1. Khái quát về tình hình nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Theo thống kê sơ bộ, nhu cầu nhà ở xã hội cho công nhân ở các khu công nghiệp (KCN) hiện đã được đáp ứng bởi các quỹ nhà ở, cụ thể như sau:
• Nhà ở do các DN có sử dụng người lao động tự xây dựng 60.000 – 65.000 m2 ; có khả năng bố trí 9.800 – 10.000 người (5,0% công nhân có nhu cầu).
• Nhà ở do các công ty kinh doanh nhà và xây dựng hạ tầng quản lý cho công nhân thuê ở 35.000 – 40.000 m2 ; có khả năng bố trí 5.000 – 6.000 người (3.0% công nhân có nhu cầu).
• Nhà ở tư nhân do các hộ tổ chức thành phòng trọ cho thuê. Toàn tỉnh hiện có 9.624 cơ sở cho thuê với 64.320 phòng cho khoảng 141.195 người (70,6%).
• Các dạng nhà ở khác (ở nhờ người thân, gia đình, khoảng 42.800 người (21,4% công nhân có nhu cầu).
Theo số liệu khảo sát về thu nhập trên địa bàn tỉnh Đồng Nai:
• Mức thu nhập bình quân của CBCC, VC là 947.532 đồng/người/tháng (số liệu điều tra 6/2006); hiện nay mức lương tối thiểu đã được tăng lên 15,38% nên thu nhập bình quân khoảng 1.093.306 đồng/người/tháng; trong đó tiền thuê nhà chiếm tỉ lệ từ 20 – 22,56%, với diện tích ở bình quân 14,89 - 15 m2/người; đây là tỉ lệ cao so với chi phí tiền nhà và mức sống so với bình quân của cả nước.
• Đối với công nhân KCN mức thu nhập bình quân là 1,09 – 1,38 triệu đồng/người/tháng (số liệu điều tra 6/2006); khoảng 30 – 40% người lao động với tiền thuê nhà bình quân là 100.000 – 120.000 đồng/người/tháng (chiến khoảng 10 – 12% thu nhập hàng tháng); khoảng 20 – 25% người lao động có chỗ ở, tiện nghi không đảm bảo (dưới 3 m2/người) với tiền thuê nhà từ 50.000 – 80.000 đồng/người/tháng (chiếm khoảng 7-8% thu nhập hàng tháng).
Với mức thu nhập bình quân và khả năng tích luỹ như trên, đại bộ phận những người lao động rất khó có điều kiện để tạo lập chỗ ở cho mình và gia đình, nếu không có chính sách nhà ở phù hợp của nhà nước.
2. Xác định giá thuê, thuê mua nhà trong trường hợp bảo toàn vốn đầu tư cho Dự án thí điểm xây dựng
NƠXH tại huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai
2.1. Giới thiệu dự án.
Tên công trình: Xây dựng thí điểm NƠXH tại xã Long Thọ, huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai
Chủ đầu tư: BQLDA xây dựng Dân dụng – Công nghiệp Đồng Nai
Mục đích đầu tư: Xây dựng nhà ở cho cán bộ, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp và một số đối tượng có thu nhập thấp, người nghèo có khó khăn về nhà ở được thuê hoặc thuê mua.
Quy mô công trình: 108 căn hộ
Cơ sở tính toán:
- Đơn giá xây dựng 1 m2 sàn căn hộ tại thời điểm bàn giao đưa vào sử dụng: 7.000.000 đồng/m2;
- Thời gian thu hồi vốn đối với nhà ở cho thuê (thời gian thuê mua): 15 năm;
- Thời gian thu hồi vốn đối với nhà cho thuê (thời gian cho thuê): 40 năm;
- Để đơn giản trong tính toán, chưa tính hệ số chênh lệch giá thuê nhà giữa các tầng.
2.2. Xác định hiệu quả đầu tư trong trường hợp cho thuê với mức giá mà người sử dụng chấp nhận được.
Bảng 1: Tổng hợp các đối tượng nhà ở xã hội tính đến 2007, dự báo đến 2010 và định hướng đến năm 2020
STT | Phân theo lĩnh vực | Số lượng đến 31/12/2007 (người) | Số lượng đến 31/12/2010 (người) | Số lượng đến 31/12/2020 (người) |
| Tổng số | 362.023 | 443.180 | 547.873 |
1 | CBCC khối Đảng, đoàn thể | 1.142 | 1.142 | 1.142 |
2 | CBCC khối cơ quan quản lý nhà nước | 3.406 | 3.556 | 4.056 |
3 | CBCC khối đơn vị sự nghiệp | 37.475 | 40.475 | 50.475 |
4 | Công nhân ở các KCN tập trung | 320.000 | 398.007 | 492.200 |
Bảng 2. Tổng hợp dự toán
STT | Các khoản chi phí | Giá trị |
1 | Chi phí xây lắp | 32.291.730.570 |
2 | Chi phí thiết bị | 2.404.281.028 |
3 | Chi phí quản lý dự án | 619.476.193 |
4 | Chi phí tư vấn ĐT xây dựng và chi phí khác | 2.860.890.778 |
| Tổng | 38.176.378.569 |
5 | Dự phòng phí | 12.301.277.539 |
| Tổng cộng | 50.477.656.108 |
Bảng 3. Giá trị IRR với các kịch bản khác nhau
Các kịch bản | 25 năm | 30 năm | 35 năm | 40 năm |
Không có hỗ trợ | 2.71% | 4.33% | 5.47% | 6.30% |
Chỉ hỗ trợ thuế TNDN | 3.40% | 5.06% | 6.19% | 6.99% |
Chỉ hỗ trợ vay vốn | 2.51% | 4.48% | 5.80% | 6.71% |
Chỉ hỗ trợ chi phí ĐT | 4.82 | 6.72 | 7.26 | 7.96 |
Hỗ trợ: thuế+vay vốn+chi phí ĐT | 6.47% | 8.07% | 9.08% | 9.76% |
Bảng 4. Giá trị IRR với các lãi suất vay vốn khác nhau và các thời gian vay
Lãi suất vay | IRR(%) |
Vay 5 năm | Vay 10 năm | Vay15 năm |
3% | 13,41 | 18,78 | 27,22 |
4% | 12,85 | 17,09 | 23,29 |
5% | 12,31 | 15,59 | 20,34 |
6% | 11,79 | 14,29 | 17,78 |
7% | 11,30 | 13,07 | 15,56 |
Bảng 5: Giá trị IRR và B/C với các kịch bản khác nhau
STT | Các kịch bản | IRR | B/C (với suất chiết khấu i=14%)g |
1 | Không có hỗ trợ | 3,83% | 0,59 |
2 | Chỉ hỗ trợ thuế TNDN | 4,39% | 0,59 |
3 | Chỉ hỗ trợ vay vốn | 3,66% | 0,72 |
4 | Chỉ hỗ trợ chi phí ĐT | 8,95% | 0,79 |
5 | Hỗ trợ: chi phí ĐT + thuế TNDN | 9,76% | 0,82 |
6 | Hỗ trợ: thuế TNDN+vay vốn+chi phí ĐT ban đầu | 18,78% | 1,10 |
Theo kết quả khảo sát giá cho thuê bình quân trên địa bàn tỉnh mà các đối tượng chấp nhận được là 25.000 đồng/m2; mức giá mong muốn là dưới 20.000 đồng/m2. Để đánh giá hiệu quả dự án, sử dụng các thông số cơ bản để tính toán như sau:
- Giá thuê nhà: 18.000 đồng/m2 (chưa tính hệ số tầng);
- Mức tăng giá nhà hàng năm là 7.5%.
- Giá thành xây dựng căn hộ tại thời điểm bàn giao đưa vào sử dụng: 7.000.000 đồng/m2 căn hộ
- Chi phí quản lý sử dụng: 2.000 đồng/m2/tháng = 24.000 đồng/m2/năm, tăng hàng năm 7,5%
- Chi phí duy tu, bảo trì khoảng 2% : = 7.000.000*2% = 140.000 đồng/m2 trong suốt niên hạn sử dụng căn nhà (40 năm) = 3.500 đồng/m2/năm.
Kết quả tính toán IRR với các kịch bản khác nhau, thời gian cho thuê khác nhau được thể hiện trên Bảng 3. Trong trường hợp DN được hưởng ưu đãi về thuế TNDN, được vay vốn ưu đãi và được hỗ trợ chi phí ĐT với thời gian cho thuê 40 năm thì IRRmax = 9.76% vẫn nhỏ hơn suất chiết khấu thông thường của các dự án kinh doanh nhà ở là 14%; cũng như thời gian thu hồi vốn quá dài.
2.3. Xác định hiệu quả ĐT trong trường hợp cho thuê mua (mua trả góp) với mức giá mà người sử dụng chấp nhận được.
Để đánh giá hiệu quả dự án, sử dụng các thông số để tính toán như sau:
- Giá thuê nhà thuê mua (trả góp): 25.000 đồng/m2 (để đơn giản trong tính toán ở đây chưa tính hệ số tầng);
- Mức tăng giá nhà trả góp hàng năm là 10%.
- Giá thành xây dựng căn hộ tại thời điểm đưa vào sử dụng: 7.000.000 đồng/m2
- Chi phí quản lý sử dụng: 2.000 đồng/m2/tháng = 24.000 đồng/m2/năm, tăng hàng năm 7,5%
- Chi phí duy tu, bảo trì khoảng 2% : = 7.000.000*2% =140.000 đồng/m2 trong suốt niên hạn sử dụng căn nhà (40 năm) = 3.500 đồng/m2/năm
Từ Bảng 4, nhận thấy để dự án có hiệu quả thì DN phải được ưu đãi: Hỗ trợ ưu đãi thuế TNDN; Hỗ trợ chi phí ĐT xây dựng hạ tầng và bồi thường giải toả; Hỗ trợ vay vốn ưu đãi với thời gian cho vay và mức lãi suất hợp lý như trong bảng 4.
Kết quả tính toán IRR và B/C (với i=14%) của dự án với các kịch bản khác nhau với lãi suất vay 3%/năm, thời gian vay 10 năm được thể hiện trên bảng 5.
3. Đề xuất một số giải pháp tài chính nhằm khuyến khích đầu tư vào NƠXH
Kết quả khảo sát về nhu cầu và khả năng tài chính của các đối tượng sử dụng NƠXH; ý kiến của các DN và lấy dự án thí điểm NƠXH tại Nhơn Trạch, Đồng Nai làm cơ sở tính toán, nhận thấy những chính sách của nhà nước đối với DN hiện nay trong việc kích cầu đầu tư NƠXH, như: Chính sách ưu đãi về thuế; Chính sách cho vay vốn ưu đãi; Hỗ trợ chi phí đầu tư cần phải được cụ thể hoá như sau:
- Ưu đãi thuế TNDN cho tất cả các đối tượng đầu tư xây dựng NƠXH;
- DN được vay vốn, mức tối thiểu 70% tổng mức ĐT dự án; lãi suất tiền vay 3% - 7% /năm, thời gian cho vay 10 – 15 năm.
- DN đầu tư NƠXH được hỗ trợ 100% chi phí bồi thường giải toả, 100% chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng.
Riêng đối với các DN kinh doanh nhà ở và sử dụng lao động khi đầu tư NƠXH có thể xác định các chỉ tiêu cơ bản sau:
• Đối với nhà cho thuê (phù hợp cho các DN sử dụng lao động đầu tư xây dựng cho công nhân của DN thuê): Thời gian khai thác 40 năm; Mức giá cho thuê nhà ở hàng tháng (năm 2008): (18.000 – 22.000) đồng/m2; Mức tăng giá thuê nhà hàng năm: 7.5%/năm
• Đối với nhà cho thuê mua (phù hợp cho các DN kinh doanh nhà ở đầu tư xây dựng cho thuê mua): Thời gian khai thác: 15 năm; Mức giá cho thuê mua nhà hàng tháng (năm 2008): 25.000 đồng/tháng; Mức tăng giá cho thuê mua nhà hàng năm: 10%/năm.
Nguồn: TC Xây dựng, số 12/2009.