tạo, phương pháp làm việc của các kiến trúc sư quy hoạch và kiến trúc sư công trình có các điểm khác nhau căn bản. Tuy nhiên, công việc tư vấn ở một tổng công ty không cho phép các phương pháp làm việc khác nhau gây tốn kém, trùng lặp và ảnh hưởng đến kết quả chung. Tuỳ theo từng công trình, lãnh đạo công ty phải cân bằng các chuyên ngành tham gia.

Phân vai trong một dự án có tư vấn nước ngoài
Vinaconex R & D đã có kinh nghiệm làm việc với rất nhiều tư vấn nước ngoài đến từ các nước phát triển. Có dự án Vinaconex R & D là thầu chính nhưng có dự án lại là thầu phụ. Khả năng giao tiếp thuần thục bằng tiếng nước ngoài là một yêu cầu không thể thực hiện ngay, nhưng việc tham gia vào ý tưởng chủ đạo bao giờ cũng cần thiết.

Kết luận
Suốt một thời gian dài dưới thời bao cấp, công tác thiết kế quy hoạch đô thị được thực hiện một cách máy móc và phần nhiều mang tính dự báo. Sự cất cánh của nền kinh tế đã biến công tác có tầm quan trọng sống còn trong tiến trình phát triển của đất nước. theo các truyền thống tốt đẹp nhất của ngành xây dựng ở tất cả các nước, nghệ thuật xây dựng đô thị là một hoạt động sáng tạo bậc cao kết hợp quy hoạch, kiến trúc, các khoa học xây dựng và các khoa học xã hội. Chịu trách nhiệm quy hoạch cho các khu đô thị là lĩnh một trách nhiệm rất lớn yêu cầu kiến thức, kinh nghiệm, thời gian và sự từng trải. Nên chăng đã đến lúc phải nghĩ đến việc đào tạo nâng cấp bài bản cho chủ nhiệm các dự án quy hoạch, nhất là các dự án lớn.
Trách nhiệm xã hội của kiến trúc sư quy hoạch về mặt xác suất và lớn hơn so với kiến trúc công trình. Cũng có thể phân ngành muộn hơn và theo sở thích cộng với kích thích vật chất và tinh thần để đào tạo các tổng công trình sư có năng lực từ rất sớm.
Trên thực tế, đôi khi các thiết kế quy hoạch đô thị là các loại quả chín ép, bị kẹt giữa một bên là các mục đích kinh doanh của chủ đầu tư và một bên là các quy định quản lý thay đổi liên tục dẫn đến việc kéo dài gần như không dự báo được của thời gian xét duyệt và điều chỉnh. Nếu đây là điều phiền lòng cho nhiều người làm công tác quy hoạch đô thị thì họ cũng nên biết rằng các đồng nghiệp của họ ở các nước khác cũng không hề nhẹ nhàng hơn.
Điều đáng nói là, nếu các thủ tục phát triển đô thị ở các nước phát triển ngày một giản tiện hơn thì các thủ tục ở Việt Nam ngày càng có xu hướng ràng buộc hơn. Cái lợi ở đây là có thể phân định trách nhiệm dễ dàng khi cần phải quy trách nhiệm, nhưng điểm bất lợi là sự ràng buộc này có thể dẫn đến việc tạo trở ngại cho hoạt động sáng tạo và khuyến khích các giải pháp dập khuôn.
Ví dụ, một quy định về tầng cao khu đô thị ở Hà Nội rõ ràng đã tạo ra một mô thức thiết kế khá là sáo mòn vòng ngoài cao vòng trong thấp tại những nơi mà quy hoạch độ cao lẽ ra phải tế nhị hơn rất nhiều. Quy chuẩn thiết kế nhà cao tầng mới ra đời đã giúp giải quyết nhiều tình huống mâu thuẫn, nhưng việcáp dụng cứng nhắc các chỉ tiêu khoảng cách 25 m giữa các nhà, mật độ duới 40% hệ số sử dụng nhỏ hơn 5 nhiều khi gây lãng phí trong các tình huống đô thị cụ thể.

Nguồn tin: Tạp chí Kiến trúc số 5 năm 2006