2. Chương trình nhà ở xã hội - Tây Âu. Những nét chính
Ở nhiều nước Tây Âu, NOXH là một phần chính sách nhà ở của Chính phủ, nơi Nhà nước có những can thiệp cần thiết để đạt mục đích chính trị và xã hội.
Đô thị hóa kéo theo nhu cầu về nhà ở đô thị. Trong thực tế, người nghèo, thu nhập thấp ở đô thị ngày càng khó tiếp cận về nhà ở. Vì thế, những năm 50, 60 thế kỷ XX, ở châu Âu, NOXH như là một cơ chế để giải quyết tình trạng thiếu hụt về nhà ở khi nhập cư vào đô thị tăng nhanh.
a. Nhà cho thuê là thành phần chủ yếu trong quỹ nhà ở xã hội
Nói về NOXH ở châu Âu là nói về nhà cho thuê. Còn khu vực NOXH thì lại do các hiệp hội nhà ở, công ty và hợp tác xã chi phối, và đây cũng là chủ trương của chính quyền. Nhà ở cho thuê phù hợp với đối tượng thu nhập thấp do tính cơ động và tần suất sử dụng của nó, trong khi mức đầu tư ban đầu không lớn mà hiệu quả sử dụng lại cao.
Cần lưu ý rằng, nhà cho thuê ở Tây Âu khác với ở ta do nhiều chủ thể cung cấp trên một thị trường cạnh tranh nên chất lượng nhà cho thuê thường không quá cách biệt với các dạng nhà ở khác.
b. Nhà nước chuyển từ trợ cấp việc xây nhà sang trợ cấp đối tượng
Cơ chế cung cấp NOXH ở mỗi quốc gia rất khác nhau. Ở nhiều nước có hình thức trợ cấp trực tiếp tới khu vực nhà ở cho thuê không lợi nhuận. Ở những nước thuộc Liên hiệp Anh, hỗ trợ trực tiếp cho xây dựng NOXH và chủ sở hữu thông qua cấp vốn và phúc lợi thuế. Trợ cấp được dành chủ yếu cho nhà ở cho thuê. Tại Pháp, nhà ở cho thuê giá rẻ (HLM) là loại hình chính của NOXH luôn có sự giúp đỡ của Nhà nước và các đoàn thể.
Trong thập kỷ vừa qua, khối lượng trợ cấp trực tiếp giảm đi rất nhiều. Tuy nhiên hỗ trợ này sau đã được chuyển thành kết hợp của trợ cấp đối tượng và trợ cấp bổ sung cho người thuê nhà trên cơ sở thu nhập và quy mô hộ gia đình. Cụ thể:
- Hỗ trợ trợ cấp thuê/ mua nhà
Hỗ trợ đối với NOXH chuyển từ trợ cấp xây dựng nhà ở sang trợ cấp đối tượng, nghĩa là hỗ trợ người dân, khách hàng của NOXH làm tăng khả năng tài chính của hộ gia đình để sở hữu một căn hộ thích hợp. Hỗ trợ dưới các hình thức khác nhau như: “trợ cấp nhà ở”, “phúc lợi nhà ở”, “phiếu”, “thẻ” hay “món trả thêm cho tiền thuê nhà”. Phần lớn các nước hỗ trợ bằng trợ cấp thuê nhà. Ở Hà Lan, hệ thống thẻ được xem như một hình thức hỗ trợ. Đó là “thẻ giảm giá” khi mua nhà hay sử dụng các dịch vụ phúc lợi xã hội khác (trường học và y tế...). Hình thức này giúp các hộ gia đình được tăng khả năng chọn lựa, theo đó giảm sự tập trung thành từng khu thu nhập thấp riêng biệt trong cấu trúc đô thị.
- Phát triển bảo hiểm và bảo lãnh tín dụng
Một biện pháp khác là phát triển bảo hiểm và bảo lãnh tín dụng, trong một số trường hợp có sự hỗ trợ của Chính phủ. Tại Pháp, theo Luật “Liên kết và đổi mới đô thị”, bắt buộc các địa phương phải xây dựng ít nhất là 20% NOXH (nếu không phải trả một khoản đóng góp). Tại nhiều nước khác, Chính phủ không tham gia trực tiếp xây dựng NOXH nữa mà tập trung vào cải thiện hệ thống tài chính và khuôn khổ thị trường cũng như phát triển hệ thống bảo hiểm hỗ trợ cung cấp tài chính.
3. Các giải pháp có thể áp dụng tại Việt Nam
a. Nhà ở xã hội được giải quyết theo quy luật thị trường có sự điều tiết của Nhà nước
Kinh nghiệm của các nước cho thấy, khi nào NOXH được giải quyết theo quy luật thị trường với sự hỗ trợ của Chính phủ, thì tình trạng nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ được cải thiện tốt hơn. Tuy nhiên, Nhà nước trong chức năng quản lý nhất thiết phải gắn quy hoạch NOXH với quy hoạch phân bổ dân cư, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội cho từng khu vực, từng địa phương cụ thể.
Việc quy hoạch và phân bổ dân cư phải xem xét trong tương quan với cơ cấu thành phần dân cư, phù hợp với nội dung kinh tế - xã hội của địa phương và khu vực. Khảo sát kỹ thành phần cần hỗ trợ NOXH để đề ra chính sách phù hợp. Sau đó, Nhà nước sẽ tiến hành chọn lựa các địa điểm phù hợp cho từng nội dung dự án phát triển NOXH, đồng thời mở ra một thị trường bất động sản (BĐS) cho mọi đối tượng, thành phần kinh tế cùng tham gia. Trong đó, chính sách tài chính, tín dụng sẽ được thực thi cụ thể trên từng dự án, hỗ trợ cho thị trường BĐS phát triển một cách lành mạnh trong cả hai khu vực: đầu tư kinh doanh BĐS và thực hiện chính sách NOXH. Từ đó giải quyết hài hoà bài toán thị trường bất động sản theo quy luật cung cầu và chính sách NOXH cho các tầng lớp khác nhau.
b. Phát triển mô hình nhà ở xã hội cho thuê
Theo các kinh nghiêm thực tế ở châu Âu, mô hình nhà cho thuê có ưu thế bởi: Không đòi hỏi vốn đầu tư ban đầu lớn; Giá thuê nhà phù hợp với thu nhập thấp; Thích ứng với tính linh hoạt về việc làm của người thu nhập thấp.
Vì thế, nhà cho thuê là thích hợp với người thu nhập thấp. Tại Việt Nam, trong khi việc mua bán phân phối NOXH đang còn nhiều kẽ hở tạo cơ hội cho những kẻ đầu cơ thì giải pháp cho thuê cũng hạn chế được tình trạng đó.
c. Cần có cơ quan chuyên rà soát chính sách nhà ở
Như mô hình các Uỷ ban về NOXH tại các nước châu Âu, ở Việt Nam cần phải có một cơ quan chỉ đạo thống nhất và hiệu quả việc triển khai thực hiện Luật Nhà ở và các chính sách liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở trên phạm vi toàn quốc; kiểm tra, đôn đốc, hướng dẫn các Bộ, ngành và UBND từng địa phương triển khai thực hiện cơ chế, chính sách liên quan đến nhà ở; hướng dẫn thành lập Ban Chỉ đạo về chính sách nhà ở của từng địa phương trong đó có các dự án nhà ở xã hội. Ban Chỉ đạo chịu trách nhiệm kiến nghị với các cơ quan có thẩm quyền xem xét, đình chỉ việc thi hành các văn bản liên quan đến nhà ở do các Bộ, ngành và UBND từng địa phương ban hành trái với quy định.
d. Cơ chế tài chính, ngân hàng hỗ trợ cho người thu nhập thấp
Việc hỗ trợ cho người thu nhập thấp không chỉ bó gọn trong lĩnh vực nhà ở mà đi đôi vói nó còn là các lĩnh vực việc làm, y tế, giáo dục, an sinh xã hội... Việc cân đối các nhu cầu thông qua các trợ giúp về chính sách ưu tiên vay vốn, hỗ trợ lập nghiệp... là một sự gắn bó hữu cơ, là nguồm gốc của vấn đề mà muốn giải quyết NOXH không thể không tính đến.
Nguồn: TC Xây dựng, số 7/2009.