Chủ trương phát triển nhà ở xã hội (NOXH)
Từ đầu năm 2009, vấn đề NOXH đã được thảo luận mạnh mẽ khi giải pháp kích cầu của Chính phủ hướng một phần ngân sách tập trung vào đầu tư cho khu vực này. Ngay từ tháng đầu tiên của năm, Bộ Xây dựng đã xây dựng chương trình kích cầu cho thị trường vào khu vực NOXH, nhà ở giá rẻ cho người lao động. Đây là một đề xuất rất đứng đắn, vừa đặt gói kích cầu của Chính phủ vào một đầu tư hữu ích, vừa gây tác động tốt làm tăng sức sống cho thị trường BĐS đang trong tình trạng suy giảm mạnh, vừa giải quyết tốt nhà ở cho khu vực người có thu nhập thấp như một trọng tâm của vấn đề an sinh xã hội.
Trong phiên họp thường kỳ từ 30/3 đến 01/4/2009, Chính phủ đã tập trung thảo luận kỹ lưỡng về các giải pháp xây dựng NOXH. Thủ tướng Chính phủ khẳng định chủ trương tập trung vào giải quyết vấn đề nhà ở cho mọi tầng lớp nhân dân, trong đó có đối tượng ưu tiên là người có thu nhập thấp, là công nhân các KCN, là học sinh, sinh viên trong các cơ sở đào tạo. Chính phủ đã thông qua Nghị quyết số 18/NQ - CT ngày 20/4/2009 về một số cơ chế chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các KCN tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Ngay sau đó 4 ngày, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành 3 Quyết định quan trọng để thực hiện Nghị quyết nói trên.
Uỷ ban Nhân dân hai thành phố lớn, Hà Nội đã sẵn sàng cho kế hoạch triển khai xây dựng đến năm 2015 sẽ có 55.000 căn hộ với tổng vốn đầu tư 16.500 tỷ đồng; TP.HCM đã triển khai được 99 dự án NOXH với quy mô 37.655 căn hộ trên tổng diện tích hơn 452 ha. Ngay trong tháng đầu thực hiện, Bộ Xây dựng đã nhận được báo cáo của 16 địa phương cấp tỉnh, Bộ Quốc phòng và Bộ Công an với 162 dự án đăng ký triển khai trong năm đầu tiên. Trong số các dự án đã đăng ký có 107 nhà ở cho sinh viên với tổng diện tích 2.774.266 m2 sàn xây dựng; 30 dự án nhà ở cho công nhân làm việc tại các KCN với tổng diện tích 813.500 m2 sàn xây dựng; 25 dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị với tổng diện tích 1.084.500 m2 sàn xây dựng.
Những vấn đề được đặt ra
Mục tiêu của Chương trình phát triển NOXH và nhà giá rẻ là đúng đắn, nhưng nhiều ý kiến thảo luận đều băn khoăn ở cơ chế quản lý vốn kích cầu từ NSNN và cách thức lựa chọn đối tượng được hưởng ưu đãi sử dụng NOXH. Những băn khoăn này là có lý vì các cơ chế, cách thức đề xuất đều chưa thoát khỏi được cơ chế “xin - cho” đầy bất cập. Đặt vốn không phải của nhà đầu tư vào tay nhà đầu tư chắc chắn là một biểu hiện của cơ chế “xin - cho”, từ đó có thể dẫn đến những biểu hiện tiêu cực tiếp theo. Tương tự, việc lựa chọn người được hưởng ưu đãi từ nhà nước do ai đó quyết định cũng là một biểu hiện của cơ chế “xin - cho”, cũng có thể dẫn đến những biểu hiện tiêu cực tiếp theo. Cơ chế, cách thức nào được lựa chọn để loại bỏ “xin - cho” là một vấn đề lớn, sự lựa chọn không đúng dễ gây tác động xấu lên những chính sách tốt đẹp của Nhà nước ta.
Những tiêu cực tiếp theo được đặt ra là vấn đề chất lượng nhà ở, vấn đề điều kiện sống cho khu nhà ở giá rẻ, ai là người được xét chọn vào khu vực NOXH, và làm thế nào để có một chương trình dài hơi trong khi NSNN không thể bao toàn bộ khu vực này. Để hình dung được các tiêu cực có thể phát sianh từ cơ chế “xin - cho”, chúng ta hãy liên tưởng tới những phát sinh thực tế khi giải quyết nhà ở tái định cư cho người bị thu hồi đất ở, nhà ở. Trước hết, tình trạng đa số khu nhà tái định cư đều có chất lượng kém, người tới ở luôn phàn nàn. Sau đó, vị trí của hầu hết khu tái định cư đều không được bố trí vào khu vực có đủ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, phí dịch vụ phải trả khá cao, điều kiện sống không phù hợp với người nghèo. Hầu hết những người được bố trí vào khu tái định cư vào khu tái định cư đều bán đi để tìm chỗ phù hợp hơn với cuộc sống của mình. Nhiều nơi, trong khu tái định cư bố trí cả những người không thuộc diện tái định cư, được hưởng các ưu đãi dành cho người được tái định cư.
Để thực hiện dự án kích cầu NOXH hiện nay, cần có một cơ chế tách bạch giữa ba khu vực: quản lý vốn phát triển NOXH, xây dựng NOXH và quản lý việc cung NOXH tới tay người lao động. Tách riêng như vậy mới đưa được sự trợ giúp của Nhà nước thực sự tới tay người lao động.
Vấn đề thu hút vốn đầu tư và quản lý vốn đầu tư
Hiện nay, các nhà đầu tư đang tính tới các dự án NOXH thực hiện theo nguồn NSNN. Chỉ với nguồn này vốn đầu tư không thể đủ để triển khai chương trình nhà xã hội dài hơi, càng không thể là cứu cánh cho chương trình nhà ở của người lao động. Vấn đề vốn và quản lý vốn cần được đặt ra để tìm kiếm các giải pháp tổng thể. Chắc chắn cần phải có các quỹ hoặc các ngân hàng phát triển nhà ở cho người lao động để thu hút vốn đóng góp từ NSNN, từ các doanh nghiệp sử dụng lao động, từ các nguồn đóng góp xã hội khác. Việc thu hút đóng góp vốn và quản lý vốn này nên giao cho các quỹ hoặc ngân hàng phát triển nhà ở cho người lao động.
Kết hợp với giải pháp vốn và quản lý vốn, Chính phủ cần ban hành các chính sách hỗ trợ nhà đầu tư thông qua cơ chế miễn giảm thuế, miễn giảm tiền sử dụng đất và được vay vốn đầu tư với lãi suất ưu đãi. Các chính sách này tạo lợi ích cho nhà đầu tư để họ quyết định đầu tư vào khu vực này.
Vấn đề quản lý công trình xây dựng
Đây là vấn đề quan trọng vì luôn gắn với chất lượng công trình và điều kiện dịch vụ trong các khu nhà ở giá rẻ. Nếu giao vốn ngân sách trực tiếp cho chủ đầu tư thì cơ chế giám sát chất lượng sẽ rất phức tạp, phải nhờ tới hệ thống quản lý chất lượng của Nhà nước tham gia. Nếu vốn do các quỹ hoặc ngân hàng phát triển nhà ở cho người lao động nắm giữ thì chủ đầu tư có trách nhiệm thuê dịch vụ giám sát chất lượng thật nghiêm túc. Lúc đó, tổ chức quản lý vốn phải tổ chức đấu thầu ở mọi công đoạn để công trình xây dựng được quản lý tốt nhất.
Vấn đề lựa chọn người được vào ở NOXH
Hiện nay, nhiều phương án đã được đưa ra thảo luận để thấy ai là người quyết định lựa chọn đầy đủ tiêu chuẩn được hưởng các ưu đãi khi được vào trong các khu NOXH. Người thì đề nghị giao cho UBND địa phương quyết định, người lại muốn giao cho bộ, ngành chủ quản quyết định, người lại thấy giao ngay cho công ty xây dựng quyết định là hợp lý. Tôi cho rằng giao cho ai quyết định cũng đều là “xin - cho” cả, chỉ khác nhau là giao cho ai “cho” thôi.
Theo kinh nghiệm của nhiều nước, họ thành lập 1 tổ chức gọi là Hợp tác xã Nhà ở nhưng không để kinh doanh. Đó là tổ chức tiếp nhận đăng ký mua hoặc thuê NOXH hoặc nhà ở cho người có thu nhập thấp và chịu trách nhiệm kiểm tra tình trạng nhà ở do những người đăng ký đang sử dụng. Về bản chất, Hợp tác xã này chính là hiệp hội của những người có nhu cầu nhà ở. Cách làm này có nghĩa là giao ngay cho cộng đồng những người không có nhà ở bình chọn người đủ tiêu chuẩn được vào ở. Cách lựa chọn người đủ tiêu chuẩn này còn xa lạ ở nước ta nhưng đã áp dụng rất thành công ở các nước Bắc Âu.
Lời kết
Như vậy, cho đến giữa năm 2009, giải pháp kích cầu của Chính phủ đã tác động rất tích cực lên nguồn cung của thị trường BĐS, các nhà đầu tư BĐS như được hồi sinh, vốn cho thị trường đã lưu thông ở mức độ cần thiết. Người mua nhà ở cũng được hưởng kích cầu từ hỗ trợ lãi suất tín dụng. Thị trường BĐS đã ấm lên, khu vực nhà ở cho người lao động bắt đầu được tăng cung. Hy vọng đây là “cú hích” ban đầu rất quan trọng của Chính phủ để giải quyết vấn đề nhà ở cho người lao động trong một chương trình dài hơi với các cơ chế hợp lý nhằm loại bỏ “xin - cho”.
Nguồn: TC Xây dựng, số 7 - 2009