05:38' AM - Thứ tư, 11/10/2006
Theo tính toán của nhiều chuyên gia, chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp hiện nay đang có một nghịch lý: người được mua nhà phải có thu nhập tương đối cao mới có thể chi trả tiền mua nhà. Vậy quốc tế đã có những bài học gì về việc xây dựng nhà ở cho đối tượng này?
DĐDN trân trọng giới thiệu bài viết của tác giả Duy Hiếu Viện Kinh tế Việt Nam về vấn đề này.
Bài học thứ nhất
Cung cấp quyền sở hữu chính thức về nhà đất cho những người có thu nhập thấp TNT là điều kiện và nội dung chủ yếu của quá trình giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp.
Nói đến nhà ở cho người thu nhập thấp, chúng ta thường nghĩ đến một hệ thống hỗ trợ của nhà nước như: trợ giá, miễn thuế, hỗ trợ tài chính... Thế nhưng, thực tế lại diễn ra không giống như suy nghĩ của con người. Minh chứng cho vấn đề này là lịch sử của phương Tây mà Hoa Kỳ có thể coi là đại diện không phải chỉ vì là trung tâm của các dòng người di cư trên toàn thế giới. Cứ sau hai mươi năm dân số của nước này lại tăng lên gấp hai. Điều này có nghĩa là Hoa Kỳ chịu một sức ép rất lớn về giải quyết nhà ở, đặc biệt là cho người thu nhập thấp. Cũng giống như hầu hết các nước phương Tây, trong suốt thế kỷ XVIII, Chính phủ Hoa Kỳ một mặt dùng vũ lực xoá bỏ các khu nhà ổ chuột do dân lấn chiếm đất công, và mặt khác, giao cho các Cty nhà nước độc quyền xây dựng theo quy hoạch các khu nhà định cư cho dân nghèo. Kết quả trên thực tế là tình trạng nhà ở của những người thu nhập thấp đã không được cải thiện, trong khi chính phủ tiêu tốn nhiều tiền, hơn nữa tình trạng lấn chiếm đất công vẫn không hề giảm sút. Vấn đề là, thay vì trợ cấp cho những người TNT chính phủ đã tài trợ cho các Cty nhà nước độc quyền: một mặt họ nhận được những ưu đãi về tài chính của chính phủ, mặt khác họ hưởng lợi thông qua đầu cơ và bán nhà cho dân chúng với giá cao. Tham nhũng và đầu cơ đã nảy sinh chính từ tình trạng độc quyền của các Cty nhà nước. Sự câu kết giữa các Cty này và các quan chức chính phủ tự nó đã nảy sinh cho dù chính phủ đã cố gắng vẫn không thể kiểm soát được tình hình. Kết quả là những người TNT mất cơ hội tiếp cận nhà đất giá rẻ, thị trường bất hợp pháp phát triển mạnh mẽ và trên thực tế nhờ nó mà nhà ở của đông đảo những người TNT đã được giải quyết. Chính vì lẽ này, một nghị sĩä quốc hội đã phát biểu rằng "hệ thống đất đai hầu như đã tan vỡ, thay vì lập pháp cho họ chúng ta phải lập pháp theo họ." Đây cũng chính là bước ngoặt không chỉ là giải quyết nhà ở cho người có TNT mà còn là sự hình thành thị trường bất động sản Hoa Kỳ: ban hành quy định về quyền ưu tiên mua trước. Theo quy định này, những người lấn chiếm đất công đã xây nhà trên đó để ở nhằm cải tạo đất vì các mục tiêu sản xuất được quyền ưu tiên mua trước theo giá quy định của nhà nước. Kết quả là nhà ở và việc làm của một bộ phận rất lớn dân nghèo đã được giải quyết. Trên cơ sở này, nhà nước đã mở rộng và "sáp nhập" thể chể chế phi chính thức về nhà đất vào thể chế chính thức. Điều này đã tạo điều kiện cho những người TNT phát triển SX kinh doanh, do vậy hàng triệu người TNT đã tự mình giải quyết nhà ở.
Ở các nước không phải là phương Tây, cản trở thực sự đối với giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp trước hết không phải là thu nhập thấp mà là do nhà nước cung cấp hạn chế quyền sở hữu chính thức về nhà đất cho đại bộ phận dân chúng. Chẳng hạn ở Peru, để nhận được giấy phép xây nhà trên đất nhà nước cần 6 năm 11 tháng, qua 207 bước hành chính ở 52 cơ quan nhà nước. Và để có được giấy chứng nhận sở hữu cho mảnh đất ấy phải qua 702 bước. Ở philippines, nếu một người đã xây chỗ ở tại môt khu định cư trên đất đô thị thuộc sở hữu nhà nước hay sở hữu tư nhân, để mua nó một cách hợp pháp người ấy phải nhập hội với những người hàng xóm để có đủ tư cách tham gia chương trình tài trợ nhà ở của nhà nước. Toàn bộ quá trình này cần qua 168 bước, liên quan đến 53 cơ quan nhà nước hay tổ chức tư nhân và mất 13 - 25 năm, với giả thiết rằng chương trình tài trợ nhà ở của nhà nước có đủ tiền. Đây là bức tranh chung về tình trạng cung cấp quyền sở hữu chính thức về nhà đất cho dân chúng của các nước không phải là phương Tây hiện nay. Và đây chính là nguyên nhân chủ yếu của tình trạng mà các nhà kinh tế gọi là vốn hoá thấp, nguyên nhân cản trở giải phóng năng lực xã hội tiềm năng, cản trở sự tao ra giá trị thặng dư ở các quốc gia không phải phương Tây hay nguyên nhân tồn tại của tầng lớp dân nghèo ở các nước đang phát triển. Điều này hàm ý rằng, nếu thu nhập quyết định hiện trạng nhà ở của người thu nhập thấp thì cung cấp quyền sở hữu chính thức về nhà đất cho đại bộ phận dân chúng là một trong các nguyên nhân chủ yếu nhất quyết định thu nhập, do vậy, nó cũng quyết định tình trạng nhà ở của dân chúng. Nói khác đi, trong lịch sử thế giới cung cấp quyền sở hữu chính thức về nhà đất cho dân chúng, đặc biệt là những người TNT vừa là điều kiện vừa là nội dung chủ yếu của quá trình giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp.
Bài học thứ hai
Thị trường chứ không phải Chính phủ giữ vai trò quyết định.
Giới học thuật về cơ bản đã đề cao quá mức vai trò của chính phủ , trong khi lịch sử lại xác nhận vai trò quyết định của thị trường đối với giải quyết nhà ở cho người có TNT. Lịch sử Hoa Kỳ hay nói rộng hơn lịch sử của phương Tây là một ví dụ điển hình. Như đã nói ở trên, Chính phủ Hoa Kỳ đã có nhiều cố gắng như xây dựng các khu nhà định cư cho người có thu nhập thấp, hỗ trợ lãi suất, bán trả góp với thời hạn kéo dài... nhưng về cơ bản đã không giải quyết được nhà ở cho người có TNT. Chính vì lẽ này, vai trò của Chính phủ Hoa Kỳ trong giải quyết nhà ở cho người TNT trên thực tế là hỗ trợ pháp lý và tài chính cho các dự án xây nhà cho thuê. Điều này có nghĩa là rốt cuộc vấn đề nhà ở cho người TNT đã được giải quyết theo các nguyên tắc thị trường hay thị trường chứ không phải chính phủ giữ vai trò quyết định đối với tình trạng nhà ở cho người có TNT.
| ' border=0 src='/image/images?img_id=com.vportal.portlet.vcms.model.VcmsArticle.6026.1033' /> |
| |
Ở các nước đang phát triển, cũng xác nhận rằng ở đâu mà nhà ở cho người TNT được giải quyết theo nguyên tắc thị trường kể cả sự hỗ trợ của chính phủ thì ở đó tình trạng nhà ở cho người TNT được giải quyết tốt hơn. Minh chứng rõ ràng nhất cho vấn đề này là việc giải quyết nhà ở cho người có TNT ở các nước đang phát triển ở nửa đầu thế kỷ XX và nửa cuối của thế kỷ này. Thực tế xác nhận rằng, cùng với việc giảm bớt tài trợ của chính phủ trên một đơn vị nhà ở cho người có TNT và gia tăng áp dụng các nguyên tắc thị trường ở nửa cuối của thế kỷ XX là tình trạng cải thiện rõ rệt về nhà ở cho người thu nhập thấp so với nửa đầu thế kỷ mà đặc trung là tài trợ nhiều hơn và ít tuân thủ các nguyên tắc thị trường hơn. Singapore cố nhiên là một ngoại lệ không chỉ của các nước Châu Á mà còn là ngoại lệ của thế giới. Rõ ràng là cho đến nay chưa có một quốc gia nào có thể giải quyết nhà ở cho người có TNT thành công theo cách của Singapore, tức là toàn bộ nhà ở cho dân chúng đều do nhà nước đảm nhận. Trên thực tế, trong khi chưa tìm được bằng chứng về vai trò quyết định của nhà nước trong việc giải quyết nhà ở cho người có TNT lại có thể dễ dàng tìm được bằng chứng về tính không hiệu quả của việc nhà nước đảm nhận nhà ở cho dân chúng nói chung. Thực tế là những bằng chứng như vậy có thể tìm thấy ở bất kỳ nước nào, kể cả Singapore. Theo báo cáo tổng kết 20 năm về công tác hỗ trợ cho các chính phủ phát triển nhà ở cho người có TNT của WB tại các nước đang phát triển thì việc xây mới một đơn vị nhà ở do nhà nước đảm nhận chỉ làm tăng 0,8 đơn vị nhà ở trên thị trường trong các năm 70 và đã giảm xuống còn 0,75 ở các năm 90. Tham nhũng tự nó đã nảy sinh từ các chương trình tài trợ ít tôn trọng các nguyên tắc thị trường. Chừng nào các chính phủ không dựa vào các nguyên tắc thị trường để giải quyết nhà ở cho người có TNT thì chừng ấy thực ra là nhà ở cho người có TNT sẽ không được cải thiện.
Bài học thứ ba
Mô hình nhà cho thuê và tự xây là mô hình tương thích của những người TNT.
Ở phương Tây xa xưa nhà tự xây được coi là mô hình nhà ở tương thích đối với những người có TNT. Hoa Kỳ thế kỷ XVIII và XIX là một ví dụ. Tuy nhiên nhà ở tự xây có thể coi là sản phẩm xa lạ đối với chủ nghĩa tư bản. Mô hình này có thể coi là mô hình quá độ ở các nước tư bản trong giai đoạn đầu của kinh tế thị trường. Cùng với sự phát triển của chủ nghĩa tư bản, nhà ở của những người TNT đã chuyển sang mô hình tương thích hơn là mô hình nhà cho thuê. Tại Cộng hoà liên bang Đức có khoảng 37% những người TNT hiện sống trong các căn nhà cho thuê, ở Hoa Kỳ tỷ lệ này 39% và ở Pháp trên 40%. Ở một số nước như Comlobia, Mexico, Venezuela... tỷ lệ này khá cao 52%- 54%. Thực tế ở Colombia và nhiều nước khác, ngày càng ít có những người TNT có sở hữu nhà riêng ngay cả trong tương lai xa. Mô hình nhà cho thuê tỏ ra là có ưu thế hơn. Bởi lẽ: i không đòi hỏi vốn ban đầu lớn; ii giá rẻ; iii thích ứng với tính linh hoạt của tìm kiếm việc làm. Với những lợi thế như trên nhà cho thuê đã được xác nhận là phù hợp với người có TNTở hầu hết các nước trên thế giới.
Những điều trình bày ở trên xác nhận rằng, việc giải quyết nhà ở cho người TNT ở nước ta đang được thực hiện theo cách mà các chính phủ trên thế đã lần lượt thất bại. Thay vì tạo ra thị trường nhà đất hiệu quả, chính phủ đã dựa vào các Cty nhà nước độc quyền để cung cấp nhà ở cho dân chúng trên thực tế đã tạo ra thị trường đầu cơ và lũng đoạn, do vậy loại bỏ hầu hết dân chúng tham gia thị trường này. Thị trường nhà đất ở Việt Nam về cơ bản chỉ là sân chơi riêng của các nhà đầu cơ, các Cty nhà nước độc quyền và những người mà dân chúng gọi là tham nhũng trong bộ máy công quyền. Chính vì lẽ này, các dự báo cho rằng thị trường nhà đất đang ấm dần lên và sôi động trở lại trong hoàn cảch chuẩn bị kê khai tài sản của các quan chức là không có cơ sở. Cần phải nghĩ đến sự khủng hoảng của thị trường này hơn là sự hồi phục của nó.
www.dddn.com.vn