Luật Nhà ở mới và Luật Xây dựng đô thị Liên Bang Nga
Cơ quan lập pháp Liên bang Nga đã thông qua Luật Nhà ở mới và Luật Xây dựng đô thị mới Luật XDĐT. Phần dưới đây sẽ giới thiệu những điểm mới trong hai Luật nêu trên.
Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 01/3/2005 là một văn bản mới về nguyên tắc làm cơ sở cho việc lập lại trật tự và hình thành nhu cầu trên thị trường.
Luật Nhà ở mới quy định đối tượng được cấp chỗ ở miễn phí theo hợp đồng thuê nhà ở xã hội phải là người có thu nhập thấp, đang có nhu cầu nhà ở nếu họ được chính quyền địa phương xác nhận. Các chủ thể thuộc Liên bang nhất là các thành phố phải hình thành một trật tự mới về nhà ở xã hội, thành lập Quỹ nhà ở xã hội và cấp nhà ở thuộc Quỹ này theo quy định của Luật Nhà ở.
Lập quỹ nhà ở tạm nhằm cung cấp chỗ ở tạm cho những đối tượng bị mất chỗ ở do thực hiện chế tài đối với nhà ở mua bằng tín dụng. Việc này có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển tín dụng thế chấp bất động sản.
Luật tạo điều kiện cho việc phát triển loại nhà ở cho thu nhập - một loại nhà ở dành cho người độc thân hoặc cùng với gia đình chuyển đến sinh sống tại nơi có việc làm hoặc nơi có điều kiện sinh sống.
Theo Luật Nhà ở mới nhiệm vụ chủ yếu của lĩnh vực nhà ở và công trình công cộng là tạo điều kiện cho sự phát triển các hoạt động của tư nhân, cạnh tranh trong lĩnh vực quản lý nhà ở và sự rút khỏi lĩnh vực nhà ở của các cơ quan chính quyền nhà nước và thành phố.
Do đó cần hình thành các cơ chế pháp lý rõ ràng nhằm xác định cách thức quản lý các tài sản chung của loại nhà nhiều căn hộ. Khuyến khích thành lập các hội các chủ sở hữu nhà ở nhằm chống độc quyền cung cấp dịch vụ nhà ở. Bảo đảm chuyển giao các phòng không dùng để ở và đất ngoài nhà cho các chủ sở hữu phòng ở trong nhà nhiều căn hộ theo hình thức sở hữu chung chia phần. Chuyển sang hình thức quan hệ hợp đồng thực tế trong lĩnh vực quản lý nhà ở. Không điều tiết hoạt động khai thác và sửa chữa nhà ở bằng phương pháp hành chính. Chi phí khai thác và sửa chữa được xác định bằng các quy tắc đang áp dụng rộng rãi trong tất cả các lĩnh vực kinh doanh khác. Cổ phần hoá và tư nhân hoá các doanh nghiệp sẽ là một biện pháp thị trường hiệu quả trong đổi mới quản lý lĩnh vực nhà ở.
Tại sao Luật XDĐT Liên bang Nga được thông qua trong khi còn nhiều ý kiến chưa nhất trí? Đó là do Luật này khác nhiều so với Luật trước hơn và nhiều nguyên nhân khác như làm cho Luật XDĐT phù hợp với Luật Đất đai, Luật Tổ chức chính quyền địa phương và nhiều luật khác, giảm rào cản hành chính trong xây dựng, nâng cao trách nhiệm của những người tham gia thị trường, bảo vệ các quyền về bất động sản và nâng cao vai trò của cộng đồng trong các quyết định về XDĐT.
Việc thông qua Luật XDĐT cần thiết cho việc hình thành thị trường nhà ở phù hợp khả năng kinh tế và tăng khối lượng xây dựng nhà ở. Nếu không xoá bỏ rào cản hành chính ngăn cản sự tiếp cận thị trường xây dựng nhà ở cũng như thiếu cơ chế thông thoáng và hiệu quả trong cấp đất xây dựng nhà ở kèm theo các quy định về XDĐT thì mọi nỗ lực nhằm tăng nhu cầu của dân về khả năng thanh toán thông qua tín dụng xây dựng nhà ở sẽ chỉ dẫn đến sự tăng giá nhà ở trên thị trường.
Vì vậy, Luật XDĐT LB Nga định hướng vào hoạt động phối hợp chủ động của các cơ quan chính quyền, các chuyên gia và cộng đồng xã hội, đã được thông qua.
Nhiệm vụ chủ yếu của Luật XDĐT mới là : Bảo đảm sự hoạt động chủ động và ăn ý của chính quyền các cấp kể cả cộng đồng dân cư trong việc lập quy hoạch phát triển ổn định vùng lãnh thổ, tạo điều kiện cho việc tăng khối lượng xây dựng nhà ở và các loại công trình khác thông qua hoàn thiện quá trình điều tiết hoạt động XDĐT bằng pháp luật, giảm bớt rào cản hành chính đối với các nhà xây dựng, tạo các điều kiện pháp lý thông thoáng trong hoạt động sử dụng đất và xây dựng, tăng cường kiểm tra và nâng cao trách nhiệm trong thiết kế và xây dựng.
Luật XDĐT mới có những điểm mới sau đây:
- Luật bao trùm tất cả các vấn đề liên quan đến việc điều tiết lĩnh vực XDĐT, như: quy hoạch lãnh thổ, phân vùng XDĐT, thiết kế kiến trúc - xây dựng, xây dựng và cải tạo.
- Áp dụng nguyên tắc "Tránh chồng chéo thẩm quyền": Quy định rõ danh mục thẩm quyền trong lĩnh vực XDĐT cho từng cấp chính quyền.
- Đối với từng cấp chính quyền xác định cơ cấu và nội dung của hồ sơ quy hoạch lãnh thổ, quy trình lập, thoả thuận, thảo luận, phê duyệt và thực hiện, việc khiếu nại. Quy định tính bắt buộc của quy hoạch và chương trình thực hiện các văn bản đó.
- Tính đồng bộ của quy hoạch được bảo đảm thông qua việc thực hiện thể chế nhiều cơ quan chính quyền khác nhau cùng phối hợp lập hồ sơ quy hoạch lãnh thổ, tuỳ trường hợp có thể bắt buộc như quy hoạch bố trí các công trình trên đất thuộc thẩm quyền tài phán của một cơ cấu tổ chức công khác.
- Áp dụng nguyên tắc bắt buộc phải có hồ sơ quy hoạch lãnh thổ khi quyết định việc dự trữ, mua đất nhằm đáp ứng nhu cầu của Nhà nước hoặc thành phố và trong việc chuyển đổi loại đất. Hồ sơ quy hoạch lãnh thổ có thể dùng làm cơ sở cho việc thay đổi địa giới hành chính thành phố.
- Phát triển và cụ thể hoá Luật XDĐT cũ và Luật Đất đai hiện hành về lĩnh vực quy hoạch lãnh thổ, phân vùng lãnh thổ, cơ cấu và quy trình soạn thảo, ban hành và thực hiện các điều lệ về sử dụng đất và xây dựng.
- Áp dụng loại văn bản mới Quy hoạch XDĐT đối với khu đất. Văn bản được dùng làm cơ sở cho việc xác định địa giới khu đất, lập hồ sơ sử dụng đất, thiết kế kiến trúc - xây dựng và cấp phép xây dựng.
- Xác định trình tự về sự tham gia của cộng đồng trong các quyết định về XDĐT thông qua hinh thức công khai thu thập ý kiến cộng đồng đối với các dự thảo hồ sơ quy hoạch lãnh thổ của các cấp, dự thảo các điều lệ về sử dụng đất và xây dựng, dự thảo hồ sơ XDĐT phần quy hoạch lãnh thổ.
- Quy định trách nhiệm của các cơ quan chính quyền và cá nhân thực hiện hoạt động XDĐT kết hợp với việc xác định các đối tượng trách nhiệm cụ thể, bổ sung trách nhiệm tài sản kể cả việc phân loại trách nhiệm, xác định hình thức và chủ thể thực hiện việc kiểm tra áp dụng cho các loại công trình khác nhau.
- Xác lập trình tự kiểm tra hoạt động XDĐT, nêu các yêu cầu cơ bản. Tất cả biên bản và hồ sơ được soạn thảo trong phạm vi hoạt động XDĐT bắt buộc phải được đánh giá về sự phù hợp với các quy định kỹ thuật. Sự thẩm định của Nhà nước đối với hồ sơ XDĐT chỉ thực hiện theo đề nghị của cơ quan chính quyền trung ương và địa phương. Sự thẩm định của Nhà nước đối với hồ sơ thiết kế cũng như sự giám sát của Nhà nước đối với hoạt động xây dựng chỉ áp dụng đối với công trình đặc biệt nguy hiểm, công trình phức tạp về kỹ thuật và công trình đặc biệt. Khi cấp phép xây dựng tiến hành kiểm tra sự phù hợp của hồ sơ thiết kế với quy hoạch XDĐT của khu đất và chỉ cho phép khởi công khi có đủ giấy tờ chứng tỏ hồ sơ thiết kế phù hợp với các quy định về kỹ thuật. Khi cấp phép đưa công trình vào khai thác cần kiểm tra sự phù hợp của công trình với hồ sơ thiết kế và chỉ cấp phép khi có đủ các loại giấy tờ quy định.
- Ngoài các trách nhiệm về hành chính, hình sự và tài sản Luật đã bổ sung thêm trách nhiệm do gây thiệt hại cho cuộc sống, sức khoẻ hoặc tài sản.
Tầm quan trọng của Luật XDĐT ở chỗ Luật là một văn bản pháp lý tổng hợp điều tiết các mối quan hệ xã hội trong lĩnh vực quy hoạch lãnh thổ, phân vùng XDĐT, thiết kế và xây dựng.
H. Phước
Dịch: Báo Xây dựng Nga số 2/2005