QUY HOẠCH ĐÔ THỊ VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN: Quan hệ tương hỗ

Dự án phát triển bất động sản vừa phải phù hợp với quy hoạch lại vừa phải thu được lợi nhuận. Nếu phù hợp với quy hoạch nhưng không đem lại đủ lợi nhuận thì người kinh doanh bất động sản không thích thú gì loại dự án đó. Ngược lại, dự án tuy có khả năng đem lại lợi nhuận lớn nhưng không phù hợp với quy hoạch thì chính quyền đô thị, với cố vấn của mình là nhà quy hoạch, cũng không chấp nhận nó. Vì vậy giữa quy hoạch đô thị với thị trường bất động sản có quan hệ khăng khít. Thế nhưng ở nước ta hiện nay mối quan hệ đó chưa được phản ánh trong phương pháp luận quy hoạch đô thị, nhà quy hoạch chưa am hiểu mấy về thị trường bất động sản nói riêng và kinh tế đô thị nói chung. Trong quá trình lập quy hoạch và thực hiện quy hoạch, nhà quy hoạch và phát triển, kể cả người kinh doanh bất động sản, thiếu sự phối hợp, tham khảo ý kiến lẫn nhau. Đó là nhược điểm lớn cần khắc phục.

Mối quan hệ giữa quy hoạch đô thị và thị trường bất động sản phản ánh mối quan hệ giữa chính quyền và khu vực thị trường. Theo quan điểm phát triển hiện đại thì thị trường tạo ra động lực phát triển mạnh mẽ, làm cho nền kinh tế vận hành linh hoạt, có hiệu quả. Thế nhưng thị trường cũng có những khuyết tật của nó như làm cho sự cách biệt giàu nghèo ngày càng doãng ra, làm cho môi trường sinh thái bị ô nhiễm và làm cạn kiệt tài nguyên thiên nhiên do khai thác quá mức. Vì vậy, không thể để cho thị trường tự tung tự tác mà chính quyền phải nhập cuộc, nhằm hạn chế các khuyết tật của thị trường bằng các chính sách và biện pháp kinh tế, khi thật cần thiết thì cũng phải dùng đến các công cụ pháp lý và hành chính. Bên cạnh các mặt mạnh, chính quyền cũng có các khuyết tật là dễ dẫn đến tình trạng quan liêu, duy ý chí, lạm dụng quyền lực, can thiệp quá sâu vào các hoạt động thị trường khiến động lực phát triển bị hạn chế, thậm chí có thể bị triệt tiêu. Tóm lại, chính quyền và thị trường đều có các mặt mạnh và các khuyết tật, nếu khéo phối hợp thì có thể bổ sung cho nhau tạo ra sức mạnh, hạn chế các mặt yếu kém của nhau làm cho quốc gia phát triển được bền vững.

Và khác biệt

Quy hoạch đô thị xuất phát từ hiện trạng đô thị, dựa trên các dự báo thường là dài hạn để vạch ra hướng phát triển mong muốn trong tương lai nhằm đạt tới đô thị hiện đại và phồn vinh hơn, có môi trường sống tốt đẹp hơn, với xã hội công bằng và văn minh hơn. Nếu dự báo sai thì quy hoạch trở nên phi thực tế. Chẳng hạn sau Chiến tranh thế giới II ở nước Anh nhiều quy hoạch đô thị bị phá sản vì các dự báo về tăng trưởng doanh số, về các nhu cầu phát triển, nhất là nhu cầu về giao thông đô thị đều không chính xác.

Đối với nhà quy hoạch thì thực hiện quy hoạch có nghĩa là thực thi các chính sách và chương trình phát triển nhằm đạt được các mục tiêu dài hạn, thường là 10 - 20 năm hay lâu hơn nữa. Họ quan tâm đến những công trình sẽ được xây dựng, nhưng đồng thời cũng chú ý đến những thứ cần được bảo tồn, tu sửa hay nâng cấp, hướng tới đô thị phát triển bền vững đậm đà bản sắc dân tộc.

Thị trường bất động sản quan tâm đến việc kiếm tìm lợi nhuận trong việc phát triển một khu vực nhất định, trong thời hạn nhất định thuộc giai đoạn nào đó của quy hoạch. Công trình xây dựng càng xong sớm thì nhà phát triển càng thu hồi nhanh vốn đầu tư và thu được lợi nhuận. Sau khi kết thúc dự án đầu tư xây dựng thì nhà kinh doanh bất động sản được hoàn toàn tự do chuyển hoạt động đến khu vực khác hoặc đô thị khác. Trong trường hợp bối cảnh thị trường tại nơi nào đó trở nên không thuận lợi thì nhà kinh doanh cũng bỏ đi làm ăn nơi khác tương tự như vậy.

Thị trường bất động sản có chức năng phân phối sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai đô thị, vốn được xem là tài nguyên hữu hạn, loại bỏ các nhu cầu sử dụng đất kém giá trị, nâng cao được suất GDP tính cho đơn vị diện tích đô thị. Chẳng hạn giá cả đất đô thị ở Hàng Ngang, Hàng Đào Hà Nội rất cao vì vậy muốn kinh doanh ở đây thì phải tạo được thu nhập lớn tương xứng với giá đất ấy. Cũng vì lẽ đó ngày nay nhiều công trình sản xuất công nghiệp được đưa ra xa trung tâm, nơi đất có giá thấp, để nhường vị trí cho phát triển dịch vụ là loại hoạt động đem lại giá trị gia tăng cao.

Tóm lại, quy hoạch đô thị và thị trường bất động sản có quan hệ phụ thuộc vào nhau, tạo điều kiện thực hiện cho nhau, nhưng lại rất khác nhau nếu xét về vai trò, mục đích, phạm vi và thời hạn hoạt động của mỗi bên. Mối quan hệ ấy thể hiện tâp trung nhất trong sử dụng đất.

Đất đai là tài nguyên "hiếm" nhưng nhu cầu sử dụng đất đai lại rất nhiều mặt. Quy hoạch đô thị chính là lời giải để cân bằng các nhu cầu đó tốt nhất nhằm đáp ứng hài hòa mọi nhu cầu kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường, chứ không để cho thị trường bất động sản vì chạy theo lợi nhuận và lấn át các mặt phát triển khác. Vì vậy quy hoạch đô thị là sự "can thiệp" của chính quyền để hạn chế, khắc phục các khuyết tật của thị trường, trong đó có thị trường bất động sản.

Nhà kinh doanh bất động sản có khuynh hướng phát triển các bất động sản đem lại lợi nhuận cao như khách sạn, căn hộ cao cấp... nhưng xã hội lại còn cần nhà ở giá rẻ, công viên cây xanh, và các hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viên, công trình thể thao, chợ... Để "buộc" nhà kinh doanh BĐS phải quan tâm thích đáng đến các đối tượng phát triển có lợi nhuận thấp hoặc không có lợi nhuận đó, khi cấp chứng chỉ quy hoạch thì chính quyền đô thị nhiều nước được pháp luật cho phép đưa ra một số nội dung bổ sung vào dự án phát triển BĐS như là điều kiện để cấp phép đầu tư dự án. Các nội dung bổ sung này ở Anh gọi là planning gain, nhằm phục vụ lợi ích công cộng. Hiển nhiên chính quyền cũng không thể áp đặt quá mức, làm thiệt hại lợi ích của nhà đầu tư, do đó chính quyền đô thị, mà người đại diện là nhà quy hoạch và các nhà phát triển cần thương lượng với nhau để đi đến thỏa thuận về planning gain. Ở những nơi không cần planning gain, chính quyền có thể thu phí phát triển đô thị nhằm thu hồi vốn ngân sách đã đầu tư cho các hạ tầng kinh tế - xã hội.

Cách phối hợp tốt nhất quy hoạch đô thị với thị trường BĐS là phát triển tổng hợp BĐS, tức là xuất phát từ quy hoạch đô thị và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội mà lựa chọn khu vực đô thị thủ đô lớn để phát triển dự án đô thị tổng hợp, cân đối dài hoà các nhu cầu sử dụng đất tại thời điểm và địa điểm đó, rồi thực hiện dự án theo nguyên tắc 6 thống nhất: thống nhất quy hoạch chi tiết; thống nhất thu hồi đất đền bù giải phóng mặt bằng và tái định cư; thống nhất thiết kế đô thị; thống nhất thi công; thông nhất hệ thống hạ tầng; và thống nhất quản lý. Nguyên tắc 6 thống nhất có ý nghĩa rất to lớn, được Trung Quốc xem là một đột phá trong phát triển đô thị nước họ. Nó cho phép huy động nguồn vốn phát triển từ đất đai, tạo sự công bằng khu thu hồi đất và xây dựng đồng bộ một khu vực đô thị hiện đại có môi trường sống tốt, có động lực phát triển và khả năng cạnh tranh.

Ngược lại, nhiều khu đô thị mới của nước ta lại được xây dựng bằng cách xé lẻ, nên thiếu các công trình hạ tầng xã hội và diện tích cây xanh, được quản lý manh mún theo từng ngôi nhà và công trình và thiếu sự quản lý toàn khu. Chỉ có một số ít khu đô thị mới như Phú Mỹ Hưng, Ciputra, Linh Đàm... là thực hiện được nguyên tắc 6 thống nhất.

Nếu thực hiện phát triển tổng hợp BĐS thì sẽ không còn những dự án mở rộng đường, cải tạo nút giao thông... riêng rẽ mà thay thế vào đó là các dự án phát triển một khu đô thị rộng lớn trong đó việc mở rộng đường và cải tại nút giao thông là một thành phần.

Thiết nghĩ, Bộ Xây dựng nên đưa phương thức phát triển tổng hợp BĐS dựa trên nguyên tắc 6 thống nhất vào thực tiễn phát triển các khu đô thị mới của nước ta. Bởi quan hệ giữa quy hoạch đô thị và thị trường bất động sản là quan hệ phức tạp, quan hệ giữa nhà quy hoạch và phát triển quan hệ công tác cần được lành mạnh hoá và quy chế hoá.

Trong bài viết này, tác giả chỉ mới nêu được một số nét lớn còn rất sơ sài, mong thu hút được sự chú ý từ cả hai phía, từ nhà quy hoạch và nhà phát triển, trong đó có các nhà kinh doanh bất động sản. Đồng thời, các nhà hoạch định chính sách nên sớm thể chế hoá được mối quan hệ rất cần thiết này.


TS Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam.
www.dddn.com.vn