Thị trường bất động sản: Cần sự nỗ lực khơi thông từ nhiều phía

Thứ sáu, 23/12/2005 00:00

Thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây đang phát triển rất nhanh, đóng góp rất tích cực và hiệu quả vào mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, nhất là ở các khu vực trung tâm đô thị, thành phố lớn thông qua các nguồn vốn đóng góp từ các thành phần kinh tế và quan trọng nhất là từ các tầng lớp dân cư.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn bộc lộ những hạn chế nhất định liên quan đến tình trạng lấn chiếm đất đai ,chuyển mục đích sử dụng đất tuỳ tiện, quy hoạch, xây dựng nhà ở và công trình chưa phù hợp... đặc biệt là giá nhà đất luôn theo xu hướng tăng với tốc độ cao, bên cạnh đó hệ thống pháp luật quy định về quản lý và điều tiết thị trường bất động sản về thể chế tài chính bất động sản, về quản lý đất đai và quy hoạch hiện nay còn nhiều bất cập, còn thiếu, chưa sát thực tế hoặc chưa rõ ràng nhưng chưa được hướng dẫn, tháo gỡ kịp thời. Đó cũng là một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng thị trường bất động sản tạm thời bị mất cân đối về cung - cầu, về giá cả và sức mua, khiến cho thị trường bị đình đốn. Tình hình này không chỉ gây khó khăn cho phía Nhà nước trong việc quản lý và thất thu ngân sách, cho giới doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong việc triển khai và thu hồi chủ đầu tư mà cho cả người dân trong việc đáp ứng nhu cầu cấp thiết ổn định nhà ở.
Một nguyên nhân khác là hệ quả từ sự thiếu chuyên nghiệp và thiếu nhất quán của hệ thống quản lý nhà nước cộng với lịch sử biến động đất đai cũng như sự khác biệt giữa các vùng ra nhiều mâu thuẫn, nhiều bất an, lo ngại trong tâm lý các nhà đầu tư, và nhất là trong một số tầng lớp dân cư khi tham gia vào thị trường bất động sản. Sự mua bán mang tính chụp giật, đầu cơ mà nhiều người đã phê phán trong thời gian qua là một biểu hiện rõ nét cho tình trạng trên. Thêm vào đó thị trường tài chính còn quá sơ khai, sự tài trợ của các tổ chức tín dụng dù có tăng cao nhưng không thấm vào đâu so với đòi hỏi của thị trường đã khiến cho "con ngựa bất kham" bất động sản sau một thời gian tung hoành đã thấm mệt và không còn sức để đi nước kiệu được nữa.
Trong thị trường bất động sản thì có thể nói thị trường về nhà ở chiếm một tỷ trọng lớn và quan trọng hơn các loại bất động sản khác như văn phòng, thương mại dịch vụ, sản xuất. Trên thực tế, thị trường nhà ở có thể được phân chia thành hai loại chính: nhà cao cấp và nhà cho người thu nhập thấp. Đối với nhà ở cao cấp mặc dù nhu cầu vẫn rất cao so với lượng cung đưa ra thị trường nhưng những người có sức mua lại chiếm tỷ lệ nhỏ trong xã hội. Ngược lại, lượng cung cho những người lao động có thu nhập trung bình và thấp lại còn rất hạn chế, nhất là những căn nhà có giá cả phù hợp với túi tiền của họ.
Có thể lý giải nguyên nhân của hiện tượng này là sự phân bố, tập trung quá đông của dân nhập cư ở các thành phố trọng điểm khiến nhu cầu nhà ở của người lao động công nhân tại các khu chế xuất, khu công nghiệp, học sinh-sinh viên tại các trường đại học và người lao động tăng cao đột biến trong khi các nhà đầu tư không mặn mà với lĩnh vực này vì cầm chắc là bị thua lỗ. Sự hỗ trợ của Nhà nước chỉ mới được khởi động tại TP Hồ Chí Minh thông qua Quỹ Phát triển Nhà, nhưng với quy mô còn nhỏ bé.
Để giải quyết bài toán chênh lệch cung - cầu này, ngoài việc phải có biện pháp hợp lý từ Nhà nước để kích thích, tạo sự phát triển đồng thời vừa tăng cung vừa hỗ trợ sức mua của cầu. Muốn vậy, Nhà nước cần phải nghiên cứu hoàn thiện thể chế nhà ở quốc gia thông qua các chương trình phát triển nhà do Quỹ Phát triển Nhà tài trợ theo đó đối tượng hướng tới là người có thu nhập trung bình và thấp, hình thức thuê hoặc mua trả góp dài hạn từ 20-30 năm với lãi suất thấp.
Việc giải quyết chính sách nhà ở quốc gia nêu trên phải thông suốt từ Trung ương đến địa phương thông qua việc:
+ Ban hành thể chế tài chính, trong đó nòng cốt là Quỹ Phát triển Nhà của Trung ương và các địa phương. Thể chế tài chính phải bao gồm cả cơ chế, chính sách, nguồn lực và cả tổ chức quyền lực để thực hiện nó. Thể chế này phải có một đặc điểm rất quan trọng là gắn kết mật thiết với các cộng đồng dân cư mà nó hướng tới để các dự án có sức sống thật sự.
+ Các quy định thu hút vốn từ các nguồn tài trợ có lãi suất thấp hoặc không lãi suất trong và ngoài nước.
+ Ban hành các quy định pháp luật cụ thể, rõ ràng, rành mạch cụ thể hoá bằng các chủ trương chính sách phù hợp với thực trạng và nhu cầu thực tế đi kèm với nó là cơ cấu tổ chức thực hiện có hiệu quả.
+ Quy chế Quỹ tín dụng với lãi suất cho vay thấp:
Quỹ Phát triển Nhà nói trên phải tài trợ có hiệu quả cho 2 đối tượng chính:
Cho nhà thầu trong việc vay vốn đầu tư xây dựng nhà thu nhập thấp.
Cho người có thu nhập thấp trong việc vay mua nhà với hình thức trả góp dài hạn 20-30 năm hoặc cho thuê.
Để các biện pháp nêu trên đi đúng quỹ đạo và phát huy đúng hiệu quả, Nhà nước cần xây dựng bộ máy quản lý thật sự mạnh, chẳng hạn như Uỷ ban Nhà ở Quốc gia có khả năng điều hành, điều tiết hiệu quả mọi nguồn lực, nhằm phát huy đúng và đủ vai trò, chức năng của cơ quan quản lý nhà nước trong việc thực hiện các chương trình phát triển nhà ở lớn, đồng thời có các biện pháp tháo gỡ khó khăn cho các nhà đầu tư.
Bên cạnh chính sách nhà ở quốc gia cần làm ngay, vai trò của Nhà nước trong việc bình ổn thị trường bất động sản rất quan trọng, đòi hỏi Nhà nước phải khẩn trương thực thi đồng bộ nhiều giải pháp quan trọng như:
- Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản với nội dung thông thoáng hơn, tháo dỡ các rào cản làm cho sản phẩm không tham gia được thị trường.
- Sử dụng các công cụ điều tiết tài chính tiền sử dụng đất, các loại thuế, các loại điều tiết khác để điều chỉnh thị trường bất động sản mọt cách khôn khéo, vừa hướng dẫn được thị trường vừa để cho thị trường tự vận hành theo đúng quy luật.
- Đơn giản hoá và hiện đại hoá các thủ tục quản lý đất đai để mọi người dân đều dễ dàng tiếp cận và tuân thủ, chẳng hạn việc áp dụng hệ thống đăng ký bất động sản theo kiểu "bằng khoán" hệ thống Torrens, việc số hoá dữ liệu bất động sản và cập nhật đủ các thông tin về đất đai....
- Phát triển thị trường tài chính, thị trường chứng khoán thu hút nhiều quỹ đầu tư nước ngoài để phát triển các dự án, hoàn thiện và đa dạng hoá các công cụ tài chính, chứng khoán hoá các sản phẩm địa ốc, phát triển mạnh và vững chắc các tổ chức tín dụng trong và ngoài nước, từ đó tiếp thêm nhiều nguồn lực để tăng cung cho thị trường.
Bên cạnh các biện pháp vĩ mô, Nhà nước cần hỗ trợ các nhà đầu tư đa phần là nhỏ với các dự án do tự tìm đất đến bù để tháo bớt áp lực đối với các vấn đề rất cụ thể như sau:
1. Vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng: hiện còn rất phức tạp nhiêu khê, cần có luật đền bù để pháp lý hoá mọi tình huống và đơn giản hoá trong xử lý. Qua đó, cũng cần mạnh dạn cho giải quyết chuyển nhượng đất nông nghiệp giữa người dân và nhà đầu tư một cách thuận lợi hơn thay vì thủ tục thu hồi và giao đất như hiện nay.
Tương tự như vậy, việc chuyển nhượng đất phi nông nghiệp để đầu tư nhà ở cũng nên thay đổi theo hướng đơn giản hơn. Nhà nước chỉ điều tiết qua các công cụ tài chính.
2. Về vấn đề quản lý quy hoạch:
Điểm bất hợp lý hiện nay là tuy quy hoạch tổng thể đã được Nhà nước định hướng bằng sơ đồ phát triển không gian nhưng khi áp dụng quy hoạch cụ thể ở từng khu vực thì cơ quan quản lý đôi khi không thực thi đúng cái tinh thần của đồ án quy hoạch. Sự điều chỉnh quy hoạch tuỳ tiện theo khu vực, theo điều kiện và nhu cầu của từng vùng, từng địa phương cụ thể cộng thêm sự quản lý đô thị chưa tốt, chưa triệt để của cơ quan quản lý nhà nước đã tạo điều kiện cho các hiện tượng "vượt rào" "lách luật". Điều này, ngoài việc gây biến dạng cho diện mạo của quy hoạch đô thị, tạo sự bát nháo và thiếu đồng bộ trong tổng quan kiến trúc nói chung, mà còn ảnh hưởng đến các doanh nghiệp đầu tư trực tiếp vào các dự án và nhu cầu thiết yếu của người dân.
Do đó, để quy hoạch đẹp, hài hoà và đáp ứng nhu cầu của người sử dụng cần có cái nhìn bao quát hơn và có tầm dài hạn hơn trong thiết kế và xây dựng quy hoạch, tuỳ từng địa điểm, vị trí địa lý, kết cấu địa chất và nhu cầu ở của từng vùng. Theo tôi, đối với các đô thị lớn, nên phân chia các dự án thành ba loại để quản lý quy hoạch và xây dựng theo các cách khác nhau.
Đối với các vùng đất chiến lược và nhiều tiềm năng nhưng dân cư còn thưa thốt. Nhà nước nên đứng ra quy hoạch và quản lý xây dựng một cách bài bản và hiện đại, sau đó đấu giá để cho các nhà đầu tư thực hiện từng phần theo đúng thiết kế.
- Đối với các dự án nhỏ lẻ do các nhà đầu tư làm tự phát trong các khu dân cư đan xen: để giảm áp lực về vốn, nên cho quyền bán trước đất chưa xây dựng nhà theo hình thức góp vốn đầu tư của cá nhân người mua với nhà đầu tư, dĩ nhiên việc xây dựng sau này phải theo đúng quy hoạch, không nên bắt buộc nhà đầu tư xây dựng một lần rồi mới được bán vì trên thực tế có nhiều người dân không có nhu cầu xây dựng ngay.
- Đối với các khu nội thị đông dân sinh sống: có kế hoạch chỉnh trang kỹ lưỡng từng khu phố và ban bố cho mọi người cùng thực hiện.
Tóm lại, để vực dậy thị trường bất động sản đòi hỏi sự nỗ lực khơi thông từ rất nhiều phía: Nhà nước gánh phần trách nhiệm nặng nề nhất với hàng loạt cải cách vĩ mô và vi mô đang được chờ đợi; các nhà đầu tư trong nước phải nỗ lực vượt qua rất nhiều khó khăn đang trói chặt mình, lại phải chuẩn bị đương đầu với sự cạnh tranh khi hội nhập kinh tế; các thành phần dân cư cũng phải đương đầu với nhiều khó khăn, xáo trộn trong cuộc sống để đạt được những mục tiêu của mình trong một giai đoạn phát triển mới của đất nước.

Nguồn: TC Xây dựng số 11-2005