Nhà ở xã hội nhìn từ góc độ Tiêu chuẩn hoá

Thứ năm, 31/08/2006 00:00

Từ thập niên 60 của thế kỷ 20, do đặc điểm kinh tế xã hội trong giai đoạn này là nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung do Nhà nước quản lý, thành phần kinh tế duy nhất là Nhà nước và tập thể. Vì vậy, việc phân phối nhà ở cho các đối tượng trong xã hội cũng được điều tiết bởi các Nghị định và văn bản pháp quy của Nhà nước. Có thể lấy một số dẫn chứng như Nghị định 15CP về quản lý và phân phối nhà ở, tiêu chuẩn xây dựng TCXD 36-1969 Nhà ở - Nhà tập thể TCXD 108 -1983 Nhà ở - Yêu cầu thiết kế, TCXD 109 - 1984 Nhà ởcăn hộ - Tiêu chuẩn thiết kế...

Nhà ở trong giai đoạn này là loại hình nhà được xây dựng theo phương pháp lắp ghép tấm lớn, có căn hộ khép kín nhưng chưa độc lập. Một số khu tập thể còn được thiết kế theo tiêu chuẩn Nhà ở tập thể, mỗi tầng được bố trí một khu nhà bếp, nhà tắm và nhà vệ sinh chung.
Điển hình trong thời kỳ này là các tiểu khu nhà ở 4-5 tầng ở Kim Liên, Trung Tự, Nguyễn Công Trứ hay Thành Công, Giảng Võ ở Hà Nội. Cácmẫu thiết kế trong thời kỳ này được dựa trên tiêu chuẩn TCXD 36-69 - Nhà ở - Nhà tập thể. Với các quy định cụ thể về kích thước, chỉ tiêu diện tích của từng buồng, phòng được đưa ra là hoàn toàn phù hợp với bối cảnh Nhà nước độc quyền việc xây dựng và phân phối nhà ở. Chỉ tiêu diện tích ở được giới hạn 6m2/người.
Đối tượng được phân phối nhà ở trong thời kỳ này là:
- Cán bộ công nhân viên chức, giáo viên, quân nhân trong các lực lượng vũ trang...;
- Công nhân làm việc trong các nhà máy, xí nghiệp. Ví dụ như các khu tập thể: Khu công nghiệp Cao - Xà - Lá, Khu tập thể Nhà máy dệt 8-3 ở Hà Nội; Khu tập thể cho công nhân ở Nhà máy dệt Nam Định, Nhà máy xi măng Hải Phòng,v.v...
Tuỳ theo chức vụ, cấp bậc, thâm niên công tác mà các cán bộ, công nhân, viên chức, quân dân sẽ được phân phối nhà ở theo tiêu chuẩn. Các đối tượng trên được phân phối vào ở trong các khu tập thể 1 tầng, cấp 4, có kết cấu tường gạch, xà gồ gỗ hoặc thép, mái ngói, với một không gian có diện tích khoảng 18m2, mỗi gian được chia cho từ 1 đến 2 gia đình, hoặc trong các khu nhà 2 đến 5 tầng được xây dựng nhằm mục đích làm nhà ở tập thể và các tiểu khu nhà ở Nguyễn Công Trứ, Kim Liên, Trung Tự...
Trong thời kỳ này, đa số các khu nhà ở tập thể được xây dựng tại Hà Nội đều áp dụng mô hình tiểu khu nhà ở. Cơ cấu tổ chức không gian chung của các khu nhà ở là mỗi nhóm nhà có nhà trẻ, mẫu giáo là hạt nhân, chung quanh là các nhà lắp ghép 4-5 tầng. Nhiều nhóm nhà tập hợp lại thành một tiểu khu nhà ở, trong đó có trường học, bệnh viện, cửa hàng bách hoá là hạt nhân.
Trong thời kỳ này, mặc dù cơ sự đầu tư lớn của Nhà nước trong việc xây dựng nhà ở, song dân số phát triển nhanh, cung cấp nhà ở đô thị vẫn không đáp ứng được nhu cầu. Thiếu hụt nhà ở dẫn đến sự quá tải. Việc cho thuê bất hợp pháp và sự chung sống của nhiều thế hệ trong một nhà là những hiện tượng phổ biến ở Hà Nội. Trong năm 1989, diện tích nhà ở bình quân của mỗi người dân Hà Nội là 5,8m2, có đến 39% gia đình sống dưới mức 4m2/người và 7% gia đình sống dưới mức 2m2 /người. Những đối tượng được phân phối nhà ở hàng tháng nộp tiền thuê nhà ở mức 1% lương tháng. Số kinh phí thu được này sẽ đầu tư vào tổ chức bảo dưỡng, bảo trì theo định kỳ sửa chữa do Nhà nước thực hiện. Tuy nhiên do tiền thuê nhà không đủ để bảo dưỡng, nên công trình ngày càng xuống cấp. Tình trạng nhà bị nứt, lún, thấm, dột đã ở mức nghiêm trọng. Trong khi đó dân cư sống trong các khu tập thể này ít có khả năng tích luỹ vốn để tự cải thiện điều kiện ở. Để đảm bảo tiện nghi ở, họ đã tự ý sửa chữa, chuyển đổi mục đích sử dụng của một số bộ phận công trình, làm công trình ngày càng xuống cấp trầm trọng.
Đến giai đoạn chuyển đổi cơ chế quản lý từ bao cấp sang nền kinh tế thị trường thì loại nhà ở này dã được bán, thanh lý chuyển quyền sở hữu cho tư nhân và không còn sự quản lý của một cấp chính quyền nào nữa. Nhiều căn hộ đã được mua đi bán lại, thay đổi công năng sử dụng.
Đối với nhà ở tập thể 1 tàng cấp 4 đã hết thời gian khấu hao. Việc xác định nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và nhà tư nhân trở nên khó khăn, vì vậy việc sửa chữa, nâng cấp là không thể thực hiện được.
Hiện nay, khi Nhà nước không còn nắm quyền quản lý và phân phối nhà ở nữa thì việc xem xét lại chính sách về nhà ở cho các đối tượng trong xã hội là cần thiết.
Ở Trung quốc, mục tiêu chính của kế hoạch cải cách nhà ở năm 1988 là Đa dạng hoá quá trình thương mại hoá nhà ở;
- Thay đổi hệ thống cho thuê nhà giá thấp đối với những ngôi nhà thuộc sở hữu Nhà nước và điều chỉnh hợp lý giá thuê nhà ở;
- Khuyến khích mọi người mua nhà hoặc tự xây nhà, hướng khả năng mua nhà của mọi người sang cải thiện điều kiện nhà ở của họ;
- Lập ra các quỹ nhà ở và từ đó tiến hành cải cách các hệ thống kế hoạch, cung cấp tài chính, hệ thống thuế, giá cả và hệ thống quản lý nhà ở cho phù hợp.
- Có các chính sách khác nhau đối với từng nhóm đối tượng khác nhau theo các mức thu nhập.
- Riêng đối với những người có thu nhập thấp và trung bình: Chính phủ đứng ra xây dựng các khu nhà ở có tính xã hội.Chính quyền các địa phương được trao quyền khuyến khích sự phát triển nhà ở rẻ tiền dành cho người thu nhập thấp bằng việc phân phối không mất tiền, ưu tiên đối với việc lập quy hoạch, thiết kế và công tác đánh thuế. Từ năm 1993, Trung Quốc đã có văn bản yêu cầu các công ty phát triển bất động sản phải có ít nhất 20% số nhà rẻ tiền trong kế hoạch phát triển hàng năm, để cho thuê và bán cho những hộ có thu nhập thấp.
Ở Việt Nam, trong Quyết định số 76/2004/QĐ - TTg ngày 6-5-2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc Phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 cũng đã quy định: Thúc đẩy phát triển quỹ nhà ở dành cho người thu nhập thấp bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, người lao động tại các khu công nghiệp và các đối tượng chính sách khác mua hoặc thuê phù hợp với các điều kiện cụ thể của từng đối tượng... Từng bước đổi mới chính sách, pháp luật về nhà ở phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN... Phát triển đa dạng các loại nhà ở có diện tích, mức độ tiện nghi khác nhau để bán và cho thuê nhằm đáp ứng yêu cầu của thị trường và điều kiện thu nhập của các tầng lớp dân cư...Với định hướng trên có thể thấy Nhà nước ta đang tập trung để giải quyết sự thiếu hụt về quỹ nhà ở cho các đối tượng xã hội - được coi là những người có thu nhập thấp, ít có khả năng tự tích luỹ vốn để mua nhà ở.
Trong Luật Nhà ở do Chủ tịch nước ký ban hành tại kỳ họp thứ 10 Quốc hội khoá 11 cũng đã nhấn mạnh: Nhà nước khuyến khích các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội. Các tổ chức, cá nhân tham gia phát triển quỹ nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, thuê đất đối với đất xây dựng nhà ở xã hội, được miễn giảm các loại thuế liên quan theo quy định của pháp luật.
Như vậy, có thể thấy Nhà nước ta có chính sách rất rõ ràng về việc tạo quỹ nhà cho các đối tượng xã hội. Ở đây cũng cần nhắc lại rằng đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội là các cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan quân đội, quân nhân chuyên nghiệp thuộc các lực lượng vũ trang, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ. Các đối tượng trên cũng là những người có thu nhập thấp và chưa có nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; hoặc chưa có diện tích bình quân dưới 5m2/sàn/người hoặc có nhà ở tạm hư hỏng, dột nát.
Đây chính là những đối tượng gặp rất nhiều khó khăn về nhà ở. Đơn cử như nhà ở cho công nhân lao động ngoại tỉnh đang làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất... với tổng số lên đến hàng trăm ngàn người. Đây cũng là một trong những vấn đề bức xúc hiện nay, nhất là tại các thành phố có các khu công nghiệp lớn như TP. HCM, Biên Hoà, Bình Dương, Hà Nội... Nhiều dự án được xây dựng cho rằng công nhân lao động là người địa phương nên không cần lo chỗ ở, nhưng thực tế do giá nhân công nhập cư rẻ hơn, nên đa số công nhân lại là người từ vùng khác đến, vì vậy nhu cầu chỗ ở lại càng trở nên bức xúc hơn bao giờ hết.
Vì vậy đã đến lúc chúng ta phải nhìn nhận việc phát triển nhà ở xã hội là một yêu cầu cấp bách của một xã hội phát triển, của một đô thị phát triển bền vững. Nhà ở xã hội phải là nhà chung cư từ 5 đến 6 tầng, có diện tích căn hộ tối thiểu là 30m2 sàn, tối đa là 60m2 sàn, được hoàn thiện theo cấp và hạng nhà ở, có các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phù hợp với quy định của từng loại đô thị. Đối với những khu vực thuận lợi về đất đai, cho phép xây dựng nhà ở thấp tầng hoặc nhà ở riêng lẻ, nhưng phải bảo đảm chất lượng xây dựng tương ứng từ cấp III trở lên. Trong dự thảo tiêu chuẩn Nhà ở xã hội - Tiêu chuẩn thiết kế do Viện nghiên cứu Kiến trúc chủ trì biên soạn cũng đã đề xuất nhà ở xã hội phải được thiết kế đa dạng các loại căn hộ phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng thu nhập của đối tượng sử dụng. Công nghệ xây dựng theo hướng công nghiệp hoá; sử dụng vật liệu địa phương, nhưng phải bảo đảm độ bền, đạt yêu cầu thẩm mỹ kiến trúc và các tiện nghi sử dụng. Nhà ở được phân phối theo hình thức thuê và thuê mua. Cơ cấu tỷ lệ các căn hộ là 3:6:1, với diện tích căn hộ loại 1 từ 36m2, loại 2 từ 45 đến 48m2 và loại 3: 60m2.
Đối với đối tượng là người lao động có thể xây dựng các khu nhà ở tập thể như dạng ký túc xá. Trong một nhóm phòng ở có bố trí khu nhà bếp, nhà tắm và nhà vệ sinh chung. Trong mỗi nhà có một phòng quản lý chung, phòng sinh hoạt chung và chỗ phơi quần áo. Diện tích bình quân 4,5m2 - 6m2/người, được bố trí giường đơn hoặc giường 2 tầng cho các loại phòng 2 người/phòng; 3-4 người/phòng và 6-8 người/phòng.
Căn cứ vào yêu cầu sử dụng, khả năng thanh toán, sự hợp lý trong đầu tư xây dựng nên phân chia nhà ở xã hội thành các loại:
- Nhà ở 1-2 tầng, tuổi thọ dưới 20 năm, cho thuê với giá rẻ trong thời hạn ngắn, phục vụ các đối tượng như công nhân, học sinh, sinh viên ngoại tỉnh, lao động ngoại tỉnh...;
- Nhà ở chung cư dưới 6 tầng không có thang máy, diện tích căn hộ 30m2 - 60m2. Loại nhà ở này có thể bán trả một lần hoặc bán trả góp.
Tuy nhiên, dưới bất kỳ hình thức nào, chất lượng xây dựng loại nhà ở xã hội phải bảo đảm các yêu cầu về độ bền vững, tuổi thọ công trình, độ an toàn khi có cháy trong giới hạn chịu lửa cho phép. Công trình phải từ cấp III trở lên, có liên hạn sử dụng 20 - 50năm, chịu lửa bậc III - bậc IV, được xây dựng tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành. Các chỉ tiêu thiết kế cần được nghiên cứu kỹ lưỡng dựa trên những dự báo phát triển kinh tế - xã hội, chiến lược phát triển nhà ở đô thị, phù hợp với các chính sách quản lý xây dựng, đồng thời có tham khảo các tiêu chuẩn nước ngoài.
Việc xây dựng nhà ở cho các đối tượng xã hội như đã nêu ở trên là một việc làm không khó, nhưng rất cần có sự giải quyết đồng bộ từ chủ trương, chính sách đến phương thức phát triển quỹ nhà. Tiêu chuẩn thiết kế phải bảo đảm chất lượng và tiện nghi ở. Việc quản lý vận hành và huy động nguồn vốn phát triển quỹ nhà ở xã hội cần rõ ràng và theo quy định. Giá thuê , thuê mua phải đảm bảo bảo toàn vốn để tiếp tục đầu tư phát triển, nguyên tắc thuê và thuê mua phải đúng đối tượng và thuộc quyền của cơ quan quản lý. Hy vọng rằng việc giải quyết tốt nhà ở xã hội cho các đối tượng được điều tiết trong Luật Nhà ở là góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, đáp ứng được nhu cầu cải thiện chỗ ở của nhân dân, huy động được mọi nguồn vốn đầu tư của các thành phần kinh tế, xã hội tham gia phát triển quỹ nhà ở và giải quyết tốt chính sách đối với những người thu nhập thấp trong xã hội.

Trần Thanh Ý
Nguồn tin: T/C Kiến trúc Hội KTS VN, số 7/2006